Когда лучше покупать и продавать квартиры в 2020 году?
Советами поделились эксперты столичного агентства «Метриум».
По словам специалистов, 2020 год стал самым «турбулентным» для рынка жилья по крайней мере с 2014 года. Девальвация рубля, режим самоизоляции, рост цен, реформа долевого строительства, господдержка ипотеки – все эти факторы разнонаправленно влияют на динамику рынка, и обычному человеку непросто взвесить все «за» и «против», выбирая выгодный момент для покупки или продажи недвижимости. До конца 2020-го остается менее 6-ти месяцев, но никто из рядовых покупателей не знает, как дальше будут меняться цены, спрос и предложение. Эксперты «Метриум» рассмотрели возможные сценарии развития событий с точки зрения продавцов и покупателей разных типов жилья.
Покупателям новостроек
В целом, по словам экспертов, 2020 год – рискованное время для покупки жилья. По прогнозу Института народнохозяйственного прогнозирования РАН, в 2020 году ВВП России сократится на 5,3 %, а доходы на 5,2 %. Вырастет безработица. С одной стороны, в таких условиях крупные затраты или ипотечные займы несут в себе риски. С другой стороны, именно кризис открыл перед покупателями новые возможности.
Прежде всего, такие возможности появились у покупателей квартир на первичном рынке. Они могут взять ипотеку с господдержкой. По данным «ДОМ.РФ», в мае средняя ставка по кредитам на рынке новостроек снизилась до 5,79 % годовых. Это беспрецедентный для России уровень стоимости кредитования. Действует семейная ипотека, по которой ставки варьируются от 4,1 % до 6 %, а среднее значение – 4,85 %. Жители дальневосточных регионов России имеют право на льготные кредиты по ставкам от 1,6 % до 2 %, а в среднем банки предоставляют «дальневосточную ипотеку» под 1,82 %. Эксперты «Метриум» напоминают, что программа субсидирования ипотеки по ставкам не выше 6,5 % для покупателей новостроек действует до 1 ноября. И хотя ее продление весьма вероятно, заявку в банк лучше подать уже сейчас. Скорее всего, Центробанк сохранит низкие ставки по кредитам до конца года, но любой «внешний шок» (например, девальвация) могут изменить ситуацию. Поэтому покупка квартиры в кредит останется выгодной до конца года.
Весенний кризис серьезно ударил по рынку новостроек. В России в мае число зарегистрированных ДДУ, по данным Росреестра, уменьшилось наполовину. Фактически рынок оказался заморожен на два с половиной месяца. Однако цены не сокращались, а с начала года только возрастали. В России, по данным Единого ресурса застройщиков, средняя стоимость квадратного метра в строящихся жилых домах с декабря 2019 года по июнь 2020 года увеличилась с 76,6 тысяч рублей до 85,5 тысяч рублей, то есть почти на 12 %. Все это говорит о том, что пока снижения цен, во всяком случае резкого, ожидать не следует. По мнению аналитиков «Метриум», цены по итогам 2020 года вырастут по следующим причинам: реформа долевого строительства, снижение ставок по ипотеке, восстановительный рост спроса после завершения самоизоляции, увеличение себестоимости строительства. На фоне слабого экономического роста можно ожидать лишь замедления темпов роста цен, но их глубокое падение маловероятно. Это значит, что отсрочка покупки не в интересах покупателя. Однако снижение спроса все еще остается весьма вероятным сценарием, и субсидирование ипотеки лишь смягчит этот процесс. В этом случае застройщики будут охотнее давать скидки. Сейчас в массовом сегменте и в бизнес-классе средний размер скидки составляет 5 %.
Покупателям «вторички»
На вторичном рынке жилья ситуация не такая оптимистичная, как на первичном. Государственные программы поддержки ипотеки не распространяются на этот сегмент. Помимо этого, коронавирус и режим самоизоляции создали проблемы как покупателям, так и продавцам квартир.
