Сделки с недвижимостью имеют много нюансов, разобраться в которых могут только профессионалы рынка. Одним из таких моментов является налогообложение. Продажа любой недвижимости может повлечь за собой непредвиденные расходы, такие как уплата некоторой суммы в счет налога на прибыль. О том, в каком случае продавец недвижимости платит налог, рассказывает эксперт.

Решив продать свое жилье или любую другую недвижимость, собственник должен иметь в виду, что ему придется выплатить некоторую сумму — налог на прибыль от продажи своего имущества. Однако не во всех случаях доходы от сделок по продаже недвижимости облагаются налогом.

Если гражданин, продающий недвижимость, является собственником объекта уже более трех лет, то в таком случае он может не беспокоиться о налогах. Если он продал и купил жилье за одну и ту же цену или дешевле, то в этом случае тоже нет дохода. Не возникает налога и в случае, когда продаваемая им недвижимость стоит менее одного миллиона рублей. А вот если хозяин квартиры или любой другой недвижимости вступил в права собственника менее трех лет назад (а в будущем году этот срок будет пять лет), то его доходы от продажи имущества будут облагаться налогом на прибыль.

Однако есть некоторые особенности при продаже недвижимости, которые касаются срока, на протяжении которого продавец является полноправным собственником продаваемой им недвижимости.

Например, это касается сделок с квартирами в домах жилищно-строительных кооперативов. При продаже такого имущества важно учесть, что отсчитывать три года нужно с того момента, когда был полностью выплачен пай, согласно справке. Это правило касается именно ЖСК, оно имеет принципиальное значение, но многие продавцы все равно продолжают считать срок с момента оформления права собственности.

Свои нюансы имеет процесс налогообложения при продаже недвижимости, полученной в наследство. Здесь трехлетний срок владения имуществом считается со дня открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя. При продаже недвижимости, полученной по завещанию, доход будет облагаться налогом на общих основаниях: если владелец вступил в права собственности более трех лет назад, налог он не платит; если владеет имуществом менее трех лет — платит в установленном законом порядке.

Размер налога определяется также по-разному для отдельных категорий граждан. Разные условия расчета суммы налога на прибыль от продажи недвижимости действуют для граждан Российской Федерации и для иностранцев, то есть нерезидентов нашей страны. Для россиян ставка составляет 13%, а нерезиденты должны будут выплатить 30%. Очень важный момент, на который продавцам стоит обратить внимание, это само определение нерезидентов РФ.

К этой категории может быть отнесен любой гражданин нашей страны, который долгое время провел за границей, точнее более 183 дней. Например, продавец выезжал за пределы страны по делам, в командировку или на отдых. В случае если на момент продажи своей квартиры, дома или земли, собственник отсутствовал в стране более шести месяцев за последний год, он автоматически приравнивается к иностранным гражданам. При реализации своей недвижимости такой гражданин теряет все льготы и права на налоговые вычеты. Гражданин обязан будет выплатить налог 30%. В таком случае, по возможности, лучше некоторое время пожить в России, чтобы продать недвижимость без уплаты налога.

Также имеет значение, на что продавец намерен потратить средства, полученные от продажи недвижимости. Так, если, продав двухкомнатную квартиру, бывшую в собственности менее тех лет, в дальнейшем семья покупает трехкомнатную, то их прибыль налогом не облагается (важно отметить — если ранее не пользовались вычетом). Если же деньги идут на приобретение машины или любого другого имущества, налог придется заплатить.

Если недвижимость находится в собственности у нескольких владельцев, то им будет выгоднее продавать свое имущество по долям. Например, квартирой владеют двое собственников. При продаже имущества они могут заключить два разных договора, каждый будет продавать свою долю. При этом налог будет рассчитываться отдельно на каждую сумму каждому собственнику. По правилам из стоимости имущества вычитается сумма в один миллион рублей, а оставшаяся часть облагается налогом в соответствии с установленным порядком. Так, если квартира стоит более двух миллионов рублей, при продаже ее по одному договору после вычета суммы в миллион рублей, налогом будет облагаться оставшаяся значительная сумма. Если же каждый из собственников будет продавать свою долю стоимостью чуть более миллиона рублей, то после вычета под налог останется совсем немного. Таким образом продавцы недвижимости могут значительно сэкономить.

Такая схема по уплате налогов действует только до января 2016 года. В ноябре 2014 года Госдума приняла в третьем чтении поправки в Налоговый кодекс, ограничивающие льготы при продаже недвижимости. Так с января 2016 года продать свою недвижимость без налога можно будет только после пяти лет владения. Хотя у регионов РФ будет право на аннуляцию предельного срока хоть до нуля. После 2016 года срок три года владения для получения льготы продолжит действовать для приватизированного жилья, полученного по наследству, в дар между близкими родственниками или по договору пожизненного содержания с иждивением. Сохранится и норма налогового вычета один миллион рублей при продаже или расходах на покупку. Но невозможно будет продать недвижимость за цену, ниже 70% от кадастровой стоимости указанной квартиры, так как в таком случае будет пересчет налога. На квартиры, приобретенные до 1 января 2016 года, новые ограничения не распространятся.

Налоговый вычет при совершении сделок с недвижимостью имеет значение как для продавца, так и для покупателя. При продаже жилья сумма вычета составляет один миллион рублей, при покупке — два миллиона. При подаче декларации в налоговую инспекцию для получения возврата в размере 13% необходимо подготовить пакет документов. От продавца еще потребуются бумаги, подтверждающие проведение сделки (это может быть договор купли — продажи, мены), справки о долевом участии в строительстве, соглашения, справки из ЖСК. В отдельных случаях могут потребоваться документы о получении недвижимости в наследство, свидетельства о дарении и прочие документы, соответствующие ситуации.