Мнения экспертов


Арендовать жилье надо по договору Ольга Чупринова

Арендовать жилье надо по договору

Если вы хотите сдать или снять квартиру, то не стоит полагаться на устные договоренности с арендатором или собственником жилья. Правильно оформленная сделка — гарантия спокойствия в будущем. От чего может защитить договор, заключаемый между нанимателем и арендодателем, и можно ли обойтись без него? Слово эксперту. Заключение договора — непременное условие при сдаче жилья. Договор аренды заключают на жилое или нежилое помещение с юридическим лицом, найма — на жилое помещение с физическим лицом. Тем не менее на рынке закрепились понятия именно «арендатор» и «арендодатель». Договор об аренде жилья необходимо заключать не только для юридической защиты, но и для того, чтобы лучше обозначить условия, на которых заключается сделка. Различают долгосрочную и краткосрочную аренду. Краткосрочная аренда заключается при найме квартиры до одного года, долгосрочная — от года и больше. Но максимальный срок, на который можно заключить договор, составляет пять лет. По долгосрочному договору наниматель имеет ряд привилегий. В случае окончания срока договора он имеет первоочередное право на заключение договора на следующий срок. Договор об аренде составляется и подписывается в двух экземплярах, один из которых остается у арендатора, второй — у арендодателя. При подписании договора аренды к нанимателю переходит право не только проживания, но и эксплуатации мест общего пользования. Поэтому наниматель должен закрепить свои права пользования жилым помещением в договоре найма, максимально подробно прописав все условия пользования объектом. В договоре должны быть четко указаны ФИО, паспортные данные и адреса регистрации сторон, а также адрес квартиры, которая является объектом договора. Если договор найма заключен на срок более одного года, наниматель имеет право разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам. Для этого ему необходимо согласовать этот вопрос с постоянно проживающими с ним гражданами и уведомить наймодателя. В договоре должен быть зафиксирован размер арендной платы, порядок ее внесения и срок, в течение которого она не может быть изменена. Иногда, чтобы застраховать себя от непредвиденных расходов, хозяин квартиры, требует от арендатора внесения залога. В договоре стоит четко отразить все условия, при которых эта сумма может быть удержана с нанимателя. Например, порча имущества, включая произведенный ремонт, неоплаченные телефонные переговоры, отказ вносить арендную плату, а также досрочное расторжение договора. Необходимо прописать условия возврата залога, чтобы избежать недоразумений после окончания срока действия договора. Кроме этого при заключении договора стоит составить опись дорогостоящей мебели и техники, оценить их состояние и исправность. Права собственника квартиры от длительности аренды не зависят. Собственник по своей инициативе может расторгнуть договор аренды, если не были соблюдены условия договора, так же как и наниматель. Подобрать жилье или найти арендатора могут помочь в агентстве недвижимости. В этом случае можно получить профессиональную консультацию специалиста и избежать многих рисков.

04.06.2015 11:56
Арендовать жилье надо по договору Виктория Сергеева

Арендовать жилье надо по договору

Если вы хотите сдать или снять квартиру, то не стоит полагаться на устные договоренности с арендатором или собственником жилья. Правильно оформленная сделка — гарантия спокойствия в будущем. От чего может защитить договор, заключаемый между нанимателем и арендодателем, и можно ли обойтись без него? Слово эксперту. Независимо от того, какой объект недвижимости собственник решил сдать в аренду — квартиру, комнату, нежилое помещение — необходимо урегулировать отношения с нанимателем. И лучше всего это сделать посредством договора, в котором необходимо прописать права и обязанности сторон. При заключении договора на сдачу помещения составляется договор найма. Согласно статье 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Ограничение (обременение) права собственности на жилье, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сроки заключения договора аренды определяются статьей 683 ГК РФ. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Если договор заключается меньше чем на один год, то он считается краткосрочным. К такому виду договора не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677. При краткосрочном договоре наниматель ограничен в своих возможностях. К примеру, он не имеет права вселять временных жильцов, заключать договоры поднайма, у него нет преимущественного права заключать договор на новый срок и прочее. Однако стороны могут изменить общие правила и предусмотреть каждое из этих прав в договоре. При заключении договора найма будущему арендатору необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру. При этом стоит уделить особое внимание свидетельству о праве собственности, в котором будет указано, кто является собственником жилья. Именно это лицо вправе распоряжаться имуществом, если нет доверенности на совершение данной сделки. Также в Управление регистрационной службы можно заказать справку об обременениях, где будет указано: кто является собственником жилья, вид права, кадастровый номер и те ограничения, которые могут иметься на квартиру. Эта справка поможет выявить подлинность документов, предоставляемых наймодателем. Данная информация открыта для любых граждан, заказать ее можно в отделении УФРС. Наниматель имеет право по своей инициативе расторгнуть договор в любое время. Для этого ему нужно письменно предупредить наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Арендуя жилье или сдавая его в наем, лучше всего обратиться за помощью к специалисту. Но если по каким-то причинам вы решили заняться сдачей жилья самостоятельно, то стоит ознакомиться с главой 35 ГК РФ, это поможет правильно составить договор и прописать обязанности сторон.

04.06.2015 11:53
Арендовать жилье надо по договору Елена Филицына

Арендовать жилье надо по договору

Если вы хотите сдать или снять квартиру, то не стоит полагаться на устные договоренности с арендатором или собственником жилья. Правильно оформленная сделка — гарантия спокойствия в будущем. От чего может защитить договор, заключаемый между нанимателем и арендодателем, и можно ли обойтись без него? Слово эксперту. Договор аренды квартиры необходимо составлять каждый раз при найме жилого помещения. Обычно договор заключается на срок от 1 до 11 месяцев, затем его нужно заключать заново. Договор аренды должен содержать все самые важные условия, с учетом многочисленных пожеланий обеих сторон. Только в этом случае будут защищены интересы как арендатора, так и арендодателя. При отсутствии договора будет крайне сложно что-либо доказать в суде, если возникнет спор. Для того чтобы избежать конфликтных ситуаций, необходимо оговорить пункты, которые обязательно должны присутствовать в договоре. Это, например, срок аренды, способы, размер и сроки оплаты, условия оплаты коммунальных платежей, электроэнергии и телефонных переговоров, опись имущества, находящегося в квартире, его состояние и примерная стоимость, естественный износ интерьера. Также в договоре стоит обозначить лица, которые будут проживать в квартире совместно с арендатором, оговорить периодический контроль жилья, количество возможных визитов собственника недвижимости, соблюдение правил пользования жилым помещением, порядок возмещения ущерба, в случае его причинения. Стоит также предусмотреть условия досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон и условия сдачи арендатором жилья при прекращении договора. Перед тем как заключить договор, потенциальному арендатору нужно внимательно проверить документы на право собственности на жилье. При оплате целесообразно обменяться расписками, где должно быть указано: какая сумма и за что передана. Существенным документом является акт приема-передачи жилья. Договор и акт передачи составляется в двух экземплярах и подписывается каждой стороной. Эти документы не требуют заверения нотариуса. Если арендатор планирует снимать жилье на длительный срок, то он может потребовать гарантии того, что его не выселят в течение срока действия договора. При этом стоит иметь в виду, что долгосрочная аренда (более года) подлежит регистрации в Росреестре. Условия досрочного расторжения договора аренды должны быть прописаны в самом договоре. Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях: — по обоюдному соглашению арендатора и арендодателя; — в судебном порядке по инициативе одной из сторон; — по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, предусмотренным договором. Досрочное расторжение договора по инициативе арендатора может быть осуществлено по следующим основаниям: — арендодатель задерживает передачу имущества либо препятствует процессу пользования имуществом в соответствии с требованиями договора; — имущество, переданное арендатору, имеет существенные недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению; — арендодателем не производится ремонт; — имущество пришло в состояние, не пригодное для его использования; — если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность. Досрочное расторжение договора аренды по инициативе собственника может быть осуществлено по следующим основаниям: — арендатор использует переданное ему имущество, неоднократно нарушая условия соглашения; — арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости существенно ухудшает это имущество; — арендатор неоднократно не вносит плату за аренду в срок, установленный договором; — арендатор своевременно не осуществляет ремонт жилья или другого взятого в аренду имущества. Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. При заключении договора аренды практикуется внесение залоговой суммы. Размер залога зависит от состояния жилья. Как правило, эта сумма равняется размеру месячной оплаты за жилье либо сумме коммунальных платежей. Если имущество дорогостоящее, то размер залога оговаривается индивидуально и прописывается в договоре аренды.

