Согласно Жилищному кодексу, перепланировкой считаются любые изменения, которые вносятся в первоначальную конфигурацию квартиры и которые потребуют внесения изменений в кадастровый паспорт квартиры, а при изменении площади, и в свидетельство о регистрации права. На изменение типовой планировки в своей квартире собственник имеет полное право, но при этом следует помнить, что на все работы, которые считаются перепланировкой, необходимо получить официальное разрешение. Существуют определенные требования к перепланировке и определенный порядок ее оформления. Перепланировка не должна ухудшать нынешние жилищные условия.

Есть ряд ограничений, то, чего делать однозначно нельзя:
— увеличивать кухонное помещение или санузел за счет жилой комнаты (увеличение более чем на 25% от жилого помещения);
— объединять кухню и комнату аркой, если на кухне установлена газовая плита (на электрическую этот запрет не распространяется);
— сносить несущие стены;
— уменьшать, сносить и переносить общедомовые коммуникации (водяные трубы, радиаторы отопления, вентиляционные трубы и проемы);
— переносить ванную комнату или туалет в места, где у соседей снизу находится жилая комната (исключение: если у вас двухуровневая квартира);
— делать полы с подогревом от общедомового отопления на лоджии или балконе;
— устанавливать радиаторы отопления от общедомовых на лоджии;
— увеличивать площадь балкона за счет жилого помещения (при этом делать арку не запрещено, если она не превышает 1 м в ширину).

Но при перепланировке допускается:
— объединение кухни, в которой стоит газовая плита, с комнатой путем установки дверного проема. При этом можно создать арку, которая будет иметь раздвижные двери. Это единственный шанс сделать кухню-гостиную с газовым оборудованием;
— ванную комнату и туалет можно увеличить за счет площади нежилого помещения (конкретно коридора). Но учтите, что полы санузла должны быть ниже на 3–5 см, чем в смежном помещении;
— можно переносить водяное оборудование от стояка, протянув новые трубы. При этом угол слива нужно сохранять, иначе вода будет плохо поступать или уходить.
Нужно различать такие понятия, как «перепланировка» и «переоборудование». Перепланировкой считается изменение конфигураций квартиры. То есть перенос, снос, уменьшение или увеличение площади помещений в квартире. А переоборудование — это перемещение, создание или смена жилищных коммуникаций. И то, и другое требует занесения в технический паспорт и требует разрешения.

Конечно, провести работы по перепланировке можно и без получения соответствующих разрешений. Многие до сих пор проводят перепланировку самовольно, считая, что об их работах никто и никогда не узнает. Но несогласованная перепланировка часто обнаруживает себя при любых сделках с недвижимостью, где потребуется вызов специалистов из БТИ, например оценка квартиры для залога по ипотеке.

Еще более неприятная ситуация может сложиться, если перепланировка привела к возникновению аварийной ситуации в доме. В таком случае вряд ли собственнику удастся узаконить перепланировку даже через суд. Помимо того, что придется восстанавливать собственную квартиру в первоначальное состояние, нужно будет за свой счет устранять причины аварии во всем доме. Для того чтобы ваша перепланировка не затрагивала интересы соседей, была выполнена с учетом всех необходимых строительных требований и норм безопасности, узаконьте ее до того, как приступите к работам по сносу стен.

При выявлении незаконной перепланировки собственнику выдается предписание узаконить ее в установленные сроки. Обычно это 4 месяца, и если собственник квартиры не захочет узаконить перепланировку, то к нему могут быть применены следующие санкции:
— штраф 2–3 тысячи рублей (это первая сумма, далее суммы штрафов могут доходить до 80 тысяч рублей);
— обращение в суд о принудительном приведении квартиры с неузаконенной перепланировкой в соответствии с законодательством.

Порядок оформления перепланировки состоит из двух этапов. На первом этапе требуется получение разрешения администрации округа на перепланировку (срок рассмотрения заявления — 45 дней. Ответ может быть как положительным, так и отрицательным). Чтобы его получить, нужно собрать все необходимые для этого документы: поэтажный план, технический паспорт и экспликация из БТИ, свидетельство о регистрации права, копию правоустанавливающих документов на квартиру, взять выписку из паспортного стола, письменное согласие всех членов семьи на перепланировку, проект. Проект перепланировки должна разрабатывать только лицензированная проектная организация и только на основании технического заключения о состоянии дома. Каждый случай перепланировки индивидуален, зависит от серии дома, степени износа его конструкций и инженерных систем. Поэтому даже в случае проведения простой перепланировки вам не обойтись без консультации специалистов из проектной организации.

Далее наступает этап ремонта квартиры, обычно на него выделяется около четырех месяцев, и после проведения ремонта наступает второй этап — сдача перепланировки жилищной инспекции для проверки соответствия выданного разрешения текущей ситуации и получения акта приемной комиссии. Потом снова в БТИ, ЖКО, кадастровую палату, где зафиксируют изменения в плане квартиры. После получения нового кадастрового паспорта, перепланировка признается действительной и проведенной по закону. Но бывают такие обстоятельства, когда необходимо узаконить перепланировку, которая уже сделана. Для этого нужно обращаться в суд вашего района.