Мнения экспертов


Покупка жилья по доверенности: условия и риски Ольга Лисина

Покупка жилья по доверенности: условия и риски

Приобретение квартиры по доверенности – достаточно специфическая сделка на рынке недвижимости. Купля-продажа жилья в этом случае имеет ряд причин, по крайней мере, должны быть веские основания совершения сделки по доверенности, иначе это вызывает недоверие и подозрения у сторон. Насколько рискованно приобретать жилье по доверенности и как можно обезопасить себя от сомнительной покупки? Слово эксперту. Сделки по доверенности на рынке недвижимости – явление нередкое, и причины для этого могут быть самые разные. Например, продавец жилья проживает в другом городе, или квартира фактически была продана собственником, но переоформление документов на нового владельца не производилось. Покупатели жилья прибегают к использованию доверенности из-за отсутствия времени. Сделка по доверенности проводится аналогично сделке, в которой продавец и покупатель участвуют самостоятельно. Данные доверителя, представителя и реквизиты доверенности обязательно указываются в тексте договора купли-продажи. Разновидностью сделок по доверенности является случай, когда продавец и/или покупатель подписывают договор купли-продажи самостоятельно, а договор сдает на регистрацию в Росреестр представитель стороны по доверенности. При этом ни продавец, ни покупатель ничем не рискуют – изменить условия договора представитель не сможет. Зато он поможет избежать ожидания в очереди, поскольку сможет и сдать, и получить документы с регистрации. Самая большая опасность для покупателя – приобрести квартиру, по которой в будущем возникнут претензии собственника. И это не обязательно будет тот продавец, с которым был заключен последний договор купли-продажи. Ведь история у квартир бывает многолетняя, и сделки по доверенности могут проходить на всех этапах существования квартиры. Основная сложность для продавца, который реализует свое жилье по доверенности, – найти покупателя, готового взять на себя риск. Большинство людей перестраховывается и настаивает на заключении сделки с собственником. Это правильный подход, однако если причина выдачи доверенности прозрачна, а представитель и доверитель - близкие родственники, то риск этой сделки будет минимален. При продаже жилья лучше оформить доверенность с указанием максимально широкого перечня полномочий, и чем подробнее, тем лучше. При совершении сделки может потребоваться взаимодействие с большим количеством организаций, и желательно, чтобы все виды операций были учтены в тексте доверенности. Подлинность доверенности проверить достаточно сложно. По закону нотариус, удостоверивший доверенность, не имеет права разглашать информацию третьим лицам, а значит, при обращении покупателя к нему лично или по телефону, скорее всего, нотариус никаких сведений не предоставит. Доверенность, согласно действующему законодательству, может быть оформлена на любой срок, например, на один год, три или пять лет. При этом, если срок ее действия не указан, доверенность действует в течение одного года с момента ее составления. Приобретая квартиру по доверенности, покупателю нужно, прежде всего, разобраться в причинах ее выдачи, и если возникнут малейшие сомнения, от покупки квартиры нужно отказаться. Самое главное для покупателя – полная и всесторонняя проверка истории квартиры и ее предыдущих собственников. И экономить на тщательной проверке всей документации в этой ситуации недопустимо. Необходимо обратиться к специалистам, которые смогут профессионально организовать проведение всех необходимых действий по сопровождению сделки.

24.04.2015 17:42

доверенность, жилье, квартира, нотариус

Покупка жилья по доверенности: условия и риски Виктория Сергеева

Покупка жилья по доверенности: условия и риски

Приобретение квартиры по доверенности – достаточно специфическая сделка на рынке недвижимости. Купля-продажа жилья в этом случае имеет ряд причин, по крайней мере, должны быть веские основания совершения сделки по доверенности, иначе это вызывает недоверие и подозрения у сторон. Насколько рискованно приобретать жилье по доверенности и как можно обезопасить себя от сомнительной покупки? Слово эксперту. При продаже или покупке недвижимости встречаются сделки, при которых один из участников может действовать по доверенности. Причины для этого могут быть разные: проживание в другом городе, состояние здоровья или возраст, который мешает совершить такие сложные операции. Сделки по продаже и покупке жилья по доверенностям считаются высоко рискованными. Чтобы минимизировать эти риски нужно очень тщательно подходить к такого рода сделкам. Покупателю нужно обязательно обратить внимание на сроки действия документа. Если срок действия доверенности истек, то доверенность признают недействительной. Также важно просмотреть перечень полномочий, которыми наделяется представитель собственника. Кроме того, нужно убедиться, действительна ли до настоящего момента доверенность и не была ли она отозвана нотариусом по ряду причин. Доверенность на продажу квартиры должна быть обязательно заверена нотариусом. Чтобы убедиться в подлинности доверенности, нужно связаться с нотариусом, который этот документ выдавал, информация доступна только для участников доверенности. Для составления доверенности требуется особый бланк, гербовая бумага с оттиском печати нотариуса, который удостоверяет содержание документа. В доверенности обязательно должны быть указаны место и дата ее подписания, фамилии, имена, отчества и место жительства доверителя и поверенного, прописка, номер, по которому можно проверить подлинность доверенности, связавшись с нотариусом. Срок этого документа может быть любым. В случае если срок не указан, то доверенность действует 1 год со дня ее подписания. Необходимо учитывать тот факт, что доверенность может быть отозвана или доверитель преклонного возраста может скоропостижно скончаться, это приведет к прекращению действия документа и любая сделка в ходе судебных споров за недвижимость будет признана недействительной. (ГК РФ ст. 188). Перед приобретением квартиры, которая продается по доверенности, стоит тщательно взвесить все «за» и «против» и постараться все же избежать такой сделки. Но если от покупки отказываться не хочется, стоит найти доверителя (узнать, где он, жив, здоров ли он и дееспособен ли для сделки), выяснить, не отменена ли доверенность или передана другому лицу с нарушением срока и иные существенные моменты. Продажа квартиры по доверенности никак не должна сказаться на стоимости недвижимости, ведь это не повод уменьшать стоимостную оценку объекта. Чтобы окончательно быть уверенным в минимизации рисков и гладком прохождении всей сделки от начала до конца, стоит обращаться к профессиональным специалистам агентств недвижимости, которые входят в состав НП СРО «Профессиональные риэлторы Омской области».

