Мнения экспертов


Покупка новостройки: выбираем отделку Елена Филицына

Покупка новостройки: выбираем отделку

Сегодня одни омские застройщики предлагают жилье с «чистовой» отделкой или «под ключ», другие же ограничиваются «черновым» вариантом. Поэтому выбор потенциального покупателя новостройки во многом зависит от его материальных возможностей и вкусов. Квартиры «под ключ» в сегодняшних новостройках довольно редкий вариант. Такие квартиры предлагают, в основном, «Новострой КПД» и «Стройбетон». Квартиры от застройщика с отделкой «под ключ» укомплектованы сантехникой, электроплитами, счетчиками воды. Пол покрыт линолеумом, стены оклеены простыми обоями, установлены окна с деревянными рамами и тройным остеклением и межкомнатные двери. Такой вариант новостроек достаточно удобный, так как квартира пригодна для жилья, в нее можно сразу заселиться. Кроме того, такую квартиру без особых вложений можно сдать в аренду, окупая тем самым расходы на коммунальные услуги и зачастую ипотечные платежи. При «чистовой» отделке стены в помещениях оштукатурены, на них нанесена шпаклевка, в комнатах установлены радиаторы отопления, а по квартире разведена электрика. Чтобы довести помещения до жилого состояния потребуется только наклеить обои, покрасить потолок и застелить пол. В этом случае «финишный» ремонт не потребует особых усилий и при этом собственник обустроит жилье по своему вкусу. Капитальные работы по-прежнему остаются «на совести» застройщика. Самый распространенный сегодня вид отделки – «черновая». Большинство новостроек сегодня сдается именно в таком состоянии. Прежде всего, это продиктовано финансовой выгодой застройщика, да и покупателям предоставляется возможность за меньшие деньги приобрести жилье и сделать ремонт по своему вкусу. Вы сможете нанять выбранную вами бригаду отделочников, приобрести любые материалы. Правда, все это несколько отодвинет время новоселья. Квартиры с «черновой» отделкой или, как еще их называют, жилье со свободной планировкой имеют свои плюсы и минусы. Такие новостройки выглядят как бетонные коробки, в которых есть исключительно несущие стены без межкомнатных перегородок. При этом канализация, водопровод и отопление все-таки проведены, электричество тоже подведено до щитка. «Черновая» отделка позволяет планировать внутреннее пространство, как вам заблагорассудится. Межкомнатных перегородок нет, а значит, нет и границ для полета вашей фантазии. Однако стоит помнить, что все новшества и нестандартные решения планировки пространства все равно придется согласовывать в соответствующих инстанциях. Если вы купили квартиру в новостройке с «черновой» отделкой, от вас потребуются очень серьезные дополнительные вложения. Минимальный объем работ в такой квартире предполагает выравнивание стен, заливку пола, первичную закладку труб и проводов, подготовку откосов, установку входной и межкомнатных дверей, разведение электропроводки. Позже, когда самые необходимые работы будут проведены, потребуется возвести дополнительные перегородки в зависимости от вашего вкуса, установить всю необходимую бытовую технику, кухню, электроплиту. В целом, на приведение квартиры в новостройке в жилое состояние от всех запланированных на ремонт затрат на черновые работы уйдет примерно 65%, на чистовую отделку и меблировку – 35%. По времени это — 2-2,5 месяца и 1-1,5 месяца соответственно. Стоимость ремонта может составить от 2,5 до 7,5 тысяч рублей за квадратный метр в зависимости от сложности дизайн-проекта, стоимости отделочных материалов, а также оплаты работы мастеров. Но, если вам не хочется тратить время на поиски строительной компании, которая доведет до ума вашу квартиру, можно заключить договор с компанией-застройщиком. При этом вы сможете наблюдать за всеми проводимыми работами и при необходимости корректировать их и высказывать свои пожелания.

28.04.2017 17:56

новостройки, черновая отделка, ремонт, подл ключ

Как подготовиться к покупке новостройки Наталья Евсеева

Как подготовиться к покупке новостройки

Покупка жилья — серьезный шаг. Большинство из нас приобретают новую квартиру всего раз в жизни. В силу неопытности покупатель может оказаться жертвой недобросовестного продавца. Дополнительные риски возникают при покупке жилья в строящемся доме. О том, как покупателю подготовиться к покупке новостройки, на что обратить внимание и какие документы проверить у продавца, мы спросили эксперта. Покупка квартиры в новом доме кажется более привлекательной, чем приобретение жилья на вторичном рынке. У такой квартиры не было предыдущих хозяев, плохой истории и, скорее всего, после заселения не будет никаких сюрпризов. Однако такой вариант может иметь свои слабые стороны, о которых покупателю стоит заранее побеспокоиться. Прежде чем подписывать договор с застройщиком, стоит хорошо изучить его историю, сам объект недвижимости, а главное — документы. Самым оптимальным вариантом покупки квартиры в новостройке будет приобретение жилья по договору о долевом участии в строительстве. Такое соглашение предполагает страхование рисков покупателя. Решив отдать застройщику внушительную сумму, за еще не построенную квартиру, обязательно удостоверьтесь, что продавец имеет право на получение денег и оформление покупателя в качестве дольщика. Есть и другие варианты договоров, но они более рискованны. К таким относится, например, договор инвестирования, соинвестирования, предварительный договор, паевый взнос по договору с ЖСК. Данные соглашения между строительной организацией и покупателем не регистрируются в государственных органах, в том числе Росреестре, что является фактором повышенного риска возникновения двойных продаж или приобретение квартир при отсутствии обязательной или достаточной документации на строительство. Покупателю стоит оценивать степень безопасности планируемой сделки, чтобы не оказаться обманутым недобросовестным застройщиком. В первую очередь покупатель должен проверить наличие разрешения на строительство. Это один из главных документов на любой стройплощадке. Внимательно сверяйте данные о застройщике и том лице, с которым вы планируете заключить договор. Стоит обратить внимание на инвестиционный контракт между органами местной власти и застройщиком. В этом документе указывается, каким образом будут распределены площади в строящемся доме, а также сроки строительства, условия оплаты и проведения коммуникаций. Еще один документ, без которого не обойтись при возведении жилья, это свидетельство о праве собственности на земельный участок или же договор аренды. Право на землю имеет огромное значение, как и то, в какой зоне расположен участок. Обратите внимание, для каких целей строительства подходит земля застройщика — в документе должно быть указано конкретное назначение. Хорошо, если компания сразу получила землю под возведение многоэтажного дома, что так и будет указано в свидетельстве. Если же разрешенный вид использования иной, это рискованно для покупателя, особенно если речь идет о природоохранной зоне — в таком случае постройку могут в дальнейшем снести. Если же застройщик не является собственником земли, у него должен быть договор аренды с указанием , на какой срок дается ему земля. В этом случае в документе также указывается, под какие цели арендатор получил участок, и если это не строительство многоэтажного жилого дома, то возможны проблемы. Кроме того покупателю обязательно стоит взглянуть на проектную документацию. Из декларации вы можете узнать информацию не только о застройщике и земельном участке, но и о будущем строении, планировке квартир, материалах. В проектной документации будут указаны сроки строительства и ввода в эксплуатацию вашего будущего жилья. Ознакомиться с этим документом проще всего, обычно декларацию публикуют на сайте застройщика или же в печатных изданиях. Но и сам продавец новостройки обязан будет предъявить документ потенциальному покупателю, если тот попросит. Не помешает также изучить документы самой организации, с которой вы планируете заключать договор. Покупатель в праве попросить показать ему устав компании, свидетельство о государственной регистрации компании, учредительные документы, приказ о назначении директора, выписку из налоговой, правильно оформленные доверенности. Какой бы договор не оформляла строительная компания с дольщиком, обязательной и безусловной проверке подлежат правоустанавливающие документы на застройку и реализацию помещений. При их даже частичном отсутствии потенциальный покупатель рискует, вкладывая средства в квадратные метры на этапе незавершенного строительства. Если у застройщика отсутствуют какие-либо вышеуказанные документы, и он настаивает на подписании договора, обещая получить бумаги в самое ближайшее время, то ваши риски максимальны.

