Мнения экспертов


Когда стоит отказаться от покупки квартиры? Елена Филицына

Когда стоит отказаться от покупки квартиры?

При выборе жилья потенциальные покупатели обращают внимание на площадь квартиры, планировку, вид из окна, инфраструктуру района и другие характеристики. Но даже идеальный, на первый взгляд, вариант может иметь скрытые недостатки. Продажа квартиры с зарегистрированными в ней людьми. Право проживания в квартире имеют ряд лиц, которые могут быть в ней не прописаны на момент продажи. Это прежде всего дети, выписанные «в никуда». В этом случае органы опеки отсудят право проживания в купленной квартире таким детям. Много вопросов должно вызвать отсутствие лиц, которые на момент реализации жилья отсутствуют (находятся в заключении, на службе, в больнице, за границей, или пропавшие без вести и признанные судом безвестно отсутствующими). Такие лица в любой момент могут появиться и восстановить свои права на проживание в квартире. Также от сделки надо отказаться, если на момент подписания договора в квартире будут зарегистрированы лица, когда-то отказавшиеся от приватизации данной недвижимости. У этих граждан есть пожизненное право пользования такой жилплощадью. Если бывший собственник недвижимого имущества оформил завещание, указав в нем лиц, имеющих право пользования квартирой после его смерти, такие лица также не могут быть выселены ни наследниками, ни новыми собственниками. Сделка по доверенности. В случаях когда жилое помещение продается по доверенности, а сам продавец не выходит на личный контакт, стоит отказаться от сделки либо подойти к ней с осторожностью. Во-первых, доверенность может быть в любой момент отозвана. Для этого доверителю нужно только еще раз посетить нотариуса, который ее заверял, и оформить у него же заявление об аннулировании документа. Во-вторых, доверитель может умереть или оказаться недееспособным. Во всех этих случаях сделку признают недействительной, квартира вернется к прежнему владельцу или его наследникам, а вам предстоят долгие тяжбы за возвращение собственных денег. Особое внимание нужно обратить, когда доверенность заверена не специально подготовленным нотариусом, а начальником исправительной колонии, командиром воинской части или главным врачом больницы. Перед подписанием договора о приобретении недвижимости обязательно нужно получить информацию из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту регистрации продавца о том, не состоит ли последний на учете. Незаконная перепланировка. Этот недостаток квартиры может принести новому собственнику как минимум дополнительные проблемы и затраты в будущем. При осмотре жилого помещения необходимо выяснить у продавца, проводилась ли перепланировка в квартире и была ли она законно оформлена. Фактически проверить наличие незаконной перепланировки довольно просто — следует внимательно изучить документы БТИ на недвижимость и сравнить реальные элементы квартиры с техническим паспортом. Жилье, доставшееся по наследству. Несмотря на то что наследство «открывается» через полгода, вполне может быть, что когда-то найдутся обиженные наследники и отсудят свою долю в квартире. Может вскрыться факт существования обязательных наследников — когда право наследования части квартиры им принадлежит не по завещанию, а по закону (несовершеннолетние дети, недееспособные родители, иждивенцы). Есть вероятность, что наследодателя могут признать невменяемым посмертно. Наследодатель может оставить в завещании право проживания в квартире лицам, про которых вы не знаете и которые даже не зарегистрированы в квартире. Неадекватный продавец. Если хозяева жилья ведут себя не совсем нормально, от сделки нужно отказываться безоговорочно. Продавец может оказаться совсем не собственником, а лицом, похожим на него. При этом паспорт и документы на квартиру могут быть подлинными, а хозяин квартиры может находиться в отъезде. Возможно, если такой продавец обратится в суд после сделки и докажет свою ограниченную дееспособность — сделку расторгнут. Квартира в новостройке. Это, с одной стороны, безграничные возможности, а с другой — огромный риск, ведь надо оплачивать квадратные метры, которые есть пока только на бумаге. В процессе строительства может произойти много неприятностей. Причинами могут быть банкротство застройщика, его исчезновение с деньгами дольщиков или же признание строительства объекта незаконным. Нарушение прав супругов. Если квартира приобреталась во время брака, то оба супруга имеют на нее права, независимо от того, на кого она оформлена. В этом случае необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу квартиры, в противном случае может возникнуть риск «дележки» недвижимости. Количество продаж жилья. Чем больше собственников было у квартиры за короткий период времени, тем больше это должно настораживать потенциального покупателя. Проверить такие данные можно путем изучения выписки из ЕГРП и расширенной выписки из домовой книги. Покупка квартиры с использованием маткапитала. Приобретая квартиру по ипотеке, родители обязаны включить своих несовершеннолетних детей в собственники жилья после погашения кредитных средств маткапиталом. В договоре это никак не отражается, и проверить это сложно. Зачастую продавцы таких квартир не выполняют данное требование и скрывают этот факт при продаже квартиры. Регистрацию такая сделка не пройдет. При намерении приобрести квартиру, стоит решить, кто будет заниматься поиском и оформлением-регистрацией сделки: вы или специалист по недвижимости. Трезво оцените свои шансы: при самостоятельной покупке вы, возможно, и сэкономите, но зато потратите время, силы и нервы. Имейте в виду: профессиональные риэлторы увеличат шансы на удачную сделку.

13.01.2017 15:47
"Однушка" или студия? Выбор за вами! Елена Петракова

"Однушка" или студия? Выбор за вами!

Однокомнатные квартиры не только являются самым популярным товаром на рынке недорогого жилья, но и служат неким исходным материалом для различных схем — расселений и разъездов, а также стартовым вариантом при решении жилищных вопросов. Однокомнатные квартиры популярны всегда, поскольку по стоимости более доступны, востребованы у определенных социальных слоев населения и не требуют неподъемных коммунальных платежей. Более того, «однушки» обладают высокой ликвидностью в любые сезонные и экономически нестабильные времена. Однокомнатные квартиры являются ходовым товаром и на арендном рынке. Однокомнатные квартиры-студии в новом жилье на сегодняшний день считаются конкурентом для обычных однокомнатных квартир. И типовые «однушки», и современные квартиры-студии имеют свои очевидные плюсы и минусы. Характерные особенности типовой однокомнатной квартиры — одна жилая комната, кухня, санузел и коридор, разделенные межкомнатными перегородками. Другой формат однокомнатного жилья — квартира-студия, у которой отсутствуют межкомнатные перегородки, за исключением санузла. Как правило, в такой квартире кухня объединена с залом, что визуально расширяет пространство комнаты и дает большое разнообразие вариантов для обустройства. Однокомнатные квартиры представлены в различных вариациях на вторичном рынке и в новостройках, имеют различные планировки в зависимости от типа и серий домов. Однокомнатные квартиры вторичного рынка — это «сталинки», «хрущевки» и «брежневки». Однокомнатные квартиры в новостройках — это объекты экономкласса, бизнес-класса и элитного класса. В зависимости от класса однокомнатные квартиры в любых сегментах рынка недвижимости имеют различные планировки, площадь и соответствующую стоимость. Однокомнатные квартиры и квартиры-студии в новостройках — это самый дешевый товар на рынке нового жилья, если говорить о стоимости целой квартиры, и самый дорогой по стоимости квадратного метра. Но эти объекты отличаются оригинальными, более комфортными планировками, что позволяет не только улучшить свой быт в рамках однокомнатной квартиры, но и создать свой собственный неповторимый дизайн. Более того, отсутствие каких-либо перегородок и коридоров позволяет сэкономить полезную площадь с максимальной выгодой для обустройства условий проживания и дополнительного декора квартиры. Если типовые однокомнатные квартиры вторичного рынка знакомы каждому российскому жителю, то однокомнатные квартиры-студии малоизвестны обычным покупателям. Планировка квартиры-студии отличается от типовой планировки неограниченным пространством и свободой стиля. Пространство квартиры-студии разбито на отдельные функциональные зоны жизнедеятельности человека. Ее пространство можно организовать с учетом всех интересов каждого проживающего. Зонирование осуществляется с помощью освещения, цветовых решений, возведения подиумов, мебели, декоративных колонн и перегородок. При этом в зависимости от жизненных обстоятельств можно менять концепцию размещения зон. Квартиры-студии с их оригинальностью и более современным подходом к обустройству жилья за последние годы стали модными и весьма популярными у молодежи, творческих людей, одиноких холостяков и молодых семей, не обремененных детьми. Преимущества и достоинства представленных объектов имеют размытый характер в определении их оценки, так как для кого-то какой-то момент, являющийся минусом в одном типе однокомнатной квартиры, может показаться плюсом в другом формате однокомнатной квартиры. Что лучше, однокомнатная квартира или квартира-студия, — решать только Вам. Поскольку сегодня на рынке недвижимости представлен огромный выбор различных однокомнатных квартир и на вторичном рынке, и в новостройках, у покупателей есть неограниченные шансы для выбора объекта, соответствующего их возможностям, потребностям и пожеланиям.

