Несмотря на то что договор долевого участия (ДДУ) в строительстве регламентируется Федеральным законом № 214‑ФЗ, этот документ не является типовым. Поэтому многие застройщики разрабатывают ДДУ с условиями, не противоречащими законодательству, но написанными в своих интересах. На какие хитрости идут стройкомпании при создании ДДУ и на что обращать внимание при подписании такого договора?


Чтобы быть легитимным, ДДУ должен содержать несколько обязательных условий. К ним относятся четкое описание объекта долевого строительства, срок передачи его дольщику, цена, сроки и порядок оплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. Стоит также учесть, что регистрируется договор, а не право собственности, то есть до момента ввода объекта в эксплуатацию право собственности не наступает.

Часто застройщики используют в договоре отвлекающие маневры. Это касается, например, срока сдачи объекта в жилом комплексе. В начале текста договора крупными буквами можно увидеть, что дом, в котором будет располагаться квартира, сдается, к примеру, через год. Однако на самом деле он может быть сдан намного позже, если строится в составе жилого комплекса, так как все объекты комплекса сдаются единовременно, независимо от того, когда был построен первый и последний дом.

При заключении ДДУ застройщик может указать завышенный размер неустойки в случае расторжения договора заказчиком в одностороннем порядке. Размер такого штрафа регламентируется законодательством и даже если в договоре эта сумма будет выше, при разбирательстве суд понизит ее до законодательно заявленной.

В ДДУ могут быть включены обязательства по оплате коммунальных услуг, когда дольщик еще не получил право собственности на объект. Многие застройщики обязывают дольщиков платить за обогрев дома в отопительный период, когда дом уже введен в эксплуатацию, но при этом не подписан акт приема-передачи. Стоит помнить, что это все — расходы и издержки застройщика. Только после того как подписан акт приема-передачи, финансовые обязательства переходят к дольщику.

Большое внимание следует уделить условию пересчета стоимости договора при отличии фактической площади квартиры от изначально заявленной. Иногда застройщики уходят от уплаты «отобранной» у дольщика площади, при этом прописывая в договоре, что в случае, если фактическая площадь объекта превысит проектную, дольщик обязан оплатить дополнительные квадратные метры. В случае же если фактическая площадь оказалась меньше проектной, «переплаченные» денежные средства дольщику не возвращаются. Чтобы все-таки вернуть средства, дольщик должен проследить, чтобы в договоре была указана не общая стоимость жилья, а цена одного квадратного метра. В этом случае можно будет исчислить стоимость «съеденных» при строительстве метров и произвести расчет в судебном порядке.