24.04.2015 17:38

доверенность, квартира, жилье, нотариус

Покупка жилья по доверенности: условия и риски Оксана Якубова

Покупка жилья по доверенности: условия и риски

Приобретение квартиры по доверенности – достаточно специфическая сделка на рынке недвижимости. Купля-продажа жилья в этом случае имеет ряд причин, по крайней мере, должны быть веские основания совершения сделки по доверенности, иначе это вызывает недоверие и подозрения у сторон. Насколько рискованно приобретать жилье по доверенности и как можно обезопасить себя от сомнительной покупки? Слово эксперту. Сделки по продаже или покупке недвижимости по доверенности в Омске проходят не часто, но они есть. Редкость оформления подобных сделок обосновывается боязнью покупателя приобретать жилье через посредника и отказами многих банков кредитовать такую покупку. Между тем риск у покупателя, который приобретает квартиру по доверенности, ровно такой же, если бы он покупал жилье по традиционной схеме. Несомненно, среди похожих квартир, продаваемых на одинаковых условиях, недвижимость, реализуемая по доверенности, может казаться покупателю сомнительной сделкой. Однако не всегда нужно ждать подвоха – иногда такая покупка может быть выгодна по цене. И если доверенность в порядке, то покупателю стоит лишь позаботиться о том, чтобы банк одобрил ипотеку на такую сделку. Согласно п.1 ст.185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Необходимость в выдаче доверенности бывает различной. К примеру, человек заболел или находится далеко, или не имеет возможности заниматься сделкой. Выделяют нотариально удостоверенную доверенность и приравненные к ним доверенности: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этой части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, которые удостоверены администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения. Доверенность на продажу квартиры должна быть обязательно заверена нотариусом. Проверить подлинность такого документа можно в электронном реестре нотариальных доверенностей, но в определенной ситуации можно связаться с нотариусом, который выдал данный документ. Ранее максимальный срок, на который могла выдаваться доверенность, составлял три года. Когда срок действия доверенности не указан, он приравнивается к одному году, в любом случае в документе должна быть дата его выдачи – иначе доверенность будет недействительна. Прежде чем приобретать квартиру по доверенности, покупателю нужно обратить внимание на сам бланк доверенности, на данные доверителя и представителя, на перечень передаваемых прав, на дату оформления доверенности и срок. Но самый надежный способ проверить подлинность документа – напрямую встретиться с гражданином, выдавшим ее доверенному лицу. Доверенность могут признать недействительной в случаях, если она подделана, у документа истек срок действия, она отменена лицом, который выдавал доверенность; представитель, которому выдана доверенность, отказался от полномочий; либо когда доверитель или доверенное лицо скончались. Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры по доверенности, убедитесь, что доверитель жив, доверенность подлинная и не отменена, и, конечно же, обратите внимание на срок самой доверенности и дату ее совершения.

24.04.2015 17:33

доверенность, жилье, квартира, нотариус

Коммерческая недвижимость: что принес кризис? Александр Барко

Коммерческая недвижимость: что принес кризис?

Рынок коммерческой недвижимости раньше всех других сегментов начал переживать кризисные явления, начавшиеся в России в конце 2014 года. Из-за роста курса американской валюты многие компании свернули свой бизнес, а это в свою очередь спровоцировало снижение арендных ставок на торговые площади. Какова ситуация на этом рынке в данный момент и стоит ли ждать положительных тенденций? Слово эксперту. Коммерческая недвижимость — сегмент рынка, который больше всего зависим от финансовых колебаний. Но нынешний кризис, тем не менее, отличается от кризиса 2008–2009 годов: сейчас нет такой паники, люди встретили новые катаклизмы более подготовленными и закаленными. Особенность кризиса прошлых лет в том, что предприниматели были поголовно закредитованы и с его наступлением начали избавляться от недвижимости в связи с необходимостью гасить кредиты по требованию банков. В нынешней ситуации многие собственники отказались на время от продажи своих объектов, чтобы выставить их позже, надеясь на повышение. Покупатели тоже решили отложить приобретение недвижимости в надежде на то, что в ближайшее время цены на нее начнут падать, и они смогут купить за те же деньги более привлекательные объекты. Самое значительное изменение произошло в сегменте аренды торговых площадей. В связи со снижением деловой активности населения многие ритейлеры приостановили свое развитие, закрыли точки с небольшой рентабельностью. Однако собственники торговых площадей готовы договариваться с арендаторами и идти на снижение цены. Падение спроса и уход некоторых компаний спровоцировало падение ставок: стоимость квадратного метра, например в сегменте стрит-ритейла, снизилась почти в два раза. По-другому обстоят дела с арендой офисных помещений. Здесь снижения ставок не произошло, наоборот, некоторые собственники пытаются ее даже повышать. На сегодняшний день в среднем ставки по аренде офисов составляют от 400 до 550 рублей за «квадрат» в месяц. Спрос на коммерческую недвижимость с конца декабря 2014 года до середины февраля 2015 года упал более чем в два раза. Потом началась небольшая активность: оживление было заметно по сделкам в сегменте аренды. Однако судя по количеству просмотров на рекламных площадках, предприниматели интересуются покупкой коммерческой недвижимости. Но это не говорит о том, что сегодня-завтра они выйдут на сделку. Скорее — это отложенный спрос. Несмотря на инфляцию и постоянно меняющийся курс валют, резкого падения или роста цен на рынке коммерческой недвижимости не ожидается. До конца лета будет наблюдаться вялое движение по небольшим объектам как по приобретению помещений, в первую очередь, так и по аренде. Крупные игроки рынка в любом случае будут продолжать реализовывать свои проекты.

17.04.2015 15:50

коммерческая недвижимость, объект, аренда, продажа, офис, кризис

Коммерческая недвижимость: что принес кризис? Михаил Пальшин

Коммерческая недвижимость: что принес кризис?

Рынок коммерческой недвижимости раньше всех других сегментов начал переживать кризисные явления, начавшиеся в России в конце 2014 года. Из-за роста курса американской валюты многие компании свернули свой бизнес, а это в свою очередь спровоцировало снижение арендных ставок на торговые площади. Какова ситуация на этом рынке в данный момент и стоит ли ждать положительных тенденций? Слово эксперту. Кризис, затронувший, в первую очередь, рынок коммерческий недвижимости, во многом изменил ситуацию в этом сегменте. Существенно снизился спрос на аренду торговых помещений. В результате снижения покупательской способности населения торговый оборот магазинов начал падать и некоторые арендаторы стали постепенно отказываться от занимаемых площадей. Кто-то старается найти более дешевые площади, а некоторые вынуждены закрываться. Цены на аренду коммерческих площадей в большей части торговых центров снизились, однако собственники помещений, расположенных в центральной части города, продолжают держать высокие ставки. Резкое падение курса российского рубля повлекло за собой шквал обращений арендаторов к собственникам коммерческой недвижимости о пересмотре договоров аренды. Основное требование — перевод ставок аренды из долларов в рубли по докризисному курсу. Однако не все собственники пошли на уступки бизнесменам, в лучшем случае предпринимателям удалось добиться снижения арендной ставки до 20% на полгода. Между тем стала заметна активность в сегменте покупки коммерческой недвижимости. Однако часть собственников в связи с падением курса рубля сняли с продажи свои объекты и планируют дождаться лучших времен. Другие же надеются, что повышение стоимости продажи торговых площадей не отпугнет покупателя. Одними из первых от кризиса пострадали местные компании. Некоторые из них начинают рассматривать варианты по сокращению количества точек продаж, если собственники недвижимости не пойдут им навстречу и не снизят арендную плату или не переведут ее в рубли по докризисному уровню. Спрос на офисные помещения в нашем городе поддерживается в основном региональными компаниями. Арендные ставки на такие объекты в ближайшем будущем начнут снижаться. На этом скажется сдача в эксплуатацию новых крупных бизнес-центров, строящихся по улицам Куйбышева, Маршала Жукова, Бульварная и другим.

17.04.2015 15:42

коммерческая недвижимость, аренда, продажа, объекты, помещения, кризис

Коммерческая недвижимость: что принес кризис? Марк Лось

Коммерческая недвижимость: что принес кризис?