27.12.2016 16:29

однокомнатные квартиры, студия, жилье, покупатель

Недостатки квартиры – повод торговаться Анфиса Иркова

Недостатки квартиры – повод торговаться

Самое подходящее время для покупки и осмотра квартиры — межсезонье: весна или осень. Это период времени года, когда погодные условия являются лакмусом и отражаются на важных деталях строения и квартиры. Именно в это время будут хорошо видны подъездные пути, пешеходные дорожки, состояние дома. Также можно понять, как греют батареи и достаточно ли тепло в квартире. Лучше всего проводить осмотр жилья в дневное время, это поможет понять достаточно ли света попадает в квартиру. При подходе к дому следует обратить внимание на расстояние до ближайшей остановки, наличие вблизи инфраструктуры, состояние крыши дома, межпанельные швы. Обязательно обратите внимание на дворовую территорию: детскую площадку, парковку. Зайдя в квартиру, осмотритесь и убедитесь, что она не угловая, и что в ней не было перепланировок (можно попросить у продавцов техпаспорт или кадастровый паспорт). Особое внимание уделите соседям (возраст, дети дошкольного возраста). Иногда косвенным признаком благополучия соседей является состояние их входных дверей, однако «живое» общение хотя бы с одним из них даст вам в разы больше информации. В ванной комнате оцените трубы (сантехнику), убедитесь в наличии счетчиков и отсутствии запахов и плесени. На кухне осмотрите приточно-вытяжную систему вентиляции (можно поднести к вытяжке спичку или лист бумаги), также стоит поинтересоваться наличием счетчика газа и абонентской книжки, в которой отражены профилактические осмотры газовой плиты и ее исправность. При осмотре комнат с коммуникациями рекомендуется проверить, как работают краны подачи воды (включить воду) и наличие отсекающих кранов на случай ремонтных работ. В жилых комнатах обязательно проверьте все углы и межкомнатные перегородки. Даже если вы осматриваете квартиру в световой день, попросите включить свет, чтобы убедиться в исправности электропроводки. Если есть угловая комната, приложите к торцевой стене, ближе к «холодному» углу, ладонь. Если «холодный» угол заставлен мебелью (иногда это делается специально), попросите хозяев ее отодвинуть. Иногда одного визуального осмотра достаточно: угол влажный, сквозь обои проступает плесень, обои собрались «волной» от перепадов температуры и влажности. Показателем проблем с промерзанием стен и углов является свежая полоска обоев, наклеенная в целях сокрытия данного дефекта. Торцевая стена обшита гипсокартоном (это вы легко определите, постучав по ней) — это верный признак сильного промерзания. Будьте уверены, через несколько лет, а то и месяцев, углы начнут снова сыреть. Внимание стоит уделить и окнам. Если установлены окна ПВХ, не спешите радоваться. Необходимо полностью осмотреть откосы, заглянуть под подоконник. Характерные признаки некачественного монтажа окон: продувания, сырость, щели в местах стыков откосов и примыканий к раме. Еще одно правило гласит: всегда смотрите вверх. При осмотре квартиры на верхнем этаже состояние потолка косвенно укажет на состояние крыши. Наличие потеков и пятен на потолке указывает на наличие «проблемных» соседей сверху. При осмотре квартиры на первом этаже уделите внимание местам входа труб отопления в пол. В этих местах возможно продувания и промерзания из-за образовавшихся сквозных отверстий, ведущих в подвал. Есть такие покупатели, которые руководствуются лишь эмоциями при выборе квартиры: «рядом с родственниками, друзьями, работой», «очень уютная квартира», «остается встроенная мебель», «ремонт сделан год назад». При этом покупку сейчас совершают экономически обоснованную (цена — качество). Сейчас время покупателя, выбор предложений велик, поэтому вовремя выявленные скрытые дефекты позволят существенно снизить стоимость предложения либо вовсе не совершить большую ошибку на несколько миллионов рублей. Покупка квартиры — это большие деньги и большие риски. После осмотра жилья трезво оцените все выявленные дефекты и преимущества, сделайте выгодное для себя предложение продавцу, чтобы совершить экономически обоснованную покупку. Чтобы учесть все нюансы, а также чтобы получить всю, подчас скрытую информацию, нужны годы практики и множество выгодных, подтвержденных временем сделок. Главный вывод: доверьте подбор квартиры профессионалам, которые не только проведут юридически чистую сделку, но и помогут сделать правильный выбор, сэкономив ваши время и деньги. Офис компании «Проект»: ул. Химиков, 6/3, тел.: 38-16-16, 380-430, 38-58-08

23.12.2016 15:24

квартира, жилье, осмотр

Рынок недвижимости–2016: рынок новой реальности Юрий Лагутин

Рынок недвижимости–2016: рынок новой реальности

В этом году рынок недвижимости продолжал свое неспешное падение, которое началось после пика активности в конце 2014 года. Тогда в экономику нашего региона вливалось немало средств от покупателей, приезжающих из Казахстана. Этот ажиотаж наблюдался и в первую половину 2015 года, но потом оживленность на рынке постепенно начала снижаться. Сейчас мы подошли к тому, что спрос на жилье стал низким. Вместе с тем можно отметить, что на рынке стало много миграционных сделок, когда омичи продают свою недвижимость и уезжают в другие города. На падении активности на рынке сказался очевидный фактор — удорожание потребительской корзины. При том, что зарплата у людей осталась на прежнем уровне, а возможно и снизилась. Если раньше у населения оставались свободные средства, которые можно было откладывать на приобретение жилья или погашать ими ипотечный кредит, то теперь такая возможность есть не у каждой семьи. Однако нельзя сказать, что рынок совсем встал, сделки все равно проходят. Больше всего в этом году люди покупали жилье эконом- и комфорт класса. Наименьший спрос был на объекты элитной недвижимости, но если квартиры и продавались, то с большим дисконтом. Продавцы должны понимать, что предпосылок к увеличению цен пока не наблюдается. Наоборот, тенденция сейчас такова, что цены могут еще какое-то время постепенно снижаться, в пределах 5%. В целом же сейчас все сегменты рынка недвижимости страдают от нехватки покупательского спроса, поэтому квартиры продаются с выгодными скидками. Это касается как вторичного рыка, так и новостроек. Сейчас застройщики продают квартиры либо с минимальной выгодой для себя, либо по себестоимости, либо даже осознанно идут на убытки. Но долго так продолжаться не будет и уже в следующем году ожидается значительное уменьшение ввода в эксплуатацию нового жилья. А в 2018 году «первичку» ждет дефицит. Пока же много построенного жилья не распродано и застройщики с осторожностью относятся к новым проектам. Двигателем для рынка по-прежнему остается ипотека. К тому же ряд банков этой осенью снизил ставки по ипотечным продуктам, что дало стимул людям покупать жилье. Примерно половина сделок по приобретению жилья проходит с привлечением кредита. Те люди, которые приняли решение улучшить жилищные условия и имеют такую возможность, активно оформляют ипотеку. При этом потенциальные заемщики более обдуманно стали подходить к сумме кредита. Сегодня у людей нет отложенного ожидания, что ипотека подешевеет, поэтому у кого есть потребность, решает жилищный вопрос сейчас. Конец этого года не характерен для рынка недвижимости. Традиционно в ноябре-декабре наблюдалась активность, было много сделок, люди хотели завершить все дела до окончания года. Сейчас такой оживленности не наблюдается. Начало следующего года будет таким же вялотекущим, не думаю, что спрос резко вырастет. Поэтому в январе-феврале можно будет рассчитывать на хорошие скидки на квартиры от застройщиков.

13.12.2016 11:07

квартира, жилье, осмотр

Рынок недвижимости–2016: рынок новой реальности Александр Каюкин

Рынок недвижимости–2016: рынок новой реальности

Уходящий год в сфере недвижимости прошел под эгидой господдержки ипотеки на новостройки и снижения процентных ставок на ипотечные кредиты на жилье в целом. Но самым запоминающимся и важным моментом в этом году стало появление законодательных изменений, касающихся сделок с недвижимостью: это и нотариальные сделки, и сделки с долями и несовершеннолетними. Лично для меня этот год запомнился началом работы в собственной компании. Безусловно, большое значение для населения стал иметь экономический фактор, люди стали меньше ждать радикальных позитивных изменений и начали жить в существующей реальности. Госсубсидирование ипотеки на первичное жилье, безусловно, сыграло свою роль: новостройки в этом году охотно покупались, так как ставки на них были ниже, чем на «вторичку». Но в то же время сделок на вторичном рынке не стало меньше, и объем их продаж превышает объемы реализации новостроек. Если же учитывать процент реализации, то в лидерах оказался первичный рынок. Все относительно. Спросом, как и в предыдущие годы, пользовалось жилье всех категорий в реальном ценовом диапазоне. Однако покупатели квартир хотят больше комфорта, поэтому интерес к квартирам в двух-трехэтажных домах в старом жилом фонде и полублагоустроенным объектам с деревянными перекрытиями стал заметно снижаться. Учитывая экономическую ситуацию и отсутствие у людей собственных наличных средств, растет количество сделок по ипотеке. К тому же в этом году банки существенно снизили процентные ставки. По моим оценкам приобретением жилья с привлечением ипотечного кредита воспользовалось 60% покупателей. Думаю, в ближайшее время серьезных изменений на рынке недвижимости не произойдет. Рынок ждет плавная стагнация покупательской активности и падение цен на уровне 2–4% в течение года. Признаки стабилизации возможны в конце 2017‑начале 2018 годов, при условии сохранения макроэкономических показателей.

