Все о договоре мены

Договор мены – один из самых древних институтов гражданского пра­ва. Обращение вещей (переход их из хозяйства в хозяйство) имело место еще до появления денег и представляло собой не­посредственный обмен вещи на вещь (так называемую мену). Это соответ­ствовало общим экономическим условиям общества, только что переходив­шего от натурального хозяйства к меновому.  Договор мены  является предшественником договора купли-продажи

Светлана Дунаева,
главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления  Росреестра по Омской области, государственный регистратор

В настоящее время под договором мены понимается гражданско-правовой договор, в со­ответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собст­венность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ). По такому договору собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота. Например, на другое жилье (комнату, квартиру, жилой дом, коттедж (дачу), долю в праве собственности), гараж, автомобиль, ценные бумаги и т.п.

Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора должен обладать правом собственности на обмениваемое помещение, при этом каждая из сторон договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

В связи с этим договор мены имеет много общего с договором купли-продажи. При мене жилое  помещение обменивается на какое-либо имущество, а при купле-продаже помещение также обменивается, но только на деньги. К договору мены применяются правила купли-продажи (гл. 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ и существу мены. Договор заключается в письменной фор­ме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 161 ГК РФ). Это условие, обязательное для договора данного вида. Без него договор будет считаться незаключенным. С момента заключения договора в письменной форме у сторон возникают взаимные права и обязанности по передаче недвижимости друг другу. Следует отметить, что действующее законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения мены недвижимости (однако стороны могут это сделать  добровольно).

По общему правилу товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, если в договоре прямо не указано иное (п. 1 ст. 568 ГК РФ). Если в соответствии с договором обмениваются неравноценные товары, то сторона, которая передает более дешевый товар, должна оплатить другой стороне разницу в цене непосредственно до или после передачи товара. В договоре стороны могут предусмотреть другой порядок оплаты (п. 2 ст. 568 ГК РФ). Например, договором мены может быть предусмотрен обмен четырехкомнатной квартиры  на две двухкомнатные или на двухкомнатную и автомобиль. На практике довольно широкое применение получил договор мены жилых помещений с доплатой разницы в стоимости каждого из обмениваемых жилых помещений.

Следует отличать обмен жилыми помещениями от мены жилых помещений. Несмотря на созвучие этих слов – это разные понятия и, соответственно, разные сделки, которые влекут за собой различные юридические последствия для их участников. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным Жилищным кодексом РФ; договор мены регулируется ГК РФ. Сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений (как физические, так и юридические лица), в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон  выступают всегда физические лица, при этом они являются нанимателями (то есть их недвижимость не приватизирована и находится в собственности местных властей, ЖСК и т.д.). По договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.

Кроме того, у данных сделок различен порядок оформления. Для меняющихся – письменное оформление договора мены и государственная регистрация перехода права собственности, для обменивающихся – оформление через орган местного самоуправления. Обязательным условием обмена, занимаемого по договору социального найма жилого помещения, является получение нанимателем письменного  согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя, а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, также согласия органов опеки  и попечительства. При этом отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть оспорен нанимателем и членами его семьи в судебном порядке по правилам искового производства.

Договор мены жилых помещений встречается в сегодняшних условиях огромного выбора очень редко, но, тем не менее, возможен. Обмен не стоит «сбрасывать со счетов». При таком договоре стороны не оперируют деньгами. Следовательно, нет соблазнов потратить их на другие цели, нет возможности их потратить и т.д.

Кроме удовлетворения интересов сторон договора, обмены жилых помещений имеют большое социальное значение: они во многом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договора мены граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города, выезжать в другой населенный пункт. При этом, для заключения договора мены не требуется указывать причину, спрашивать у кого-либо разрешения, так как гражданин реализует не привилегию, а субъективное право на распоряжение жилым помещением в пределах, установленных законом.

Объектами договора мены могут быть любые движимые и недвижимые вещи. Закон не содержит запрета обменивать движимые вещи на недвижимые.
Одной из наиболее распространенных разновидностей договора мены недвижимости является договор мены жилыми помещениями. Жилое помещение может использоваться для проживания не только собственниками, но и другими лицами, которые в соответствии с законом имеют право пользования этим помещением. Собственник, осуществляя свое правомочие распоряжения, может обменять жилое помещение на другое, не спрашивая согласия этих лиц.