24.07.2015 15:58

новостройки, застройщик, советы, жилье, строительство, квартира

Как подготовиться к покупке новостройки Татьяна Черепанова

Как подготовиться к покупке новостройки

Покупка жилья — серьезный шаг. Большинство из нас приобретают новую квартиру всего раз в жизни. В силу неопытности покупатель может оказаться жертвой недобросовестного продавца. Дополнительные риски возникают при покупке жилья в строящемся доме. О том, как покупателю подготовиться к покупке новостройки, на что обратить внимание и какие документы проверить у продавца, мы спросил эксперта. Если вы решили купить квартиру в новом строящемся доме, есть несколько моментов, которые стоит учесть. Во‑первых, необходимо тщательно изучить сам объект недвижимости. Обратите внимание на степень готовности дома. Это очень важный момент. Стоит увидеть своими глазами жилье, которое вы намерены купить. Несмотря на документы и положительную репутацию застройщика, дом может быть не достроен на момент покупки в нем квартиры, а это уже предполагает определенные риски. Если работы на стройплощадке так и не будут завершены, жить в приобретенной квартире вы не сможете. Как же покупателю-новичку оценить степень готовности дома? Однозначно верить на слово застройщику не стоит, даже если он утверждает, что новостройка полностью готова к вводу и к ней подведены все коммуникации. Убедиться в этом лучше самостоятельно, для этого можно поехать на стройку и поговорить с рабочими. Обычно строителей не инструктируют по поводу общения с клиентами, поэтому они могут рассказать о всех проблемах застройки. Так, можно уточнить у рабочих, действительно ли они подвели к дому коммуникации: свет, воду, канализацию. Когда вы удостоверитесь, что выбранный объект недвижимости вас полностью устраивает, настает время подумать о документации. Договор, который покупатель заключает с застройщиком, также должен быть тщательно выверен. Стоит отметить, что самым удачным для покупателя будет договор об участии в долевом строительстве, который регламентируется 214‑ФЗ. Федеральное законодательство дает дольщикам гарантии, что в случае если у застройщика возникнут трудности и дом не будет сдан, покупатель будет застрахован от потерь. Договор долевого участия — это большой плюс. Такие документы имеют приоритет перед предварительными договорами и прочими договорами, не предусмотренными федеральным законом 214. В соответствии с вышеуказанным законом, если застройщик обанкротится, то ваши требования как покупателя недвижимости будут обеспечены залогом. Кроме того, договор позволяет защититься от двойной продажи одной и той же квартиры. Третий фактор, на который покупателю стоит обратить внимание, это аккредитация новостройки в банке. Иметь значение будет то, сколько банков выдают кредит на покупку жилья в этом доме. Если ни один банк не выдает займы, то это может говорить о проблемах застройщика. Лучше будет, если выбранный объект аккредитован в нескольких банках, а не только в одном, который кредитует самого застройщика. Стоит также обратить внимание на репутацию застройщика. Для этого не поленитесь узнать, сколько домов возвела компания. Обязательно уточните, были ли какие-то проблемы при строительстве других объектов. Полезной может оказаться информация о том, кто стоит за застройщиком. Если это влиятельная политическая фигура, то каковы шансы, что ее не снимут до окончания работ на стройплощадке. Многие компании регистрируют новое юридическое лицо под строительство нового дома с целью минимизации рисков. Проверьте, кто является учредителем данного юрлица. Если предыдущие этапы оценки новостройки прошли успешно, и вы решили купить выбранную квартиру, то нужно запросить у застройщика документы. Перед покупкой стоит проверить наличие у продавца обязательных документов. Во‑первых, попросите предоставить для ознакомления инвестиционный контракт. Во‑вторых, у застройщика должны быть проектная декларация и разрешение на строительство. Также проверьте проектную документацию, на нее должно быть получено заключение государственной экспертизы. Еще одним важным документом является технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома. Застройщик обязательно должен иметь свидетельство о праве собственности на землю или действующий договор аренды участка. Дополнительной ответственностью продавца перед покупателем может быть договор со страховой компанией или договор поручительства. Проверьте также, есть ли у застройщика выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок). Кроме того, обратите внимание на регистрационные и учредительные документы застройщика: устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, выписку из ЕГРЮЛ, выданную не более месяца назад, и на бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату. Также не лишним будет ознакомиться с формой договора, по которому будет продаваться квартира. Как покупатель вы должны понимать, что ни один надежный застройщик не стартует со своими продажами без главных документов: права на земельный участок, проектной декларации и разрешения на строительство.

24.07.2015 15:55

новостройки, советы, жилье, квартира, застройщик

Новостройки еще не вышли из «кризисной спячки» Татьяна Черепанова

Новостройки еще не вышли из «кризисной спячки»

Рынок недвижимости переживает период постоянных перемен, кризис коснулся всех сегментов. Однако первичный рынок в силу своих особенностей реагирует на внешние обстоятельства быстрее вторичного. Что сегодня происходит на рынке новостроек в Омске? Как распределились спрос на первичное жилье и предложения от застройщиков? Готовы ли омичи обходиться без ипотеки при покупке жилья в новостройках? Слово эксперту. Прошлый год для рынка недвижимости был неоднозначным. Перемены, происходившие за последние месяцы, оказали серьезное влияние на всех участников рынка недвижимости и задали тенденцию развития и на этот год. С самого начала прошлого года начала формироваться продолжающаяся тенденция роста стоимости квадратного метра жилой недвижимости. Однако в силу различных обстоятельств ежемесячный прирост цен на жилье становился все меньше и периодически переходил с плюса на минус. Повышение стоимости «квадрата» за месяц сменялось снижением цены, активно дорожавшее жилье становилось вдруг дешевле. Такие колебания были продиктованы ситуацией, складывающейся в целом на рынке недвижимости, как в сегменте вторичного жилья, так и на первичном рынке. Вместе с тем для первичного рынка эта тенденция оказалась более выраженной, чем для рынка готового жилья. Для новостроек характерно быстрее реагировать на какие-либо перемены ситуации, чем для «вторички». Именно поэтому первый факт снижения среднегородской цены на квадратный метр жилья в новостройках был отмечен уже в марте. Реакция вторичного рынка оказалась чуть медленнее, для этого сегмента впервые прирост стоимости на квадратный метр жилья стал отрицательным в середине года, а точнее в июне. Перемены произошли не только в части цен на «квадрат» жилплощади. С течением времени изменилось и количество предложений на рынке недвижимости в строящихся домах. Если сравнивать показатели с января по декабрь, то количество уникальных проектов и предложений на первичном рынке, выпускаемых ежемесячно, выросло. В этом плане рынок новостроек очень отличился стабильным ростом количества предлагаемых квартир. По сравнению со вторичным рынком, где наблюдалось и колебание как в плюс, так и в минус, первичный рынок динамично прирастал предложениями в течение всего прошлого года. За период с января по декабрь количество ежемесячно выставляемых на продажу объектов увеличилось на 42,9%. Этот показатель связан напрямую с увеличением числа строящихся объектов на территории Омска. Можно сказать, что на рынке новостроек сформировалась устойчивая тенденция к увеличению предложений. Спрос на новостройки, конечно же, во многом зависит от стоимости предлагаемых покупателям квартир. Колебания курсов валют во второй половине прошедшего года существенно снизили стоимость объектов первичного рынка в пересчете на иностранную валюту. К концу декабря на первичном рынке произошло снижение цен на 39,7%, в это же время вторичный рынок подешевел на 40,2%. Несмотря на этот обвал, в целом все же прослеживается динамика роста цен, стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в среднем по городу выросла с 40 до 42 тысяч рублей. И в целом цены на новостройки не сильно изменились, они по-прежнему ниже, чем на вторичном рынке.