Рынок коммерческой недвижимости раньше всех других сегментов начал переживать кризисные явления, начавшиеся в России в конце 2014 года. Из-за роста курса американской валюты многие компании свернули свой бизнес, а это в свою очередь спровоцировало снижение арендных ставок на торговые площади. Какова ситуация на этом рынке в данный момент и стоит ли ждать положительных тенденций? Слово эксперту. Экономические катаклизмы существенно сказались на рынке коммерческой недвижимости. Снизилась деловая активность, торговые и офисные центры начали испытывать дефицит спроса. На данный момент покупкой коммерческих площадей интересуются крайне редко. Собственники, в связи с падением курса рубля, повышают стоимость своих объектов, не учитывая то, что и по прежним ценам эти помещения были невостребованы. А покупатели, естественно, хотят приобрести объекты подешевле, но собственники крайне редко идут на уступки. Особенность кризиса 2008–2009 годов была в том, что осознание его прихода пришло быстрее, поэтому наметились сдвиги в лучшую сторону. На данный момент ситуация остается непредсказуемой. Каждую неделю что-то меняется, отмены санкций не наблюдается. Деловая активность населения продолжает быть низкой и в ближайшее время останется на том же уровне, большого потока сделок ожидать не стоит. Нужно достичь дна кризиса и уже потом, осознав масштабы проблем, искать новые векторы развития. Из-за отсутствия спроса на покупку торговых площадей собственники решили отложить продажу и переключились на сдачу объектов в аренду. Благодаря этому рынок пополнился новыми помещениями. Между тем в городе наблюдается повсеместное снижение арендных ставок. Порой она может быть уменьшена до 20–30%. Собственники помещений пытаются «сохранить» арендатора и идут на уступки. Те предприниматели, которые изначально планировали купить торговое или офисное помещение, переключились на аренду, поэтому спрос в этом сегменте немного вырос. Средняя цена аренды офиса составляет 500–600 рублей за «квадрат» в месяц. На центральных магистралях города дисконт по аренде торговых помещений теперь может достигать 20%. Ситуация на рынке коммерческой недвижимости будет меняться постепенно. Рост ставок аренды торговой недвижимости маловероятен. В то же время резкого снижения ставок, скорее всего, также не произойдет.

17.04.2015 15:34

коммерческая недвижимость, аренда, продажа, кризис, объект, офис, помещение

Аренда в Омске переживает кризис Ирина Шилова

Аренда в Омске переживает кризис

За последние несколько месяцев на рынке недвижимости произошло множество перемен. Процентные ставки по ипотечным кредитам то повышались, то резко понижались. Это отразилось не только на продажах жилья, но и на всем рынке в целом. Что сейчас происходит на рынке аренды, каковы спрос и предложение, сколько стоит съемное жилье в Омске? О том, какие изменения произошли и чего ожидать от рынка аренды в ближайшее время, мы спросили эксперту. Спрос на рынке аренды сейчас заметно снизился. Хотя предложений все еще очень много, но арендаторов становится все меньше. Даже несмотря на то что сегодня ипотека для многих по-прежнему остается недоступной, большого притока клиентов на рынок аренды нет. В целом, конечно, аренда по-прежнему популярна, хотя кризис сказался и на этом сегменте рынка недвижимости. Съемное жилье всегда было и будет востребовано, но сегодня спрос однозначно стал меньше. Вслед за снижением спроса, уменьшается и стоимость арендного жилья. По сравнению с началом года, январем и февралем, когда цена однокомнатной квартиры в Омске в среднем составляла 12–13 тысяч рублей в месяц, сегодня снять жилье можно намного дешевле. Так, например, сейчас однокомнатная квартира в среднем обойдется арендаторам в 8–10 тысяч рублей. Дешевле найти жилье будет сложно, если речь идет именно о квартирах в приемлемом состоянии. Интересно, что в последнее время омичи стали больше интересоваться частными благоустроенными домами. Люди надеются снять дом, рассчитывая на более выгодную сделку. По их ожиданиям, аренда дома должна в целом обойтись дешевле, ведь коммунальные платежи меньше. Но такие предположения не оправдываются. Неплохой дом с удобствами и парковочным местом в среднем обойдется арендаторам в 15 тысяч рублей в месяц. Узнав цену такого объекта, клиенты часто отказываются от идеи арендовать частный дом, поэтому квартиры остаются более востребованными. Делать прогнозы на будущее сейчас непросто, но маловероятно, что в ближайшее время спрос на съемное жилье в Омске сильно вырастет. Приближается лето, а это, как правило, не самое благоприятное время для аренды. Люди отправляются в отпуск и на дачу, иногородние студенты разъезжаются по домам. Снимать квартиры становится практически некому. Аренда набирает популярность, примерно к концу августа и в сентябре настает очень хорошее время для того, чтобы сдать квартиру.

10.04.2015 17:13

аренда, жилья, наниматель, ипотека

Аренда в Омске переживает кризис Наталья Евсеева

Аренда в Омске переживает кризис

За последние несколько месяцев на рынке недвижимости произошло множество перемен. Процентные ставки по ипотечным кредитам то повышались, то резко понижались. Это отразилось не только на продажах жилья, но и на всем рынке в целом. Что сейчас происходит на рынке аренды, каковы спрос и предложение, сколько стоит съемное жилье в Омске? О том, какие изменения произошли и чего ожидать от рынка аренды в ближайшее время, мы спросили эксперта. На сегодняшний день на рынке недвижимости в сегменте аренды можно отметить стагнацию. Положение несомненно ухудшается, наблюдается значительное снижение спроса, а предложений, напротив, становится больше. Как правило, пик активности на рынке аренды жилья приходится на август и сентябрь. В это время в город съезжаются студенты, многие люди возвращаются из отпусков, съемные квартиры становятся наиболее популярны. Несмотря на падение спроса на арендное жилье, предложений на рынке становится больше. Ближе к маю-июню, когда в Омск приедут абитуриенты, съемное жилье станет чуть популярнее. Вместе с тем многие омичи предпочитают в летний период оставаться на даче, а свое жилье сдавать. Не исключено, что лето может получиться вполне благоприятным для аренды. По сравнению с началом года цены на съемные квартиры снизились. Хотя по-прежнему стоимость арендного жилья напрямую зависит от района города, состояния квартиры, близости инфраструктуры, остановок, магазинов, в среднем аренда жилья в Омске стала дешевле. Стоит отметить, что люди при выборе квартиры скорее готовы переплатить лишние одну-две тысячи рублей, но снять жилье, полностью обставленное мебелью, техникой и всем необходимым для проживания. Полупустые квартиры по более низкой цене среди покупателей пользуются меньшим спросом. При выборе жилья арендаторам особенно важно состояние ванной и туалета. Для многих имеет значение удаленность дома от магистралей, чем ближе остановка транспорта, тем привлекательнее жилье. В целом можно сказать, что положение дел на рынке арендного жилья ухудшается. Когда ставки по ипотеке резко возросли, многие покупатели обратили свое внимание на арендное жилье. Однако теперь при поддержке правительства ипотека стала более доступной, а это несомненно повлияло на потребительский интерес. К лету на рынке появится много новых предложений, с начала мая люди будут выставлять свои квартиры на небольшие сроки, на три месяца. Сейчас сложно делать какие-либо прогнозы по изменению цен в ближайшее время, все будет зависеть от стоимости ипотеки и курса доллара и рубля. Возможно, что из-за нестабильной экономической ситуации люди не рискнут брать даже доступную ипотеку и вернутся к аренде жилья.

