Специалисты компании «Новострой КПД плюс» рассказали о способах инвестирования в недвижимость.

Основные стратегии инвестирования в недвижимость:

• покупка недвижимости для перепродажи;
• инвестирование в строительство жилой и нежилой недвижимости (ДДУ);
• покупка квартиры эконом-класса для сдачи в аренду (возможно посуточной и почасовой);
• покупка коммерческой недвижимости, в том числе и апартаментов;
• перевод помещения на первом этаже в нежилое;
• паевый инвестиционный фонд (ПИФ).

Первый и второй способ инвестирования можно формально объединить, так как купить можно квартиру на вторичном рынке в хорошем районе, сделать ремонт и затем перепродать, можно заключить ДДУ или договор членства в ЖСК на этапе котлована, то есть с «нуля». Ближе к сдаче дома в эксплуатацию перепродают почти готовую квартиру по договорам переуступки. Обычно застройщики привлекают инвесторов низкой ценой в начальном варианте, а потом регулярно ее поднимают. В этих стратегиях будут играть следующие параметры: ликвидность объекта как на «вторичке», так и на первичном рынке; возможность продажи объекта по более высокой цене. Главное, вкладывая деньги в строительство нужно понимать, что дольщик – это инвестор, и от того, как он смог правильно оценить надежность застройщика, всего рынка недвижимости, адекватности цены выбранного объекта и многое другое, будет зависеть дальнейший исход вложенных им денег. А это может быть квартира, а может быть и долгострой, из которого не так просто забрать деньги, получить компенсации и так далее. Даже эскроу-счета не смогут гарантировать 100 % положительного результата.

Третий способ: последующая сдача в аренду – самый распространенный способ инвестирования. Но эксперты разошлись во мнениях: будет ли этот способ инвестированием или просто способом сохранения своих капиталов. Если вы имеете определенный доход и вкладываете деньги (и они у вас не последние) с прямой задачей сразу сдавать квартиру, то тогда у вас может образоваться постоянный доход. Может быть он будет не настолько велик, как вы предполагали, но он может обеспечить вам тыл, например, при выходе на пенсию. Если же вы приобретаете квартиру в ипотеку и с помощью квартирантов закрываете ипотечные платежи, а потом передаете в безвозмездное пользование своим детям или родителям, то это не будет считаться инвестированием, потому что вы просто сохраните свои деньги.«Плюс» здесь все равно может быть, так как в нашем государстве недвижимость так или иначе дорожает, а в долгосрочном варианте – существенно, и при необходимости вы сможете продать свою квартиру намного дороже. Посуточная или почасовая аренда может принести больший доход, но и работы в этом случае намного больше, чем с долгосрочной арендой. Последнее время власти начали отслеживать арендные квартиры и привлекать собственников за неуплату налогов, что тоже может уменьшить ваш доход.

Четвертый способ: это инвестирование в коммерческие помещения. К коммерческой недвижимости относят офисные помещения; торговые площади; производственные помещения (склады, цеха, фермы и т.д.), а также апартаменты. Такой способ инвестирования, особенно больших площадей, требует больших финансовых вложений, поэтому им занимаются уже состоявшиеся инвесторы. Здесь, как и в любом другом способе есть как плюсы, так и минусы. Найти якорных арендаторов, поддерживать в должном состоянии помещения или территории, решать большое количество других задач, которые будут возникать при аренде коммерческой недвижимости.

Последние годы в столице и других крупных городах РФ развивается рынок апартаментов. Но как и практически всегда, зарубежный опыт воспринялся строителями и гражданами с перекосом. О том, что это чисто коммерческие площади, на которых вы не сможете прописаться на постоянной основе, а значит встать на учет в поликлинике, получить путевку в детсад или записать своего ребенка в школу, у вас не будет двора и автостоянок (даже гостевых), коммунальные услуги в аппартаментах намного дороже, чем для собственников в жилых домах, строители, как правило умалчивают или лукавят, обещая все возможное и невозможное, а люди не хотят разбираться и верят им на слово.

Для инвестора вложение денег в апартаменты – это вложение денег в гостиницу, которой будет управлять определенная компания и вы будете вынуждены работать с ней по ее законам. Строители часто обнадеживают, говоря потенциальным покупателям, что в дальнейшем статус апартаментов из коммерческого перейдет в жилой и люди смогут воспользоваться всеми льготами такой недвижимости, но споры по этому поводу идут уже давно и конца им пока нет.

К тем строителям, которые строят жилые дома, предъявляют очень много требований: наличие достаточного количества мест в школах и дошкольных учреждениях, расположенных около строящегося дома или микрорайона, постоянно меняются правила по машиноместам и их площадям,  благоустройство придомовой территории и организация детских и спортивных площадок и многое другое. А апартаменты строятся вблизи бензозаправок, трамвайных путей и автомагистралей, не предполагая никаких преимуществ для постоянных жителей этой коммерческой недвижимости. Главным козырем при продаже таких площадей была и остается их более низкая цена по сравнению с жилыми помещениями.

Пятый способ инвестирования: косвенно можно отнести к четвертому, только тут будет покупка жилого помещения на первых этажах и перевод его в нежилое с последующей продажей. Это довольно хлопотное занятие, и со временем оно становится не столь привлекательным, так как практически каждый год меняются нормы и правила, по которым появляется или исчезает возможность перевести ту или иную квартиру в нежилое помещение, собственники таких квартир иногда могут выставить неадекватные условия выкупа, да  и увеличение торговых и офисных помещений уменьшают шансы для получения дохода таким способом.

Шестой способ инвестирования: между специалистами по недвижимости ведутся споры, печатаются аналитические статьи по поводу, где хранить и как инвестировать деньги в нынешних условиях. До последнего времени многие доверяли свои сбережения банкам, но маленькие процентные ставки по депозитам и двойной налог на сбережения часть населения сподвигли внести свои накопления в более стабильный рынок недвижимости. Но есть и другая часть населения, более молодая и продвинутая, которая обратила свое внимание на ПИФы. Это коллективные вклады в недвижимость: при определенных условиях инвестор может получить доход в рамках оговоренных ранее процентах. Для участия в ПИФах нужно все-таки разбираться в рынке недвижимости, надежности застройщиков, ликвидности их объектов и, самое главное, располагать деньгами, которые не будут влиять на ваш жизненный уровень на данном участке времени.