30.04.2015 16:38

квартира, новостройки, сделка, спрос, предложение

Новостройки еще не вышли из «кризисной спячки» Галина Беликова

Новостройки еще не вышли из «кризисной спячки»

Рынок недвижимости переживает период постоянных перемен, кризис коснулся всех сегментов. Однако первичный рынок в силу своих особенностей реагирует на внешние обстоятельства быстрее вторичного. Что сегодня происходит на рынке новостроек в Омске? Как распределились спрос на первичное жилье и предложения от застройщиков? Готовы ли омичи обходиться без ипотеки при покупке жилья в новостройках? Слово эксперту. Сегодня на рынке новостроек очень много предложений, но вместе с тем спрос на жилье заметно упал. Интерес покупателей пропал не только к строящемуся жилью, но и на всем рынке недвижимости в целом. Большинство омичей сейчас не имеют возможности купить новое жилье, обходясь полностью собственными средствами. Не менее 60%, а то и все 80% сделок проводят с привлечением ипотечных кредитов. Однако в последнее время ипотека стала практически недоступной из-за резкого повышения ставок в конце прошлого года. Сейчас ситуация на рынке ипотечного кредитования нормализуется, ставки стали ниже на приобретение жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. Но все равно ипотека пока еще не восстановилась полностью, нужно некоторое время, чтобы люди снова обратили свое внимание на жилищные кредиты. Запущены программы господдержки и субсидирования ипотеки, снижены ставки. Но последние изменения, вступившие в силу 1 апреля, пока еще не нашли отклик клиентов. Необходимо подождать один-два месяца, чтобы люди снова втянулись в процесс, чтобы ипотека опять набрала обороты. Тогда спрос на новостройки вернется к прежним объемам. На данный момент покупатели не располагают достаточными средствами, а потому и не особо интересуются жильем. Тем не менее в скором времени ситуация может измениться. К концу апреля стало поступать больше звонков, вопросов о предложениях на недвижимость. Постепенно покупатели возвращаются на рынок. Цены на новостройки меняются. Стоимость квадратного метра на первичном рынке зависит от того, где расположен дом, из каких материалов он построен. На цену также влияет планировка квартиры и то, в каком виде она сдается, предусмотрены ли там отделка и ремонт, какого качества материалы, сантехника, окна. Сегодня на рынке можно найти предложения от застройщиков, продающих квартиры в новостройках по цене от 32 тысяч рублей за квадратный метр. Однако на деле же минимальный порог стоимости не опускается ниже 34 тысяч рублей за «квадрат». Как правило, застройщики декларируют цену ниже, но реализуют жилье чуть дороже. Чем выше готовность объекта и чем меньше осталось до ввода его в эксплуатацию, тем дороже становятся в нем квартиры. В зависимости от различных факторов, влияющих на стоимость жилья в новостройках, цена квадратного метра на первичном рынке может достигать примерно 50 тысяч рублей. Сейчас многие покупатели с недоверием относятся к новостройкам из-за того, что нередкими стали случаи, когда начатое строительство не завершалось в срок. Люди боятся вложить деньги и остаться без жилья. Кризисная ситуация пошатнула положение даже надежных и проверенных застройщиков. Хотя компании стараются максимально соблюсти условия договоров, иногда бывает, что сроки сдачи домов задерживаются. При выборе квартиры в строящемся доме очень сложно заранее угадать, насколько надежным окажется вложение. При этом стоит в первую очередь учитывать репутацию застройщика, если компания давно на рынке и зарекомендовала себя как надежный застройщик, предпочтительнее покупать жилье у этого продавца. К сожалению, степень готовности строящегося дома совершенно не гарантирует того, что объект будет сдан в срок. В Омске есть случаи, когда новостройки останавливались на 95% готовности и до сих пор остаются недостроенными.

30.04.2015 16:35

новостройки, спрос, предложение, Росреестр, сделки с недвижимостью

Новостройки еще не вышли из «кризисной спячки» Наталья Евсеева

Новостройки еще не вышли из «кризисной спячки»

Рынок недвижимости переживает период постоянных перемен, кризис коснулся всех сегментов. Однако первичный рынок в силу своих особенностей реагирует на внешние обстоятельства быстрее вторичного. Что сегодня происходит на рынке новостроек в Омске? Как распределились спрос на первичное жилье и предложения от застройщиков? Готовы ли омичи обходиться без ипотеки при покупке жилья в новостройках? Слово эксперту. В настоящее время на рынке новостроек можно отметить снижение спроса и увеличение предложений. Большое количество объектов строительства и интересных проектов подходят к завершающей стадии, в связи с этим на продажу стали выставлять все больше новых квартир. Чем ближе сдача этих домов, тем сильнее насыщается первичный рынок новыми предложениями. Но, несмотря на то что продавцы готовы предложить множество вариантов, покупательский интерес к объектам недвижимости первичного рынка сейчас не так высок. Спрос упал с начала года и в основном это связано, конечно же, с кризисной ситуацией. Многие люди сейчас не располагают средствами для покупки жилья, поэтому отложили решение квартирного вопроса до лучших времен. Поскольку наш регион граничит с Республикой Казахстан, оттуда тоже приходит значительный объем покупателей. С ноября по декабрь, а затем в феврале граждане Казахстана активно участвовали в жизни омского рынка недвижимости. За счет того, что они приобретали жилье, на рынке были живые деньги. Сейчас, когда в Казахстане завершились выборы президента республики, уже такого активного движения на омском рынке нет. В ближайшее время, возможно, покупатели вернутся на рынок с жилищными сертификатами. Например, к маю поддержку от государства получат ветераны. Из-за того, что спрос на новостройки упал, снизилась и цена квадратного метра в новом жилье. Если в начале года стоимость «квадрата» на первичном рынке, например, на Левобережье, в среднем составляла 38 тысяч рублей, то сегодня в тех же объектах квадратный метр подешевел до 36 тысяч. Тенденция к снижению цен на новостройки из-за отсутствия достаточного спроса может сохраниться в ближайшее время. Но цены на первичном рынке зависят от расположения дома и от степени его готовности к сдаче, поэтому стоимость жилья везде разная. Если говорить о том, когда же выгоднее всего приобретать жилье в строящемся доме, то я всегда советую брать объекты примерно за полгода до сдачи. В этом случае будет оптимальное сочетание цены квартиры и гарантии того, что в скором времени дом будет достроен.

30.04.2015 16:15

новостройки, застройщик, ипотека, первичный рынок, цены на жилье, спрос, предложение

Льготная ипотека на «первичку» не «задавит» вторичный рынок Яна Зуева

Льготная ипотека на «первичку» не «задавит» вторичный рынок

Многие эксперты предрекают падение спроса на вторичное жилье в связи с тем, что Правительство РФ поддержало новостройки программой субсидирования ипотеки. Однако в Омской области для многих застройщиков «вход» в льготную программу по кредитованию своих объектов оказался закрыт. Сможет ли вторичный рынок удержать свои позиции или снижение процентной ставки выведет «первичку» на первое место по востребованности населением? Слово эксперту. Ни для кого не секрет, что рынок недвижимости как России в целом, так и Омска, в частности, переживает период застоя. Однако многие агентства недвижимости уже не раз переживали кризисные времена и научились их преодолевать. После последнего кризиса 2008 года рынок недвижимости начал оживать. Во многом этому способствовало развитие ипотечного кредитования и смягчение требований к заемщикам. Постепенно ситуация на рынке стала стабилизироваться, вместе с тем стали расти и цены на объекты. К настоящему моменту стоимость вторичного жилья выросла порядка на 35–40 процентов по сравнению с ценами 2011 года. К началу 2015 года она дошла до максимума. Это отчасти спровоцировало очередной коллапс. Всплеск покупательской активности в конце 2014 года смел с рынка все доступные по цене объекты: люди, которые планировали приобрести жилье в этом году, решили потратить средства на эти цели немного раньше. Из-за этого спрос на жилье на данный момент снизился. На его падении также сказалось удорожание жилищных займов. Застой рынка обоснован не только повышением ипотечных ставок, но и максимально высокими ценами, которые сложились на данный момент на «вторичке». Собственник, продающий жилье, должен понимать, что покупатель на сегодняшний день не готов тратить большие деньги на приобретение квартиры. Поэтому если цена жилья адекватна, то и спрос на него будет высок. К примеру, однокомнатную «хрущевку» за 1,3–1,4 миллиона можно продать сегодня в течение трех недель. При этом заинтересованность покупателей таким объектом по такой цене достаточно высока. Поэтому можно сделать вывод, что покупательская способность не ослабла. Тем не менее общее снижение покупательской способности на вторичном рынке все же имеется. А это, в свою очередь, влияет на стоимость жилья, которая снижается. Падение цены также связано с появлением государственной программы по кредитованию новостроек. Ее условия распространяются только на первичный рынок. И пока новую квартиру можно купить, взяв кредит под 12%, ставки на кредиты для покупки вторичного жилья выше на 3–5 процентных пунктов. Поэтому данная программа уже стала популярной среди населения. Однако перераспределения спроса пока не наблюдается: у «вторички» остается своя аудитория.