10.04.2015 17:10

квартира, аренда, жилье, наниматель, ипотека

Аренда в Омске переживает кризис Олеся Гайсумова

Аренда в Омске переживает кризис

За последние несколько месяцев на рынке недвижимости произошло множество перемен. Процентные ставки по ипотечным кредитам то повышались, то резко понижались. Это отразилось не только на продажах жилья, но и на всем рынке в целом. Что сейчас происходит на рынке аренды, каковы спрос и предложение, сколько стоит съемное жилье в Омске? О том, какие изменения произошли и чего ожидать от рынка аренды в ближайшее время, мы спросили экспертов. Специалисты по аренде жилья в Омске фиксируют обвал спроса, сравнимый с кризисным, на фоне стабильного роста числа сдаваемых квартир. Почти каждая вторая квартира в новостройках не обживается собственником, а выходит на рынок аренды. Однако аналитики выяснили, что на самом деле при возрастании предложения, спрос на аренду жилья упал по сравнению с предыдущим месяцем. Подобный дисбаланс ранее еще не наблюдался. И это позволяет говорить, что рынок недвижимости сейчас в руках арендаторов. Эксперты указывают, что стремясь повысить цены на жилье, многие арендодатели лишились жильцов: например, поднимая ставку на 10%, хозяева квартир теряют 20% из-за двухмесячного простоя помещения. В 2015 году рынок недвижимости, как и всю страну, ждут непростые времена. Колебания курсов валют, повышение ставки по кредитам, снижение платежеспособности населения окажут негативное влияние на спрос на недвижимость. Арендаторы станут отдавать предпочтение квартирам экономкласса. Также стоит учитывать фактор ажиотажного спроса на недвижимость в 2014 году, который частично поглотил покупательскую способность грядущего года. Учитывая снижение покупательской способности населения и трудности с получением кредита, арендодателям придется конкурировать друг с другом, предлагая наиболее выгодные условия для съема жилья. Основная причина сокращения цен — заметное превышение предложения над спросом. Оценить, насколько велик разрыв, профессионалы не решаются — рынок аренды жилья в основном «серый» и какой-либо статистики по нему нет. Наибольший профицит предложения — в активно строящихся районах Омска. До 50% квартир во вводимых в эксплуатацию домах покупается с целью вложения денег и выводится на рынок аренды. Каким окажется рынок в долгосрочной перспективе, и вовсе никто предсказывать не берется. К примеру, одно из возможных следствий повышения конкуренции среди арендодателей — внедрение западной практики. В Европе услуги риэлтора оплачивают пополам обе стороны — и наниматель, и наймодатель жилья. Тогда как в России эти траты, как правило, равные стоимости одного месяца аренды, ложатся на плечи арендатора.

10.04.2015 17:06

аренда, жилье, квартира, ипотека, наниматель

Весна: время выбирать дачу Татьяна Алешкина

Весна: время выбирать дачу

Приближается дачный сезон, и покупатели задумываются о приобретении участков под садоводство и дачное хозяйство. Каково сейчас положение на омском рынке недвижимости в этом сегменте и как приобрести дачу? Об этом мы попросили рассказать наших экспертов. Несомненно, весной спрос на дачи необычно высок. Хотя пик активности сделок с дачами приходится на май и июнь, уже сейчас появляется много новых объявлений как от желающих купить дачу, так и от стремящихся дачу продать. Цены на дачи и садовые участки в первую очередь зависят от места, где находится объект. В Омске и за городом расположено большое количество садовых кооперативов, и это позволяет выбрать для себя дачу, которая придется по душе. На данный момент самую недорогую дачу можно купить примерно за 180 000 рублей. Однако на стоимость дачи влияют и другие факторы. Так, например, многим покупателям обязательно нужен дачный домик, редко кто ограничивается просто дачным участком, то есть землей под посадки. Также при выборе дачи покупатели интересуются наличием коммуникаций, особенно важен водопровод и электричество. В процедуре покупки дачи есть разные нюансы, в зависимости от того, где расположен участок. Для сделки купли-продажи, дарения или передачи в наследство дачного участка в черте города потребуется документ о регистрации права собственности на дом и земельный участок. В случае, если объект расположен на территории садового кооператива, необходимо подготовить еще ряд документов: кадастровый план и сведения о стоимости участка; справка о том, что имущество не заложено и не находится под арестом, а также что продавец не имеет долгов по налогам на недвижимость. Кроме того, нужен акт о согласовании границ земельного участка, подписанный всеми соседями, на дом — справка БТИ и поэтажный план.

03.04.2015 17:58

дача, садовый участок, земля

Весна: время выбирать дачу Елена Иутина

Весна: время выбирать дачу

Приближается дачный сезон, и покупатели задумываются о приобретении участков под садоводство и дачное хозяйство. Каково сейчас положение на омском рынке недвижимости в этом сегменте и как приобрести дачу? Об этом мы попросили рассказать наших экспертов. Сезон продаж дачных и садовых участков приходится, как правило, на весну и осень. Сейчас спрос и предложения на рынке недвижимости немного увеличиваются. Стоимость земельного и дачного участка во многом зависит от расположения. Также важным фактором ценообразования является наличие коммуникаций, подъездных путей и транспортная развязка. По сравнению с прошлым годом цены практически не изменились. В зимний период цены на эту категорию недвижимости падают, однако и предложений становится меньше. В Омске и во всех направлениях пригорода есть огромное количество садовых товариществ, где есть участки и дачи. В первую очередь надо определиться, в каком направлении вам предпочтительней иметь объект. Хорошим спросом пользуются садовые товарищества, находящиеся вблизи водоемов, в районах с хорошей экологией. Если дачный участок приобретается с целью зимнего проживания, то особо уделяется внимание постройкам: материал, год постройки, площадь. Из коммуникаций в первую очередь интересуются наличием водопровода и электричества. При приобретении дачного участка необходимо обратить внимание на готовность документов. Также, как и на любой объект недвижимости, должны быть все правоустанавливающие документы и свидетельство о государственной регистрации. В том случае, если все эти документы в порядке, процедура купли-продажи стандартная.