04.06.2015 11:42
Налог с продажи недвижимости: кто и сколько заплатит? Алексей Сапан

Налог с продажи недвижимости: кто и сколько заплатит?

Сделки с недвижимостью имеют много нюансов, разобраться в которых могут только профессионалы рынка. Одним из таких моментов является налогообложение. Продажа любой недвижимости может повлечь за собой непредвиденные расходы, такие как уплата некоторой суммы в счет налога на прибыль. О том, в каком случае продавец недвижимости платит налог, рассказывает эксперт. Доходы от продажи недвижимости, которая находилась в собственности физического лица более трех лет, не облагаются налогами независимо от изменения состава собственников и размера их долей. В случае продажи недвижимости, которая находилась в собственности менее трех лет, доходы от ее реализации облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). К таким объектам относятся жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки, а также доли в указанном имуществе. Размер налога определяется следующим образом: из суммы, полученной при продаже квартиры от ее общей стоимости отнимается один миллион рублей (это имущественный налоговый вычет, который регламентируется статьей 220 Налогового кодекса). Оставшаяся после вычета сумма умножается на ставку налога. Для налоговых резидентов Российской Федерации эта ставка составляет 13%, а для налоговых нерезидентов — 30%. Физическое лицо вправе уменьшить доход, полученный от продажи квартиры, на расходы, связанные с ее покупкой. Сделать это можно независимо от налогового периода, в котором расходы были понесены. При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, размер имущественного налогового вычета (один миллион рублей), распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности). Однако каждый владелец доли в праве собственности на квартиру, продавший свою часть жилого помещения по отдельному договору купли-продажи, вправе получить имущественный налоговый вычет в размере одного миллиона рублей. Стоит учитывать, что при продаже в одном налоговом периоде нескольких объектов недвижимости, которые находятся в собственности менее трех лет, по одному из них можно заявить имущественный вычет в размере не более одного миллиона рублей, а по другому объекту недвижимости — уменьшить доход на документально подтвержденные расходы по приобретению данного жилья. Налоговую декларацию нужно подать в налоговую инспекцию по месту прописки продавца недвижимости не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Оплатить налог необходимо будет не позднее 15 июля. В список документов, которые нужно предоставить в налоговую инспекцию при продаже квартиры, входят паспорт продавца, декларация по форме 3 НДФЛ, зарегистрированный договор купли-продажи квартиры (копия), платежные документы (выписки по счету) или расписки, заявление на распределение вычета (в случае общедолевой собственности). Довольно часто продавцы предлагают занизить стоимость недвижимости до одного миллиона рублей, чтобы избежать уплаты налога. В таком случае, при фактической стоимости объекта более миллиона рублей, покупатель не сможет получить имущественный вычет с фактически затраченной суммы на приобретение этого объекта. Но если в будущем покупатель будет приобретать другое жилье, то он имеет право дополучить имущественный вычет по расходам на приобретение жилья по нескольким объектам недвижимости. Покупатель имеет право получить имущественный вычет с суммы два миллиона рублей, а по расходам на уплату процентов сумма вычета составляет три миллиона рублей.

29.05.2015 15:29
Налог с продажи недвижимости: кто и сколько заплатит? Наталья Евсеева

Налог с продажи недвижимости: кто и сколько заплатит?

Сделки с недвижимостью имеют много нюансов, разобраться в которых могут только профессионалы рынка. Одним из таких моментов является налогообложение. Продажа любой недвижимости может повлечь за собой непредвиденные расходы, такие как уплата некоторой суммы в счет налога на прибыль. О том, в каком случае продавец недвижимости платит налог, рассказывает эксперт. Решив продать свое жилье или любую другую недвижимость, собственник должен иметь в виду, что ему придется выплатить некоторую сумму — налог на прибыль от продажи своего имущества. Однако не во всех случаях доходы от сделок по продаже недвижимости облагаются налогом. Если гражданин, продающий недвижимость, является собственником объекта уже более трех лет, то в таком случае он может не беспокоиться о налогах. Если он продал и купил жилье за одну и ту же цену или дешевле, то в этом случае тоже нет дохода. Не возникает налога и в случае, когда продаваемая им недвижимость стоит менее одного миллиона рублей. А вот если хозяин квартиры или любой другой недвижимости вступил в права собственника менее трех лет назад (а в будущем году этот срок будет пять лет), то его доходы от продажи имущества будут облагаться налогом на прибыль. Однако есть некоторые особенности при продаже недвижимости, которые касаются срока, на протяжении которого продавец является полноправным собственником продаваемой им недвижимости. Например, это касается сделок с квартирами в домах жилищно-строительных кооперативов. При продаже такого имущества важно учесть, что отсчитывать три года нужно с того момента, когда был полностью выплачен пай, согласно справке. Это правило касается именно ЖСК, оно имеет принципиальное значение, но многие продавцы все равно продолжают считать срок с момента оформления права собственности. Свои нюансы имеет процесс налогообложения при продаже недвижимости, полученной в наследство. Здесь трехлетний срок владения имуществом считается со дня открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя. При продаже недвижимости, полученной по завещанию, доход будет облагаться налогом на общих основаниях: если владелец вступил в права собственности более трех лет назад, налог он не платит; если владеет имуществом менее трех лет — платит в установленном законом порядке. Размер налога определяется также по-разному для отдельных категорий граждан. Разные условия расчета суммы налога на прибыль от продажи недвижимости действуют для граждан Российской Федерации и для иностранцев, то есть нерезидентов нашей страны. Для россиян ставка составляет 13%, а нерезиденты должны будут выплатить 30%. Очень важный момент, на который продавцам стоит обратить внимание, это само определение нерезидентов РФ. К этой категории может быть отнесен любой гражданин нашей страны, который долгое время провел за границей, точнее более 183 дней. Например, продавец выезжал за пределы страны по делам, в командировку или на отдых. В случае если на момент продажи своей квартиры, дома или земли, собственник отсутствовал в стране более шести месяцев за последний год, он автоматически приравнивается к иностранным гражданам. При реализации своей недвижимости такой гражданин теряет все льготы и права на налоговые вычеты. Гражданин обязан будет выплатить налог 30%. В таком случае, по возможности, лучше некоторое время пожить в России, чтобы продать недвижимость без уплаты налога. Также имеет значение, на что продавец намерен потратить средства, полученные от продажи недвижимости. Так, если, продав двухкомнатную квартиру, бывшую в собственности менее тех лет, в дальнейшем семья покупает трехкомнатную, то их прибыль налогом не облагается (важно отметить — если ранее не пользовались вычетом). Если же деньги идут на приобретение машины или любого другого имущества, налог придется заплатить. Если недвижимость находится в собственности у нескольких владельцев, то им будет выгоднее продавать свое имущество по долям. Например, квартирой владеют двое собственников. При продаже имущества они могут заключить два разных договора, каждый будет продавать свою долю. При этом налог будет рассчитываться отдельно на каждую сумму каждому собственнику. По правилам из стоимости имущества вычитается сумма в один миллион рублей, а оставшаяся часть облагается налогом в соответствии с установленным порядком. Так, если квартира стоит более двух миллионов рублей, при продаже ее по одному договору после вычета суммы в миллион рублей, налогом будет облагаться оставшаяся значительная сумма. Если же каждый из собственников будет продавать свою долю стоимостью чуть более миллиона рублей, то после вычета под налог останется совсем немного. Таким образом продавцы недвижимости могут значительно сэкономить. Такая схема по уплате налогов действует только до января 2016 года. В ноябре 2014 года Госдума приняла в третьем чтении поправки в Налоговый кодекс, ограничивающие льготы при продаже недвижимости. Так с января 2016 года продать свою недвижимость без налога можно будет только после пяти лет владения. Хотя у регионов РФ будет право на аннуляцию предельного срока хоть до нуля. После 2016 года срок три года владения для получения льготы продолжит действовать для приватизированного жилья, полученного по наследству, в дар между близкими родственниками или по договору пожизненного содержания с иждивением. Сохранится и норма налогового вычета один миллион рублей при продаже или расходах на покупку. Но невозможно будет продать недвижимость за цену, ниже 70% от кадастровой стоимости указанной квартиры, так как в таком случае будет пересчет налога. На квартиры, приобретенные до 1 января 2016 года, новые ограничения не распространятся. Налоговый вычет при совершении сделок с недвижимостью имеет значение как для продавца, так и для покупателя. При продаже жилья сумма вычета составляет один миллион рублей, при покупке — два миллиона. При подаче декларации в налоговую инспекцию для получения возврата в размере 13% необходимо подготовить пакет документов. От продавца еще потребуются бумаги, подтверждающие проведение сделки (это может быть договор купли — продажи, мены), справки о долевом участии в строительстве, соглашения, справки из ЖСК. В отдельных случаях могут потребоваться документы о получении недвижимости в наследство, свидетельства о дарении и прочие документы, соответствующие ситуации.