03.04.2015 17:50

ипотека, вторичка, новостройки, застройщики, ставки, банк

Льготная ипотека на «первичку» не «задавит» вторичный рынок Марина Алексеева

Льготная ипотека на «первичку» не «задавит» вторичный рынок

Многие эксперты предрекают падение спроса на вторичное жилье в связи с тем, что Правительство РФ поддержало новостройки программой субсидирования ипотеки. Однако в Омской области для многих застройщиков «вход» в льготную программу по кредитованию своих объектов оказался закрыт. Сможет ли вторичный рынок удержать свои позиции или снижение процентной ставки выведет «первичку» на первое место по востребованности населением? Слово эксперту. Программа по субсидированию ипотеки на новостройки, на первый взгляд, должна была оживить первичный рынок и сподвигнуть население приобретать новое жилье. Однако федеральный законодатель не учел один нюанс: по условиям программы участвовать в ней может только строго подходящий по критериям застройщик. Так, квартиру в новостройке можно реализовать либо от юридического лица, либо по договору долевого участия. В нашем же регионе большинство так называемых застройщиков передают свои квартиры в качестве оплаты подрядным организациям, которые уже не могут принять участие в программе по субсидированию ипотеки. На данный момент эта программа актуальна лишь для нескольких омских стройкомпаний, однако эти застройщики не почувствуют притока клиентов: заинтересованность их объектами всегда была на высоком уровне, поэтому покупателей им это не добавит. Эта программа замечательная, но она не учитывает особенности нашего региона, людям просто не из чего выбирать. Между тем у вторичного жилья останется свой покупательский сегмент. Многие готовы приобретать вторичное жилье, так как хотят сразу вселиться в квартиру. Покупая жилье в новостройке, нужно ждать, пока дом достроится, и не у всех такая возможность существует. На сегодняшний момент многие потенциальные покупатели решили отложить покупку жилья на более подходящее время. Некоторые предпочтут временно отказаться от покупки жилья, что приведет к формированию отложенного спроса и впоследствии обернется новым всплеском покупательской активности. Однако, когда этот всплеск должен произойти, прогнозировать сложно — все будет зависеть от экономической ситуации. Потенциальные заемщики пока отказываются пользоваться подорожавшей ипотекой. Жилищный кредит под такие высокие проценты не подходит людям еще и потому, что в условиях экономической нестабильности никто не может гарантировать, что доходы резко не сократятся. Слишком высока инфляция, а зарплаты не растут, у многих есть долги по кредитам. Сегодня спрос на оформление ипотеки на вторичное жилье вырос по сравнению с началом года. Но это скорее заинтересованность в ипотеке и не более того. Когда людям все просчитываешь, они понимают, что ипотека для них пока неподъемна: кроме процентных ставок поднялся и первоначальный взнос. В среднем он сегодня составляет 20%.

03.04.2015 17:33

ипотека, вторичка, жилье, новостройки, ставки, банки, застройщики

Новостройка в ипотеку: особенности, условия, ставки Юрий Татаринов

Новостройка в ипотеку: особенности, условия, ставки

В течение последних лет омичи все чаще предпочитают в качестве нового жилья приобретать квартиры на первичном рынке. И многие в этом случае прибегают к оформлению ипотеки. Какие особенности есть у такого кредита и большие ли риски возникают у покупателя, который решил купить недостроенное жилье? Слово эксперту. При покупке новостройки в первую очередь необходимо определиться с объектом. При этом надо убедиться, что застройщик имеет аккредитацию в банках, обратить внимание на деловую репутацию компании, количество реализованных и введенных ею в эксплуатацию объектов, отзывы участников долевого строительства, правовой и внешний статус компании. Большинство застройщиков, прошедших аккредитацию в банках, при продаже своего объекта составляют с покупателем договор долевого участия или договор переуступки прав требования. В договоре содержится четкое описание недвижимости и его характеристики, сроки сдачи объекта и передачи его в собственность, стоимость и порядок оплаты, гарантийные обязательства застройщика. Если застройщик реализует жилье по схеме ЖСК, то при приобретении такого объекта стоит обратить особое внимание на аккредитацию объекта в банках и на каких условиях продается квартира. Сейчас, когда с 1 апреля этого года стартует программа государственной поддержки новостроек, большинство аккредитованных объектов можно приобрести с первоначальным взносом 20% и минимальной процентной ставкой — 11,9%. В некоторых случаях (например, низкая процентная готовность дома) банки могут дополнительно потребовать поручительство третьих лиц до сдачи дома, либо увеличить первоначальный взнос до 50%. Если вы решили приобрести квартиру в ЖСК, будьте готовы к тому, что процентная ставка до сдачи дома будет составлять 17%. После ввода объекта в эксплуатацию она может понизиться до 16%. При этом первоначальный взнос может варьироваться от 20 до 50%. В некоторых случаях банк может попросить привлечь поручителя. Схема приобретения квартиры в новостройке: — поиск новостройки; — открытие ипотечного кредита в банке, где есть аккредитация данного объекта на приемлемых для вас условиях; — бронирование недвижимости и подача документов по новостройке в банк; — подписание кредитного договора; — подписание договора долевого участия; — государственная регистрация договора. После того как строительство завершится, и объект введут в эксплуатацию, необходимо будет зарегистрировать право собственности, застраховать объект недвижимости, провести оценку и составить закладную. Особенности приобретения новостройки по ипотеке зависят от конкретного банка и застройщика. Такая сделка имеет множество подводных камней. Поэтому, решившись на покупку новостройки по ипотеке, стоит обратиться к квалифицированным специалистам нашего агентства. Они всегда готовы вам помочь и обеспечить защиту ваших интересов и законных прав.

30.03.2015 16:26

новостройки, ипотека, застройщик, банк, программа

 Новостройка в ипотеку: особенности, условия, ставки Анна Ситникова

Новостройка в ипотеку: особенности, условия, ставки

В течение последних лет омичи все чаще предпочитают в качестве нового жилья приобретать квартиры на первичном рынке. И многие в этом случае прибегают к оформлению ипотеки. Какие особенности есть у такого кредита и большие ли риски возникают у покупателя, который решил купить недостроенное жилье? Слово эксперту. При кредитовании сделок по приобретению строящегося жилья до момента ввода его в эксплуатацию и оформления закладной, обеспечением является залог имущественных прав (требований). Также возможно в качестве обеспечения по кредиту использовать залог имеющегося жилья. Требования к заемщику при оформлении ипотеки на первичное жилье практически такие же, как при получении кредита на «вторичку». Потенциальный заемщик должен быть гражданином РФ, не старше 65 лет, иметь общий трудовой стаж не менее одного года и стаж на последнем месте работы не менее шести месяцев. Свой доход он должен подтвердить справкой 2‑НДФЛ либо справкой по форме банка, располагать средствами, необходимыми для оплаты первоначального взноса, расходов по страхованию и государственной регистрации прав. Что касается объекта недвижимости, то проще всего подобрать объект из реестра аккредитованных застройщиков в том банке, где получено одобрение. Списки застройщиков и объектов постоянно обновляются. По некоторым объектам банки требуют поручителей либо залог иного объекта недвижимости до момента регистрации права собственности. Например, в реестре Сбербанка обеспечением на период строительства, в большинстве случаев, является залог имущественных прав, но есть и такие объекты, под кредитование которых обязательно потребуется поручительство либо залог иной недвижимости. В банке ВТБ 24 аккредитованы такие застройщики, как «Сибгазстройдеталь» и Фонд «Жилище». К объектам этих компаний банк предъявляет более «мягкие» условия, касающиеся степени готовности объекта и суммы первоначального взноса. Покупка квартиры на первичном рынке с помощью ипотечных средств проходит в несколько этапов. Сначала подается заявка, после одобрения банком клиента можно приступать к выбору объекта недвижимости. После одобрения выбранного объекта недвижимости заключается кредитный договор. Документы (договор уступки, ДДУ или договор залога имущественных прав) сдаются на регистрацию в ФРС, расписка из ФРС предоставляется в банк. Процесс регистрации может проходить до двух недель. Выдача кредита осуществляется по расписке из ФРС. Государство в период кризиса решило поддержать как застройщиков, так и заемщиков, которые планируют приобрести жилье на первичном рынке. На данный момент профильные министерства РФ рассматривают проект, который направлен на поддержку первичного рынка в части обеспечения объемов выдачи ипотечных жилищных кредитов в 2015 году. Постановление позволит банкам выдавать ипотеку под 13% годовых. Согласно проекту, на поддержание ипотеки на первичном рынке предусматривается выделение 20 миллиардов рублей. При этом ставка кредитования, предусмотренная кредитным договором, не может превышать 13% годовых. Государством будут предоставлены субсидии кредитным организациям или ОАО «АИЖК» для возмещения выпадающих доходов до уровня ключевой ставки Банка России, увеличенной на 3,5 процента. Нововведением смогут воспользоваться заемщики, которые заключили договор на финансирование покупки первичного жилья после 1 января 2015 года. Также существует программа «Жилье для российской семьи». К сожалению, Омская область пока не входит в число субъектов‑участников данной программы. А ведь она помогла бы решить проблему обеспечения доступным и комфортным жильем экономического класса многие категории граждан. В рамках этой программы предусмотрено строительство жилья, цена квадратного метра в котором будет ниже рыночной на 20%. Кроме того, в целях поддержки данной программы, АИЖК разработаны социальные ипотечные программы, позволяющие учитывать все возможные субсидии и получать кредиты по льготной ставке. Мы отслеживаем информацию о ходе реализации данной программы в Омской области, очень надеемся в ближайшем будущем применить свои теоретические познания на практике. В Омске на данный момент новостройки кредитуют несколько банков, но этот список постоянно расширяется. Самые крупные из них это Сбербанк, ВТБ 24, УралСиб, АК Барс, Россельхозбанк. На сегодняшний день ставки на новостройки зависят, как и ставки на вторичку, от первоначального взноса, вида и срока кредита, наличия/отсутствия страхования, категории заемщика, способа подтверждения дохода. В настоящее время минимальная ставка на новостройки начинается от 14%, минимальный первоначальный взнос составляет 20% (чаще 30%). Хотелось бы отметить, что в качестве первоначального взноса можно использовать средства маткапитала. Процентная ставка на новостройки может быть единой на весь срок кредитования, а может быть выше до момента сдачи объекта в эксплуатацию (обычно к ставке прибавляется от 0,5%). Наше агентство готово помочь с получением кредита в любой ситуации. Ведь зачастую бывает, что заемщик не имеет времени или возможности подтвердить свой доход либо не располагает достаточными средствами для оплаты первоначального взноса и делает неправильный вывод о том, что он не сможет себе позволить взять ипотечный кредит. Всем сомневающимся хотелось бы сказать, что безвыходных ситуаций не бывает.

27.03.2015 18:52

ипотека, советы, новостройки, застройщик, заемщик, банк

Как выбрать квартиру в новостройке? Юрий Татаринов

Как выбрать квартиру в новостройке?

На сегодняшний день на рынке первичного жилья достаточно много предложений. Но как выбрать из представленного разнообразия? Какому застройщику можно доверять и стоит ли вкладывать деньги в строительство? Слово эксперту. Прежде чем приобрести квартиру в новостройке, нужно определиться с местом расположения будущего жилья, так как это является одним из важнейших критериев. После того как будет выбрано несколько объектов в подходящих районах города, стоит обратить внимание на строительные компании, которые занимаются возведением этих многоэтажек. Необходимо выяснить, как давно застройщик работает на омском рынке и сколько за его спиной построенных жилых объектов. Не стоит ограничиваться официальным сайтом застройщика, попробуйте изучить тематические форумы, на которых дольщики обсуждают строительные компании или найдите одного из жильцов построенного дома, который сможет рассказать о застройщике. Если расположение будущего дома вас устраивает, а застройщик по собранным отзывам оказался добросовестным, можно съездить в офис компании. Там стоит ознакомиться с такими документами, как разрешение на строительство именно этого объекта, и именно на этом участке, договор на аренду земли или же свидетельство о праве собственности на землю. Еще не менее важно будет ознакомиться с проектной декларацией и со всеми изменениями к ней. Особое внимание стоит уделить тому, по какой схеме компания реализует жилье. Лучше всего приобретать квартиру в новостройке по договору долевого участия (214-ФЗ). В рамках данного закона, в случае неисполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиками, существуют более действенные способы защиты их прав. Однако в этом случае за надежность придется заплатить больше. Как правило, те застройщики, которые работают по ДДУ, могут продавать жилье на 10–15% дороже, чем компании, реализующие квартиры по другим схемам (инвестиционные, вексельные договоры, через ЖСК). Также риски будут минимальны, если стройки аккредитованы одним из омских банков, так как юридические службы кредитной организации довольно тщательно проверяют своих будущих партнеров. Приобретать жилье на первичном рынке можно на стадии 30–40% готовности. При этом стоит несколько раз посетить стройку: посмотреть, как идут дела, оценить скорость возведения дома, а если надо поговорить с прорабом. Стоимость новостроек зависит, в том числе и от известности фирмы. Обычно малоизвестные застройщики начинают продавать квадратные метры на котлованном уровне. При этом стоимость на квартиры у них значительно ниже, чем у более известных компаний. Застройщики с именем, как правило, не продают жилье на стадии свай. Однако если такое случается, то покупатель может существенно сэкономить: разница в стоимости квартир на начальном и завершающем этапе строительства может доходить до 30%.

27.02.2015 16:58

новостройки, застройщики, договор, компании, первичное жилье

Новостройки: что изменилось? Дмитрий Малаштанов

Новостройки: что изменилось?

Каковы спрос и цены на новостройки сегодня? На эти и другие вопросы ответили эксперты омских агентств недвижимости. Спрос на новостройки растет. Связано это не только с тем, что новое лучше старого, но и с условиями ипотечного кредитования. Банки охотнее дают ипотечный кредит под новостройки, нежели на вторичное жилье. Самыми популярными на рынке недвижимости были и остаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Прежде всего они привлекательны ценой, а также это жилье легче реализовать. В среднем цена на жилье в Омске варьируется от 41 до 43 тысяч рублей за квадратный метр. Самое дорогое жилье в Центральном АО, где цена квадратного метра не опускается ниже 45 тысяч рублей. В Кировском АО цена «квадрата» от 40 до 44 тысяч рублей, в Советском АО стоимость квадратного метра варьируется между 40 и 42 тысячами рублей. Для покупки квартиры самым популярным районом города в последнее время стал Кировский. Переезжая в этот район, омичей интересуют более просторные тихие придомовые территории, а также удаленность от промышленных объектов. Сравнивая цену недвижимости на начало года и под конец, можно отметить, что стоимость квартир снизилась на 150–200 тысяч рублей. Связано это с появлением на рынке недвижимости большого количества предложений квартир в строящихся домах. Разница цен при начальном этапе строительства и по окончанию значительная. За последние шесть месяцев омичи все больше стали вкладывать средства в начальный этап строительства, это и повлекло за собой изменение цены на готовое жилье.