Однако существенным условием договора мены в данном случае будет перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением с указанием их прав на пользование этим жилым помещением при его приобретении другим лицом (п. 1 ст. 558 ГК РФ). К их числу относятся следующие лица:

1. Члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении.

2. Наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане.

3. Лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа.

4. Лица, которые временно не проживают в жилом помещении (служба в армии, командировка или человек находится в местах лишения свободы).

На практике немало случаев, когда в отношении жилого помещения совершалась сделка и при этом нового приобретателя не ставили в известность о существовании лиц, сохранивших право пользования отчуждаемым жилым помещением. На момент заключения сделки такие люди отсутствуют по различным причинам (служба в армии, нахождение в местах лишения свободы, заграничная командировка и т.д.). Признание указанного условия существенным означает, что при его несоблюдении договор считается незаключенным.

Договор мены подлежит государственной регистрации в случае, если хотя бы один из объектов недвижимого имущества является объект, договор купли-продажи которого подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ (пункт 2 статьи 567 ГК РФ). Переход права собственности к каждой из сторон договора мены также подлежит государственной регистрации и приобретает правовое значение только после такой регистрации.

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и его исполнение до этого момента (передача документов, выселение, вселение и т.д.) не влечет перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к приобретателю (ст. 210, 211 ГК РФ). Важно знать, что право собственности на недвижимое имущество, полученное по договору мены, возникает с момента государственной регистрации прав на соответствующий объект независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной. Передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом сторон от исполнения договора.

Нередки случаи, когда после заключения договора мены и его государственной регистрации прежний собственник проданную квартиру фактически освободил, но продолжает быть там зарегистрированным. При отказе изменить место жительства добровольно можно предъявить иск о признании этого лица утратившим право пользования жилым помещением. Если же место нахождения старого собственника неизвестно в течение одного года, то можно предъявить иск о признании его безвестно отсутствующим и на основании соответствующего решения суда выписать его с занимаемой ранее жилой площади.

В связи с развитием системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним разработана и утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов. Инструкция разработана на основании и в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации), Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Регистрационный округ – территория, на которой осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведения государственного кадастра недвижимости. На территории Омской области регистрационным округом является вся территория Омской области. Например, вы можете обменять свою квартиру, расположенную в г. Омске или жилой дом в любом районе Омской области на квартиру, расположенную в г. Новосибирске. Это и будет  мена объектов недвижимости, расположенных на территориях различных регистрационных округов.  

Государственная регистрация договора мены проводится в любом из территориальных органов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр), действующих в пределах регистрационных округов, на территории которых располагаются объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом данного договора, по выбору сторон сделки. При этом государственная регистрация перехода прав проводится территориальными органами Росреестра по месту нахождения объектов недвижимого имущества. После проведения первым территориальным органом Росреестра государственной регистрации договора мены и перехода права собственности к одной из сторон договора второй территориальный орган Росреестра по предъявлении ему заявления и всех необходимых для проведения государственной регистрации документов проводит государственную регистрацию перехода права собственности к  второй стороне сделки.

Таким образом, мы рассмотрели обмен недвижимым имуществом, находящимся на территории страны. Также возможен обмен объектами недвижимости,  находящимися на территории разных государств.

При совершении сделки мены жилой недвижимости осуществляются следующие регистрационные действия:

• регистрация самой сделки, что подтверждается совершением специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (договоре мены);
• регистрация права собственности сторон, выступающих в качестве покупателя (выдача Свидетельства о государственной регистрации права собственности).

При совершении сделки мены жилой недвижимости в Единый государственный реестр прав вносятся две записи: запись о государственной регистрации договора и запись о государственной регистрации перехода права собственности.

Перечень документов, предоставляемых для государственной регистрации договора  мены и перехода права собственности на жилые помещения

1. Заявление о государственной регистрации права.

2. Заявление о государственной регистрации сделки.

3. Документ, удостоверяющий личность заявителя.

В соответствии с законодательством Российской Федерации заявитель может предъявить один из документов, удостоверяющих его личность, в частности:

• паспорт гражданина Российской Федерации (для граждан Российской Федерации старше 14 лет, проживающих на территории Российской Федерации);
• временное удостоверение личности гражданина Российской Федерации по форме N 2П (для утративших паспорт граждан, а также для граждан, в отношении которых до выдачи паспорта проводится дополнительная проверка);
• удостоверение личности или военный билет военнослужащего;
• общегражданский заграничный паспорт (для прибывших на временное жительство в Российскую Федерацию граждан России, постоянно проживающих за границей);
• паспорт моряка;
• удостоверение беженца.

Если заявителем является иностранный гражданин или лицо без гражданства, заявления принимаются при наличии визы по действительным документам, удостоверяющим его личность и признаваемым Российской Федерацией в этом качестве.

4. Квитанция об уплате государственной пошлины (п. 4 ст. 16  Закона о регистрации,  ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

5. Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя, в том числе:

нотариально удостоверенная доверенность, если иное не установлено законодательством РФ;
свидетельства, выданные органами ЗАГС: свидетельство о рождении несовершеннолетнего, свидетельство об усыновлении (в случае подачи заявления от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет), соответствующие документы, выданные органом опеки и попечительства (в случае подачи заявления опекуном от имени несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет или недееспособного гражданина).

6. Договор мены, совершенный в соответствии с действующим законодательством и подписанный сторонами

7. Акт приема-передачи объекта недвижимого имущества (ст. 556 ГК РФ).

8.  Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, удостоверенный соответствующей организацией по учету объектов недвижимого имущества (п.1 0 ст. 33 Закона о регистрации. Предоставление кадастрового паспорта не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта, ранее уже предоставлялись и были помещены в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

9. Нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью, а также для приобретения одним из супругов недвижимости в собственность по возмездной сделке, требующей государственной регистрации (ст. 35, 36 Семейного кодекса Российской Федерации).

10. Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет, и лиц, признанных судом недееспособными, их законными представителями - родителями, усыновителями, опекунами (ст. 37 ГК РФ).

11. Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет и гражданам, признанным судом ограниченно дееспособными, на распоряжение имуществом (ст. 37 ГК РФ).

12. Согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц.

13. Правоустанавливающие документы, подтверждающие право лица, отчуждающего объект недвижимого имущества, прошедшие регистрацию в соответствии с действовавшим на момент их выдачи законодательством.

14. В случае наличия права лица на отчуждение жилого помещения, имевшееся у него до 10.01.1999 г. - начала регистрации прав в соответствии с Законом о Регистрации, предоставляется справка Омского городского филиала ГУ «Центр Технической инвентаризации и землеустройства» о принадлежности жилого помещения, отсутствии (наличии) арестов, запретов и иных обременений.

15. Отказ от преимущественного права покупки остальных участников долевой собственности, оформленный в Управлении Росреестра по Омской области или нотариально заверенный (ст. 250 ГК РФ, ст. 24 Закона о регистрации, п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ).

16. В случае отсутствия отказа от права преимущественной покупки лицо, отчуждающее объект недвижимости, предоставляет документы, подтверждающие извещение остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием существенных условий продажи (ст. 250 ГК РФ, ст. 24 Закона о регистрации, п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ).

Договор, совершенный в простой письменной форме и являющийся основанием для государственной регистрации прав, а также акт приема-передачи представляются в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы предоставляются не менее чем в двух экземплярах: подлинник и копия.                              Заявление на государственную регистрацию предоставляется в одном экземпляре (п. 5 ст. 18 Закона о регистрации).

Заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, предоставляются заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. При этом, подлинность подписи заявителя на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка должна быть нотариально удостоверена и к заявлению дополнительно должна прилагаться копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц).

При проведении правовой экспертизы возможно дополнительное истребование иных документов, если их предоставление на государственную регистрацию требуется в соответствии с действующим законодательством.

Несмотря на то,  что исторически договор мены предшествовал договору купли-продажи, он все-таки нашел свое стабильное место в качестве самостоятельного договора.  Соотношение договора купли-продажи и договора мены, когда последний не поглощается обязательством купли-продажи, сохраняя свою самостоятельность, и вместе с тем сохраняет подчиненное по отношению к куп­ле-продаже положение, дошло до наших дней и получило отраже­ние  в законодательстве РФ.

---

Теги: Жилищный кодекс