13.12.2016 11:03

квартира, жилье, осмотр

Рынок недвижимости–2016: рынок новой реальности Константин Романко

Рынок недвижимости–2016: рынок новой реальности

Год 2016 примечательный и заметный для рынка недвижимости. Очень много появилось нововведений и изменений в законодательстве, часть которых значительно усложнили процедуру оформления жилья. Это в первую очередь касается обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, которое теперь требуется примерно в 70 процентах случаев. Причем сами нотариусы оказались не совсем готовы к такому повороту событий: до сих пор возникает масса нестыковок, увеличилось количество собираемых справок. Такое ощущение, что мы вернулись в феодальный строй. Нотариусы не готовы решать сложные вопросы, связанные с предварительным гашением кредитного долга продавцов, оставляя это на откуп граждан. Так же обязательное нотариальное удостоверение привело к увеличению финансовой нагрузки на участников сделки, что в условиях сегодняшнего состояния рынка ощутимо бьет по карману. Продление действия сроков субсидирования процентной ставки по ипотеке на новостройки в целом несильно повлияло на ситуацию на рынке нового жилья, заметного роста нет. Если бы повлияло, мы бы заметили серьезный рост интереса к новостройкам и значительный подъем продаж в этом сегменте, чего не произошло. С другой стороны, очень радует Росреестр, который ввел электронную регистрацию и ускорил сроки регистрации по сделкам. Банки к октябрю ощутимо снизили процентные ставки на вторичное жилье. Ждем ажиотажа. Ситуации хоть какого-то позитивного развития на омском рынке жилья я не заметил. Продавцы неохотно снижали цены либо вообще снимали квартиры с продажи в ожидании лучших времен. Покупательская активность снижалась в течение всего года. Небольшой всплеск активности покупателей традиционно пришелся на осень 2016 года. Все те покупатели, которые интересовались жильем и выбирали квартиры в течение лета, в сентябре-октябре определились и купили их. Динамика стоимости квадратного метра по-прежнему отрицательная. Индекс снижается стабильно по 0,5% в месяц на первичном и вторичном рынках. Дешевеет аренда и жилой недвижимости, и коммерческой. Можно сказать, наступил рай для покупателей и арендаторов. Сегодня невыгодно иметь недвижимость, зато выгодно ее снимать. Реальный спрос на недвижимость наблюдался в сегменте покупок до 1,7 миллиона рублей, еще более реальный в предложениях до одного миллиона рублей. Это очевидная тенденция, и ею воспользовались небольшие компании-застройщики. Появилось приличное количество предложений студий в реконструируемых помещениях. Но уже летом ситуация кардинально поменялась. Большая часть этих объектов на основании изменений в законодательстве была отнесена к реконструируемым. Застройщикам пришлось проходить соответствующую сложную процедуру для получения разрешения на реконструкцию, для ввода объекта в эксплуатацию и оформления земли, вместо раннее применяемой более простой процедуры перепланировки. То есть и здесь рынок сократился. Что ждет рынок в следующем году? Нас ожидают новые квитанции на коммунальные услуги, новые ставки налога на имущество по кадастровой стоимости. Сегодня стоимость квадратного метра неуклонно снижается. Заработные платы в реальном секторе, в бюджетных организациях не растут, а оптимизируются. При сохранении таких тенденций покупать квартиру скоро станет невыгодно из-за дороговизны ее содержания. А потому цены на жилье продолжат свое неспешное падение на радость покупателям.

13.12.2016 10:54

квартира, жилье, осмотр

Частный дом: комфортное жилье по приемлемой цене Ольга Макарова

Частный дом: комфортное жилье по приемлемой цене

Каждый собственник квартиры в многоэтажке, наверное, хоть раз в жизни задумывался о перспективе жить в частном доме. Такой переезд поможет не только сэкономить на коммунальных платежах, но и увеличить жилую площадь. На сегодняшний день стоимость отдельно стоящего частного дома с земельным участком и необходимыми условиями для проживания составляет 1,2–1,5 миллиона рублей. Если к продаже предлагается половина дома или доля (с отдельным входом), то покупка составит менее миллиона рублей. Дом с минимальными условиями для жилья обойдется дешевле — до 600 тысяч рублей.    Стоимость частных домов зависит от многих параметров, главные из них — месторасположение и материал, из которого построен объект. Увеличит привлекательность недвижимости наличие коммуникаций, площадь строения, год постройки дома, площадь земельного участка, а также возможность приобретения с использованием кредитных средств (ипотеки). Влияет на стоимость частного дома наличие всех необходимых документов для сделки на земельный участок и межевание. При формировании цены учитывается и юридический статус объекта: в долевой собственности находится объект или принадлежит одному собственнику.  Наиболее подходящее время года для покупки дома — зима и весна. Только в лютые сибирские морозы можно оценить тепловые качества объекта: как быстро происходит нагрев помещения и увеличение температуры в доме. Очень важно также и то, как долго сохраняет строение комфортную температуру, как работают коммуникации и система отопления при отрицательной температуре. Весна же покажет, насколько дом устойчив к перепадам температур и весеннему паводку. Кроме того, именно в это время можно начать делать ремонт и заняться посадками на земельном участке. Спросом среди частных домов пользуются кирпичные и рубленые строения, так как они считаются наиболее надежными. Каркасно-насыпные дома стоят немного дешевле.  Самое дорогое частное жилье — коттеджи. Как правило, такие объекты покупают финансово обеспеченные люди, которые останавливают свой выбор на просторных объектах в экологически чистых районах недалеко от города, где в дом проведены все коммуникации, есть гараж, баня, бассейн. Чаще всего покупатели интересуются частными домами площадью от 46 квадратных метров в Советском и Центральном округах города.  Приобретая дом, покупатель обращает внимание на наличие земельного участка, бани, гаража, хозяйственных построек, коммуникаций. Важный момент при просмотре объекта, а в дальнейшем и покупки, является транспортная доступность и подъездные пути к дому. Выбирая между квартирой в многоэтажке и частным домом, стоит иметь в виду, что второй вариант поможет сэкономить. В большинстве случаев дом на земле по сравнению с квартирой аналогичной площади стоит до 200 тысяч дешевле. Еще одним преимуществом, помимо доступности цен, являются минимальные платежи за коммунальные услуги, оплата которых в квартирах постоянно растет. В частном секторе эти расходы можно значительно сократить. Кроме того, приобретая частный дом, счастливый обладатель получает не просто жилплощадь, но и относительную независимость от соседей, а еще гараж, дачу и несколько соток земли в придачу. Спрос на частное жилье, как и на объекты в других сегментах недвижимости сейчас невысок. Пришло время покупателя. В ближайшем будущем такая ситуация скажется на стоимости: цены на дома будут снижаться. Динамика стоимости объектов недвижимости неумолимо снижается. Офис компании «Проект»: ул. Химиков, 6/3, тел.: 38-16-16, 380-430, 38-58-08

02.12.2016 10:32

квартира, жилье, осмотр

Правильная реклама — залог быстрой продажи Сергей Петраков

Правильная реклама — залог быстрой продажи

Перед составлением объявления следует определить стоимость своей квартиры: завышенная цена не заинтересует покупателя, заниженная — вызовет недоверие. Прежде всего потенциальные покупатели обращают внимание на цену и базовые параметры квартиры — месторасположение с указанием улицы, тип недвижимости, материал и тип дома, этажность дома и квартиры, размер жилой и нежилой площади, количество комнат, общий метраж и площадь каждой комнаты, вид санузла и наличие лоджии (балкона). Продавцу следует подумать, где будет размещено объявление — в СМИ, интернете, по ТВ, на радио или специальных изданиях. Ваше объявление должно иметь рекламный характер. Самый оптимальный вариант — подробное и эффективное объявление, бесплатно размещенное в интернете. Это даст возможность более подробно описать объект без особых ограничений. Более того, ряд крупных интернет-сайтов, занимающихся вопросами недвижимости, обладают внутренними системами ранжирования и оценки объявлений, что означает прочтение большим количеством посетителей сайта по необходимым им параметрам, факторам и ссылкам. Любое объявление рекламного характера имеет несложную структуру — это заголовок, основной текст и концовка. Заголовок объявления должен давать четкое представление о том, что именно продается. Основной текст является логическим продолжением заголовка. Следует сделать акцент на том, что именно вы являетесь собственником квартиры. Для того чтобы заинтересовать человека и побудить его к покупке, стоит использовать самые простые эпитеты — «качественный» ремонт, «светлая и просторная» квартира или комната, «живописный» вид из окна, «небольшая, но уютная и теплая» спальня и прочее. От различных прилагательных типа «красивый» или «прекрасный» следует отказаться. Более подробная информация об объекте предполагает описание и особенных преимуществ, существенно влияющих на стоимость квартиры. Такими характеристиками могут быть: экологически чистый район, наличие парковки на придомовой территории, подробности благоприятной инфраструктуры и прочее. Такие факторы, как использование качественных дорогих стройматериалов и хороший дорогостоящий ремонт, также могут повлиять на стоимость квартиры. Но не стоит усердствовать с перечислением всех тонкостей и нюансов. Например, такие моменты, как подробности проживания с соседями, наличие солнечной стороны, чистота подъезда и придомовой территории, стоит опустить. Если потенциальному покупателю захочется об этом узнать, он это увидит или спросит об этом при встрече. Такие принципиальные моменты, как перепланировка помещений, необходимо указывать в обязательном порядке. Не увлекайтесь сокращениями в описании вашего объекта — человеку, далекому от сферы недвижимости сложно разобраться в аббревиатуре характеристик. Следует избегать негативных описаний — шум от громких соседей, пыль от прилегающего к дому шоссе, детской площадки, близость к железнодорожному или автомобильному вокзалу, к аэропорту, но и маскировать недостатки размытыми формулировками также не стоит. Объявление получится емким и эффектным, если к нему будут прилагаться план-схема квартиры и фотографии, подтверждающие все ее достоинства и преимущества. Качественные фотографии являются визитной карточкой, способной привлечь большое количество потенциальных покупателей. Количество фотографий должно быть умеренным, но достаточным для того, чтобы оценить состояние всех помещений квартиры (дома). Фотографии должны быть информативными и содержательными, то есть представить все ракурсы помещений в квартире и акценты на мелочах, характеризующих квартиру с положительной стороны. Концовкой вашего объявления является указание вашего имени, контактных телефонов и времени для звонка. Учитывая, что системы поиска недвижимости на специализированных интернет-сайтах многоступенчаты и предусматривают немалое количество параметров, объявление должно иметь грамотное и структурированное размещение информации, т. е. покупатели могут искать подобный объект по своим параметрам — местонахождение объекта, площадь объекта, количество комнат, стоимость объекта, что упрощает поиск в интернете нужного объекта. Как написать объявление о продаже квартиры, чтобы найти своего покупателя, является главным вопросом в решении этой проблемы. Игнорируя все рекомендации по этому вопросу, вы рискуете «зависнуть» на всех интернет-сайтах, отодвинув сроки сделки на неопределенный срок. Мы ждем вас в наших офисах по адресам в Омске: офис «Центральный»: ул. 10 лет Октября, 187 А, тел. 288–588; офис «Южный»: ул. Машиностроительная, 7, тел. 455–511; офис «Октябрьский»: ул. Б. Хмельницкого, 174, тел. 481–348; офис «Левобережный»: ул. 70 лет Октября, 8, тел. 72–43–17 www.doverie-omsk.ru

