На этот вопрос отвечает советник по вопросам ипотечного кредитования и недвижимости ЗАО «Инновационная Бизнес Группа» Марина Алексеева.

В последнее время все чаще риэлторы стали предлагать покупателям внести задаток за выбранную квартиру, хотя правильнее было бы вносить аванс. Покупатели абсолютно не видят разницы в этих понятиях и считают их совершенно равнозначными, а между тем это не так.

При заключении сделок с недвижимостью используются как аванс, так и задаток, однако часто люди не видят разницы между ними и это в свою очередь может привести к нежелательным последствиям для участников сделки.

Какой же договор следует заключать — об авансе или о задатке?

Задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной стороной другой в счет будущих платежей по сделке для обеспечения ее исполнения и подтверждения серьезности намерений по проведению сделки.

Задаток является способом обеспечения исполнения обязательств, то есть прибегать к задатку стоит для того, чтобы обеспечить исполнение договора. Понятие задатка определено в статье 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Аванс — это сумма, которая передается перед совершением сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей.

Цель уплаты аванса похожа на задаток — подтверждение реальности намерений в совершении сделки, но без обеспечения исполнения. В Гражданском кодексе не содержится отдельных статей, посвященных авансу.

Отличие заключается в последствиях прекращения и неисполнения обязательства — обеспечительной функции задатка. Если сделка совершена, то различий между авансом и задатком стороны не заметят. Однако если сделки не происходит, в случае аванса он просто возвращается. Сторона, виновная в срыве сделки, по договору об авансе не несет никаких санкций, за исключением случаев, когда стороны в договоре об авансе предусмотрели какой-то штраф.

В случае, когда сделка не произошла по вине покупателя, то задаток остается у получателя задатка (продавца). Если сделка не произошла по вине получателя задатка — сумма задатка должна быть возвращена в двойном размере, то есть если задаток 100 рублей, то получатель задатка обязан вернуть 200 рублей. Это правило содержится в статье 381 ГК РФ и определяет самые существенные отличия между авансом и задатком.

Задаток позволяет сторонам контролировать друг друга. Получатель задатка контролирует деньгами, а плательщик — ответственностью в виде штрафной санкции в размере задатка. В этом и заключается обеспечительная функция задатка.

Соглашение о задатке всегда должно быть оформлено письменно. Такая норма закреплена в статье 380 ГК РФ. 

Это позволяет сторонам подтвердить факт внесения денег. Соглашение о задатке может быть составлено в произвольной форме в виде соглашения на бланке организации или агентства недвижимости. Самое главное, чтобы оно было составлено правильно и содержало сумму задатка и следующие реквизиты:

— Ф. И.О. сторон или наименование организации;

— место их жительства или юридический адрес;

— паспортные данные или реквизиты организации;

— сроки исполнения обязательств;

— предмет соглашения (объект недвижимости) с указанием адреса и иных характеристик, позволяющих точно определить объект;

— подписи сторон.

Эти же правила распространяются и на соглашение об авансе. Хотя в этом случае возможно составление односторонней расписки от получателя аванса. В практике риэлторов существует понятие «задатка», однако, если деньги вносятся в агентство недвижимости, этот термин больше подходит к авансовому платежу или обеспечительному взносу. Единственной функцией этой суммы является подтверждение серьезности намерений к проведению сделки, поскольку данный «задаток» обычно возвращается в случае срыва сделки любой из сторон. По этой причине возникает серьезная путаница в терминах и в профессиональной риэлторской среде. Однако, если из-за такой путаницы будет составлен документ, в котором сумма будет называться именно задатком, и будет указано, что эти деньги уплачиваются продавцу, это приведет к запуску действия норм о задатке со всеми вытекающими последствиями.