03.04.2015 17:55

участок, земля

Льготная ипотека на «первичку» не «задавит» вторичный рынок Яна Зуева

Льготная ипотека на «первичку» не «задавит» вторичный рынок

Многие эксперты предрекают падение спроса на вторичное жилье в связи с тем, что Правительство РФ поддержало новостройки программой субсидирования ипотеки. Однако в Омской области для многих застройщиков «вход» в льготную программу по кредитованию своих объектов оказался закрыт. Сможет ли вторичный рынок удержать свои позиции или снижение процентной ставки выведет «первичку» на первое место по востребованности населением? Слово эксперту. Ни для кого не секрет, что рынок недвижимости как России в целом, так и Омска, в частности, переживает период застоя. Однако многие агентства недвижимости уже не раз переживали кризисные времена и научились их преодолевать. После последнего кризиса 2008 года рынок недвижимости начал оживать. Во многом этому способствовало развитие ипотечного кредитования и смягчение требований к заемщикам. Постепенно ситуация на рынке стала стабилизироваться, вместе с тем стали расти и цены на объекты. К настоящему моменту стоимость вторичного жилья выросла порядка на 35–40 процентов по сравнению с ценами 2011 года. К началу 2015 года она дошла до максимума. Это отчасти спровоцировало очередной коллапс. Всплеск покупательской активности в конце 2014 года смел с рынка все доступные по цене объекты: люди, которые планировали приобрести жилье в этом году, решили потратить средства на эти цели немного раньше. Из-за этого спрос на жилье на данный момент снизился. На его падении также сказалось удорожание жилищных займов. Застой рынка обоснован не только повышением ипотечных ставок, но и максимально высокими ценами, которые сложились на данный момент на «вторичке». Собственник, продающий жилье, должен понимать, что покупатель на сегодняшний день не готов тратить большие деньги на приобретение квартиры. Поэтому если цена жилья адекватна, то и спрос на него будет высок. К примеру, однокомнатную «хрущевку» за 1,3–1,4 миллиона можно продать сегодня в течение трех недель. При этом заинтересованность покупателей таким объектом по такой цене достаточно высока. Поэтому можно сделать вывод, что покупательская способность не ослабла. Тем не менее общее снижение покупательской способности на вторичном рынке все же имеется. А это, в свою очередь, влияет на стоимость жилья, которая снижается. Падение цены также связано с появлением государственной программы по кредитованию новостроек. Ее условия распространяются только на первичный рынок. И пока новую квартиру можно купить, взяв кредит под 12%, ставки на кредиты для покупки вторичного жилья выше на 3–5 процентных пунктов. Поэтому данная программа уже стала популярной среди населения. Однако перераспределения спроса пока не наблюдается: у «вторички» остается своя аудитория.

03.04.2015 17:50

ипотека, вторичка, новостройки, застройщики, ставки, банк

Льготная ипотека на «первичку» не «задавит» вторичный рынок Марина Алексеева

Льготная ипотека на «первичку» не «задавит» вторичный рынок

Многие эксперты предрекают падение спроса на вторичное жилье в связи с тем, что Правительство РФ поддержало новостройки программой субсидирования ипотеки. Однако в Омской области для многих застройщиков «вход» в льготную программу по кредитованию своих объектов оказался закрыт. Сможет ли вторичный рынок удержать свои позиции или снижение процентной ставки выведет «первичку» на первое место по востребованности населением? Слово эксперту. Программа по субсидированию ипотеки на новостройки, на первый взгляд, должна была оживить первичный рынок и сподвигнуть население приобретать новое жилье. Однако федеральный законодатель не учел один нюанс: по условиям программы участвовать в ней может только строго подходящий по критериям застройщик. Так, квартиру в новостройке можно реализовать либо от юридического лица, либо по договору долевого участия. В нашем же регионе большинство так называемых застройщиков передают свои квартиры в качестве оплаты подрядным организациям, которые уже не могут принять участие в программе по субсидированию ипотеки. На данный момент эта программа актуальна лишь для нескольких омских стройкомпаний, однако эти застройщики не почувствуют притока клиентов: заинтересованность их объектами всегда была на высоком уровне, поэтому покупателей им это не добавит. Эта программа замечательная, но она не учитывает особенности нашего региона, людям просто не из чего выбирать. Между тем у вторичного жилья останется свой покупательский сегмент. Многие готовы приобретать вторичное жилье, так как хотят сразу вселиться в квартиру. Покупая жилье в новостройке, нужно ждать, пока дом достроится, и не у всех такая возможность существует. На сегодняшний момент многие потенциальные покупатели решили отложить покупку жилья на более подходящее время. Некоторые предпочтут временно отказаться от покупки жилья, что приведет к формированию отложенного спроса и впоследствии обернется новым всплеском покупательской активности. Однако, когда этот всплеск должен произойти, прогнозировать сложно — все будет зависеть от экономической ситуации. Потенциальные заемщики пока отказываются пользоваться подорожавшей ипотекой. Жилищный кредит под такие высокие проценты не подходит людям еще и потому, что в условиях экономической нестабильности никто не может гарантировать, что доходы резко не сократятся. Слишком высока инфляция, а зарплаты не растут, у многих есть долги по кредитам. Сегодня спрос на оформление ипотеки на вторичное жилье вырос по сравнению с началом года. Но это скорее заинтересованность в ипотеке и не более того. Когда людям все просчитываешь, они понимают, что ипотека для них пока неподъемна: кроме процентных ставок поднялся и первоначальный взнос. В среднем он сегодня составляет 20%.

03.04.2015 17:33

ипотека, вторичка, жилье, новостройки, ставки, банки, застройщики

Льготная ипотека на «первичку» не «задавит» вторичный рынок Виктория Сергеева

Льготная ипотека на «первичку» не «задавит» вторичный рынок

Многие эксперты предрекают падение спроса на вторичное жилье в связи с тем, что Правительство РФ поддержало новостройки программой субсидирования ипотеки. Однако в Омской области для многих застройщиков «вход» в льготную программу по кредитованию своих объектов оказался закрыт. Сможет ли вторичный рынок удержать свои позиции или снижение процентной ставки выведет «первичку» на первое место по востребованности населением? Слово эксперту. По итогам февраля 2015 года в Омске было отмечено повышение цен на жилье как первичного, так и вторичного рынков. В основном эта тенденция является отголоском декабрьских и январских событий на рынке, когда люди приобретали недвижимость для инвестиционных целей как одно из наиболее стабильных вложений. Активности на рынке добавляли гости из Казахстана, которые выгодно сыграли на изменении курса рубля и тенге. На первичном рынке средняя цена квадратного метра на данный момент достигла 42 978 рублей. Стоимость на объекты вторичного жилья установилась на уровне 49 508 рублей за квадратный метр. В связи с увеличением процентных ставок по ипотеке, ростом цен и падением на этом фоне зарплат омичей, спрос на «вторичку» в 2015 году снизился. Объем предложения на вторичном рынке в 2015 году также пошел на спад. На конец марта этот показатель находился на уровне 11 тысяч, тогда как в прошлом году в тот же период объем предложений достиг почти 14 тысяч оферт. С начала 2015 года спрос на жилье стал постепенно снижаться. Основная причина падения спроса — общее снижение платежеспособности и резкое сокращение доступности ипотеки, которая теперь, к тому же дороже, чем при покупке жилья в новостройке. На первичном рынке произошло довольно ощутимое изменение структуры рынка — несколько дорогостоящих объектов с большим количеством предлагаемых к продаже квартир всколыхнули цену и, несмотря на снижение инвестирования строительства со стороны банков (снижение количества ипотечных кредитов, выдаваемых под залог строящегося жилья), дали прирост в начале 2015 года к средней цене «квадрата». Те покупатели, которые не смогут откладывать покупку жилья, скорее обратятся к покупке новостройки на высокой стадии готовности вместо «вторички», ведь теперь этот сегмент стал более доступным. Ставки по ипотеке при покупке нового жилья теперь ниже, чем при покупке вторичного. Некоторые потенциальные покупатели отложат приобретение жилья до лучших времен, так как при кредитовании всех сегментов жилья выросла сумма первоначального взноса. А многие люди просто не имеют на руках таких денег. Однако и те, у кого имеется необходимое количество средств для взноса стартового платежа, могут остаться без возможности купить жилье. На сегодняшний день многие банки начали пересматривать свою кредитную политику, ужесточать требования к заемщикам. Спрогнозировать постепенное снижение цен на жилье в связи с падением спроса на вторичном рынке очень сложно. Но цена точно не будет стоять на месте.

03.04.2015 17:27

ипотека, вторичка, спрос, сделка, новостройка, ставки

Новостройка в ипотеку: особенности, условия, ставки Юрий Татаринов

Новостройка в ипотеку: особенности, условия, ставки

В течение последних лет омичи все чаще предпочитают в качестве нового жилья приобретать квартиры на первичном рынке. И многие в этом случае прибегают к оформлению ипотеки. Какие особенности есть у такого кредита и большие ли риски возникают у покупателя, который решил купить недостроенное жилье? Слово эксперту. При покупке новостройки в первую очередь необходимо определиться с объектом. При этом надо убедиться, что застройщик имеет аккредитацию в банках, обратить внимание на деловую репутацию компании, количество реализованных и введенных ею в эксплуатацию объектов, отзывы участников долевого строительства, правовой и внешний статус компании. Большинство застройщиков, прошедших аккредитацию в банках, при продаже своего объекта составляют с покупателем договор долевого участия или договор переуступки прав требования. В договоре содержится четкое описание недвижимости и его характеристики, сроки сдачи объекта и передачи его в собственность, стоимость и порядок оплаты, гарантийные обязательства застройщика. Если застройщик реализует жилье по схеме ЖСК, то при приобретении такого объекта стоит обратить особое внимание на аккредитацию объекта в банках и на каких условиях продается квартира. Сейчас, когда с 1 апреля этого года стартует программа государственной поддержки новостроек, большинство аккредитованных объектов можно приобрести с первоначальным взносом 20% и минимальной процентной ставкой — 11,9%. В некоторых случаях (например, низкая процентная готовность дома) банки могут дополнительно потребовать поручительство третьих лиц до сдачи дома, либо увеличить первоначальный взнос до 50%. Если вы решили приобрести квартиру в ЖСК, будьте готовы к тому, что процентная ставка до сдачи дома будет составлять 17%. После ввода объекта в эксплуатацию она может понизиться до 16%. При этом первоначальный взнос может варьироваться от 20 до 50%. В некоторых случаях банк может попросить привлечь поручителя. Схема приобретения квартиры в новостройке: — поиск новостройки; — открытие ипотечного кредита в банке, где есть аккредитация данного объекта на приемлемых для вас условиях; — бронирование недвижимости и подача документов по новостройке в банк; — подписание кредитного договора; — подписание договора долевого участия; — государственная регистрация договора. После того как строительство завершится, и объект введут в эксплуатацию, необходимо будет зарегистрировать право собственности, застраховать объект недвижимости, провести оценку и составить закладную. Особенности приобретения новостройки по ипотеке зависят от конкретного банка и застройщика. Такая сделка имеет множество подводных камней. Поэтому, решившись на покупку новостройки по ипотеке, стоит обратиться к квалифицированным специалистам нашего агентства. Они всегда готовы вам помочь и обеспечить защиту ваших интересов и законных прав.

30.03.2015 16:26

новостройки, ипотека, застройщик, банк, программа

 Новостройка в ипотеку: особенности, условия, ставки Анна Ситникова

Новостройка в ипотеку: особенности, условия, ставки

В течение последних лет омичи все чаще предпочитают в качестве нового жилья приобретать квартиры на первичном рынке. И многие в этом случае прибегают к оформлению ипотеки. Какие особенности есть у такого кредита и большие ли риски возникают у покупателя, который решил купить недостроенное жилье? Слово эксперту. При кредитовании сделок по приобретению строящегося жилья до момента ввода его в эксплуатацию и оформления закладной, обеспечением является залог имущественных прав (требований). Также возможно в качестве обеспечения по кредиту использовать залог имеющегося жилья. Требования к заемщику при оформлении ипотеки на первичное жилье практически такие же, как при получении кредита на «вторичку». Потенциальный заемщик должен быть гражданином РФ, не старше 65 лет, иметь общий трудовой стаж не менее одного года и стаж на последнем месте работы не менее шести месяцев. Свой доход он должен подтвердить справкой 2‑НДФЛ либо справкой по форме банка, располагать средствами, необходимыми для оплаты первоначального взноса, расходов по страхованию и государственной регистрации прав. Что касается объекта недвижимости, то проще всего подобрать объект из реестра аккредитованных застройщиков в том банке, где получено одобрение. Списки застройщиков и объектов постоянно обновляются. По некоторым объектам банки требуют поручителей либо залог иного объекта недвижимости до момента регистрации права собственности. Например, в реестре Сбербанка обеспечением на период строительства, в большинстве случаев, является залог имущественных прав, но есть и такие объекты, под кредитование которых обязательно потребуется поручительство либо залог иной недвижимости. В банке ВТБ 24 аккредитованы такие застройщики, как «Сибгазстройдеталь» и Фонд «Жилище». К объектам этих компаний банк предъявляет более «мягкие» условия, касающиеся степени готовности объекта и суммы первоначального взноса. Покупка квартиры на первичном рынке с помощью ипотечных средств проходит в несколько этапов. Сначала подается заявка, после одобрения банком клиента можно приступать к выбору объекта недвижимости. После одобрения выбранного объекта недвижимости заключается кредитный договор. Документы (договор уступки, ДДУ или договор залога имущественных прав) сдаются на регистрацию в ФРС, расписка из ФРС предоставляется в банк. Процесс регистрации может проходить до двух недель. Выдача кредита осуществляется по расписке из ФРС. Государство в период кризиса решило поддержать как застройщиков, так и заемщиков, которые планируют приобрести жилье на первичном рынке. На данный момент профильные министерства РФ рассматривают проект, который направлен на поддержку первичного рынка в части обеспечения объемов выдачи ипотечных жилищных кредитов в 2015 году. Постановление позволит банкам выдавать ипотеку под 13% годовых. Согласно проекту, на поддержание ипотеки на первичном рынке предусматривается выделение 20 миллиардов рублей. При этом ставка кредитования, предусмотренная кредитным договором, не может превышать 13% годовых. Государством будут предоставлены субсидии кредитным организациям или ОАО «АИЖК» для возмещения выпадающих доходов до уровня ключевой ставки Банка России, увеличенной на 3,5 процента. Нововведением смогут воспользоваться заемщики, которые заключили договор на финансирование покупки первичного жилья после 1 января 2015 года. Также существует программа «Жилье для российской семьи». К сожалению, Омская область пока не входит в число субъектов‑участников данной программы. А ведь она помогла бы решить проблему обеспечения доступным и комфортным жильем экономического класса многие категории граждан. В рамках этой программы предусмотрено строительство жилья, цена квадратного метра в котором будет ниже рыночной на 20%. Кроме того, в целях поддержки данной программы, АИЖК разработаны социальные ипотечные программы, позволяющие учитывать все возможные субсидии и получать кредиты по льготной ставке. Мы отслеживаем информацию о ходе реализации данной программы в Омской области, очень надеемся в ближайшем будущем применить свои теоретические познания на практике. В Омске на данный момент новостройки кредитуют несколько банков, но этот список постоянно расширяется. Самые крупные из них это Сбербанк, ВТБ 24, УралСиб, АК Барс, Россельхозбанк. На сегодняшний день ставки на новостройки зависят, как и ставки на вторичку, от первоначального взноса, вида и срока кредита, наличия/отсутствия страхования, категории заемщика, способа подтверждения дохода. В настоящее время минимальная ставка на новостройки начинается от 14%, минимальный первоначальный взнос составляет 20% (чаще 30%). Хотелось бы отметить, что в качестве первоначального взноса можно использовать средства маткапитала. Процентная ставка на новостройки может быть единой на весь срок кредитования, а может быть выше до момента сдачи объекта в эксплуатацию (обычно к ставке прибавляется от 0,5%). Наше агентство готово помочь с получением кредита в любой ситуации. Ведь зачастую бывает, что заемщик не имеет времени или возможности подтвердить свой доход либо не располагает достаточными средствами для оплаты первоначального взноса и делает неправильный вывод о том, что он не сможет себе позволить взять ипотечный кредит. Всем сомневающимся хотелось бы сказать, что безвыходных ситуаций не бывает.