29.05.2015 15:19
«Чистоту» сделки с жильем обеспечит профессионал Татьяна Огаркова

«Чистоту» сделки с жильем обеспечит профессионал

Покупка недвижимости — это сложное и ответственное дело, к которому надо подходить с должным вниманием. Особенно важна для покупателя юридическая чистота квартиры, которая гарантирует ему спокойствие в будущем. Какие документы необходимо проверить у продавца жилья, и какие риски грозят покупателям, которые решили провести проверку документов без помощи профессионалов. Слово экспертам. Для того чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, необходимо обратить внимание на ряд моментов. Прежде всего, стоит получить информацию о собственниках квартиры. Для этого надо проверить паспорт. Узнать, действителен ли этот документ и не считается ли утерянным, можно по его номеру на сайте Управления федеральной миграционной службы. Если на момент приобретения имущества гражданин состоял в браке, то на продажу недвижимости потребуется разрешение супруга (и). При этом стоит иметь в виду, что если жилье перешло к одному из супругов по безвозмездной сделке (договор дарения, наследство), то согласие на продажу не понадобится. Очень внимательно стоит отнестись к сделке, если квартира продается по доверенности. Узнать, не является ли она поддельной и не отозвана ли она, можно у нотариуса, выдавшего документ. Это можно сделать, позвонив нотариусу, который выдавал документ, и по реестровому номеру проверить всю информацию о доверенности. Следующим объектом проверки станут правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру, так как в них содержатся сведения о возможных обременениях и условиях приобретения квартиры нынешним собственником. При этом необходимо ознакомиться именно с подлинниками документов на недвижимость. Как правило, на квартиры, которые зарегистрированы не так давно, имеется свидетельство о праве собственности, то есть документ, который подтверждает факт государственной регистрации объекта недвижимости в Росреестре и наличие права собственности у конкретного лица. Необходимо также обратить внимание на документы-основания для возникновения права собственности. Помимо простых вариантов: договоров купли-продажи, мены, дарения, договора участия в долевом строительстве, есть и более сложные. К примеру, если имущество передано по наследству, значит, нужно уточнить, не появятся ли вдруг неожиданные наследники. Также стоит пристально изучить документы, если квартира была предоставлена по договору дарения. Актуальные сведения о правообладателе квартиры можно узнать из выписки Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Сделка с недвижимостью предполагает специальные юридические знания о самом объекте недвижимости и о сторонах сделки. Только грамотный и опытный специалист, опираясь на свои знания, сможет в максимально короткое время изучить необходимую документацию по недвижимости и минимизировать риски. Поэтому покупку квартиры лучше осуществлять через профессиональных юристов, которые гарантируют ряд преимуществ, таких как правовая экспертиза и безопасность сделки.

22.05.2015 17:24
«Чистоту» сделки с жильем обеспечит профессионал Ольга Никитина

«Чистоту» сделки с жильем обеспечит профессионал

Покупка недвижимости — это сложное и ответственное дело, к которому надо подходить с должным вниманием. Особенно важна для покупателя юридическая чистота квартиры, которая гарантирует ему спокойствие в будущем. Какие документы необходимо проверить у продавца жилья, и какие риски грозят покупателям, которые решили провести проверку документов без помощи профессионалов. Слово эксперту. Первое, что необходимо проверить — это правоустанавливающие документы на квартиру. Из них можно узнать, на основании чего у владельца жилья имеются на него права. Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследовании и прочее. Желательно, чтобы собственник предоставил оригиналы этих документов. Далее необходимо убедиться, что продаваемая квартира не находится под арестом или обременением. Для этого следует взять выписку из ЕГРП (если объект приобретен после 1998 года). Для получения выписки покупатель может обратиться в Росреестр с заявлением, квитанцией об оплате госпошлины и паспортом. Также выписку можно заказать по почте или через МФЦ. Выписка из ЕГРП покажет, кто являлся собственником квартиры, какие споры в отношении нее были за последние годы и другую информацию. Если выяснится, что спор был недавно, стоит попросить копию решения у собственника, чтобы убедиться, что все в порядке. Если квартира приобреталась до 1998 года, то необходимо заказать справку о принадлежности и отсутствии обременения. Эту информацию можно получить в БТИ. Если объект продается по доверенности, то следует тщательно изучить доверенность представителя и выяснить, на какие действия он имеет право — только на подписание договора или же еще на получение денег. Если возникают какие-либо сомнения в состоянии здоровья собственника, попросите его представить медицинские справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Если продавец состоит на учете в ПНД, то его официальный опекун должен предоставить разрешение на продажу жилья от органов опеки и попечительства. Если квартира приобреталась в браке и оформлялась на одного из супругов, то продавец должен предоставить нотариально заверенное согласие на продажу от супруга (и). При отсутствии согласия на продажу, в дальнейшем супруг может оспорить сделку в судебном порядке. Нотариальное согласие не требуется, если у супругов заключен брачный договор, в котором указано раздельное имущество и раздельные доходы. Если собственником квартиры является несовершеннолетний, продавец обязан предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства, иначе в Регистрационной палате откажутся регистрировать сделку купли-продажи. Приобретение недвижимости является одним из главных событий, но чтобы радость от покупки не омрачилась неприятностями или потерей денег, лучше обратиться к квалифицированным специалистам.

22.05.2015 17:20
«Чистоту» сделки с жильем обеспечит профессионал Елена Панина

«Чистоту» сделки с жильем обеспечит профессионал

Покупка недвижимости — это сложное и ответственное дело, к которому надо подходить с должным вниманием. Особенно важна для покупателя юридическая чистота квартиры, которая гарантирует ему спокойствие в будущем. Какие документы необходимо проверить у продавца жилья, и какие риски грозят покупателям, которые решили провести проверку документов без помощи профессионалов. Слово эксперту. Перед приобретением недвижимости покупателю стоит тщательно ознакомиться с правоустанавливающими документами на объект. Необходимо выяснить, на основании каких документов возникло право собственности продавца. Это могут быть: договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство, реже - вступившее в законную силу решение суда и договор ренты. Также стоит проверить факт надлежащей государственной регистрации. Особое внимание стоит уделить истории квартиры. Необходимо попросить у собственника выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним), в которой будет указано, действительно ли продавец является собственником квартиры, есть ли другие собственники, не находится ли недвижимость в залоге или под арестом, есть ли обременения. Следует насторожиться, если квартира, например, часто переходила из рук в руки, и в ней никто не жил достаточно долго. Вполне возможно, что со сделками по этому объекту не все в порядке. В этом случае лучше переключить свое внимание на какой-нибудь другой объект. Стоит иметь в виду, что не все жилые объекты зарегистрированы в ЕГРП. Обычно это касается квартир в старых домах. Как ни странно, отсутствие такой квартиры в реестре означает ее полную юридическую чистоту, то есть с момента приватизации никаких сделок с ней не совершалось. В этом случае покупателю стоит лишь проверить справки о принадлежности и отсутствии обременения из БТИ. После изучения документов на объект, не лишним будет проверить личность продавца. Собственника необходимо попросить предъявить паспорт и убедиться, что обладатель паспорта и документов на объект одно и то же лицо. Всегда настораживает, если от имени продавца действует его представитель по нотариально заверенной доверенности. Стоит изучить доверенность, чтобы выяснить еще один важный вопрос: вправе ли представитель собственника квартиры получить деньги за ее продажу или же его полномочия ограничиваются лишь подписанием договора. Также нужно разобраться с дееспособностью продавца, особенно если уже при первом взгляде возникают сомнения в его адекватности. Например, можно поговорить с соседями. Для того чтобы с купленной квартирой не возникло впоследствии проблем, обязательно нужно убедиться, что никакие третьи лица не могут предъявить на нее права. Известны ситуации, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании проживать здесь. Чтобы такого не случилось, попросите у собственника расширенную выписку из домовой книги, в которой будет четко указано, кто зарегистрирован на данной жилплощади, и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире даже в случае ее продажи. Если квартира была приобретена в браке, то продавец должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги. У покупателя жилья может быть риск признания сделки по продаже квартиры недействительной. Согласно российскому законодательству, максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными составляет три года. Поэтому, если за последние три года никаких конфликтов из-за квартиры не происходило, можно вздохнуть спокойно. Но если все же в течение трех лет случился такой спор, попросите собственника предъявить судебное решение, чтобы понять, действительно ли он владеет данной квартирой легально. Какой бы информацией по проверке документов не обладал покупатель, безопаснее всего при покупке квартиры обращаться к профессионалам. Лицу, не имеющему навыков и знаний в юриспруденции, сложно совершить проверку документов. Кроме того, обычному человеку доступен лишь один источник информации – это ЕГРП. Оценку документов должен проводить профессионал с многолетним опытом, так как существует множество нюансов и огромное количество рисков.

22.05.2015 17:15
Обмен жилья — альтернатива продаже Нина Карпенко

Обмен жилья — альтернатива продаже

Решать квартирный вопрос можно по-разному. Если купить новую квартиру нет возможности, а переезд необходим, можно прибегнуть к обмену. О том, как проводятся такие сделки и насколько сегодня популярен обмен жилья, мы спросили эксперта. Рынок недвижимости претерпевает значительные изменения, особенно в связи с поправками, внесенными в Жилищный кодекс РФ и вступившими в силу с 1 марта 2005 года. Чтобы ориентироваться на рынке сегодня, нужно учитывать все тонкости тех или иных сделок. Планируя обменять жилье, необходимо различать понятия — договор обмена и договор мены жилых помещений. Договор обмена заключается нанимателями муниципального жилья, которым они пользуются на условиях социального найма. Договор мены жилых помещений может быть заключен между собственниками жилья, лицами, владеющими недвижимостью на праве собственности. Это одно из ключевых различий этих сделок. Цель, которую преследуют граждане при заключении этих сделок, одна и та же: обменять свое жилое помещение. Но, в зависимости от формы собственности на эти жилые помещения, заключаются разные договоры. У каждой из сделок есть свои особенности и нюансы. Так, например, договор обмена осуществляется в административном порядке, через органы местной администрации. В некоторых случаях сделку обмена можно провести в принудительном порядке, если на то есть решение суда. Особенностью договора мены является то, что сделка подлежит государственной регистрации. В отличие от сделки по договору аренды, принудительный обмен жилых помещений невозможен. До введения с 1 марта 2005 года нового Жилищного кодекса РФ были возможны схемы обмена жилыми помещениями разного статуса, то есть если одно жилое помещение было в собственности, а другое — в пользовании по договору социального найма. Сейчас в ЖК РФ указывается, что наниматель в праве осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на другое жилье, предоставленное по договору соцнайма другому гражданину. То есть обмен производится только между жилыми помещениями, входящими в муниципальный фонд и предоставленныхми гражданам по договору социального найма. Очень важно учесть, что обмен производится только между жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма. Нельзя обменять такое жилье на квартиру или дом, находящихся в частной собственности. В большинстве случаев в обмене участвуют приватизированные квартиры. Участники договора мены жилого помещения обладают правом собственности на обмениваемое имущество. При этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилой площади, которую он получает. Обменять квартиру можно и на объект коммерческого назначения. Не имеет значения: квартира это или магазин. Главное, чтобы объекты, участвующие в сделке мены, имели статус недвижимого имущества. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и договоры купли-продажи. Есть ряд случаев, когда обмен не допускается. Ориентироваться во всех юридических тонкостях таких сделок сложно, поэтому обойтись без помощи специалиста довольно тяжело. В связи с этим, во избежание рисков с обменом либо меной квартир, специалисты «Недвижимость–Гарант» осуществляют юридическое сопровождение сделок.

15.05.2015 17:27
Обмен жилья — альтернатива продаже Светлана Гавриленко

Обмен жилья — альтернатива продаже

Решать квартирный вопрос можно по-разному. Если купить новую квартиру нет возможности, а переезд необходим, можно прибегнуть к обмену. О том, как проводятся такие сделки и насколько сегодня популярен обмен жилья, мы спросили экспертов. Обменяться жильем сегодня можно двумя способами — по договорам мены или обмена. У этих сделок есть своя специфика, и они в корне отличаются друг от друга, хотя по сути и в том и в другом случае речь идет о перемене места жительства обоих участников сделки. Однако в настоящее время обмен жилья не так популярен, как раньше. Связано это с тем, что основная часть жилфонда приватизирована, доступными для обмена остаются около 30% объектов жилой недвижимости. В Омске на данный момент примерно 13 тысяч квартир, составляющих муниципальный фонд, могут быть обменены на аналогичное жилье. Между сделками мены и обмена есть сходства, но все же различий в этих видах сделок гораздо больше. Сделки мены регламентирует Гражданский кодекс, а сделки обмена — Жилищный. Обмен может быть осуществлен только в случае с муниципальным жильем, находящимся у граждан в соцнайме, а сделка мены заключается между двумя собственниками жилья. Квартиру, которая находится в социальном найме, обменивают, а оформленную в собственность — меняют. Для того чтобы обменять муниципальное жилье, участнику сделки потребуется согласие проживающих с ним членов семьи. При этом потребуется разрешение на сделку даже от тех родственников, которые в настоящее время не проживают в данной квартире, но зарегистрированы там. Кроме того, если в неприватизированной квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные граждане, то необходимо также разрешение органов опеки и попечительства. В том случае, если совершается сделка по договору мены, дополнительного согласия любых третьих лиц, кроме собственников жилья, не требуется. Что касается дополнительных денежных затрат, то при совершении сделки мены, возможно, потребуется доплата со стороны одного из участников. Договор мены схож с договором купли-продажи с той лишь разницей, что покупатель отдает не деньги, а недвижимый товар и в свою очередь такой же товар получает. При мене в договоре должно быть указано: равноценен ли передаваемый объект получаемому или обозначить размер доплаты. Когда речь идет об обмене жилья, в этой цепочке вообще нет каких-либо денежных расчетов. Еще одним отличием этих сделок является то, что при заключении договора мены, такие сделки должны регистрироваться в государственном органе. Обмен же нигде регистрировать не надо, так как права собственности на жилье не переходят от одного гражданина к другому, а так и остаются по-прежнему закрепленными за муниципалитетом. Фактически при свершении сделки по обмену жилья с нанимателем расторгается договор на аренду одного жилого помещения и заключается договор соцнайма на другое. То же самое происходит и со вторым участником сделки обмена. Для того чтобы провести обмен жилья, нанимателю, участвующему в сделке, потребуется собрать пакет документов. Понадобятся ордера на квартиру, а также договоры социального найма. Необходимо будет взять копию лицевого счета с информацией о каждом лице, проживающем на этот период в квартире. К этому пакету документов потребуется приложить справку из ЖЭКа о том, что у вас нет задолженностей по коммунальным платежам. Чтобы получить разрешение наймодателя на обмен жилья, нужно написать на его имя заявление, которое будет рассмотрено в течение десяти дней. Наймодатель либо одобрит проведение сделки, либо даст отказ в письменной форме. Когда все документы собраны, каждый из участников сделки заключает договор с новым наймодателем и после этого обмен считается совершенным.

15.05.2015 17:19
Обмен жилья — альтернатива продаже Татьяна Алешкина

Обмен жилья — альтернатива продаже

Решать квартирный вопрос можно по-разному. Если купить новую квартиру нет возможности, а переезд необходим, можно прибегнуть к обмену. О том, как проводятся такие сделки и насколько сегодня популярен обмен жилья, мы спросили у эксперта. Перемены в жизни каждого человека могут поставить его перед необходимостью сменить место жительства. Если вы не хотите долго ждать продажи собственного жилья и подбора вариантов для приобретения нового, в таком случае можно оформить обмен. Однако, как показывает практика, в Омске сделки по обмену жилья не очень популярны. Такие сделки с недвижимостью происходят сейчас гораздо реже, чем купля и продажа жилья. В первую очередь, это связано с тем, что потребности участников сделки, продавца и покупателя, не всегда совпадают. Если же вы все-таки решились на обмен жилья, нужно подойти к этому с особой тщательностью. Важно учитывать все нюансы сделки и возможные риски. Существует несколько вариантов обменяться жильем, и у каждого вида сделок есть свои особенности. Так, например, есть обмен и мена, это разные виды сделок, которые отличаются друг от друга. Первое, на что стоит обратить внимание, это то, кто же является собственником недвижимости. Если квартира или дом, которые вы хотите обменять, были куплены или приватизированы, то есть находятся в частной собственности, то с такой недвижимостью проводится сделка по договору мены. Мена осуществляется в том случае, если вы как владелец решили обменять свое жилье на аналогичное в другом районе города или населенном пункте. Также мена имеет место при переезде из небольшой квартиры в более просторную по площади или наоборот. В таком случае кто-то из участников сделки должен будет доплатить часть стоимости жилья другому участнику, чье жилье оценивается на большую сумму. По закону под сделкой мены подразумевается обмен недвижимостью при условии, что один из собственников берет на себя ответственность отдать свое жилое помещение в обмен на другой объект недвижимости. При этом по умолчанию считается, что оба объекта недвижимости стоят одинаково, однако на деле доплата нужна практически всегда. В соответствии с действующим гражданским законодательством к сделкам мены применяются все основными правила, установленные для купли-продажи. Поскольку оформление обменов, в которых участвуют квартиры, находящиеся в собственности, осуществляется посредством заключения участниками сделки договоров купли-продажи либо мены, пакет документов, необходимый для проведения сделки, не имеет отличий от необходимого при продаже квартиры. Так, чтобы обменяться жильем, потребуется подготовить следующие документы: 1. Правоустанавливающие документы, подтверждающие ваше право собственности на жилье. Таковыми могут быть договоры, например, передачи, мены, дарения; свидетельства о собственности, свидетельства о государственной регистрации прав, свидетельства о праве на наследство, для домов ЖСК — справка о выплаченном пае. 2. Кадастровый паспорт помещения. В случае нотариальной формы заключаемого договора в состав необходимого пакета добавляется справка об оценочной стоимости. 3. Документы, получаемые в ЕИРЦ: выписка из домовой книги, для всех сделок, и копия финансового лицевого счета для сделок, совершаемых в нотариальной форме. 4. Паспорта и свидетельства о рождении всех участников сделки. Свидетельства о браке и его расторжении, если таковые имеются. В случае если участвующая в обмене квартира приобретена в период брака, собственнику необходимо получить письменное супружеское согласие на заключение договора. Причем это требование применяется даже в случае, если в настоящее время брак расторгнут: важно не это, а то, что он существовал в момент приобретения квартиры. Помимо этих основных документов в каждом отдельном случае могут потребоваться дополнительные справки, обусловленные спецификой сделки. Перечень таких документов определяется индивидуально. Договор обмена отличается от сделок по договору мены в одном очень важном ключевом моменте. Сделка по обмену жильем может производиться в том случае, если недвижимость не находится в собственности жильцов, а относится к муниципальному жилому фонду. В таком случае все манипуляции с недвижимостью будут строго регулироваться со стороны государства. Граждане, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, могут обменять жилплощадь на аналогичную, но только с разрешения властей. В данном случае решать такие вопросы необходимо через наймодателей.

15.05.2015 17:14
Как продать жилье, если собственник — ребенок Оксана Петрова

Как продать жилье, если собственник — ребенок

Об увеличении жилплощади люди задумываются, когда в семье появляются дети. Однако стоит иметь в виду, что продать недвижимость, собственником которой также является ребенок младше 18 лет, довольно проблематично. В чем заключаются сложности такой сделки и как правильно организовать продажу квартиры, в которой живет несовершеннолетний? Слово эксперту. Защита прав ребенка на жилье со стороны государства начинается с приватизации. Если на момент приватизации ребенок прописан в квартире, он обязательно участвует в процедуре безвозмездной передачи жилья в собственность. Администрация района может принять отказ от взрослых, но участие детей обязательно. Бывает, что ребенок родился накануне приватизации, и его умышленно не регистрируют, чтобы потом без осложнений продать квартиру. Малыш, родившийся в уже приватизированной или купленной квартире, собственником не является, его в ней просто прописывают. При купле-продаже квартиры, собственником которой также является ребенок, в обязательном порядке потребуется разрешение. Подобные сделки сопровождаются Управлением опеки и попечительства Департамента образования администрации Омска, которое дает разрешение или отказ на свершение сделки, связанной с куплей-продажей, меной, дарением или другими операциями с недвижимостью, в которых участвуют дети — собственники жилья. Для продажи квартиры, в которой несовершеннолетний просто прописан, оно не требуется, задача обеспечения ребенка жильем остается на совести родителей. Все сделки с имуществом малолетнего ребенка (до 14 лет) могут совершаться только его законными представителями или опекунами (в большинстве случаев, родителями) и с обязательным согласием на это органов опеки и попечительства. В сделке купли-продажи с участием детей формально требуется согласие обоих родителей. Но бывают ситуации, когда родители в разводе, а биологического отца разыскать невозможно. Тогда разрешение на продажу квартиры дается только с согласия матери. Когда совершается сделка с недвижимостью, собственником которой также является несовершеннолетний, обеим сторонам нужно быть особенно внимательными и предусмотрительными, так как количество возможных осложнений очень велико. В своей деятельности органы опеки опираются в первую очередь на Конституцию РФ, Гражданский кодекс РФ, Семейный кодекс РФ. Нормативными актами для них являются также Устав и Постановления администрации города и области, касающиеся защиты имущественных прав несовершеннолетних детей. Обычно, если жилищные условия ребенка после сделки с недвижимостью улучшаются (покупается коттедж, квартира большей площади или жилье в новостройке) — нет никаких проблем с получением необходимого разрешения. Специалисты рассматривают вопрос о продаже старой квартиры и одновременной покупке улучшенного жилья, проводят экспертизу документов, на основании которой издается распоряжение, подписываемое главой администрации района. Вопрос разрешения купли-продажи решается обычно в течение месяца с момента подачи заявления. Органы опеки следят за тем, чтобы у ребенка новое жилье было не хуже продаваемого. С осторожностью органы опеки относятся к ипотеке под залог квартиры, которая принадлежит ребенку. На практике часто органы опеки отказывают, если покупаемая квартира ставится под обременение банка (ипотека). Также можно получить отказ на продажу жилья для покупки новой квартиры по договору о намерениях по переуступке права требования третьими лицами. При покупке другого жилья количество квадратных метров для ребенка-собственника должно быть больше или таким же, как в прежней квартире. Это правило. Но под него нельзя подвести все ситуации, которые возникают в альтернативных сделках с участием детей. Решения органов опеки и попечительства носят субъективный характер — они оценивают родителей и ситуацию в целом. Если мать и отец, работающие адекватные люди, то представители администрации могут пойти на компромисс. Случается, что люди через продажу жилья решают свои долговые проблемы, а затем расторгают сделку. Если недобросовестным родителям удалось обмануть чиновников, сделку можно расторгнуть. Чтобы избежать ошибок при совершении сделки с недвижимостью, в которой участвуют несовершеннолетние, нужно просчитать все варианты, чтобы в будущем она не могла быть оспорена. Покупатель должен четко понимать, какую квартиру он приобретает, грамотно выбирать риэлтора, чтобы не нарушить интересы малолетних детей. В данном случае «трехгодичный срок исковой давности» начинается с того момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своего права. Поэтому и через десять лет после проведения сделки может появиться родственник ребенка, заявляющий о нарушении прав и готовый их отстаивать, даже если на данный момент ребенок уже совершеннолетний. В последнем случае, кстати, он сам может узнать, не были ли нарушены его права при совершении сделок. В целом процесс купли-продажи жилья, собственниками которого являются дети, отягощен дополнительными требованиями органов опеки и попечительства и, как следствие, бумажной волокитой. Но все это позволяет эффективно защищать имущество детей от сторонних посягательств. В любом случае родителям или опекунам при продаже квартиры, собственником которой является и ребенок, необходимо будет договариваться с органами опеки и убедить их в том, что интересы ребенка не пострадают.