Покупатель вторичного жилья сейчас может обнаружить заметную разницу в ставках по кредитам на готовые квартиры от физлиц и на новостройки от юрлиц. По данным «ДОМ.РФ», в мае средняя ставка по кредитам на вторичном рынке жилья составила 8,46 %, что на 2,7 п% больше, чем на «первичке». Однако ставки на вторичное жилье также постепенно сокращаются. По данным «ДОМ.РФ», только за первую неделю июля средняя ставка по таким кредитам уменьшилась на 0,24 %. Соответственно, покупателям вторичного жилья имеет смысл подождать сокращения ставок. Наиболее вероятный уровень – 7-7,5 % до конца года.
Режим самоизоляции и уход с рынка покупателей заставил собственников вторичных квартир снимать их с продажи. Эксперты «Метриум» прогнозируют, что очень скоро владельцы старого жилья активизируют продажи. Во-первых, многие также захотят воспользоваться низким уровнем ставок по кредитам на новостройки, чтобы приобрести в ипотеку новую квартиру, продав старую. Во-вторых, во время режима самоизоляции выросло число невостребованных арендных квартир. Их собственники могут задуматься о продаже. Одновременно не исключена вторая волна коронавируса. И поскольку собственники вторички пока не могут организовать удаленные продажи как застройщики, то существует большая вероятность того, что они поспешат с продажей жилья в августе-сентябре. В этот период выбор такого жилья для покупателей вырастет, также можно будет рассчитывать на хорошую скидку.
Продавцам квартир в новостройках
Участникам долевого строительства, имеющим желание переуступить квартиру другому покупателю, также следует поспешить. Они должны успеть «поймать волну» восстановительного спроса и продать квартиру до возможной второй волны коронавируса.
Госпрограммы ипотеки с субсидированной ставкой позволяют купить в кредит квартиры по договору уступки прав участника долевого строительства. Однако ипотеку с господдержкой выдают только тем клиентам, которым уступает права юридическое лицо. Поэтому возможно придется продать квартиру сначала юрлицу, а затем от его имени переуступить права требования физическому лицу. Такой вариант действий особенно подходит инвесторам. Как и в случае с собственниками вторичного жилья, владельцу квартиры в строящемся доме лучше поспешить с продажей. Во-первых, пока действуют льготные ипотечные программы, стимулирующие спрос. Во-вторых, после завершения самоизоляции по всей России на рынок массово вернутся клиенты, которые не успели заключить сделки до карантина. Рано или поздно восстановительный рост спроса окончится, и потенциальных покупателей станет меньше. К тому же возможная вторая волна коронавируса осенью осложнит проведение сделок.
Чтобы быстро продать квартиру, придется давать высокие скидки. Дело в том, что на рынке сохраняется большой объем предложения. Продавцы должны хорошо взвесить все за и против, особенно если с момента покупки их квартира не подорожала более чем на 10 %, иначе никакой прибыли они не получат. Поэтому аналитики «Метриум» рекомендуют в этом случае отложить продажу квартиры до следующего года – за этот период капитализация объекта вырастет, а ситуация в экономике нормализуется.
Продавцам «вторички»
Продавцам вторичных квартир также придется действовать в спешке, если они всё-таки хотят избавиться от старого жилья до конца года. Основной фактор риска для них – вторая волна коронавируса в России, которую допускают как эксперты Всемирной организации здравоохранения, так и Роспотребнадзор. С высокой вероятностью она наступит осенью и вновь парализует работу МФЦ, регистраторов, банков и риелторов.
В таких условиях «программой минимум» подготовки должно стать создание электронной цифровой подписи, которая позволит подписывать различные соглашения в удаленном режиме. Конечно, не у каждого покупателя будет такой же инструмент, но как минимум сам владелец квартиры будет готов к электронной сделке. Помимо этого, необходимо разместить свое объявление на электронных площадках, которые позволяют провести все или некоторые этапы сделки в режиме онлайн.
Сейчас в условиях оттока покупателей на рынок новостроек продать вторичную квартиру без хорошей экспертизы сложно. Если цель продажи – выручить средства для покупки новостройки, владельцу вторичной квартиры нужно обратить внимание на программы trade-in от застройщиков. К сделке привлекут профессиональных риэлторов, которые смогут быстро продать жилье, если оно ликвидно.
Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com во ВКонтакте