01.12.2016 16:00

квартира, жилье, осмотр

Грамотная оценка – быстрая продажа Елена Петракова

Грамотная оценка – быстрая продажа

На интернет-сайтах и в периодических изданиях по недвижимости можно ознакомиться с базой данных, где представлены все сегменты недвижимости с указанием цен и параметров квартиры (технические характеристики, район, инфраструктура). Следует обращать внимание не только на информацию от агентств недвижимости, но и на частные объявления. Более точную оценку квартиры (дома) можно получить при глубоком исследовании рынка недвижимости. Рассмотрим главные параметры, влияющие на ценообразование недвижимости. Расположение (район) является основой стоимости вашей квартиры. Разница в цене может быть весьма ощутимой, так как при сделке учитывается престижность района с благоприятной экологией (парки, скверы) и удаленностью от вредных производств, наличием удобных транспортных развязок и благоприятной инфраструктурой. Инфраструктура с наличием торговых и развлекательных объектов, спортивных и образовательных учреждений, парковок и поликлиник более привлекательна, нежели районы с пейзажем на промышленные зоны, свалки, кладбища или технические постройки. Характеристики дома и квартиры также являются важным фактором при оценке недвижимости. Существуют традиционные категории домов — новостройки и вторичное жилье («хрущевки», «сталинки» и «брежневки»). При этом учитывается материал стен, который используется при строительстве дома, год постройки и общее состояние здания. Кирпичные, панельные и монолитные постройки имеют множество серий. Разобраться в сериях и в качестве материалов для постройки дома значительно сложней, поэтому без специальных знаний либо консультаций со специалистами по недвижимости здесь не обойтись. Как объект оценки каждая квартира уникальна, поэтому на ее стоимость влияет множество различных факторов и нюансов. Характеристики самой квартиры — метраж и планировка жилых и нежилых комнат, количество и геометрическая форма различных помещений, этаж и качество ремонта, тип санузла и вид из окна, наличие балкона (лоджии), счетчиков, Интернета, лифта и мусоропровода — существенно определяют стоимость квартиры. Также важна юридическая «свобода» квартиры — наличие обременений, несовершеннолетних собственников и прочее. Проанализировав среднюю стоимость квадратного метра жилья в вашем районе и все параметры, можно без особого труда подобрать похожие объявления в базе данных, изучить похожие предложения и назначить аналогичную стоимость (с погрешностью 5–10%) для своей квартиры, то есть при расчете стоимости жилья аналогичным способом можно получить только приблизительный результат. Расчет стоимости квартиры при продаже в момент текущей ситуации может быть откорректирован в вашу пользу в сторону повышения цены объекта недвижимости, то есть появится возможность продать квартиру быстрее и дороже. Для этого необходимо взглянуть на свою квартиру свежим взглядом, оценив все ее достоинства и недостатки. Следует обратить внимание на качество отделки квартиры и по возможности «подправить» образовавшиеся минусы — подклеить обои, восстановить плинтуса, линолеум и прочее. Благоприятное впечатление на потенциального покупателя производят субъективные факторы — чистота в квартире, отсутствие хлама и запахов, отремонтированные инженерные коммуникации, заранее подготовленные документы на недвижимость и даже порядок в подъезде. После избавления от всех имеющихся недостатков в квартире, и установив разумную цену, при эмоционально спокойной беседе с покупателем стоит ненавязчиво подчеркнуть достоинства квартиры и месторасположение дома. Как правило, большинство россиян при расчете стоимости своей недвижимости полагаются на свои силы, используя информацию из Интернета. Но если вам дорого время и более точная оценка вашей недвижимости, стоит обратиться за помощью в авторитетное агентство недвижимости, где профессиональные специалисты не только помогут более точно рассчитать стоимость квартиры (дома), но и предложить свою помощь в совершении безопасной сделки. Мы ждем вас в наших офисах по адресам в Омске: Офис «Центральный»: ул. 10 лет Октября, 187 А. Тел. 288-588, Офис «Южный»: ул. Машиностроительная, 7. Тел. 455-511, Офис «Октябрьский»: ул. Б. Хмельницкого, 174. Тел. 481-348, Офис «Левобережный»: ул. 70 лет Октября, 8. Тел. 72-43-17 www.doverie-omsk.ru

25.11.2016 17:37

квартира, жилье, осмотр

Ипотека с господдержкой: спрос стабильный Юлия Абрамова

Ипотека с господдержкой: спрос стабильный

Поддержка государства при оформлении ипотеки на первичное жилье дала омичам серьезный стимул приобретать квартиры от застройщиков. Это оживило строительную отрасль, и компании в столь непростое время смогли продолжить бизнес. Не снизился ли сегодня спрос на новостройки, и какие ставки предлагают банки при покупке квартиры в новых домах? На сегодняшний день жители Омска часто приобретают квартиры именно на первичном рынке. Это обусловлено несколькими факторами. Во‑первых, квартира в новостройке — это новое жилье без «скрытой истории», в котором еще никто не жил. Во‑вторых, цены на строящееся жилье ниже, а условия по ипотеке выгоднее.По нашим данным каждый третий клиент покупает квартиру в новостройке. Большинство застройщиков предлагают воспользоваться выгодными предложениями и акциями при покупке квартиры в строящемся доме. Для ключевых партнеров‑застройщиков Сбербанка процентная ставка на первичное жилье сейчас составляет 10,9% годовых. Госпрограмма по субсидированию процентных ставок на новостройки дала свои результаты, и, безусловно, она требует продолжения. Эта своеобразная поддержка населению — неоценимая помощь как молодым семьям, так и другим категориям заемщиков.Данная программа по-прежнему пользуется большим спросом, что, конечно же, повлекло за собой увеличение объемов выдачи кредитов на новостройки (примерно на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). Получить ипотечный кредит со сниженной процентной ставкой можно, рассмотрев варианты изменения сроков кредитования и суммы первоначального взноса. Чем больший первоначальный взнос сможет внести заемщик, тем меньшей для него будет процентная ставка по кредиту. Поддержку населению оказывают и другие социальные программы. Так, средства материнского капитала можно направить как на погашение жилищного кредита, так и использовать в качестве первоначального взноса. Сбербанк работает с ведущими застройщиками города, что позволяет клиентам выбрать подходящую квартиру с учетом всех требований. Так, статусное и дорогое жилье можно приобрести в центре города, более доступные объекты первичного рынка сконцентрированы в основном в районе Московки и на Левобережье. Для удобства клиентов в офисе аккредитованных Сбербанком застройщиков и агентств по принципу «одного окна» можно бесплатно подать заявку на ипотеку через систему «Партнер Онлайн». Прийти в банк нужно будет лишь однажды в назначенное время для завершения сделки. Программа «Партнер Онлайн» позволяет осуществлять электронный документооборот между агентствами недвижимости, застройщиками и банком при полном соблюдении законодательства РФ. Этот продукт не имеет аналогов на рынке. Он делает процесс покупки недвижимости более современным и технологичным.

18.11.2016 17:32

квартира, жилье, осмотр

Доля: купить не просто, продать еще сложнее Евгения Салихова

Доля: купить не просто, продать еще сложнее

На сегодня купля-продажа доли в квартире признается одной из наиболее сложных сделок с недвижимостью. И тем не менее, спрос на такие объекты есть. В соответствии с Гражданским кодексом РФ имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Доля в квартире — это часть в праве собственности на квартиру. Поэтому долю в квартире нельзя в прямом смысле увидеть или сказать, что ей соответствует конкретная часть квартиры, например, определенная комната. А в свидетельстве о праве собственности доля в квартире выражается в виде дроби, например, 1/2 или 1/5. Имея в долевой собственности жилье, необходимо учитывать права и интересы всех собственников независимо от размера долей. Если порядок пользования объектом недвижимости не определен, это значит, что сособственники могут пользоваться жилым помещением в равной степени. Если один из владельцев доли решил продать свою часть жилья, необходимо помнить, что сособственники остальных долей в квартире имеют право преимущественной ее покупки. Прежде чем продавать свою долю в квартире третьим лицам, надо убедиться, что остальные собственники не претендуют на нее. Для этого от них необходимо получить нотариальное согласие об отказе от права покупки вашей доли, что дает возможность искать других покупателей. По законодательству оповестить об этом сособственников нужно не только в устной форме, но и заказным письмом с описью и уведомлением. Если соседи отказываются от предложения, то на сделке при сдаче документов они должны лично подписать отказ от права преимущественной покупки. Если, по какой-либо причине, на сделке они присутствовать не могут, то в этом случае необходимо оформить нотариальный отказ. При продаже доли постороннему лицу с нарушением права преимущественной покупки, любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Важно помнить, что продавец может реализовать свою долю в квартире только по той цене и на тех условиях, которые отражены в направленном ранее письменном предложении соседям о выкупе части долевой собственности. Исключением из этого правила является ситуация, когда цена продаваемой доли изменена продавцом в сторону увеличения. На практике бывают случаи, когда некоторые сособственники пропадают и их местонахождение неизвестно. В этом и кроется одна из основных сложностей продажи доли. Срок, отведенный для рассмотрения извещения о продаже доли, составляет 30 дней, и если за это время ответ не пришел, то продавец может реализовать свой объект. При этом собственник доли должен располагать доказательствами о направлении извещения по последнему известному месту жительства каждого сособственника: чем больше у него будет письменных доказательств того, что он принял необходимые меры, чтобы известить сособсвенников о продаже доли, тем проще будет отстаивать его интересы в суде. Еще одна сложность при продаже доли кроется в отношениях между сособственниками. Бывает, что некоторые дольщики могут препятствовать продаже части жилья: не пускать потенциальных покупателей для просмотра квартиры, уклоняться от получения извещения о продаже. Покупатели, желающие приобрести долю, должны понимать, что помимо жилья, они получат еще и не всегда дружелюбных соседей. Но имея небольшую сумму денег, такое приобретение становится единственным возможным вариантом. Купив долю в квартире, надо помнить, что независимо от размера доли каждого проживающего, все собственники имеют право пользоваться всем жилым помещением в равной степени. Но иногда бывает и так, что суд определяет порядок пользования площадью с учетом фактической ситуации проживания каждого собственника. В этом случае учитываются многие обстоятельства: имеет ли собственник доли иную площадь для проживания, сколько в семье детей, финансовое положение и другое. И суд может принять решение о том, что собственник большей доли будет занимать меньшую по площади комнату в квартире. Каждая сделка по недвижимости сугубо индивидуальна, а сделки с долями тем более требуют особого внимания с юридической точки зрения. Поэтому, чтобы минимизировать риски при продаже или покупке доли и сэкономить свое время, следует обращаться в проверенную компанию к опытным специалистам.

11.11.2016 15:13

квартира, жилье, осмотр

Срочно продать жилье поможет риэлтор Кирилл Басов

Срочно продать жилье поможет риэлтор

Не всегда в жизни людей обстоятельства складываются так, как хотелось бы. И порой, чтобы решить какие-то финансовые сложности люди прибегают к продаже недвижимости. Если же деньги нужны «здесь и сейчас», то в этом случае у продавца его квартиру могут выкупить агентств недвижимости. О том пользуется ли такая услуга спросом в Омске и как проходит сделка по срочной продаже квартиры, мы побеседовали с коммерческим директором компании «Омская Недвижимость» Кириллом Басовым. - Востребован ли срочный выкуп квартир? - Кирилл Басов: Такая услуга как «срочный выкуп», безусловно, пользуется популярностью ввиду нескольких причин. Первая: короткий срок реализации объектов недвижимости. Собственнику для продажи понадобится всего 1-2 дня. Оказывая такую услугу как «срочный выкуп», компания становится прямым покупателем, а не посредником. Это гарантирует получение денег от надежного партнера в максимально сжатые сроки. Вторая причина: прозрачное и простое юридическое оформление сделки для продавца. И третья причина (пожалуй, наиболее актуальная в сложившейся на рынке недвижимости ситуации), когда предложение явно опережает спрос и срок экспозиции объектов увеличивается в разы. Рекламирование объекта недвижимости может занимать ощутимое время, которое играет только на руку покупателю. - Как проходит сделка по срочному выкупу квартиры? - Кирилл Басов: В нашем агентстве недвижимости, - это наиболее простые и удобные, закрепленные законодательством, виды сделок. Что же касается самой процедуры выкупа, выглядит она следующим образом: - осмотр объекта (услуга производится специалистом компании бесплатно); - анализ стоимости объекта; - ценовое предложение продавцу; - внесение аванса; - сбор документов для сделки; - проведение сделки (подписание договора купли-продажи). Вся процедура занимает не больше 1-2 дней. - На сколько снизится цена квартиры при срочном выкупе? - Кирилл Басов: Если говорить о среднем значении, можно опираться на размер дисконта в размере 10-15% от рыночной стоимости. На величину скидки, в большей степени, влияет такая характеристика, как ликвидность объекта. В случае с высоким уровнем ликвидности объекта дисконт ниже, и, соответственно, наоборот, по низколиквидным объектам применяется более высокий дисконт. - Какие объекты принимаются к срочному выкупу, а какие не подходят? - Кирилл Басов: Есть ряд ограничений для объектов недвижимости, подходящих под программу «Срочный выкуп». Первое касается категории недвижимости. Как правило, это квартиры или комнаты (комнаты в квартире, комнаты гостиного типа). Второе – местоположение: мы работаем с недвижимостью расположенной в черте Омска. Третье – это стоимость. Услуга предусматривает выкуп объекта стоимостью не более трех миллионов рублей. Но в каждом правиле есть свое исключение, поэтому наша компания практикует индивидуальный подход к рассмотрению каждого предложенного клиентом объекта, который может не соответствовать вышеуказанным ограничениям. - Кто чаще всего обращается к такой услуге, как срочный выкуп квартиры? - Кирилл Басов: Как правило, это несколько категорий продавцов. Продавцы, не поспевающие за снижением цен на рынке недвижимости и уставшие от ожидания покупателя. Или же продавцы (они же покупатели), которые уже подобрали для себя альтернативный вариант, а источником его оплаты являются средства, вырученные от продажи своей недвижимости. И, осознавая выгоду альтернативного предложения, обращаются за такой услугой, как срочный выкуп или квартира в Trade-in. Но, очевидно, главная объединяющая черта любого обратившегося за этой услугой клиента – это желание решить свой квартирный вопрос быстро. - В течении какого времени при срочном выкупе продавец сможет получить деньги? - Кирилл Басов: При срочном выкупе продавец сможет получить деньги в течение 1-5 рабочих дней в зависимости от порядка оформления объекта недвижимости: а именно, будет ли необходимость в рассрочке платежа. Как, например, происходит с выкупом объектов, которые приобретались в ипотеку, а обязательства перед банком еще не исполнены. В этом случае сделка и расчет происходит в два этапа. Офисы компании: Ленинский: ул. Серова, 19/1, тел. 463-003, 511-051, Октябрьский: пр. Космический, 97б, тел. 577-671 Советский: ул. Нефтезаводская, 12, тел. 224-706 www.omned.ru

03.11.2016 14:51

квартира, жилье, осмотр

Добросовестных покупателей защитит титул Вера Кормилицына

Добросовестных покупателей защитит титул

Российский рынок недвижимости динамично развивается. И эта сфера экономики немыслима без страхования. Но если многие собственники застраховывают жилье от пожара или кражи, то с титульным страхованием недвижимости мало кто знаком. Титульное страхование (страхование правового титула) – страхование риска материальных потерь, которые может понести добросовестный покупатель в случае признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной. Правовой титул - это документ, доказывающий законное право на владение собственностью. Основное отличие данного вида страхования от других заключается в том, что он защищает не только от правовых нарушений, которые могут быть выявлены в будущем, но и от возможных последствий, которые уже произошли достаточно давно. На момент оформления сделки такие нарушения не всегда могут быть видны. Возможны различные причины утраты правового титула: нарушение прав третьих лиц (несовершеннолетних детей, неучтенных наследников, предыдущих владельцев и лиц, находящихся в местах лишения свободы); незаконность предыдущих сделок; подделка документов, необходимых для совершения сделки; мошенничество; ошибки регистратора; недееспособность сторон сделок; неправомочные решения суда. В таких случаях титульное страхование защищает добросовестного покупателя от последствий: пострадавшему выплачивается страховое возмещение для покрытия его финансовых потерь. Сегодня при оформлении ипотечного кредитования, в большинстве случаев, банки обязывают заемщика страховать не только заложенное имущество, но и титул. Показатели проведенных исследований свидетельствуют, что сейчас на рынке недвижимости страхуют титул менее 2% сделок. Объектами титульного страхования могут быть жилая недвижимость (дома, квартиры, комнаты, коттеджи, части дома), нежилые объекты, земельные участки. Договор титульного страхования заключается от одного года до 10 лет. Специалисты рекомендуют заключать договор страхования на 10 лет, так как законодательством (ГК РФ ст. 181) установлен именно такой срок исковой давности о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Если за это время не будут предъявлены претензии бывшими владельцами недвижимости к новому собственнику, то дальше у него проблем с приобретенным имуществом не возникнет. Правда, на практике чаще всего страховщики заключают договоры на 1–3 года, но впоследствии этот срок можно продлить. Страховая сумма не может быть выше действительной стоимости объекта недвижимости. Обязательным условием заключения договора титульного страхования является проведение юридической экспертизы права собственности на объект недвижимого имущества. В процессе экспертизы осуществляется анализ правоустанавливающих документов, проверка всех предыдущих сделок за последние десять лет, выявление основных рисков. По результатам юридической экспертизы могут быть даны рекомендации по устранению некоторых нарушений, а также определены степени страхового риска и условия страхования. Есть много причин, по которым страхователь может лишиться недвижимости, даже если документы на нее (по которым производилась сделка) не вызывают никаких видимых сомнений. ГК РФ содержит 13 оснований (Ст. 168- 179, 302), которые могут быть положены в основу решения суда. Тарифы на страхование титула высоки и зависят от многих факторов. Средняя цена за год составляет от 0,2% до 4,5% от страховой суммы. Стоимость страховки зависит от истории объекта и юридической чистоты проведения предыдущих операций. Величина тарифа сильно колеблется и зависит от того, к какой категории относится объект недвижимости и сколько ему лет. Также важны такие факторы как: соотношение действительной стоимости недвижимого имущества с его ценой по договору купли-продажи, какие документы были предоставлены в страховую компанию и прочее. Окончательная цена полиса титульного страхования зависит от количества переходов права на объект недвижимости, от наличия в истории недвижимости фактов дарения, наследства, и тому подобное. Именно эти факторы станут поводом для применения повышающих коэффициентов при расчете тарифа. По статистике страховых компаний, первый год владения недвижимостью – самый рискованный, поэтому тариф за этот период наивысший. Каждый следующий год риски снижаются и страховой тариф титульного страхования становится заметно ниже. Самыми рискованными считаются первые 3–5 лет после сделки. Титульное страхование – достаточно молодое, но, тем не менее, перспективное направление на рынке недвижимости. С помощью определенных шагов со стороны государства и самих компаний оно может встать в один ряд с таким гигантом, как автострахование, которое надежно закрепилось как на мировом, так и на российском рынке. Для большинства россиян словосочетание «титульное страхование» не говорит абсолютно ни о чем. Но вот за границей ни одна сделка покупки и продажи квартиры или дома не оформляется без одновременного заключения договора титульного страхования.

28.10.2016 16:12

квартира, жилье, осмотр

Как продать жилье, если собственник – ребенок? Наталья Гренц

Как продать жилье, если собственник – ребенок?

Для того чтобы совершать сделки по купле-продаже недвижимости самостоятельно участники должны обладать в полной мере дееспособностью (способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их). По общему правилу, гражданин России в полном объеме может осуществлять свои права и обязанности с 18 лет. Однако из этого правила есть два исключения: вступление в брак до достижения 18 лет и эмансипация (признание несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным в порядке, установленном законом). Не обладают дееспособностью в полной мере следующие категории лиц: - ограниченно дееспособные и недееспособные лица, признанные таковыми судом; - несовершеннолетние. Закон предусматривает определенные возрастные этапы, с наступлением которых объем дееспособности несовершеннолетнего увеличивается. Сделки по распоряжению или приобретению недвижимого имущества за несовершеннолетних в возрасте до 14 лет совершают их законные представители (родители, усыновители, опекуны). Они несут ответственность в полном объеме по сделкам, заключенным от имени несовершеннолетних. Сделки по распоряжению или приобретению недвижимого имущества несовершеннолетние лица в возрасте 14-18 лет совершают с письменного согласия законных представителей. Такие несовершеннолетние должны лично подписывать документы по сделке, также они самостоятельно несут и ответственность по заключенным сделкам. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. Для отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (уполномоченный орган на территории Омска – Департамент образования администрации Омска). Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется при: - сдаче имущества несовершеннолетнего внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог; - отчуждении имущества несовершеннолетнего (в том числе по обмену или дарению); - совершении сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав; - разделе имущества или выдела из него долей; - выдачи доверенности от имени несовершеннолетнего; - отчуждении жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц; - заключении кредитного договора, договора займа от имени подопечного в указанных законом случаях; - заключении договора о передаче имущества подопечного в пользование на срок более чем пять лет; - других сделках, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества несовершеннолетнего. Имущество подопечного не подлежит передаче в заем, за исключением случая, если возврат займа обеспечен ипотекой (залогом недвижимости). Законные представители, их супруги и близкие родственники (родители опекуна, дети опекуна, дедушки и бабушки опекуна, внуки опекуна, полнородные и неполнородные сестры и братья опекуна) не вправе совершать сделки с несовершеннолетними, за исключением передачи имущества несовершеннолетнему в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять несовершеннолетнего при заключении сделок между несовершеннолетним и супругом законного представителя и их близкими родственниками. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства или отказ в его выдаче должны быть выданы не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении разрешения. Отказ в выдаче разрешения может быть оспорен в суде. С 29 декабря 2015 года сделки по продаже, а со 2 июня 2016 года сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению. То есть если одним из собственников недвижимости является несовершеннолетний, любые сделки по отчуждению этого имущества нужно удостоверять у нотариуса. Оформить правильно документы и комфортно провести такую сделку можно обратившись в нашу компанию. Приобретать недвижимое имущество на имя несовершеннолетнего можно по договору, составленному в простой письменной форме.

21.10.2016 16:00

квартира, жилье, осмотр

Маткапитал: как правильно оформить покупку жилья? Елена Поперечная

Маткапитал: как правильно оформить покупку жилья?

Процесс контроля со стороны Пенсионного фонда за правильным целевым использованием средств маткапитала на улучшение жилищных условий семьи ужесточается с каждым годом. Суды наполнились жалобами граждан, которым по тем или иным причинам Пенсионный фонд отказывает в перечислении материнского капитала по заключенным сделкам с недвижимостью. Причины отказов в выдаче материнского капитала можно разделить, главным образом, на три группы: I. Неправильно выбран объект недвижимости; II. Неправильное оформление договора займа и сопутствующих документов; III. Неправильное оформление договора купли-продажи в целях применения материнского капитала. Одним из ключевых условий выдачи федеральных денег семье, в оплату сертификата о материнском капитале является соблюдение главного правила – улучшение жилищных условий (ФЗ №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющей детей»). Соответственно, деньги могут быть направлены именно на покупку такого помещения, которое должно являться изолированным и жилым (квартира, комната, дом, часть дома, но никак не абстрактная доля в жилье) или признано жилым в судебном порядке (бывшие садовые домики, признанные судом пригодными для проживания). Необходимо, чтобы состоялось действительное улучшение жилищных условий. Покупка доли в частном жилом доме практически допустима в случае предоставления БТИ справки о том, что приобретаемая доля имеет изолированный выход и приспособлена для самостоятельного использования семьей без прохождения через площади обладателей другой доли дома. Кроме того, возможна покупка доли в жилом помещении с помощью материнского капитала в случае, если эта доля докупается семьей, имевшей ранее часть доли в праве на это жилье, а в результате сделки выкупает остатки до целого права собственности на весь объект. Помимо ошибки выбора самого объекта (не изолированная доля, садовый домик, земельный участок под садоводство и прочее) причиной отказа может быть совершение сделки без фактического и юридического улучшения жилищных условий. То есть люди выбирают объект с большими потерями в качестве (брошенные, сгоревшие, полуразваленные дома). Например, в Пенсионный фонд обратилась владелица сертификата, дающего право на материнский капитал, которая купила долю жилого дома у своих родителей, оформив на свое имя (вместо общей долевой собственности на всех членов своей семьи). Выяснилось, что она вместе со своими детьми уже 20 лет зарегистрирована и фактически проживала в указанном доме. Пенсионный фонд счел, что в данном случае улучшение жилищных условий отсутствует. Фактически в квартире, как до ее приобретения, так и после, состав проживающих лиц не изменился. Кроме того истица, имея право на приватизацию указанной квартиры, но, не участвуя в ней, имеет право бессрочного пользования жилым помещением. Бывают ситуации, когда Пенсионный фонд и суды выявляют фиктивные сделки. Так, одна владелица сертификата в целях получения средств материнского капитала сначала продала имеющийся дом с землей родственнику, затем родственник продал дом якобы постороннему лицу, а потом бывшая владелица вновь купила эту недвижимость, планируя рассчитаться за нее средствами маткапитала. Сделки купли-продажи объектов недвижимости, изначально принадлежащих супругам совершались между близкими родственника в короткий промежуток времени (в течение восьми месяцев четыре сделки), а затем жилой дом и земельный участок были вновь приобретены истицей в единоличную собственность. Исходя из изложенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу, что истица не произвела улучшения жилищных условий, в связи с чем, оснований для распоряжения средствами материнского капитала нет. Понятно, что в большинстве случае родители своим детям – «не враги», и порой наличные денежные средства способны принести семье для решения накопившихся проблем гораздо больше проку, чем покупка непосредственно недвижимости. Однако, в связи с возможным нарушением интересов детей, оказывающихся в результате манипуляций родителей без жилья, государство не готово выделять средства на сомнительные схемы. ООО "Аркада-Стиль" ул. Маркса, 41/10 тел.: 790-444; 8-960-984-79-25

14.10.2016 16:38

квартира, жилье, осмотр

Ипотека для начинающих: брать или не брать? Алёна Землина

Ипотека для начинающих: брать или не брать?

Ипотека — это, как считают многие, дорого и страшно. Но, несмотря на это, квартиры сейчас покупают в основном в кредит. Попробуем разобраться — какие опасения заемщиков надуманы, а какие реальны. Опасение 1: «Для меня это слишком дорого!» Да, ипотека действительно обходится дорого, здесь сложно не согласиться, переплата по кредиту действительно есть, как и по любому другому потребительскому кредиту. Субсидированная государством ставка по кредиту сейчас составляет от 9 до 12%. Ипотека не делает жилье доступным, так как увеличивает стоимость сделки для конечного покупателя, но при этом дает ему возможность купить, начать жить в собственной квартире, а не через 20 лет, когда нужная сумма будет накоплена. Поэтому, в каждом конкретном случае нужно взвесить плюсы и минусы. Допустим, если сумма ежемесячного платежа по кредиту меньше, чем плата за арендуемую квартиру, возможно, предпочтение стоит отдать все-таки ипотеке (особенно если квартиру вы получите готовой для проживания). Кроме того, оформив кредит, можно реализовать права на льготы и дополнительное финансирование от государства. Например, в качестве первоначального взноса может быть учтен материнский капитал, а на проценты по ипотеке предоставляется дополнительный налоговый вычет. То, насколько комфортным будет кредит, зависит не столько от размера процентной ставки, сколько от соотношения между уровнем дохода в семье и затратами по ипотеке. Стандартная формула: выплаты не более 50–60% от общего заработка. Представим, что семья, совокупный доход которой составляет 45 т.р., готова платить в месяц 20 т.р., при этом в качестве интересующего варианта рассматривается двухкомнатная квартира площадью 57 кв. м. Параметры кредита: ставка 11,2%, срок выплат 15 лет, сумма ипотеки — полтора миллиона рублей, при этом у клиентов, допустим, есть взнос в размере 500 т.р. В таком случае размер ежемесячного платежа составит порядка 17 т.р. Также можно обратить внимание на более доступные предложения, чтобы уменьшить свои затраты по кредиту. Например, у крупных агентств недвижимости с некоторыми банками заключены эксклюзивные договоры, которые предусматривают существенную экономию денежных средств для клиентов агентства. Сумма экономии для заемщика может достигать 100 т.р. Также существует возможность досрочного погашения кредита. Клиент может уже на следующий месяц после выдачи кредита погасить его полностью или частично. И здесь у клиента есть выбор: сократить срок кредитования либо сократить платеж по ипотеке, что опять же значительно уменьшает переплату по процентам. Опасение 2: «Ипотека выгодна банкам и застройщикам, а не покупателям жилья» С первой частью утверждения не поспоришь, все так и есть. Для застройщика плюс ипотеки заключается в самом факте реализации жилья. Не секрет, что есть строительные компании, где доля на ипотеку в продажах составляет 70–80%. Благодаря ипотеке застройщики получают реальный инструмент продаж в сегментах жилья эконом- и комфорт-класса, позволяющий привлекать в проекты до 40–50% покупателей. А банки благодаря ипотеке получают возможность улучшить и увеличить свой кредитный портфель. Опасение 3: «А вдруг я потеряю работу и не смогу платить банку?» Работу боятся потерять не только те, у кого есть ипотека. Но ежемесячные платежи по кредиту, естественно, дополнительная ответственность. Поэтому, обращаясь за кредитом, нужно объективно оценить свою платежеспособность в долгосрочной перспективе, реально взвесить, сможете ли вы выплачивать долг на протяжении долгих лет. Учтите, что ипотека потребует от вас соблюдения жесткой финансовой дисциплины, которой может похвастаться далеко не каждый. Кроме того, само оформление такого кредита доступно не всем. У заемщика должны быть деньги на первоначальный взнос, составляющий порядка 15–20% стоимости квартиры (обычно это 500–700 т.р.), и стабильный ежемесячный доход определенного уровня. Существуют специальные ограничения по доступности ипотеки, например, соотношение «платеж/доход». На погашение ипотечного кредита заемщик может потратить не более 50% совокупного подтвержденного дохода. Естественно, если вы надеетесь только на себя, брать ипотеку рискованно, но с поддержкой близких людей, семьи — не так уж и страшно. Если заемщик все же столкнулся с неприятной ситуацией и лишился доходов, то можно договориться с банком о кредитных каникулах. Банк заинтересован в выплатах ипотеки, поэтому, скорее всего, пойдет навстречу заемщику. Банки не любят судебных разбирательств, так как это долгое и дорогое «удовольствие». Опасение 4: «Существуют очень много дополнительных доплат и расходов» Если вспомнить 2008 год, когда дополнительные затраты могли составить до 100 т.р., то сейчас этого нет: комиссия за выдачу кредита, комиссия за рассмотрение заявки, заведение счетов — все эти затраты отменены. Единственную доплату, которую предлагают банки — страхование жизни и страхование от потери трудоспособности, но только в том случае, если клиент сам на это будет согласен. Зачастую оформить страховку заемщику выгоднее, т. к. в этом случае банк снижает ставку на 1%. Опасение 5: «Пока не выплачу кредит, квартира не моя» Это совершенно не так. Приобретя квартиру в ипотеку, вы становитесь ее полноценным собственником. Но одновременно жилье будет находиться в залоге у банка-кредитора. Это значит, что вы получаете право пользования и владения недвижимостью, в квартире можно жить, можно сдавать ее в аренду. Однако ограничения все же есть: например, сложно будет продать залоговую квартиру раньше, чем погасите кредит. Многие покупатели относятся к ипотечным квартирам с настороженностью. Без помощи специалистов‑риэлторов с соответствующим опытом продать будет сложно, но в целом это вполне реально. В завершение хочется сказать, что обращение в надежные агентства недвижимости является залогом того, что вам подберут оптимальный вариант ипотечной программы, сравнят условия разных банков, просчитают возможные риски и сопроводят сделку на каждом этапе.

07.10.2016 16:25

ипотека

Проверяем жилье на «чистоту» Лариса Нестеренко

Проверяем жилье на «чистоту»

Лучшим решением для покупателя квартиры будет обращение к специалисту по работе с недвижимостью. Если же человек решил действовать самостоятельно, то, в первую очередь, необходимо определиться с правоустанавливающим документом на объект недвижимости. Важно узнать, каким образом появилась у продавца эта квартира: была ли она куплена (купля-продажа или ЖСК), унаследована, принята в дар или приватизирована. Она может также принадлежать продавцу на основании решения суда или на основании договора мены. Также стоит уточнить была ли квартира приобретена по возмездной сделке в браке, зарегистрированы ли в ней граждане, не являющиеся собственниками, но сохраняющие право пожизненного проживания, или граждане, временно снятые с регистрационного учета. Так называемых «подводных камней» немало, поэтому с копиями документов на квартиру обязательно нужно обратиться к квалифицированному специалисту. Исчерпывающий ответ на данный вопрос можно дать, только внимательно изучив правоустанавливающие документы. Следующим этапом проверки должны стать документы, которые подтвердят, что именно продавец является собственником жилья и продает квартиру законно. Такие сведения можно получить из правоустанавливающих документов: свидетельства о государственной регистрации или выписки из Единого Государственного реестра прав (ЕГРП). Выписка из ЕГРП может дать наиболее полную информацию. Также из нее можно получить информацию обо всех сособственниках, если таковые имеются и зарегистрировали свои права на недвижимость. При приобретении квартиры внимания требует весь пакет документов, необходимый для регистрации перехода права. Перечень документов в пакете зависит от правоустанавливающих документов на квартиру и года приобретения данного объекта недвижимости в собственность. Выписка из ЕГРП даст информацию о наличии или отсутствии арестов и обременений на квартиру (либо справки из БТИ, если переход права регистрировала эта организация). Площади квартиры, поставленные на учет в ЕГРП и Кадастровой палате, должны совпадать или отличаться на размер площади балкона (лоджии). Некоторым такое несоответствие может показаться некритичным, но без приведения документов в надлежащий вид специалисты Кадастровой палаты откажут в регистрации перехода права. Если все документы проверены и не вызывают вопросов, то можно смело выходить на сделку. Однако, если начали закрадываться какие-либо сомнения или квартира без видимых изъянов стоит подозрительно дешевле аналогичных объектов, стоит задуматься. Вообще отказаться от приобретения объекта недвижимости следует в том случае, если продавец предлагает провести сделку с нарушением действующего законодательства. Внимательно стоит отнестись к унаследованным объектам, к квартирам, находящимся в собственности менее трех лет или продающимся по доверенности. Вместе с тем, необходимо узнать была ли квартира приобретена с помощью средств материнского капитала и не нарушены ли права несовершеннолетних. Также не советую рассматривать квартиры с многочисленными переходами права собственности. Тот факт, что жилье продавалась большое количество раз за короткий срок, может указывать на мошенничество и последующие возможные споры.

07.10.2016 16:22

юридическая чистота, дкументы, квартира

Новостройка: какую отделку выбрать? Юрий Лагутин

Новостройка: какую отделку выбрать?

Черновая отделка — самый простой и минимально комфортный для проживания вариант, требующий дополнительного вложения средств, сил, а зачастую и нервов. Но можно выбрать чистовую отделку, которая позволяет с минимальными усилиями сделать ремонт, не вникая в тонкости стяжки полов и разводки инженерных сетей. Для тех же, кто предпочитает сразу справить новоселье, подойдет вариант квартир «под ключ». Стоимость жилья в черновой отделке самая низкая, но потребует довольно существенных последующих вложений в ремонт. Комплект от застройщика при такой отделке квартиры включает в себя только входную дверь, стеклопакеты на окнах и смонтированную систему отопления. Поэтому свое новоселье владельцу придется начинать с продолжительного ремонта, который включает в себя: составление плана будущих помещений, выравнивание стен и потолка, цементную стяжку пола, электромонтажные работы (в том числе адаптацию разъемов под выключатели и розетки), а также установку сантехнического оборудования. После всех этих работ можно приступать к выполнению косметического ремонта. Есть в черновой отделке и свои преимущества — зачастую такие квартиры продаются со свободной планировкой. А это значит, что владелец может самостоятельно осуществить зонирование внутреннего пространства на свое усмотрение. Правда, попотеть придется изрядно. Особенно если выполнять ремонт такой квартиры самостоятельно. Другой вариант — нанять бригаду профессионалов, которые выполнят все работы за вас. Здесь главное — найти проверенных специалистов, которые сделают действительно качественный ремонт. Жилье с черновой отделкой в Омске можно купить, к примеру, в ЖК «На Кирова» или «Квартале Романтиков». Стоимость таких квартир начинается от 1 028 000 рублей. Второй и достаточно часто встречающийся в новостройках вариант отделки — чистовой. В этом случае в квартире стены, пол и потолок уже подготовлены к финальному ремонту: выровнены, оштукатурены или отделаны гипсокартоном. В чистовом варианте в квартире выполнена цементная стяжка пола, разведены все коммуникации, установлены радиаторы отопления, холодного и горячего водоснабжения. Таким образом, владелец может сразу приступить к косметическому ремонту, но при этом у него остается возможность сделать внутренний дизайн помещения по своему вкусу — подобрать интересный вариант отделки стен, выбрать материал для пола и потолка, установить оригинальные межкомнатные двери и прочее. Простор воображения в данном случае ограничивается только финансовыми возможностями собственника. Есть и еще одно преимущество в такой отделке — внутренний ремонт можно делать, уже проживая в квартире. При приеме квартиры в чистовой отделке от застройщика стоит обратить внимание на ряд моментов. В стяжке пола не должно быть пустот и трещин. В ванной и туалете под стяжкой должна быть выполнена гидроизоляция. Стены должны быть ровными — отклонение по вертикали не должно превышать трех миллиметров. Штукатурка — без подтеков и трещин. Грунтовка на потолке должна быть ровной, не осыпаться. Если в квартире есть выключатели и розетки, нужно проверить их исправность. Если электрофурнитуры нет — должны быть провода для ее подключения. На трубах водоснабжения и канализации не должно быть влаги. На входной двери и стеклопакетах не должно быть механических повреждений. Замки должны работать исправно. Квартиры с чистовой отделкой в Омске можно купить в строящихся домах по улице Мишина. И, наконец, вариант с отделкой «под ключ». В таком случае квартира полностью готова к проживанию — в нее можно переехать сразу после покупки. Отделка под ключ от застройщика обычно предполагает обои на стенах, линолеум или ламинат на полу, побеленный потолок, установленные радиаторы отопления и сантехнику. Отделка «под ключ», конечно, зависит от конкретного застройщика и класса жилья. Но в любом случае новоселье в такой квартире можно справлять сразу. Единственный минус — все квартиры в новостройке от одного застройщика мало отличаются друг от друга. Поэтому выделиться своим ремонтом на фоне других вряд ли получится. Отделка может включаться в стоимость предложения либо предоставляться в качестве коммерческой услуги. Квартиры с чистовой отделкой в Омске можно купить в ЖК «Амурский‑2». Минимальная стоимость такого жилья составляет 1 600 000 рублей. По данным нашей компании, около 45% проектов на первичном рынке Омска предлагаются без отделки. На варианты с отделкой «под ключ» приходится 40% новостроек, на предложения с отделкой под чистовую — 15%.