08.05.2015 16:45

советы, жилье, кварртира, ребенок, собственность, несовершеннолетний

Как продать жилье, если собственник — ребенок Татьяна Целебеева

Как продать жилье, если собственник — ребенок

Об увеличении жилплощади люди задумываются, когда в семье появляются дети. Однако стоит иметь в виду, что продать недвижимость, собственником которой также является ребенок младше 18 лет, довольно проблематично. В чем заключаются сложности такой сделки и как правильно организовать продажу квартиры, в которой живет несовершеннолетний? Слово эксперту. Если собственником квартиры или доли в ней является несовершеннолетний, то распоряжаться таким имуществом можно только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, которые отстаивают права ребенка. Чтобы продать жилье, в котором проживает несовершеннолетний, сначала родители и ребенок (если ему исполнилось 14 лет) должны обратиться с заявлением в органы опеки за предварительным разрешением на совершение сделки. В случае отсутствия одного из родителей (например, брак расторгнут и неизвестно место нахождения родителя) прикладываются документы, подтверждающие безвестное нахождение (решение суда о признании безвестно отсутствующим, постановление службы судебных приставов о розыске родителя и прочее). Срок готовности распоряжения о предварительном согласии или об отказе в совершении сделки составляет от 15 до 30 дней. Без указанного распоряжения сделка купли-продажи недвижимости является недействительной. На законодательном уровне не существует четких ответов на вопрос о том, в каких случаях можно дать разрешение на продажу жилого помещения, а в каких — отказать. Обозначена только общая формулировка, из которой следует, что жилищные права несовершеннолетних не должны быть нарушены. Поэтому при решении данного вопроса вердикт органов опеки носит субъективный оценочный характер. Общих правил и какого-то конкретного ограниченного перечня документов для получения разрешения на сделку с недвижимостью нет. В каждом регионе местные органы опеки и попечительства вправе устанавливать свои требования к предъявляемым заявлениям и документам. В связи с тем, что в законодательстве нет четкой формулировки, при продаже квартиры, в которой проживает ребенок, и покупке нового жилья могут возникнуть определенные трудности. Во‑первых, как правило, продать квартиру, в числе собственников которой есть несовершеннолетний, возможно только с одновременным приобретением (предоставлением) собственности ребенку в какой-либо другой недвижимости. Это может быть частый дом, другая квартира или жилье в другом городе. Многие родители полагают, что если квадратных метров в приобретаемом жилье будет достаточно, то опека не откажет, при этом желают продать маленькую квартиру в городе и купить большой дом в деревне. Интересы взрослых собственников тут понятны, а вот за детей решать будет государство. Немаловажное значение тут будет иметь благоустройство в доме и степень его износа, инфраструктура в населенном пункте, отдаленность школы или детского сада, организация досуга для ребенка. Представители опеки обязательно проведут обследование приобретаемого жилья и только после этого выдадут разрешение либо мотивированный отказ. Если родители решили продать благоустроенную квартиру или комнату в центре города, от которой неподалеку находятся посещаемые ребенком учреждения (детсад, школа), а купить хоть и большее по площади, но находящееся на окраине, неблагоустроенное и имеющее большой процент износа жилье, то органы опеки, скорее всего, откажут в такой сделке и суды с ними согласятся. Таким образом, покупатель, внесший аванс за выбранную квартиру, может прождать целый месяц разрешения на сделку и в итоге ему придется отказаться от покупки. Во‑вторых, приобретение встречного жилья на имя несовершеннолетнего может быть и не одновременно с продажей. Например, при покупке жилья в другом регионе. В распоряжении органа опеки указывается следующая формулировка: «продать за цену… при условии перечисления денежных средств в размере… на счет несовершеннолетнего с последующей покупкой на имя несовершеннолетнего жилого помещения». В случае если квартира на имя несовершеннолетнего приобретена не будет, то сделка по продаже квартиры по требованию органов опеки и попечительства может быть признана недействительной, и покупатель рискует остаться без квартиры. А внесенные деньги будет очень сложно вернуть. Определенные трудности могут возникнуть, если приобретаемое взамен жилое помещение еще не существует, например, если квартира приобретается по договору долевого участия в строительстве. В органы опеки дополнительно необходимо будет предоставить разрешение на строительство, справку о процентной готовности дома, документы на жилое помещение, в котором будет проживать несовершеннолетний, заявления от собственников на вселение и регистрацию несовершеннолетнего до сдачи строящегося дома, либо документы, подтверждающие возможность приобретения несовершеннолетним другого жилья в результате дарения от близких родственников. Если органы опеки не разрешили родителям продавать квартиру, в которой также проживает ребенок, можно попробовать оспорить отказ в суде. При этом родители должны доказать, что они являются добросовестными, по месту работы и жительства характеризуются положительно, предоставляют своему ребенку возможность посещать образовательные учреждения, создают условия для полноценного развития ребенка, не намереваются ухудшить жилищные условия, и отказ органа опеки в выдаче разрешения на продажу незаконен. Но судебный процесс — это всегда время, а покупатели долго ждать не будут. Поэтому в таких специфических ситуациях и продавцу, и покупателю лучше довериться профессиональному риэлтору.

08.05.2015 16:38

собственность, органы опеки, жилье, квартира, ребенок, несовершеннолетний

Новостройки еще не вышли из «кризисной спячки» Татьяна Черепанова

Новостройки еще не вышли из «кризисной спячки»

Рынок недвижимости переживает период постоянных перемен, кризис коснулся всех сегментов. Однако первичный рынок в силу своих особенностей реагирует на внешние обстоятельства быстрее вторичного. Что сегодня происходит на рынке новостроек в Омске? Как распределились спрос на первичное жилье и предложения от застройщиков? Готовы ли омичи обходиться без ипотеки при покупке жилья в новостройках? Слово эксперту. Прошлый год для рынка недвижимости был неоднозначным. Перемены, происходившие за последние месяцы, оказали серьезное влияние на всех участников рынка недвижимости и задали тенденцию развития и на этот год. С самого начала прошлого года начала формироваться продолжающаяся тенденция роста стоимости квадратного метра жилой недвижимости. Однако в силу различных обстоятельств ежемесячный прирост цен на жилье становился все меньше и периодически переходил с плюса на минус. Повышение стоимости «квадрата» за месяц сменялось снижением цены, активно дорожавшее жилье становилось вдруг дешевле. Такие колебания были продиктованы ситуацией, складывающейся в целом на рынке недвижимости, как в сегменте вторичного жилья, так и на первичном рынке. Вместе с тем для первичного рынка эта тенденция оказалась более выраженной, чем для рынка готового жилья. Для новостроек характерно быстрее реагировать на какие-либо перемены ситуации, чем для «вторички». Именно поэтому первый факт снижения среднегородской цены на квадратный метр жилья в новостройках был отмечен уже в марте. Реакция вторичного рынка оказалась чуть медленнее, для этого сегмента впервые прирост стоимости на квадратный метр жилья стал отрицательным в середине года, а точнее в июне. Перемены произошли не только в части цен на «квадрат» жилплощади. С течением времени изменилось и количество предложений на рынке недвижимости в строящихся домах. Если сравнивать показатели с января по декабрь, то количество уникальных проектов и предложений на первичном рынке, выпускаемых ежемесячно, выросло. В этом плане рынок новостроек очень отличился стабильным ростом количества предлагаемых квартир. По сравнению со вторичным рынком, где наблюдалось и колебание как в плюс, так и в минус, первичный рынок динамично прирастал предложениями в течение всего прошлого года. За период с января по декабрь количество ежемесячно выставляемых на продажу объектов увеличилось на 42,9%. Этот показатель связан напрямую с увеличением числа строящихся объектов на территории Омска. Можно сказать, что на рынке новостроек сформировалась устойчивая тенденция к увеличению предложений. Спрос на новостройки, конечно же, во многом зависит от стоимости предлагаемых покупателям квартир. Колебания курсов валют во второй половине прошедшего года существенно снизили стоимость объектов первичного рынка в пересчете на иностранную валюту. К концу декабря на первичном рынке произошло снижение цен на 39,7%, в это же время вторичный рынок подешевел на 40,2%. Несмотря на этот обвал, в целом все же прослеживается динамика роста цен, стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в среднем по городу выросла с 40 до 42 тысяч рублей. И в целом цены на новостройки не сильно изменились, они по-прежнему ниже, чем на вторичном рынке.

30.04.2015 16:38

квартира, новостройки, сделка, спрос, предложение

Новостройки еще не вышли из «кризисной спячки» Галина Беликова

Новостройки еще не вышли из «кризисной спячки»

Рынок недвижимости переживает период постоянных перемен, кризис коснулся всех сегментов. Однако первичный рынок в силу своих особенностей реагирует на внешние обстоятельства быстрее вторичного. Что сегодня происходит на рынке новостроек в Омске? Как распределились спрос на первичное жилье и предложения от застройщиков? Готовы ли омичи обходиться без ипотеки при покупке жилья в новостройках? Слово эксперту. Сегодня на рынке новостроек очень много предложений, но вместе с тем спрос на жилье заметно упал. Интерес покупателей пропал не только к строящемуся жилью, но и на всем рынке недвижимости в целом. Большинство омичей сейчас не имеют возможности купить новое жилье, обходясь полностью собственными средствами. Не менее 60%, а то и все 80% сделок проводят с привлечением ипотечных кредитов. Однако в последнее время ипотека стала практически недоступной из-за резкого повышения ставок в конце прошлого года. Сейчас ситуация на рынке ипотечного кредитования нормализуется, ставки стали ниже на приобретение жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. Но все равно ипотека пока еще не восстановилась полностью, нужно некоторое время, чтобы люди снова обратили свое внимание на жилищные кредиты. Запущены программы господдержки и субсидирования ипотеки, снижены ставки. Но последние изменения, вступившие в силу 1 апреля, пока еще не нашли отклик клиентов. Необходимо подождать один-два месяца, чтобы люди снова втянулись в процесс, чтобы ипотека опять набрала обороты. Тогда спрос на новостройки вернется к прежним объемам. На данный момент покупатели не располагают достаточными средствами, а потому и не особо интересуются жильем. Тем не менее в скором времени ситуация может измениться. К концу апреля стало поступать больше звонков, вопросов о предложениях на недвижимость. Постепенно покупатели возвращаются на рынок. Цены на новостройки меняются. Стоимость квадратного метра на первичном рынке зависит от того, где расположен дом, из каких материалов он построен. На цену также влияет планировка квартиры и то, в каком виде она сдается, предусмотрены ли там отделка и ремонт, какого качества материалы, сантехника, окна. Сегодня на рынке можно найти предложения от застройщиков, продающих квартиры в новостройках по цене от 32 тысяч рублей за квадратный метр. Однако на деле же минимальный порог стоимости не опускается ниже 34 тысяч рублей за «квадрат». Как правило, застройщики декларируют цену ниже, но реализуют жилье чуть дороже. Чем выше готовность объекта и чем меньше осталось до ввода его в эксплуатацию, тем дороже становятся в нем квартиры. В зависимости от различных факторов, влияющих на стоимость жилья в новостройках, цена квадратного метра на первичном рынке может достигать примерно 50 тысяч рублей. Сейчас многие покупатели с недоверием относятся к новостройкам из-за того, что нередкими стали случаи, когда начатое строительство не завершалось в срок. Люди боятся вложить деньги и остаться без жилья. Кризисная ситуация пошатнула положение даже надежных и проверенных застройщиков. Хотя компании стараются максимально соблюсти условия договоров, иногда бывает, что сроки сдачи домов задерживаются. При выборе квартиры в строящемся доме очень сложно заранее угадать, насколько надежным окажется вложение. При этом стоит в первую очередь учитывать репутацию застройщика, если компания давно на рынке и зарекомендовала себя как надежный застройщик, предпочтительнее покупать жилье у этого продавца. К сожалению, степень готовности строящегося дома совершенно не гарантирует того, что объект будет сдан в срок. В Омске есть случаи, когда новостройки останавливались на 95% готовности и до сих пор остаются недостроенными.

30.04.2015 16:35

новостройки, спрос, предложение, Росреестр, сделки с недвижимостью

Новостройки еще не вышли из «кризисной спячки» Екатерина Плоскова

Новостройки еще не вышли из «кризисной спячки»

Рынок недвижимости переживает период постоянных перемен, кризис коснулся всех сегментов. Однако первичный рынок в силу своих особенностей реагирует на внешние обстоятельства быстрее вторичного. Что сегодня происходит на рынке новостроек в Омске? Как распределились спрос на первичное жилье и предложения от застройщиков? Готовы ли омичи обходиться без ипотеки при покупке жилья в новостройках? Слово эксперту. На сегодняшний день продажа новостроек актуальна, существует господдержка – ипотека под 11%. Спрос на новостройки больше, чем предложение, но в целом предложений в Омске в разных районах города достаточно. От всех объемов жилой недвижимости, выставленной на продажу, доля новостроек составляет около 25%. В среднем квадратный метр на первичном рынке стоит сейчас около 40 тысяч рублей. По договору пая можно найти варианты от 33 до 38 тысяч. В домах, находящихся на стадии сдачи, цены могут доходить до 42-45 тысяч за квадратный метр. В основном цена квадрата зависит от района города и от элитности проекта дома (парковки, благоустройство и так далее). С начала года стоимость новостроек увеличилась. Это связано в первую очередь с повышением процентной ставки Центробанка на кредиты для застройщиков. Если раньше ставка была 13-18%, то сейчас она достигает порядка 30%. С другой стороны, сейчас застройщики вынуждены оформлять свои объекты в собственность через реестр, так как банки проще и быстрее кредитуют именно такие объекты. На цену новостройки также влияет курс доллара, потому что многие материалы для строительства закупаются за границей. Покупатели не особо доверяют застройщикам и предпочитают покупать квартиры в новостройках на стадии завершения строительства, так как есть много примеров в городе «замороженных» объектов. В связи с этим застройщиков обязали страховать свои объекты и каждого дольщика, строить по 214 федеральному закону, а договор долевого участия регистрировать в Росреестре.

30.04.2015 16:33

новостройки, спрос, предложение, Росреестр, сделки с недвижимостью

Новостройки еще не вышли из «кризисной спячки» Наталья Евсеева

Новостройки еще не вышли из «кризисной спячки»

Рынок недвижимости переживает период постоянных перемен, кризис коснулся всех сегментов. Однако первичный рынок в силу своих особенностей реагирует на внешние обстоятельства быстрее вторичного. Что сегодня происходит на рынке новостроек в Омске? Как распределились спрос на первичное жилье и предложения от застройщиков? Готовы ли омичи обходиться без ипотеки при покупке жилья в новостройках? Слово эксперту. В настоящее время на рынке новостроек можно отметить снижение спроса и увеличение предложений. Большое количество объектов строительства и интересных проектов подходят к завершающей стадии, в связи с этим на продажу стали выставлять все больше новых квартир. Чем ближе сдача этих домов, тем сильнее насыщается первичный рынок новыми предложениями. Но, несмотря на то что продавцы готовы предложить множество вариантов, покупательский интерес к объектам недвижимости первичного рынка сейчас не так высок. Спрос упал с начала года и в основном это связано, конечно же, с кризисной ситуацией. Многие люди сейчас не располагают средствами для покупки жилья, поэтому отложили решение квартирного вопроса до лучших времен. Поскольку наш регион граничит с Республикой Казахстан, оттуда тоже приходит значительный объем покупателей. С ноября по декабрь, а затем в феврале граждане Казахстана активно участвовали в жизни омского рынка недвижимости. За счет того, что они приобретали жилье, на рынке были живые деньги. Сейчас, когда в Казахстане завершились выборы президента республики, уже такого активного движения на омском рынке нет. В ближайшее время, возможно, покупатели вернутся на рынок с жилищными сертификатами. Например, к маю поддержку от государства получат ветераны. Из-за того, что спрос на новостройки упал, снизилась и цена квадратного метра в новом жилье. Если в начале года стоимость «квадрата» на первичном рынке, например, на Левобережье, в среднем составляла 38 тысяч рублей, то сегодня в тех же объектах квадратный метр подешевел до 36 тысяч. Тенденция к снижению цен на новостройки из-за отсутствия достаточного спроса может сохраниться в ближайшее время. Но цены на первичном рынке зависят от расположения дома и от степени его готовности к сдаче, поэтому стоимость жилья везде разная. Если говорить о том, когда же выгоднее всего приобретать жилье в строящемся доме, то я всегда советую брать объекты примерно за полгода до сдачи. В этом случае будет оптимальное сочетание цены квартиры и гарантии того, что в скором времени дом будет достроен.

30.04.2015 16:15

новостройки, застройщик, ипотека, первичный рынок, цены на жилье, спрос, предложение








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон