Если застройщик банкрот...

Об изменениях в законодательстве, которые регулируют порядок взаимодействия дольщиков жилых многоквартирных домов с их застройщиками, рассказывает  главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления  Росреестра по Омской области, государственный регистратор Наталья Максимчук.

Наиболее важный вопрос, который интересует участников строительства, — это порядок предъявления требований в деле о банкротстве застройщика. По общему правилу требования подаются в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, и арбитражному управляющему.

Наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 Закона о банкротстве, лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, признаются участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, а также уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства.

Если в отношении застройщика введено конкурсное производство, у дольщиков появляется право требовать расторжения заключенного договора и возврата всех уплаченных денежных средств.
Дольщики имеют право предъявить денежное требование или требование о передаче жилого помещения, когда заключена любая из следующих сделок:

— купля-продажа жилого помещения;

— предварительный договор участия (или купли-продажи) в долевом строительстве;

— участие в долевом строительстве;

— договор займа, по которому передается жилое помещение;

— внесение денежных средств, в качестве инвестирования строительства в ЖСК;

— уплата денежных средств или имущества в качестве складочного капитала товарищества на вере с последующей передачей помещения;

— выдача векселя для оплаты им жилого помещения в доме;

— любые иные сделки, в результате которых должны были быть переданы жилые помещения.

Требование к застройщику о передаче жилого помещения имеет такой же вид и подается в таком же порядке, как и требование о включении в реестр кредиторов должника. Подается также в течение 30 дней и в период наблюдения. По результатам рассмотрения требования арбитражным судом выносится определение, и в случае положительного результата такое требование вносится в реестр требований о передаче жилых помещений. В соответствующей графе реестра указывается уплаченная застройщику сумма в рублях (или стоимость переданного имущества), размер недоплаченных участником строительства денежных средств, сведения о жилом помещении (его площади и идентифицирующие его данные).

В ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства, арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания дольщиков вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований дольщиков путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному дольщиками жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Перед проведением собрания дольщиков, на котором будет рассматриваться вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований дольщиков путем передачи объекта незавершенного строительства, арбитражный управляющий информирует дольщиков о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, в том числе о правах и об обязанностях членов такого кооператива, и обеспечивает ознакомление дольщиков с указанной информацией под роспись или посредством направления им заказного почтового отправления с уведомлением о вручении.

В случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено, арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе конкурсного производства не позднее чем через два месяца со дня его завершения) обязан вынести на рассмотрение собрания дольщиков вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований дольщиков путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме. Если в течение двух месяцев с даты утверждения арбитражного управляющего кредиторами не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства, управляющий обязан направить всем дольщикам уведомление о возможности предъявления денежных требований и об одновременном отказе от требований о передаче недвижимости. В этом случае объект незавершенного строительства реализуется по предварительной оценочной стоимости с торгов, и из вырученных средств долги погашаются в следующем порядке:

— 60 процентов — залоговым кредиторам;

— 25 процентов — денежные требования дольщиков (третья очередь реестра);

— 10 процентов — ответственность за причинение вреда имуществу и здоровью граждан (первая очередь реестра) и заработная плата работников застройщика (вторая очередь);

— остальное — все текущие расходы по процедуре банкротства, в т. ч. судебные расходы, вознаграждение арбитражного управляющего и т. д.

Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяется за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 201.14 Закона о банкротстве. В настоящее время Федеральным законом от 30.12.2004 N 214‑ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон о долевом строительстве) предусмотрена возможность обеспечения исполнения обязательств застройщика с помощью залога и (или) поручительства. Федеральный закон от 30.12.2012 N 294‑ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 294‑ФЗ) дополнил указанный перечень гарантий для дольщиков, включив в этот список также страхование гражданской ответственности застройщика (ст. 12.1 Закона о долевом строительстве в новой редакции).

Закон N 294‑ФЗ изменяет правовое регулирование отношений, связанных с участием в долевом строительстве. Данный документ предусматривает введение дополнительных гарантий для участников долевого строительства, в частности, возможности страхования гражданской ответственности застройщика. Указанные изменения вступят в силу с 1 января 2014 года и будут распространяться на отношения из договоров участия в долевом строительстве, заключенных после этого момента (п. 3 ст. 7 Закона N294‑ФЗ).

Способ обеспечения обязательства в соответствии с Законом N 294‑ФЗ должен быть обозначен в договоре участия в долевом строительстве (ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве в новой редакции).
Напомним, что обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве обеспечиваются залогом в силу закона (ч. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве). В ч. 2 ст. 12.1 Закона о долевом строительстве в новой редакции предусматривается, что помимо залога земельного участка или права аренды на него обязательства застройщика должны быть обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика. Следует отметить, что согласно новой редакции ч. 2 ст. 12.1 Закона о долевом строительстве поручительством или страхованием ответственности застройщики будут обязаны обеспечить только свои обязательства по передаче жилого помещения дольщику.

Ранее законодательство не предус­матривало никаких специальных условий страхования ответственности застройщика, однако и не запрещало его. Как было указано выше, Закон N294‑ФЗ предусматривает, что исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика. При этом последнему предоставлено право выбора одного из способов осуществления такого страхования: либо путем участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, либо путем заключения договора страхования гражданской ответственности (ст. 15.2 Закона о долевом строительстве в новой редакции). Страхование осуществляется за счет средств застройщика.

Кроме того, в Законе N 294‑ФЗ указано, что на регистрацию договора участия в долевом строительстве наряду с иными сведениями должен подаваться один из следующих документов:

— договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;

— договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
При отсутствии одного из этих документов договор участия в долевом строительстве не может быть зарегистрирован.

Согласно ч. 15 ст. 15.2 Закона о долевом строительстве в новой редакции расторжение или досрочное прекращение договора страхования не освобождает страховщика от обязанности выплатить страховое возмещение по страховым случаям, которые наступили в период срока действия такого договора

Если сделать предварительные выводы, то новая процедура банкротства застройщика будет более серьезной защитой лица, попавшего в столь сложную ситуацию, так как на практике, если дело о банкротстве завершается конкурсным производством, в группу риска попадают в первую очередь именно дольщики. Изменения в законодательстве о банкротстве и изменения, вводимые Законом N294‑ФЗ, преследуют основную цель — повышение уровня правовой защищенности участников долевого строительства.

---

Теги: дольщики, Росреестр.