27.03.2015 18:52

ипотека, советы, новостройки, застройщик, заемщик, банк

Подарить квартиру: с чего начать? Виктория Карасева

Подарить квартиру: с чего начать?

Подарить недвижимость своим родственникам или знакомым не так просто, как кажется, так как сделку нужно оформить правильно и выгодно для всех ее участников. О нюансах дарения рассказала эксперт. Дарение — процедура добровольной передачи собственности на безвозмездной основе. Когда речь идет об имуществе, имеющем небольшую стоимость, подарить его можно без какого-либо документального оформления. Однако в случае дарения недвижимости и прочего дорогостоящего имущества необходим договор дарения (дарственная). Оформить дарственную на квартиру можно двумя способами — самостоятельно и у нотариуса. Для регистрации дарственной в государственном органе необходимо предоставить следующий набор документов: • три экземпляра договора дарения; • документы на квартиру, подтверждающие право владельца; • паспорт из БТИ; • документы, удостоверяющие личность всех членов договора; • квитанцию о выплате пошлины. Также необходимо зарегистрировать переход права на имущество в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии или в многофункциональном центре. Договор дарения является безвозмездным и безусловным. То есть квартира переходит одаряемому без всяких условий, таких как, например, уход за дарителем, его содержание и т. д., если иное не указано в договоре. При дарении квартиры необязательно, чтобы даритель был выписан из квартиры. Дарственную сложно признать недействительной, но все же есть несколько вариантов оспаривания. Например, доказать, что на момент заключения сделки даритель находился в состоянии психического расстройства или был попросту недееспособен. Одаряемый при получении имущества, если он не является близким родственником дарителю, обязан заплатить налог в размере 13% его рыночной цены. Собственность можно подарить и несовершеннолетнему, но если он или его родители захотят что либо-сделать с недвижимостью, то необходимо дождаться, когда ребенок достигнет совершеннолетия, иначе сделка должна проходить при участии органов опеки. Чтобы подарить квартиру с обременением (ипотека), необходимо обратиться в банк за разрешением. Но в большинстве случаев, пока не погашена задолженность, квартиру подарить нельзя.

20.03.2015 13:42

ипотека, советы, новостройки, застройщик, заемщик, банк

Подарить квартиру: с чего начать? Валентина Филипенко

Подарить квартиру: с чего начать?

Подарить недвижимость своим родственникам или знакомым не так просто, как кажется, так как сделку нужно оформить правильно и выгодно для всех ее участников. О нюансах дарения нам рассказала эксперт: Дарение недвижимости — серьезный и ответственный шаг, в результате которого собственником недвижимости становится другой человек. Причем происходит это совершенно безвозмездно. Чаще всего предметом дарения становится квартира, дом, или земельный участок. Для подготовки договора дарения недвижимого имущества сторонам необходимо иметь следующие документы: • паспорта дарителя и одаряемого; • свидетельство о государственной регистрации права собственника недвижимого имущества; • документ, на основании которого возникло право собственности (правоустанавливающий документ); • согласие супруга, если даритель состоит в браке и обладает правом на недвижимость, которая дарится; • кадастровый паспорт; выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире (доме) лицах; • выписка из БТИ об инвентаризационной стоимости недвижимости; • сам договор дарения, в котором обязательно должны быть указаны паспортные данные и адреса сторон по договору, а также предмет дарения и правоустанавливающий документ. Этот список не является окончательным, так как каждая сделка с недвижимостью уникальна, и в силу тех или иных обстоятельств могут понадобиться еще некоторые документы: • согласие органов опеки, если в квартире (доме) проживают несовершеннолетние или недееспособные лица; • если даритель в браке не состоит (или не состоял на момент приобретения этого имущества, либо оно было приобретено посредством дарения и поэтому не является совместной собственностью супругов), этот факт также должен быть подтвержден соответствующим нотариальным заявлением. Договор дарения отменить можно в очень редких случаях. Во‑первых, даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Во‑вторых, по требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). В‑третьих, в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. Указанное основание отмены дарения применимо только при наличии в договоре дарения условия о соответствующем праве дарителя. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренное имущество, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения. Договор дарения вступает в силу с момента государственной регистрации. До момента регистрации его можно просто отменить, а после только оспорить в судебном порядке. Также можно обратиться в суд для признания ничтожности сделки в течение трех лет после заключения договора. Если гражданину подарили квартиру, то он получил доход в виде полной стоимости подарка, поэтому подаренная квартира облагаются подоходным налогом, который в этом случае равен 13% от ее стоимости. Налог при дарении квартиры обычно платит одаряемый. Однако не облагаются налогом договоры дарения между близкими родственниками (супруги; родители и их дети, причем вторые могут быть даже усыновлены; дедушки, бабушки по отношению к своим внукам; братья и сестры, которые имеют хотя бы одного общего родителя). Также подарить недвижимость возможно несовершеннолетнему ребенку, но он не имеет права самостоятельно заключить сделку. В таких случаях юридические действия за несовершеннолетнего (одаряемого) от его имени совершают законные представители (родители, опекуны или попечители). При этом недвижимое имущество, принадлежащее несовершеннолетнему, отчуждать можно только с разрешения на это органов опеки и попечительства. Недвижимость, заложенная по договору об ипотеке, может быть отчуждена залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена и т. д. лишь с согласия залогодержателя (банка). Следовательно, чтобы оформить «дарственную» на квартиру, необходимо обратиться в банк и получить у него письменное согласие на такую сделку. В случае передачи «ипотечной» квартиры на одаряемое лицо перейдут все обязанности по выплате банку кредитного долга и процентов.

20.03.2015 13:34

советы, дарение, квартира

Купля-продажа доли: особенности сделки Лариса Мухина

Купля-продажа доли: особенности сделки

Сделки по продаже доли в квартире считаются одними из самых сложных. Однако на практике, благодаря риэлторам, собственникам удается реализовать свою часть жилья, избежав проблем. Как правильно организовать сделку по продаже доли в недвижимости, которая находится в собственности нескольких жильцов и принадлежит им на праве общей собственности? Слово эксперту. Если вся квартира принадлежит только одному собственнику, то ее продажа вряд ли вызовет какие-либо затруднения. Но продажа доли в квартире — задача сложная. Предложений выкупа доли в квартире, на омском рынке недвижимости, явно превышает спрос. Чаще всего, став обладателем такой недвижимости, собственник желает ее продать. Причин для продажи может быть много: жизнь под одной крышей с собственниками тяжела, доля получена по наследству и наследник не нуждается в этом жилье и прочее. Пакет документов для отчуждения доли практически такой же, как и для отчуждения квартиры за исключением одного немаловажного нюанса. Продажа доли квартиры осуществляется через договор купли-продажи, и у другого сособственника возникает преимущественное право покупки продаваемой доли. В статье 250 ГК РФ установлено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть квартиры постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе реализовать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Однако в этой статье кодекса не предусмотрен случай, когда другие собственники долей в квартире уклоняются от получения такого уведомления со стороны продающего. В случае, когда соседи не идут на контакт, им необходимо отправить предложение о выкупе части долевой собственности ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если через месяц не последует письменного ответа с согласием или отказом, продавец вправе продавать долю третьим лицам. Опись вложения с почтовым штемпелем, квитанция об отправке письма и уведомление о вручении будут служить доказательством отсутствия нарушения прав другого собственника. Важно помнить, что продавец может реализовать свою долю в квартире только по той цене и на тех условиях, которые отражены в направленном ранее письменном предложении дольщикам о выкупе части собственности. Для более правильной процедуры уведомления собственнику, решившему продать свою долю, стоит обращаться к нотариусу. Нужно приложить максимум усилий, чтобы другие собственники получили уведомление, в противном случае Управление Федеральной регистрационной службой может отказать в регистрации перехода права собственности доли постороннему лицу. Еще встречаются ситуации, когда одним из собственников является ребенок. Тогда уведомление направляется родителям, а еще может потребоваться согласие органа опеки и попечительства. Ведь орган опеки не может решить вопрос о выкупе продаваемой доли квартиры, поэтому трансформирует право преимущественной покупки ребенка в свое разрешение на продажу, давая ответ, что на продажу не согласен, поскольку появление нового собственника доли может нарушить права ребенка или ухудшить его жилищные условия. Поэтому часто право преимущественной покупки превращается в разрешение, а продажа доли — в наиболее сложные сделки с недвижимостью. На сегодняшний день очень часто встречаются случаи, когда граждане желают приобрести в собственность не всю квартиру, а только ее отдельную часть, где сразу возникает множество вопросов и сложностей. Приобрести долю в квартире с помощью ипотеки на данный момент крайне сложно: немногие банки кредитуют такие покупки. Как правило, банки предлагают кредит на покупку последней доли квартиры под залог уже имеющихся долей или комнат, с дальнейшим залогом всей жилплощади, но есть программы, позволяющие приобрести и отдельную долю или комнату. Купить часть квартиры можно только на вторичном рынке недвижимости, квартиры в строящихся домах по комнатам не продаются.

13.03.2015 17:02

советы, доля, квартира, жилье, собственник

Купля-продажа доли: особенности сделки Светлана Гавриленко

Купля-продажа доли: особенности сделки

Сделки по продаже доли в квартире считаются одними из самых сложных. Однако на практике, благодаря риэлторам, собственникам удается реализовать свою часть жилья, избежав проблем. Как правильно организовать сделку по продаже доли в недвижимости, которая находится в собственности нескольких жильцов и принадлежит им на праве общей собственности? Слово эксперту. Продажа доли в объекте недвижимости — один из самых сложных видов сделок с недвижимостью. Сделки купли-продажи долевой собственности в Омске происходят регулярно. Зачастую частный дом или квартира принадлежат не одному собственнику, а нескольким. Как правило, такая собственность образуется из-за того, что люди приватизируют свои квартиры на несколько человек, наследуют недвижимость частями и в результате возникает долевая собственность. Здесь важно понимать, что речь идет именно о доле в праве собственности, а не о части жилплощади. Доля не измеряется в квадратных метрах и не дает права «автоматически» занять какую-либо комнату в квартире или доме. Это следует из ст. 244 Гражданского кодекса РФ, где указано, что право каждого участника долевой собственности не ограничивается какой-то конкретной частью имущества, а распространяется на все имущество в целом. Несмотря на то что долю нельзя «потрогать» — ее можно продать. Для того чтобы провести сделку правильно, нужно четко понимать алгоритм действий. Механизм реализации продажи доли в квартире близок к сделке по купле-продаже обыкновенной квартиры. Однако помимо стандартного набора документов, необходимо собрать некоторые дополнительные бумаги. Главное отличие продажи доли в квартире от обычной сделки по купле-продаже — это право преимущественной покупки доли для совладельцев объекта недвижимости. Первое, что необходимо сделать после того, как вы решили продать свою долю в квартире — это предложить соседям купить ее. Важно знать, что цена продажи для совладельцев не может отличаться от той, по которой доля будет предложена третьим лицами и цены, которая будет в итоге указана в договоре купли-продажи. Если предложение о продаже не заинтересовало совладельцев квартиры, можно искать покупателя на стороне. При этом необходимо правильно оформить отказ от права преимущественной покупки со стороны соседей. Отказ от преимущественного права покупки совладельцами долей лучше оформить у нотариуса. Несмотря на то что закон не требует именно нотариального оформления отказа, собрать совладельцев объекта недвижимости в регистрирующих органах для оформления такого отказа зачастую невозможно. Это может происходить по разным причинам: собственник проживает в другом городе, находится в длительной командировке, проходит срочную службу, находится в местах лишения свободы. Если один из совладельцев долей является несовершеннолетним, то его родители должны написать в орган опеки по месту прописки ребенка заявление на отказ от преимущественного права покупки. Это является исключением из общего правила, когда документы нотариус подписать не может, это делает только опека. При этом присутствие родителей несовершеннолетнего собственника на сделке купли-продажи обязательно. Самым сложным для многих продавцов доли в квартирах является улаживание спорных ситуаций с другими собственниками недвижимости. Часто соседи изъявляют желание купить долю продавца, но откладывают время совершения сделки по разным причинам. Выйти из сложившейся ситуации можно, подарив свою долю третьему лицу. В данном случае продавец не обязан спрашивать мнения соседей, однако такая сделка может быть в последствии признана недействительной. Важно понимать, что при продаже стоимость отдельной доли всегда меньше той суммы, которую бы получил продавец, если бы объект недвижимости был продан целиком и деньги от продажи поделены между всеми собственниками долей пропорционально. Если один из сособственников умер, то долю можно приобрести только после оформления наследниками наследства. Продажа доли в недвижимости — сложная сделка, которая требует как от продавца, так и от покупателя терпения и внимательности. Но осуществить ее возможно. Стоит лишь подойти к процессу оформления документов внимательно и доверить решение сложных юридических вопросов профессионалам.

13.03.2015 16:48

советы, доля, квартира, собственник, продавец








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон