Составляя кредитные договоры, банки опираются на действующее российское законодательство и регламенты ЦБ РФ. При этом стоит иметь в виду, что у каждого банка есть в договорах своя «вишенка», но она скорее декоративный элемент, нежели основополагающий.

К примеру, один из омских банков прописал в договоре запрет на сдачу в аренду приобретаемого жилья. А ведь многие заемщики рассчитывают на такую инвестицию, когда ежемесячные платежи вносит арендатор. Но такая позиция банка может быть вполне обоснована его горькой практикой, когда арендатор недобросовестно относился к предмету залога. В итоге, когда наниматель жилья съехал, а заемщик оказался не в состоянии обслуживать ипотеку, банк долго не смог реализовать квартиру.

Нестандартные (или редкие) условия в ипотечных договорах банки вносят исходя из полученной юридической практики взаимодействия с дефолтными заемщиками. Кредитным организациям хочется впредь исключить возможность наступления проблемных ситуаций на стадии договорных уведомлений, скрепленных подписями обеих сторон, чтобы у «дефолтника» (или мошенника) не было возможности для маневра с целью «кинуть» кредитора.

Надо четко понимать: кредитор будет защищать свои деньги любыми путями, поскольку ему эти средства необходимо вернуть (это деньги его вкладчиков или межбанковские кредиты). Ни один банк не станет менять условия кредитного договора по просьбе клиента. Тут логика простая: кто кредитует, тот и диктует условия, и заемщику под них нужно подстраиваться.

Повлиять на внесение изменений в кредитные договоры может только регулятор — Центробанк РФ, поскольку именно он выдает лицензии (он же их и отбирает) на банковскую деятельность. Например, сейчас все банки обязаны письменно показывать свою эффективную процентную ставку, то есть все затраты заемщика по кредиту.

В ипотечных кредитных договорах сейчас нет мелкого шрифта (он запрещен ЦБ РФ). Как правило, сотрудники банков достаточно подробно озвучивают заемщикам условия кредитного договора и последствия их нарушения, особенно делают упор на недопустимость просрочек, но часто заемщики в день сделки могут не обратить внимания на такие важные моменты.

Поэтому в своей практике при выборе банка для заемщика мы изначально ему рассказываем условия ипотечного кредита: почему выбран именно этот банк (зачастую это из-за ограничений по самому заемщику), что этот банк допускает, а что недопустимо, и какие он предоставляет возможности или имеет ограничения. На сделку в банк такой заемщик приходит уже подготовленный, а не «как в тумане».

Конечно, на самой сделке как-то не принято обсуждать возможные действия банка в случае просрочек по ипотеке, ведь изначально ни банк, ни заемщик не планируют портить отношения таким образом. Но на стадии выбора ипотечного продукта я всегда озвучиваю потенциальному заемщику последствия просрочек и трагичность исхода дефолтной сделки.

Если заемщик невнимательно выберет период ежемесячных платежей, он может сразу начать создавать просрочки. Так, в анкетах большинства банков есть вопрос об оптимальных сроках внесения платежей. Некоторые клиенты на этот пункт даже не смотрят, а между тем он определяющий. К примеру, зарплату заемщик получает с 15 по 20 число каждого месяца, а он отмечает в анкете период внесения платежей с 1 по 10 число. В итоге это может вызвать ежемесячные просрочки, которые в БКИ суммируются и через полгода заемщик становится должником с испорченной кредитной историей.

Если заемщик не будет платить три месяца подряд, банк не мешкая начнет судебную процедуру, поскольку практика показала, что при такой просрочке вернуться в график платежей уже нереально. А вскоре заемщик получит судебное решение о полном возврате ипотеки в кратчайшие сроки или продаже квартиры с торгов. И тут нет ничего незаконного, все это было прописано в договоре, на котором заемщик поставил свою подпись.