Новостройка или «вторичка»: какое жилье приобрести?

Подбирая недвижимость, многие пытаются понять, что лучше: квартира в новостройке или вторичное жилье? За первую придется отдать больше денег, но это новая и зачастую более просторная жилплощадь. Зато «вторичка» обойдется дешевле. Какие плюсы и минусы есть у нового и старого жилья? Какой квартире вы посоветуете отдать предпочтение? Дать ответы на эти вопросы мы попросили экспертов рынка недвижимости.

Андрей Белозеров,
директор АН «Риэлт-Сервис»:

Что лучше, новостройка или «вторичка», каждый выбирает сам. Для сравнения цен возьмем три квартиры: стоимость новостройки в микрорайоне «Космический» с отделкой «под ключ» площадью 37 квадратных метров может достигнуть 1,8 миллиона рублей, аналогичная квартира площадью до 43 «квадратов» в этом же районе, но с ремонтом «под отделку» и в несданном в эксплуатацию доме будут стоить максимум 1,5 миллиона, а «хрущевка» площадью 31 квадратный метр – 1,3 миллиона рублей.

Вторичное жилье имеет свои плюсы. Во-первых, в такую квартиру можно сразу переехать. Привлекательные по цене новостройки с ремонтом «под отделку» вряд ли заинтересуют людей, которым трудно сделать самим ремонт или хотя бы проконтролировать  работы. Во-вторых, жилье старой планировки, как правило, занимает меньшую площадь и стоит дешевле, чем новая квартира с таким же количеством комнат и ремонтом «под ключ». Что касается минусов «вторички», то самые очевидные из них – изношенность дома и внутренних коммуникаций, требующих ремонта.

Через 10-20 лет многие новые владельцы достигнут пенсионного возраста, равно как и их дом, которому уже сегодня исполняется 30-40 лет. Ждать гарантий от управляющей компании не приходится. И в этом свете новостройка выглядит очень привлекательно. Сегодня квартиры с ремонтом «под ключ» в новом доме очень популярны, но, на мой взгляд, цены на них неоправданно завышены. Например, за квадратный метр жилья в Октябрьском округе просят 47-48 тысяч рублей. Цены сравнимы со стоимостью квартир в центре города, в то время как ремонт в новостройках делают из материалов эконом-класса.

Гораздо выгоднее покупать квартиру с ремонтом «под отделку»: квадратный метр обойдется приблизительно в 34 тысячи рублей, плюс за ремонт эконом-класса придется отдать около 5 тысяч рублей за «квадрат». При этом качество ремонта и дизайна будут намного лучше, чем у застройщика. А люди, которые готовы потратить 10 тысяч рублей за ремонт квадратного метра, могут рассчитывать на очень хороший результат. Выглядит привлекательно, но разобраться в нюансах под силу только опытному риэлтору. Замечу, что специалисты нашей компании могут проконсультировать клиента по вопросам приобретения как вторичной, так и первичной недвижимости. Выбор совершает покупатель, а профессионалы делают покупку приятной и безопасной.

Ольга Чупринова,
директор АН «Подкова»:

Покупателям, перед которыми стоит вопрос, какое жилье приобрести – новое или вторичное, я бы посоветовала сделать выбор в пользу первого. Площадь квартир в новом доме намного больше, чем во вторичном жилье. В квартире под черновую отделку со свободной планировкой покупатель может изменить пространство по своему усмотрению, например, увеличить кухню, совместить или разделить ванную комнату и туалет. Лоджии и балконы во вторичном жилье меньше, чем в новостройках. Покупателю нового жилья понравится то, что в квартире уже установлены счетчики.

Заметны преимущества новых домов и при сравнении стоимости квартир. Однокомнатная «хрущевка» площадью 30 квадратных метров в Октябрьском округе стоит в среднем 1,5 миллиона рублей, а новое однокомнатное жилье площадью 46 «квадратов» обойдется в среднем в 1,6 миллиона. Получается, что разница в цене не велика, а площадь новой квартиры заметно больше. К тому же выше статус нового дома.

Помимо этого необходимость ремонтных работ во вторичном жилье намного больше, поскольку процент износа таких домов выше. Зачастую требуется капитальный ремонт самого здания, крыши, замена дверей, окон и сантехники. Поэтому предпочтение лучше отдать квартирам в новых домах.

Алексей Сапан,
директор ООО «АН «Центральное»:

В первую очередь нужно заметить, что «новостройками» называют как введенные в эксплуатацию дома, так и строящиеся объекты. Чем выше степень готовности дома, тем больше цена на жилье. В сданных в эксплуатацию домах цена за квадратный метр выше, чем за «квадрат» во «вторичке». Приобретение недвижимости на первичном рынке всегда ассоциируют с высокой степенью риска. Однако в новой квартире раньше никто не жил, поэтому претенденты на жилье из числа прежних владельцев появиться не смогут. В доме все новое – трубы, электропроводка, лифты, мусоропроводы, отделочные материалы.

Многие дома сдают без отделки, поэтому из своего бюджета покупателю придется выложить дополнительные деньги на ремонт. Новоиспеченных собственников жилья без отделки часто не устраивает качество стен, пола, потолка, стеклопакетов, батарей, а владельцам квартир с отделкой не нравится ремонт. Не стоит забывать, что в течение 5-7 лет после постройки, новый дом дает усадку.

Из-за нежелания рисковать и отсутствия временного жилья многие покупатели подбирают объекты на вторичном рынке. Безопасность сделки смогут обеспечить опытные риэлтор и юрист. На покупку вторичного жилья проще взять ипотечный кредит, а новостройки покупают с помощью заемных средств редко. Квартиру на вторичном рынке сразу можно детально изучить, например, оценить вид из окна, проверить на «шумность» соседей и улицы и т.д. Однако нередко новым собственникам приходится ждать, пока прежние хозяева подберут другое жилье, и этот процесс затягивается.

Поэтому лучше заранее просчитать свои возможности и сделать выбор в пользу недорогой новостройки без отделки на стадии строительства (учитывая риски и дополнительные траты на ремонт), более дорогую новостройку без чистовой отделки после сдачи дома, новостройку с отделкой или недорогое, но и не новое жилье на вторичном рынке. По моему личному убеждению, лучший вариант – новостройки.

Ирина Шилова,
директор ООО «Единство»:

Выбирая между первичным и вторичным жильем, в первую очередь нужно вспомнить, что в каждом из сегментов есть свои подвиды. Так, новостройки принято разделять на категории эконом-класса, бизнес-класса, премиум-класса, элит-класса, а «вторичку» – на «сталинки», «хрущевки», «брежневки» и т. д. Все они различаются по качеству, месторасположению, близости транспорта, виду из окна, инфраструктуре и прочим параметрам, влияющим на цену жилья.

При покупке квартиры в новостройке необходимо узнать, на какой стадии строительства находится дом. Согласно законодательству договор долевого участия регистрируется в ФРС, что защищает покупателей от двойной продажи квартиры, или, попросту, от откровенного мошенничества застройщика. Следует обратить внимание на компанию-застройщика и проект.

Застройщик должен иметь хорошую репутацию и большой опыт работы. Изучив техническую документацию, можно узнать планировку и размеры квартиры, различные характеристики дома (материал стен, остекление окон, этажность и т.д.). Главные риски в данном случае связаны со сроками строительства. Лифт и газ не включат, пока не заселится определенное количество жильцов, будут перебои с холодной и горячей водой, системой отопления. Шум от ремонта соседних квартир тоже будет долго раздражать.

Безусловный плюс именно в новизне квартир. Историю своей квартиры вы будете писать сами. Не нужно проверять, принадлежат ли права на нее еще каким-нибудь людям. В новых квартирах уже стоят счетчики на тепло, воду и газ. Да и интерьер можно оформить по своему вкусу. В нашем городе очень востребованы новостройки с отделкой «под ключ». Зачастую люди, которые покупают подобные квартиры, тратят свои последние деньги, и на ремонт средств не остается.

Ликвидность нового жилья гораздо выше. Но на отделочные работы и обустройство новой квартиры понадобится немало денег, поэтому новостройка обойдется намного дороже, чем «вторичка». Если покупатель может позволить себе такие затраты, он обязательно выберет первичный рынок, ведь это жилье более высокого класса, в котором живут люди одного социального уровня.

Что касается плюсов «вторички», то для нашего города это, безусловно, месторасположение  таких домов. Вдоль центральных улиц и проспектов находятся в основном пятиэтажные дома, построенные в 50-70-е годы прошлого века. Жилье в центре города считается престижным и удобным. Рядом находятся парки, скверы, социальные объекты, остановки общественного транспорта. Всего этого не хватает в новых микрорайонах.

Один из важнейших факторов при выборе квартиры – ее цена. Сравнивать стоимость квадратного метра первичного и вторичного жилья довольно сложно. Например, цена «квадрата» в однокомнатной квартире в кирпичном доме, построенном 30 лет назад на улице Перелета, превышает 50 тысяч рублей. А в новостройке на улице Степанца квадратный метр стоит 43 тысячи рублей. Но во втором случае квартира представляет собой «голые» стены без отделки.

Сумма, которая потребуется на ремонт жилья и установку сантехники, зависит от уровня притязаний и финансового благополучия покупателя. В квартирах бизнес-, премиум- и элит-класса владельцы чаще всего переделывают все на свой вкус (это касается даже входных дверей). С минимальной, так называемой, социальной отделкой продается лишь жилье в новостройках эконом-класса. Хотя за границей квартиры всех классов сдают «под ключ».

Таким образом, прежде, чем сделать выбор, я рекомендую покупателям тщательно изучить все нюансы первичного и вторичного рынка недвижимости.