12.12.2014 17:17

советы, новостройки, недвижимость, строительство

Новостройки: что изменилось? Виктория Сергеева

Новостройки: что изменилось?

Каковы спрос и цены на новостройки сегодня? На эти и другие вопросы ответили эксперты омских агентств недвижимости. На территории города строительством занимается более 60 организаций. Наибольшее количество новостроек предлагается к продаже в левобережной части города — в Кировском АО — 40% (около 1,5 тысячи квартир); в Центральном АО — около 23%; в Советском АО — 17%; в Ленинском и Октябрьском округах предлагают около 9% квартир. К концу 2014 года средняя цена квадратного метра в новостройке составляет 42 тысячи рублей. На сегодня самая дорогая недвижимость в новостройках расположена в Центральном АО. Цена квадратного метра в этом районе немного превышает 45 тысяч рублей. В Октябрьском АО цена чуть выше среднегородской — 42,7 тысяч рублей за квадратный метр. Цена «квадрата» в Кировском АО около 40,9 тысяч рублей, в Ленинском около 40,2 тысяч, в Советском округе средняя цена около 41,1 тысячи рублей за «квадрат». С появлением на рынке большого количества объектов недвижимости на начальном этапе строительства стоимость квадратного метра готового жилья немного снизилась, но не пересекла отметку в 40 тысяч рублей. Больше всего на рынке представлено однокомнатных и двухкомнатных квартир. Почти четверть рынка занимают трехкомнатные квартиры, многокомнатных меньше всего. Однокомнатные квартиры пользуются наибольшим спросом у покупателей, поскольку являются наиболее доступными по цене, выгодны с точки зрения дальнейшей перепродажи и эффективны для финансового вложения, например, для сдачи в аренду. Дома, представленные на рынке недвижимости, разнообразны, но основное количество (40%) всех новостроек — это традиционные 9-10‑этажки. Также стали больше строить двух-трехэтажные дома. Например, такое жилье построено в микрорайонах «Рябиновка» в Кировском АО, «Амурский‑2» и «Старгород» в ЦАО.

12.12.2014 17:10

советы, новостройки, стоимость, цена, недвижимость

О документах при договоре долевого участия Наталья Евсеева

О документах при договоре долевого участия

Приобретая квартиру в новостройке, покупатель знает, что у нее не было прежних владельцев, а значит, у жилья не может быть истории, требующей тщательной проверки. Тем не менее, покупая новую квартиру, необходимо до подписания договора проверить у застройщика документы и убедиться в юридической чистоте совершаемой сделки. Наименее рискованная схема приобретения квартиры в новостройке — оформление договора участия в долевом строительстве. Проверка жилья в этом случае сводится к изучению самого продавца (застройщика). Здесь важно проверить право застройщика на получение денег и оформление покупателя в качестве дольщика. Для начала потенциальному покупателю стоит поинтересоваться разрешением на строительство объекта. В данном документе необходимо сверить соответствие данных о застройщике и лице, которое будет заключать с вами договор. Также стоит обратить внимание на инвестиционный контракт между органами местной власти и застройщиком, содержащий права и обязанности сторон. Этот документ, как правило, касается сроков строительства объектов, распределения будущих площадей в пользу местных органов власти и строительной компанией, иных участников инвестиционного проекта, порядка согласования, оплаты и проведения коммуникаций и инфраструктуры в целом. Если помещения приобретаются у организации, ранее выкупившей права на недвижимость у застройщика путем уступки права или иного аналогичного договора, необходимо убедиться, что расчет между компаниями полностью произведен. Об этом факте будут свидетельствовать акты о взаиморасчетах и платежные поручения. Права застройщика на земельный участок подтвердит свидетельство о собственности на землю. В этом документе должно быть написано примерно следующее: «...разрешенное использование земли: для многоквартирной застройки или строительство многоэтажного жилого дома… ». Если в документах на землю указана другая категория земель или другое разрешенное использование земли, то застройщику необходимо будет переоформить документы, но это не всегда возможно, так что это тоже определенный риск. Стоит отказаться от покупки квартиры, если дом строится в природоохранной зоне: в дальнейшем подобный объект могут снести. Подтвердить право на участок может также договор аренды. В этом случае необходимо обратить внимание на ее срок. В договоре должно быть предусмотрено право арендатора осуществлять строительство жилого дома на предоставленном земельном участке. Потребуется проверить и документы самой организации: устав, свидетельство о государственной регистрации компании, учредительные документы, приказ о назначении директора, выписку из налоговой, правильно оформленные доверенности. Кроме данных об участке и разрешении на строительство, застройщик должен иметь проектную декларацию. Этот документ, как правило, размещен на сайте застройщика или в печатных изданиях. Если нет, то застройщик обязан предоставить эту бумагу по требованию потенциального покупателя. Из проектной документации можно узнать информацию о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земли (если застройщик им не является), о кадастровом номере (это нужно для того, чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости. Какой бы договор не оформляла строительная компания с дольщиком, обязательной и безусловной проверке подлежат правоустанавливающие документы на застройку и реализацию помещений. При их даже частичном отсутствии потенциальный покупатель рискует, вкладывая средства в квадратные метры на этапе незавершенного строительства. Если у застройщика отсутствуют какие-либо вышеуказанные документы, и он настаивает на подписании договора, обещая получить бумаги в самое ближайшее время, то никогда не соглашайтесь. Несмотря на то что по действующему законодательству покупка квартир в новостройках предусмотрена только договором долевого участия с застройщиком либо договором уступки долевого участия с компанией-инвестором, на данный момент существуют и другие менее безопасные схемы продажи новостроек. Это, например, договор инвестирования, соинвестирования, предварительный договор, договор уступки права требования. Данные соглашения между строительной организацией и покупателем не регистрируются в государственных органах, в том числе Росреестре, что является фактором повышенного риска возникновения двойных продаж или приобретение квартир при отсутствии обязательной или достаточной документации на строительство. А это, в свою очередь, может привести к значительным проблемам, начиная невозможностью оформления собственности и заканчивая прекращением строительства уже на стадии котлована.

24.10.2014 16:04

советы, застройщик, договор долевого участия, дольщик, новостройки

Ипотека на новостройку: дом выше, ставки ниже Дмитрий Бакалов

Ипотека на новостройку: дом выше, ставки ниже

Покупка жилья по ипотеке — достаточно трудоемкий процесс, особенно, если в качестве объекта недвижимости значится квартира в строящемся доме. Какие особенности есть у ипотеки, оформленной на приобретение жилья в новостройке, нам рассказали эксперты. На сегодняшний день больше половины сделок на первичном рынке недвижимости происходит с привлечением заемных средств. Многие застройщики сейчас активно проходят аккредитацию в банках города, чтобы дать возможность более широкому кругу покупателей стать обладателями нового жилья. У ипотеки, которая оформляется на квартиру в новостройке, есть свои особенности. Важно, чтобы застройщик был аккредитован в том банке, где покупатель собирается оформлять кредит. Поэтому заранее надо уточнять список застройщиков и их объектов, на которые банк сможет выдать ипотеку. Кроме того, застройщик должен работать по договору долевого участия, который регулируется соответствующим законом и дает определенные гарантии покупателю. Важен в этом случае и срок сдачи дома в эксплуатацию, так как большинство банков после завершения строительства объекта снижают ставки по ипотеке. Сегодня многие кредитные организации в Омске предлагают различные программы при покупке квартиры на первичном рынке. В среднем ставки по программе «Новостройка» колеблются от 12,15% до 14,5%. Процент будет зависеть от нескольких факторов. Одним из них можно назвать размер первоначального взноса: минимальный взнос по таким программам от 10% от стоимости приобретаемого объекта. Также по данным программам возможно привлечение средств материнского капитала или жилищных сертификатов (в каждом банке нужно заранее уточнять эти моменты, так как условия везде несколько отличаются). Приобретая жилье в новостройке, каждый должен понимать, что в этом случае риски несколько выше, чем при покупке квартиры на вторичном рынке. Дом еще находится на стадии строительства, поэтому покупатель может закрепить за собой лишь право требования объекта. При этом срок сдачи жилья не всегда соответствует тому, что заявлен в договоре. Поэтому потенциальному покупателю новостройки нужно обязательно проверить репутацию застройщика, предлагающего жилье и внимательно изучить условия предоставления кредита банком.

12.09.2014 17:37

советы, ипотека, новостройки

О рынке новостроек в Омске Ольга Лисина

О рынке новостроек в Омске

Решившись на покупку квартиры потенциальные покупатели часто встают перед выбором: приобрести жилье на вторичном рынке или все же подобрать объект в еще недостроенном доме. Какие преимущества есть у новостроек? Пользуется ли сегодня спросом жилье на первичном рынке? Сколько стоит такая недвижимость? Слово эксперту. «Купить квартиру в новостройке лучше, чем на вторичном рынке» — эта мысль возникает у значительного числа покупателей жилья. Среди них есть те, кто приобретает свое первую квартиру, те, кто захотел увеличить жилплощадь и те, кто инвестирует свои средства с целью увеличить доход при продаже новостройки на этапе ввода дома в эксплуатацию. Поэтому спрос на новостройки в Омске, без сомнения, есть. Тем не менее предложение в этом сегменте превышает спрос. Практически ежемесячно обновляется перечень домов, вводимых в эксплуатацию, и строительство которых началось. Большой интерес у покупателей вызывает жилье, возводимое в микрорайонах комплексной застройки, где застройщик предлагает будущим жителям всю необходимую инфраструктуру. Человеку, решившему купить новостройку, есть из чего выбирать. В любом районе города можно подобрать жилье по своему вкусу: есть квартиры под отделку и с ремонтом «под ключ», со свободной планировкой и с внутренними перегородками, в кирпичных и панельных домах, просторные и малогабаритные. Традиционно наибольшим спросом пользуются квартиры с отделкой «под ключ» в панельных домах. Вместе с тем купить квартиру именно в кирпичном доме желает значительное количество омичей, в таких домах квартиры, как правило, продаются под отделку. Больше всего новостроек возводится на Левобережье, активно застраивается Амурский поселок. Цена квадратного метра жилья в новых домах варьируется от 30 до 50 тысяч рублей, если не брать в расчет элитное жилье. Стоимость зависит от множества факторов: месторасположение дома, материалы, которые используются при строительстве, внутренняя отделка, стадия строительства и прочее. При этом цена на новостройки растет вместе с домом. По окончании строительства квартира может стоить на 10–30% дороже от первоначальной цены. Покупая новостройку необходимо тщательно проверить информацию о застройщике и объекте. Желательно, чтобы дом, в котором находится понравившаяся квартира, имел всю разрешительную документацию и возводился надежной компанией с хорошей репутацией. Низкая цена на квартиру должна быть основным «стоп-фактором» при покупке: приобрести квартиру по цене значительно ниже рыночной без риска – практически невозможно. В Омске банки охотно предоставляют кредиты на покупку новостроек, среди активно кредитующих можно отметить ВТБ24, Газпромбанк, Сбербанк, Райффайзенбанк, Абсолют Банк. Аккредитация новостройки в банке это дополнительная гарантия для покупателя. Объем сделок на вторичном рынке все-таки превышает количество сделок по покупке новостроек. Связано это с тем, что в первичное жилье в большинстве случаев необходимы значительные дополнительные вложения в ремонт и обустройство, а это могут позволить себе далеко не все. При покупке квартиры на вторичном рынке клиентами часто решается задача «заехать и жить», поскольку лишних средств просто нет. В ближайшее время ожидается небольшое снижение спроса, связанное с сезоном отпусков. Традиционно в августе-сентябре наблюдается увеличение количества проводимых сделок, надеюсь, что этот год не будет исключением.

16.06.2014 11:33

новостройки, советы, ипотека

Цены на новостройки растут вслед за спросом Дмитрий Соколов

Цены на новостройки растут вслед за спросом

Решившись на покупку квартиры потенциальные покупатели часто встают перед выбором: приобрести жилье на вторичном рынке или все же подобрать объект в еще недостроенном доме. Какие преимущества есть у новостроек? Пользуется ли сегодня спросом жилье на первичном рынке? Сколько стоит такая недвижимость? Слово эксперту. Квартиры в новостройках Омска на данный момент более чем востребованы, потому как новых объектов строится не так много, как хотелось бы. Поэтому на данный момент спрос превышает предложение, что способствует росту цен. Повышенный спрос на новостройки обусловлен увеличивающейся доступностью ипотечных кредитов, разнообразием банковских программ на выгодных для омичей условиях, использованием различных сертификатов, средства которых также можно направить на покупку строящегося объекта. На сегодняшний день застройщики Омска предлагают широкий ассортимент квартир в готовых и строящихся домах. Есть на рынке панельное жилье «под ключ», но квартир под отделку в процентном соотношении строится гораздо больше. Подобное жилье можно приобрести как с перегородками, так и без них. Цены на квартиры в новостройках в зависимости от месторасположения дома разнятся. Самое дорогое жилье продается в центральной части города: на Иртышской Набережной, в районе улиц Масленникова, Жукова. Здесь квартиру можно приобрести от 40 тысяч рублей за «квадрат». В ряде случаев цена может доходить до 55 тысяч. Доступнее всего новые квартиры в Старом Кировске, Ростовке, Амурском поселке, где стоимость квадратного метра жилья начинается от 33 тысяч рублей. Немного дороже новостройки в городке Нефтяников — 37–38 тысяч рублей за «квадрат». В центре Левобережья стоимость жилья в строящихся домах в зависимости от срока сдачи может приближаться к 39–40 тысячам рублей за квадратный метр. Разница в цене на начальном этапе возведения дома и в конце строительства может быть значительной: многое зависит от репутации застройщика и темпов строительства. Если рассматривать квартиры, которые предлагает надежный застройщик, то разница может достигать 15 тысяч рублей за «квадрат». Лояльность банков к заемщикам, оформляющим кредит на новостройку, за последнее время немного выросла: процент одобрения заявок стал выше. Лидерами ипотечного кредитования новостроек, как и прежде, остаются ВТБ24, Сбербанк, Газпромбанк.  Основные схемы, по которым застройщики реализуют квартиры, — это договор ЖСК и договор долевого участия (ДДУ). Другие договора более рискованные. Тем не менее при покупке новостройки, на мой взгляд, главное — это репутация застройщика. Глобальных изменений в сегменте новостроек в ближайшее время не предвидится, при этом сезонные изменения сохранятся. Цены начнут повышаться и будут расти как от степени готовности дома, так и от складывающейся экономической ситуации на рынке.

16.06.2014 11:22

советы специалистов, новостройки, ипотека

О рынке новостроек Светлана Панченко

О рынке новостроек

Вкладывать средства в покупку недвижимости на стадии строительства по-прежнему остается прибыльным делом, даже несмотря на достаточно высокую цену за «квадрат», предлагаемую застройщиками. Сегодня к моменту сдачи  дома квартиры дорожают на 15-20%, что выше процентной ставки по банковским вкладам. Ситуацию на рынке новостроек комментируют омские риэлторы. Предложений на рынке новостроек и строящегося жилья сегодня стало больше, поэтому основными критериями при выборе являются стоимость квадратного метра и планировка. Наиболее интересны покупателю два варианта: одно- и двухкомнатные квартиры (до 40 и 60 «квадратов» соответственно), которые сдаются «под ключ», с готовым ремонтом, чтобы въехать и жить, либо «однушки» и «двушки» площадью до 43 и 63 квадратных метров свободной планировки в кирпичных домах. На правом берегу значительная часть новостроек сегодня строится в районе ТЦ «Лента». Одной из таких масштабных застроек является микрорайон «Московка -2». В целом предложений по правому берегу, где в основном представлена точечная застройка, гораздо меньше, чем на Левобережье. В Кировском округе свободная большая территория позволяет застраивать целые микрорайоны, предполагающие всю необходимую для жизни инфраструктуру: школы, детские сады, учреждения здравоохранения, магазины и доступность общественного транспорта. Спрос на новостройки, возводимые на Левобережье, сегодня  выше в силу того, что данная часть города развивается динамичнее. Это дает возможность широкого выбора покупателю по планировке квартир, архитектурному облику самих домов и их этажности. Покупку квартиры зачастую определяет и репутация застройщика. Например, многие выбирают жилье, возводимое компанией «Трест №4», которая, как раз, и ведет строительство на Левом берегу. И хотя цена квадратного метра на Левобережье составляет 40 тысяч рублей, а в Нефтяниках – около 36 тысяч, - это не отпугивает покупателей. Полагаю, что в ближайшие месяцы спрос на новостройки останется на том же уровне, что и сегодня. К лету цены однозначно вырастут, а на период отпусков несколько замрут. Осенью, как впрочем и всегда, ожидается сезон скачка цен за «квадрат», как в сегменте новостроек, так и на вторичном рынке.

14.04.2014 10:41

цены на недвижимость, новостройки

О рынке новостроек Мадина Жармухаметова

О рынке новостроек

Вкладывать средства в покупку недвижимости на стадии строительства по-прежнему остается прибыльным делом, даже несмотря на достаточно высокую цену за «квадрат», предлагаемую застройщиками. Сегодня к моменту сдачи  дома квартиры дорожают на 15-20%, что выше процентной ставки по банковским вкладам. Ситуацию на рынке новостроек комментируют омские риэлторы. Сегодня  на рынке новостроек много предложений: одно-, двух-, трехкомнатных квартир разной площади как свободной планировки, так и с изолированными комнатами. По материалам застройщики также предлагают достаточный выбор жилья, возводя дома различной этажности из кирпича, монолитно-кирпичные и панельные. Какие из представленных на рынке объектов пользуются большей популярностью, сказать сложно. Однозначно, что основным критерием при выборе квартир сегодня является качество. Но, если раньше, например, все были уверенны в добротности кирпичных домов с их толстыми стенами, гарантирующими хорошую звукоизоляцию и тепло, - сегодня многие покупатели понимают, что, к сожалению, не все дома из данного материала соответствуют этим параметрам на деле. Возможно, по этой причине, большинство предпочитает кирпично-монолитные дома с вентилируемыми фасадами. Спрос на них растет год от года. Дело в том, что во многих квартирах, чаще всего в домах прежних серий постройки, по причине установленных современных окон и плохих вентиляций нарушается теплообмен. В кирпично-монолитных же домах не создается такой эффект «термоса». Кроме того, начинка противопожарных, энергосберегающих систем и прочих новых технологий в этих домах повышает их привлекательность: покупатель ведь хочет чувствовать себя идущим в ногу со временем. Что касается планировки, то квартиры с уже имеющимися перегородками более востребованы на рынке новостроек. В первую очередь, потому что это очень большая экономия средств: на черновые работы при отсутствии перегородок уходит, как правило, очень большая сумма, необходимо к тому же провести электрику и оформить в соответствующих инстанциях все, что вы перепланировали в квартире, а это дополнительные затраты и денег, и времени. Еще одним важным критерием при выборе квартиры в новостройках является репутация застройщика. Покупатель уже не так слепо, как например лет 10 назад, доверяет строительным организациям и инвесторам. Информацию о компаниях, которые строят без сбоев графиков ввода в эксплуатацию жилья, несложно найти и в интернете, и в специализированных журналах. Отмечу, что нередко имя застройщика определяет непосредственный выбор покупки: клиент может изменить свое решение о приобретении квартиры в одном районе в пользу жилья в другом именно из-за конкретной организации, возводящей дом. Так, сегодня многие выбирают «Трест №4», у которого большой объем строительства на Левобережье. Свою надежность также доказали «Сибгазстройдеталь», «ЖБИ №5», « ДСК №7», компании «Стройбетон» и «Новострой КПД». Говоря о стоимости, нужно учитывать степень готовности дома. На Левобережье даже на начальном этапе возведения здания можно купить однокомнатную квартиру площадью 30-32 «квадрата» за 1300 миллион рублей. Средняя стоимость «двушек» небольшой площади по городу составляет порядка 1700 000 рублей, «трешки» и четырехкомнатные - от двух миллионов рублей. Цена трех- и четырехкомнатных квартир практически одинакова, поскольку спрос на последние невысок и в новостройках их достаточно мало. При этом стоит учитывать, что на стоимость «квадрата» влияет район расположения объекта, класс возводимого жилья и многие другие факторы. Прогнозируя дальнейшую ситуацию рынка новостроек, могу сказать, что цена и дальше, безусловно, будет расти. В последнее время гораздо большее количество банков открывают кредитные линии для застройщиков еще на этапе строительства, доверяя их репутации, кроме того, создан ряд государственных программ с более низким процентом на кредиты для таких строительных организаций. Количество покупок квартир с помощью ипотеки сегодня значительно растет. Но, если стоимость квадратного метра в строящихся объектах будет и дальше подниматься, то спрос ослабнет.

14.04.2014 10:37

цены на недвижимость, новостройки

О переуступке прав требования Жармухаметова М.Х.

О переуступке прав требования

Приобрести квартиру в новостройке можно не только непосредственно у застройщика, но и у инвестора, который вложил средства в недвижимость еще на стадии котлована. В этом случае перепродажа жилья новому покупателю будет осуществляться по переуступке прав требования. Что представляет собой этот договор? Имеет ли он законные основания и какие в этом случае могут быть риски для покупателя? Слово эксперту. Переуступка прав требования — это договор, который заключается покупателем и продавцом недвижимости. Последний, как правило, выступает инвестором, который приобрел квартиру у застройщика на начальном этапе строительства дома и теперь решил ее перепродать. Договор уступки прав требования, также называемый договором цессии, может заключаться при наличии у инвестора основных документов — договора долевого участия, зарегистрированного в юстиции и справки о полном расчете.  В Омске схема перепродажи новостроек по переуступке прав достаточно распространена. В соответствии с законом, каждый участник долевого строительства имеет возможность заключить договор уступки права требования. Это право существует с момента оформления государственной регистрации ДДУ и сохраняется вплоть до подписания передаточного акта.  У застройщиков нет официально закрепленного права ограничения свободы клиентов по перепродаже приобретенного у них жилья. В некоторых договорах долевого участия уведомление застройщика о смене покупателя является обязательным условием. В этом случае в договоре уступки должен стоять штамп, подтверждающий данное обязательство. Если в договоре не предусмотрен факт уведомления, информировать застройщика нет необходимости. Тем не менее покупатель, во избежание различных недоразумений, может самостоятельно уведомить застройщика о том, что права на квартиру перешли к нему. При оформлении переуступки права требования покупатель должен обратить особое внимание на документ, который является неотъемлемой частью договора долевого — справку о полном расчете. В некоторых случаях новому дольщику потребуются внутренние финансовые документы стройкомпании.  Особых рисков при переуступке права договора долевого участия не отмечено, так как все документы проходят регистрацию в юстиции. Если цепочка перепродаж оказывается очень длинной, нужно внимательно изучить всю историю переуступок прав требования. При этом необходимо проследить, чтобы каждый договор сопровождался основным финансовым документом, который подтверждал бы полную оплату предыдущий сделки. Риски при переуступке прав аналогичны рискам покупки квартиры по другим схемам приобретения жилья в новостройке. Поэтому перед подписанием договора уступки следует собрать как можно больше информации о застройщике, его реализованных и текущих проектах и перспективах строительства интересующего дома. Необходимо также обратить особое внимание на то, как часто застройщик заключал допсоглашения о переносе сроков сдачи дома в эксплуатацию и изменял условия договора.  Не лишним будет и проверка инвестора, передающего свое право. Особое внимание стоит уделить финансовым обязательствам по договору и их выполнению, так как с подписанием договора по уступке прав к покупателю перейдет не только право требования объекта у застройщика, но и все обязательства продавца.

21.02.2014 14:24

советы, новостройки, переуступка прав требования, застройщики








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон