Умеренный рост 2013 года

В нашем первом в 2014 году обзоре рассмотрим итоги, с которыми городской рынок жилой недвижимости завершил год предыдущий – 2013-й.

По данным журнала «Недвижимость», на конец декабря 2013 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 250 руб./кв.м (+0,6%) за месяц и составляет 40 720 руб./кв.м (+/-240). Поскольку изменения цены за месяц почти равны погрешности 240 руб./кв.м или 0,6%, т.е. по правилам статистики говорим, что цена новостроек за месяц изменилась незначительно.

За весь год цена увеличилась на 5 060 руб./кв.м (+14,2%). Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте подорожал за год на 7,5% до $1248 и в европейской валюте до €907, вырос на 3,2%. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец 2013 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 47 750 руб./кв.м (+/-240). За декабрь прирост цены составил 280 руб./кв.м (+0,6%). Коррекция цены несколько больше вероятности ошибки, которая равна 240 рублей или 0,5%, т.е. цены умеренно растут. Цена «квадрата б/у» на 2 850 рублей (6,3 %) выше значения, отмеченного в начале года. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу за год поднялся на 0,1% до $1463 и опустился на 3,9% до € 1 064.

Омский рынок жилья: общий взгляд
На графике 1, можно наглядно увидеть, как менялись цены на жилую недвижимость Омска в течение последних девяти лет. Так, до 2007 года мы наблюдали взрывной рост цен на жилье. В 2006 году новостройки подорожали больше, чем на половину (+55%). В следующем 2007 году цены на вторичном рынке выросли еще больше (+59%). Дальше два года омский рынок переживал спад. Потери в цене составляли от 9% до 17% за год. 2010 год принес долгожданную стабилизацию. Начиная с середины 2010 года, цены пытались расти. И, наконец, в 2012 году цены на жилье взлетели, прибавив 16–19%.

2013 год стал одним из самых стабильных периодов на рынке недвижимости, как в Омске, так и в стране в целом. 2013 оказался уверенно умеренным, сохраняя тенденцию общего роста цен.
При этом новостройки подорожали вдвое больше, чем жилье вторичного рынка. Прирост цены в 2013 году составляет 5 тысяч рублей за квадратный метр для нового жилья и 2,8 тысячи рублей для «вторичного». Интересно, что в предыдущем году первичным рынок прибавлял те же 5 тысяч рублей. А вот недвижимость на вторичном рынке нынче стала скромнее в своих претензиях на рост цен: в 2012 году она накрутила цены на 7 тысяч рублей, а в 2013 удорожание квадратного метра «вторички» не добралось и до 3 тысяч рублей. Для справки: в 2011 году прибавление цен было 1,8–3,1 тысячи рублей за квадратный метр, а до этого и 10–15 тысяч рублей.

Для первичного рынка новая точка отсчета цены квадратного метра — 40 тысяч 720 рублей (+/–240 рублей). На протяжении всего года цены новостроек уверенно росли (график 2) и за декабрь плюс 250 рублей или 0,6%. На столько же подорожал «квадрат вторички» плюс 0,6% за месяц. При этом в течение года кривая изменения цен вторичного рынка изгибалась более фигурно, чем прямой рост цен первичного рынка. Первую половину 2013 года разогнавшиеся в 2012 году цены «вторички» продолжали необоснованно расти, что привело к коррекции в минус летом. С июля по октябрь ценники на обжитые квартиры зафиксировались, а если и исправлялись, то в сторону уменьшения цен. Ноябрь, декабрь опять поднимает цены на 0,6% в месяц. В результате, «вторичка» пришла к финишу на новой вершине на семь тысяч, а точнее в 7 030 рублей или 17% выше уровня новостроек. К началу 2014 года среднегородская цена квадратного метра на вторичном рынке составляет 47 тысяч 750 рублей (+/–240 рублей).

И на этом вряд ли рост цен остановится. Хотя, скорее всего он будет еще умеренней. Опираясь на данные Всероссийского центра изучения общественного мнения, пока основным мотивом к накоплению денег для 29% россиян, как и прежде, является покупка недвижимости.

Этот факт будет подталкивать рост цен. А как отметила Светлана Гуринова, директор ЗАО «НовоСтрой КПД»: «Тревожный момент уходящего года — это нарастающая доля приобретения квартир по ипотечной схеме. На рынке массового жилья доля таких сделок перевалила за 50% и на сегодня составляет 70–80%».

Этому вторит Вячеслав Горюнов, директор агентства недвижимости «Миран», подчеркивая, что основной тон покупательской способности в 2013 году задавался ипотечным кредитованием. Отмечен также рост среднего размера кредита. При этом рост ежемесячного платежа опережает рост доходов населения. И это настораживает экспертов.

По мнению Нины Карпенко, директора ООО «Недвижимость-Гарант»: «… в 2014 году цены останутся на нынешнем уровне, плюс-минус 5%. Но при этом развитие того или иного форс-мажорного фактора может привести как к существенному увеличению цен, так и к их снижению».

