Инвестиции в недвижимость: что выгоднее?

Инвестиции в недвижимость всегда были выгодным вложением денег и приумножением капитала. В какие объекты сегодня чаще всего вкладывают деньги предприниматели? Какие помещения представляют наибольшую выгоду для инвестора на омском рынке недвижимости? Слово экспертам.

Татьяна Белан,
сертифицированный брокер по недвижимости ООО «Открытый мир»:

Привлекательность недвижимости с точки зрения инвестирования обусловлена развитием строительства и повышающимся спросом на жилье и коммерческие объекты.

Однако следует учитывать, что интерес к этим помещениям выше в крупных городах и их пригородах. Поэтому, рассматривая приобретение недвижимости, как объекта инвестиций, следует уделять внимание сроку окупаемости. Это касается как перепродажи недвижимости, так и сдачи ее в аренду.

Прежде чем инвестировать в коммерческие объекты, рекомендуется проанализировать ситуацию на рынке недвижимости в целом, оценить тенденции данного направления инвестирования, решить, в какие именно помещения стоит вкладывать средства. На сегодняшний день более выгодным вариантом инвестирования считается покупка офиса или торгового помещения. Такого рода объекты могут окупиться в более короткий срок, а также принесут неплохую прибыль.

Перед тем, как инвестировать в недвижимость, нужно учесть все предпочтения будущих арендаторов для того, чтобы данный объект мог легко привлечь к себе внимание. При выборе недвижимости необходимо обратить внимание на ее расположение, транспортную развязку сообщений вблизи объекта, площадь помещения, ремонт и прочие характеристики.

Также выгодным считается инвестирование в различные развлекательные и торговые центры. Многие предприниматели предпочитают инвестировать в отели, казино, дома отдыха и другие подобные объекты. Очень важно учесть факт востребованности данного вида недвижимости в том районе, где она располагается, от чего напрямую будет зависеть ее окупаемость.

Менее прибыльным считается инвестирование в складские помещения. Достоинства вложения средств в коммерческую недвижимость такого рода — устойчивость к экономическим спадам, простая управляемость и постоянный спрос. Многие компании готовы за хорошую стоимость долгосрочно сотрудничать с теми, кто сдает складские помещения. Однако у покупки таких объектов есть и существенный недостаток — небольшая цена.

Возрастает инвестиционная привлекательность земельных участков. Вложение средств в эту категорию недвижимости наиболее привлекательно для индивидуального строительства. При этом наименьшим колебаниям стоимости подвержены участки, предназначенные под индивидуальное жилье, а также сельскохозяйственные земли, на которых разрешено строительство дачных участков. Один из выгодных способов инвестирования — приобретение земельного участка под индивидуальное строительство, возведение на нем жилого дома и последующая продажа участка вместе с недвижимостью.

Плюсом инвестирования в земельные участки является их относительно невысокая стоимость, а значит и доступность для большинства населения. Всегда есть возможность подобрать участок под конкретные цели и средства, как для последующей перепродажи, так и строительства недвижимости. С годами земли больше не становится, а расширение города увеличивает цену на участки, поэтому, купив надел, его можно будет выгодно продать через несколько лет. После кризиса уровень инвестиций в земельные участки немного снизился. Это связано с заморозкой некоторых проектов загородного строительства. Однако сейчас можно прогнозировать повышение спроса на  землю.

Несомненным достоинством объекта инвестирования является его местонахождение: в центральной части города любая недвижимость всегда ликвиднее, а значит и дороже. Инвестору, как правило, интересны объекты с окупаемостью 5-7 лет, годовая прибыль которых составляет 15-17%. Главное — ликвидность при сдаче в аренду и быстрая востребованность при смене арендатора.

Инвестирование в недвижимость требует тщательного изучения рынка, прогнозирования роста цен и грамотного финансового расчета. Соблюдение этих правил, а также учет всех норм и законов, регулирующих рынок недвижимости, позволит сделать инвестиции в эту сферу выгодным капиталовложением и получить прибыль.

Дмитрий Бакалов,
директор ООО «Амекс»:

Инвестировать в недвижимость всегда было выгодно и это вложение отличается стабильностью. Однако, чтобы получать доход от инвестирования, необходимо достаточно длительное время. На данный момент, с одной стороны, имеются все предпосылки для ценового роста: постоянное увеличение доходов населения, улучшение доступности ипотечных кредитов, низкий объем ввода новой недвижимости. С другой, нельзя не учитывать и внешнеэкономическую конъюнктуру, которая остается тревожной. Развитие российского рынка недвижимости, разумеется, не может идти вразрез с развитием мировой экономики.

Популярный вариант покупки недвижимости на начальной стадии строительства может принести инвестору до 25-35% прибыли. Но если учесть расходы на услуги агентов, налоги (для собственников, владеющих недвижимостью менее трех лет), время на введение дома в эксплуатацию, то выгоднее окажутся другие способы увеличить капитал. Это, например, банковские депозиты, рынок ценных бумаг и т.д. В этих случаях прибыль можно получить гораздо быстрее (3-12 месяцев).

На вторичном рынке выгодно инвестировать в недвижимость, которая продается ниже рыночной цены. Но таких предложений немного, и они достаточно востребованы. Здесь есть возможность заработать на перепродаже. Такие предложения пользуются спросом у покупателей, так как жилье уже готово для эксплуатации, и его проще приобрести с использованием кредитных средств.

Российские инвесторы сохраняют интерес к крупным и дорогостоящим объектам омской коммерческой недвижимости. Иностранным же компаниям интереснее включаться в проект на стадии девелопмента, то есть самостоятельно создавать объекты коммерческой недвижимости.

В конце 2012 года наблюдался рост активов по коммерческой недвижимости. Сейчас он немного замедлился в связи с кризисом на Кипре, но тем не менее аналитики прогнозируют, что инвестиции в этот сегмент останутся на уровне прошлого года.

На данный момент повышается привлекательность вложений и в земельные участки. Достаточно активно развивается направление загородной недвижимости, коттеджной застройки в непосредственной близости от города, а также ИЖС и строительство на дачных участках. Поэтому инвестор, вложив капитал в приобретение большого земельного участка, может реализовать его по частям, тем самым увеличив свою прибыль.

На мой взгляд, в Омске на данный момент достаточно много перспектив для инвестирования в землю. Близкое расположение к городу и более благоприятная экология за чертой Омска заставляет омичей все больше задумываться о загородных домах, что дает возможности для удачного инвестирования в земельные участки.

Нельзя спрогнозировать, какой объект окупится быстрее и на чем возможно больше заработать. На это влияет множество факторов: международная ситуация, ставка рефинансирования, ставки по ипотеке, общие темпы застройки, налоговая политика государства, инвестиционная привлекательность объекта и многое другое. И поэтому нужно четко понимать, что инвестируя деньги с целью их приумножения, всегда есть риск в большей или меньшей степени.

Евгений Щербаков,
генеральный директор ООО «ЦДН «Навигатор»:

В посткризисный период интерес к инвестированию в омскую недвижимость резко снизился. Если до 2008 года предприниматели были активны и, в первую очередь, в отношении коммерческих объектов, то сейчас многие из них разочарованы, так как приобретенные ими помещения до сих пор остались невостребованными.

В 2007-2008 годах любой потенциальный инвестор был твердо уверен, что вложив в недвижимость рубль, через год получит гарантированно 1,5-2 рубля прибыли. И сейчас многие предприниматели столкнулись с проблемой реализации приобретенных на волне ажиотажного спроса объектов. Большая часть этой недвижимости продается по цене покупки, а некоторым инвесторам и вовсе приходится «демпинговать». Поэтому желающие инвестировать на данный момент напуганы последствиями кризиса и относятся к покупке недвижимости с целью дальнейшей ее реализации очень осторожно.

Среди объектов, в которые все же сегодня вкладывают средства, больше всего популярна дешевая жилая недвижимость, которую приобретают для последующей сдачи в аренду. Как правило, это малогабаритные однокомнатные квартиры эконом-класса, расположенные на окраинах города, иногда даже находящиеся на стадии строительства. При этом цена такого объекта редко превышает один миллион рублей. К вложению средств в жилую недвижимость обратились даже предприниматели, которые раньше инвестировали в коммерческие помещения. Сейчас подобные объекты инвестиционно непривлекательны и приобретаются лишь для ведения и развития собственного бизнеса.

Был период, когда наблюдался ажиотажный спрос на земельные участки. Тогда предприниматели покупали много гектаров, но реализовать эти наделы до сих пор не могут. У нас есть клиенты, которые продают землю даже дешевле, чем заплатили за ее приобретение, но и в этом случае повышенного спроса не наблюдается. Встречаются те, кто планирует купить участок для постройки жилья, но таких желающих крайне мало. А вот сельхозугодья, которые предприниматели приобретали десятками и сотнями гектаров, совершенно невостребованны.

Инвестирование в омскую недвижимость на данный момент не актуально для предпринимателей, такой активности, которая наблюдалась в докризисный период, не наблюдается. Более того, анализируя ситуацию на зарубежном рынке недвижимости, можно сказать, что и он до сих пор не восстановился. Те события, которые произошли на Кипре, а также постоянное колебание валют, так или иначе — предвестники нового нестабильного состояния.