30.09.2016 16:44

юридическая чистота, дкументы, квартира

Ипотечный договор: внимательность превыше всего Марина Алексеева

Ипотечный договор: внимательность превыше всего

Составляя кредитные договоры, банки опираются на действующее российское законодательство и регламенты ЦБ РФ. При этом стоит иметь в виду, что у каждого банка есть в договорах своя «вишенка», но она скорее декоративный элемент, нежели основополагающий. К примеру, один из омских банков прописал в договоре запрет на сдачу в аренду приобретаемого жилья. А ведь многие заемщики рассчитывают на такую инвестицию, когда ежемесячные платежи вносит арендатор. Но такая позиция банка может быть вполне обоснована его горькой практикой, когда арендатор недобросовестно относился к предмету залога. В итоге, когда наниматель жилья съехал, а заемщик оказался не в состоянии обслуживать ипотеку, банк долго не смог реализовать квартиру. Нестандартные (или редкие) условия в ипотечных договорах банки вносят исходя из полученной юридической практики взаимодействия с дефолтными заемщиками. Кредитным организациям хочется впредь исключить возможность наступления проблемных ситуаций на стадии договорных уведомлений, скрепленных подписями обеих сторон, чтобы у «дефолтника» (или мошенника) не было возможности для маневра с целью «кинуть» кредитора. Надо четко понимать: кредитор будет защищать свои деньги любыми путями, поскольку ему эти средства необходимо вернуть (это деньги его вкладчиков или межбанковские кредиты). Ни один банк не станет менять условия кредитного договора по просьбе клиента. Тут логика простая: кто кредитует, тот и диктует условия, и заемщику под них нужно подстраиваться. Повлиять на внесение изменений в кредитные договоры может только регулятор — Центробанк РФ, поскольку именно он выдает лицензии (он же их и отбирает) на банковскую деятельность. Например, сейчас все банки обязаны письменно показывать свою эффективную процентную ставку, то есть все затраты заемщика по кредиту. В ипотечных кредитных договорах сейчас нет мелкого шрифта (он запрещен ЦБ РФ). Как правило, сотрудники банков достаточно подробно озвучивают заемщикам условия кредитного договора и последствия их нарушения, особенно делают упор на недопустимость просрочек, но часто заемщики в день сделки могут не обратить внимания на такие важные моменты. Поэтому в своей практике при выборе банка для заемщика мы изначально ему рассказываем условия ипотечного кредита: почему выбран именно этот банк (зачастую это из-за ограничений по самому заемщику), что этот банк допускает, а что недопустимо, и какие он предоставляет возможности или имеет ограничения. На сделку в банк такой заемщик приходит уже подготовленный, а не «как в тумане». Конечно, на самой сделке как-то не принято обсуждать возможные действия банка в случае просрочек по ипотеке, ведь изначально ни банк, ни заемщик не планируют портить отношения таким образом. Но на стадии выбора ипотечного продукта я всегда озвучиваю потенциальному заемщику последствия просрочек и трагичность исхода дефолтной сделки. Если заемщик невнимательно выберет период ежемесячных платежей, он может сразу начать создавать просрочки. Так, в анкетах большинства банков есть вопрос об оптимальных сроках внесения платежей. Некоторые клиенты на этот пункт даже не смотрят, а между тем он определяющий. К примеру, зарплату заемщик получает с 15 по 20 число каждого месяца, а он отмечает в анкете период внесения платежей с 1 по 10 число. В итоге это может вызвать ежемесячные просрочки, которые в БКИ суммируются и через полгода заемщик становится должником с испорченной кредитной историей. Если заемщик не будет платить три месяца подряд, банк не мешкая начнет судебную процедуру, поскольку практика показала, что при такой просрочке вернуться в график платежей уже нереально. А вскоре заемщик получит судебное решение о полном возврате ипотеки в кратчайшие сроки или продаже квартиры с торгов. И тут нет ничего незаконного, все это было прописано в договоре, на котором заемщик поставил свою подпись.

23.09.2016 17:19

юридическая чистота, дкументы, квартира

Лизинг как способ приобретения квартиры Елена Поперечная

Лизинг как способ приобретения квартиры

Помимо всем известной ипотеки, на рынке недвижимости существует еще один способ постепенного выкупа приобретенного жилья – лизинг. Это редкий на сегодняшний день вид сделок, но, тем не менее, он имеет популярность и в Омске, прежде всего в сфере коммерческого оборота. В результате многоступенчатой сделки гражданин получает сначала в пользование, а затем в собственность жилое помещение по факту выплаты всех лизинговых платежей. Естественно, что ему придется в течение срока, предусмотренного договором лизинга, заплатить и покупную стоимость квартиры (за которую лизинговая компания купила ее у продавца) и вознаграждение лизинговой компании, за то, что она смогла это сделать в интересах арендатора-покупателя. Важное отличие лизинга от ипотеки в том, что в последнем случае, физическое лицо приобретает понравившееся жилое помещение, которое сразу переходит в собственность гражданина, хотя и при этом оформляется залог (ограничение) в пользу банка. При лизинге жилье сначала оформляется в собственность лизинговой компании и лишь по факту выплаты всех платежей переходит в собственность гражданина. Кроме того, лизинговая компания, имеет право передать эту квартиру в залог третьему лицу, например, банку, который ее прокредитовал. Естественно, психологически далеко не каждому интересно рассчитываться за не свое жилье, хотя документально подразумевается, что оно станет таковым по факту окончательной выплаты взносов. Кроме того, довод о том, что налог на имущество продолжает платить лизинговая компания вместо гражданина является мало весомым. Сумма налога, даже с учетом кадастровой стоимости, в любом случае составит для среднебюджетной квартиры в Омске ориентировочно до 10 тысяч рублей в год. Так же как и при ипотеке, при лизинге требуется первоначальный взнос. Но при этом в последнем случае, приобрести гостинку или малосемейку не получится, так как минимальная сумма финансирования при лизинге составляет один миллион рублей. У лизинга есть и другие недостатки. Это, к примеру, оплата текущего и капитального ремонта квартиры и коммунальные платежи. Эти взносы, если иное не предусмотрено договором, ложатся на плечи гражданина, а ведь квартира по факту не является пока его собственностью. Важное отличие лизинга от ипотеки еще и в том, что продать жилье, если станет трудно обслуживать платежи, практически невозможно. Также стоит помнить, что при лизинге часто вводится мораторий сроком до одного года, по истечении которого можно досрочно выплатить выкупную стоимость. Ну и один из существенных недостатков лизинга – процентная ставка. Как правило, она начинается от 16% годовых, в то время как по ипотеке – от 12%. Также срок пользования суммой займа при лизинге сокращен до 10 лет. При всех недостатках лизинга, эта схема имеет и преимущества. Так, лизинговые компании отличаются более индивидуальным подходом к анализу платежеспособности клиента, его возраста и занятости. Помимо справок об официальной зарплате и других важных данных о клиенте, лизинговые компании более детально анализируют иные источники дохода клиента и его родственников, желающих выступить поручителями (при желании клиента). И самое главное, лизинговые компании в Омске имеют опыт анализа осуществляемого клиентом бизнеса. При наличии 40 % первоначального взноса справок о доходе предоставлять и вовсе не потребуется. Такая лояльность продиктована тем, что недвижимость оформляется в собственность лизинговой компании и в случае нарушения оплаты без суда по акту изымается из пользования. Как правило, к лизингу обращаются граждане с неподтвержденным официальным доходом, предприниматели и организации. Частный случай – физические лица-учредители фирм, которые ведут бизнес и желают купить квартиру, но при этом не желающие выбирать оборотные средства из своей компании. Если, при этом по договору лизинга арендатором-покупателем выступит созданная физлицом организация, то она получит льготы по налогу на прибыль (платежи списываются на себестоимость) и квартира амортизируется в течение срока лизинга. Для такой категории заемщиков лизинговая сделка – удобная схема приобретения собственного жилья. В случае утраты платежеспособности арендатор-покупатель обязан освободить помещение и по закону «О финансовой аренде «лизингу» он имеет право на возврат денег в составе лизинговых платежей, которые составляли часть выкупной стоимости, за минусом затрат и дохода лизинговой компании. Естественно, лизинговые компании также стремятся доказать свои убытки. В Омске есть судебные решения в пользу несостоявшихся собственников.

20.09.2016 17:29

юридическая чистота, дкументы, квартира








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон