О том, что такое реконструкция и перепланировка нежилого объекта, и как нужно производить видоизменение недвижимости, чтобы оградить себя от возможных проблем с оформлением права собственности, нам рассказала эксперт.

Как правило, собственники нежилых объектов экономят время и деньги на получении разрешительных документов на реконструкцию. Они считают, что если недвижимость – это их собственность, то и согласовывать перестройку объекта не имеет особого смысла, да и мероприятие это достаточно затратное.

Но так собственники думают до тех пор, пока не решают совершить сделку с перестроенным объектом, например, заложить для получения кредита в банке или срочно продать. И тут выясняется, что распорядиться они могут только той частью объекта, на которую имеются правоустанавливающие документы, а различные пристройки и надстройки к зданию предметом сделки быть не могут. Еще хуже, если в результате серьезной реконструкции первоначальный объект недвижимости теряет все свои характеристики и фактически перестает существовать, тогда все здание будет рассматриваться как самовольная постройка, которой нельзя распорядиться. В таких ситуациях собственникам придется в судебном порядке доказывать свои права на реконструированные объекты.

Чтобы такие случаи возникали реже, необходимо учитывать требования действующего законодательства к проведению реконструкции строений. Согласно части 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция — это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Довольно часто реконструкцию объекта путают с перепланировкой помещений, последнюю оформить гораздо проще. Несмотря на то что и реконструкция, и перепланировка связаны с изменением площади объекта, они все же имеют серьезные различия.

Если нежилой объект подвергается перепланировке, то это касается изменения внутренней конфигурации помещений (снос перегородок и возведение новых) без выхода за пределы границ объекта, без затрагивания несущих конструкций, не влекущее изменение статуса (назначения) помещения.

Реконструкция объекта — это, прежде всего, изменение границ объекта, чаще в сторону его увеличения: возведение пристроек, дополнительных этажей, тамбуров, устройство проемов в несущих стенах. Реконструкция также может производиться в пределах границ объекта, но в результате этих действий изменяется назначение объекта. К примеру, складское помещение за счет устройства внутри него второго уровня и подключения к дополнительным инженерным мощностям переоборудовано под офисное.

Согласно п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на реконструкцию потребуются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план, проектная документация и согласие всех собственников объекта на его реконструкцию. После окончания реконструкции необходимо будет ввести объект в эксплуатацию. Все эти процедуры оформления довольно длительны, и будет проще доверить их выполнение профессионалам.

Проведение перепланировки в жилом помещении регулируется Жилищным кодексом РФ, а в отношении нежилых помещений в Омске на сегодняшний день отсутствует правовой акт, регулирующий порядок проведения в них перепланировки. Получается, что собственник коммерческой недвижимости вправе по своему усмотрению производить перепланировку в принадлежащих ему помещениях, конечно, при условии, что не нарушаются конструктивные характеристики здания, санитарные и противопожарные требования. Чтобы все эти требования соблюсти, необходимо оформить проектную документацию на перепланировку. Тогда ответственность за соответствие перепланировки строительным нормам и правилам перейдет к проектировщикам. При отсутствии проекта всю ответственность за нарушение строительных норм будет нести собственник или арендатор, сделавший перепланировку без проекта.

Несмотря на то что действующим законодательством не установлен порядок согласования перепланировки в нежилом помещении, собственники коммерческой недвижимости часто сталкиваются с проблемами при регистрации перехода права собственности на перепланированное помещение. ФРС может приостановить государственную регистрацию до представления документов, подтверждающих проведенное переустройство.

Можно оспаривать такие действия ФРС как незаконные в судебном порядке. Но, как известно, судебные тяжбы отнимают немало времени. В таких ситуациях гораздо эффективнее предоставить документы, которые подтвердят, что произведенные в помещении изменения не требуют получения разрешения и ввода в эксплуатацию.