Как отмечает ведущий аналитик страны Геннадий Стерник, в связи с тем, что состояние и динамика рын­ка в первую очередь определяются макроэкономическими факторами, а прогноз социально-экономического развития РФ на ближайшие 3–4 года характеризуется правительством как стагнация, мы подтверждаем свой прошлогодний прогноз о стагнации на рынке жилой недвижимости в 2014 году. При этом эксперт дает характеристику рынка страны в целом и Омск вписывается в общероссийские тенденции. «Рынок жилья России в 2013 году после восстановительного роста 2010–2012 года плавно перешел в стадию «стабилизации после роста». В выборке из 35 городов, по которым сертифицированные РГР аналитики проводят мониторинг, прирост средневзвешенной удельной цены на вторичном рынке за 11 месяцев составил около 6% (чуть ниже инфляции). При этом разброс показателя по отдельным городам невелик: от –3,5% до +7,5%. Рекордное количество сделок купли-продажи, договоров долевого участия, ипотечного кредитования, зафиксированное в последние два года, в этом году продолжало расти, но темпы роста резко снизились. Объемы ввода жилья (стабилизация на спаде закончилась в 2011–2012 годах) несколько выросли».  

  Что касается объема оферт на омском рынке, то он вырос на 5%. Первичный рынок потерял 7 тысяч предложений (-17%), а на вторичном прибавилось 1,5 тысячи (+15%). Сегодня на конец 2013 года на жилищном рынке Омска выставлено 13,7 тысячи предложений. Также количество продавцов‑посредников увеличилось с 500 до 540. Таким образом, на одно агентство приходится в среднем по-прежнему 26 оферт. Касательно соотношения «первички» и «вторички», то, как и в предыдущие годы, 76% всех рекламных строчек в базе продаж относятся к разделу вторичного жилья и 24% — к первичному.  

В Омске отмечено повышение стоимости 1 квадратного метра во всех пяти округах. Самый большой прирост в декабре составил 1 332 руб./кв. м, и отмечен он в Центральном АО, где стоимость 1 кв. м самая высокая — 44 400 руб. В Кировском округе стоимость 1 кв. м за месяц выросла на 465 руб. до уровня в 39 820 руб. В Советском округе квадратный метр один из самых дешевых — 38 640 рубля, и прибавил он по итогам последнего месяца года всего 160 руб. Самые дешевые «квадраты» по показателю средней стоимости отмечены в Октябрьском округе — 38 340 руб./кв. м, прибавив в стоимости 347 рублей за «квадрат». А самый низкий темп роста за декабрь отмечен в Ленинском АО — 57 руб./кв. м, достигнув стоимости 41 720 руб./кв. м.

На конец 2013 года на рынке первичного жилья больше всего представлено однокомнатных квартир — 38%, а средняя цена 1 кв. м таких квартир составляет 42 360 рублей. Чуть меньше представлено двухкомнатных квартир — 35%, их стоимость в среднем по городу составляет 39 670 руб./кв. м. По статистике, одно- и двухкомнатные квартиры являются самыми востребованными среди покупателей в нашем регионе. Трехкомнатных квартир на рынке чуть меньше — 26%, застройщики снижают количество таких квартир в пользу одно- и двухкомнатных, имеющих больший спрос, меньший период реализации и более высокую стоимость 1 кв. м. В среднем такие квартиры предлагаются за 40 520 руб./кв. м. Многокомнатных квартир на первичном рынке всего 1%, а их стоимость за 1 кв. м составляет 44 430 руб./кв. м. Разница в стоимости определяется тем фактом, что квартиры комнатностью от трех и более характерны для домов повышенной комфортности классов «бизнес» и «элита».

В четырех из пяти округов города отмечен незначительный прирост стоимости за месяц. В Октябрьском округе — 42 рубля за квадратный метр, в Кировском округе — 37 руб./кв. м, в Ленинском — 42 рубля, в Советском — 9 рублей. Центральный же округ второй месяц подряд показывает отрицательную тенденцию — минус 124 рубля за квадратный метр. Такие низкие показатели изменения стоимости говорят о довольно спокойной ситуации на рынке. Несмотря на конец года, ожидания экспертов повышеннии спроса не сбылись. По итогам последнего месяца 2013 года, сохранил свои позиции «самого дорогого» округа Центральный — 52 450 руб./кв. м. С большим отрывом от него на втором месте расположился Кировский АО — 48 070 руб./кв. м. Несколько ниже стоимость на рынке Советского округа — 45 090 руб./кв. м.

В Ленинском округе в среднем стоимость квадратного метра составила 44 660 руб. А самым «дешевым» стал традиционно Октябрьский АО — 43 360 руб./кв. м. Одно из наиболее распространенных принципов разделения квартир в многоквартирных жилых домах — деление по комнатности. На вторичном рынке количество многокомнатных квартир, представленных к продаже, несколько выше, чем на первичном — 7%. Количество двух- и трехкомнатных квартир сопоставимо — 34% и 32% соответственно. Чуть меньше представлено однокомнатных квартир — 27%, но при этом традиционно за квадратный метр на однокомнатные квартиры самая высокая стоимость — 50 170 руб./кв. м. Двух- и трехкомнатные квартиры стоят за «квадрат» примерно одинаково — 46 900 руб. и 47 280 руб. соответственно. Многокомнатные квартиры в большом количестве случаев расположены в домах повышенной комфортности — классов «бизнес» и «элита», средний показатель удельной стоимости 1 кв. м составил 48 570 руб./кв. м.

---

Теги: жилье, цены на недвижимость, новостройки, вторичка