Обменам кризис не страшен

По мнению аналитиков, кризис практически не влияет на так называемые обменные варианты жилья. Мы решили спросить у экспертов омского рынка недвижимости, согласны ли они с этим утверждением, и заодно поинтересовались тем, какова в настоящее время доля обменов в общем количестве сделок. Слово нашим специалистам.
Карпенко

Нина Павловна КАРПЕНКО,
директор ООО
«Недвижимость-ГАРАНТ»

Рынок недвижимости в настоящий момент перенасыщен во всех сегментах. Сегодня предложения в десятки раз превышают спрос, поэтому данное время очень выгодно для покупателей жилья.
Если еще совсем недавно обменный вопрос, как правило, решался через куплю-продажу, то на сегодняшний день в связи со сложностью реализации квартир специалисты фирмы «Недвижимость- ГАРАНТ» обращаются к прямому обмену. Провести сделку обменом для риэлтора значительно сложнее, чем через куплю-продажу. Это и понятно: подобрать вариант обмена гораздо труднее.

Действительно, обменным вариантам кризис не страшен. Если вопрос решается с доплатой, когда люди увеличивают жилплощадь или улучшают район, то сделка проходит в течение одного дня. Люди меняют одну квартиру на другую, производят доплату, и в этой ситуации риски минимизированы. Кризис в таком случае на проведение сделки не влияет.
Однако обменные варианты подобрать довольно сложно. Нет единой базы данных по обменным вариантам. Ее нужно создать. Было бы хорошо, если такая информация размещалась в газете или на одном определенном сайте.

Конечно, если нужно поменять однокомнатную квартиру с доплатой на двухкомнатную в пределах одного района, это процедура довольно проста в осуществлении. Другое дело, когда нужно жилье в одном районе обменять на другой район. Такой обмен сразу совершить трудно. Поэтому возникает необходимость создавать большую цепочку, в которой три-пять и более квартир. Причем чем дольше происходит подбор вариантов, тем больше вероятность, что эта цепочка разомкнется. Поэтому все обмены мы стараемся провести за месяц, максимум за два. В этом помогает многолетний опыт работы, ведь в период с 1992 по 2000 год, когда процент приватизированного жилья был невелик, приходилось заниматься обменными вариантами. Сейчас работать с обменом необходимо потому, что очень мало покупателей с деньгами на руках.

В настоящее время доля обменных сделок составляет не более 10–12 процентов от общего количества сделок. Самые распространенные варианты сегодня – это улучшение жилищных условий, когда однокомнатную квартиру меняют на двухкомнатную либо двухкомнатную на трехкомнатную. Наблюдается и обратный процесс. Люди жилье большей площади обменивают на несколько объек-тов меньших площадей. Например, трехкомнатную квартиру разменивают на два жилья с доплатой, так как родителям и детям нужно разъехаться.

Вопрос о том, где взять средства на доплату в случае с улучшением жилищных условий, сегодня также решаем. Несмотря на кризис, ипотека продолжает работать, ряд банков оформляет
ипотечные кредиты, хотя условия их выдачи на сегодняшний день изменились. Тем не менее, движение в этом направлении продолжается. Иногда люди берут потребительский кредит, что значительно упрощает процедуру проведения сделки.
Если у человека есть потребность в решении своих жилищных проблем, значит, этим необходимо заниматься. Сегодня торг вполне уместен, все сегменты рынка недвижимости востребованы. Нужно обращаться к риэлторам, так как со специалистами надежнее решать жилищные вопросы.

 Олифер
 Елена Михайловна ОЛИФЕР,
заместитель директора
ООО «Недвижимость «Доверие»

Понятие кризиса очень неоднозначно. Прежде всего, он повлиял на продавцов квартир и на работу специалистов по недвижимости. Люди хотят продать свое жилье как можно быстрее, но покупателей на всех не хватает. Предложение превышает спрос. Если раньше объекты реализовывались за 1–2 месяца, то сейчас этот срок составляет 3–6 месяцев. Эта ситуация мало кого устраивает. Но те граждане, у которых были накопления (прежде всего, это молодые семьи), возможно, смогут решить свой квартирный вопрос, так как цены значительно снизились и на гостинки, и на однокомнатные квартиры.

Что касается обменных вариантов, я не могу сказать, что кризис им не страшен. В нынешней ситуации люди не готовы платить риэлторам за обмены, они привыкли, что при продаже квартиры комиссия рассчитывается сверх стоимости жилья клиента и наличными деньгами они ничего не платят. При обмене же каждая сторона должна оплатить услуги специалиста.

Доля обменных вариантов от общего числа сделок в настоящее время составляет ориентировочно 20–25 процентов. Как правило, граждане меняют однокомнатные квартиры на двух- и трехкомнатные с доплатой либо, наоборот, трех-, четырехкомнатные на однокомнатные при разъезде семей. В последнее время участились обмены квартир на частные дома. Это связано с тем, что коммунальные услуги дорожают, не все могут содержать большие площади, поэтому предпочитают жилье на земле.
 
Конечно, кризис отражается и на продажах, и на обменах, но все-таки обмены приобретают все большую популярность, так как отсутствует наличная денежная масса и кредит получить становиться все сложнее. Мы в свою очередь стараемся найти выход из любой ситуации и помочь людям решить их квартирный вопрос. Ведь из всех материальных благ свое жилье – это, пожалуй, самое главное, к чему стремится каждый нормальный человек.

 Кляут

 Елена Петровна КЛЯУТ,
заместитель директора
компании «Деловой партнер»

С утверждением о том, что обменным вариантам на рынке недвижимости никакой кризис не страшен, коллектив нашего предприятия абсолютно согласен. В настоящий момент наши специалисты очень активно начинают развивать это направление, стараемся использовать весь опыт предыдущих лет. Обменные варианты не находятся в прямой зависимости от наличия у покупателя-обменщика полной стоимости меняемого объекта наличными деньгами.

Поэтому изменение экономической ситуации для этого вида сделок с недвижимостью не имеет столь пагубного значения. Конечно, при обменах оценивается стоимость входящих в цепочку объектов, цены сопоставляются, определяется сумма доплаты, но денежный эквивалент в ситуации обмена в рамках «кризисного рынка» играет второстепенную роль. Я не советовала бы гражданам рассматривать варианты обмена только с позиции «докризисной» стоимости квартиры и первоначальных ожиданий. Здесь может быть ряд ошибок, так как цены на жилье нестабильны.

Есть мнение, что для первой квартиры в цепочке все равно нужно найти покупателя. Это неверно. Чтобы «запустить» цепочку, нужен профессиональный опыт и база обменных объектов. Не могу сказать, что в связи с экономической ситуацией, омичи стали массово менять свои квартиры на жилье меньшей площади. Самые распространенные варианты обмена: частный дом меняют на благоустроенное жилье, квартиру – на частный дом, двухкомнатную квартиру – на два жилых объекта с доплатой.

Стоит отметить только тот факт, что многие участники цепочек в настоящее время заняли выжидающую позицию, приостановили проведение сделок до наступления нового года. Однако никакой паники, о которой говорят, на рынке нет. Доля обменных вариантов в общем количестве сделок с жильем осталась прежней: приблизительно 30 процентов сделок приходилось на чистую продажу и 70 процентов – на обменные варианты.

Нужно признать, что в последнее время обменные цепочки стали разрываться чаще. Это связано с экономической ситуацией: человек отказывается от обменного варианта и увеличения площади, если он попал под сокращение на работе, и уже не может рассчитывать на получение кредита. Цена на жилье меняется в сторону уменьшения, это объективная реальность, некоторые владельцы не готовы пересматривать свои первоначальные ожидания и снимают объект с продажи.
 Попова

Ирина Аркадьевна ПОПОВА,
директор ООО «АН «Этаж»

Кризис действительно не страшен участникам обменных сделок, потому что они ничего при этом не теряют. Судите сами: если в цене падает тот жилой
объект, который продается, то, соответственно, уменьшается и стоимость того жилья, которое хотят взамен приобрести. Эти процессы на рынке недвижимости происходят, как правило, параллельно. Другое дело, что кризис и другие экономические трудности не дают омичам решить свои квартирные проблемы. В настоящее время жилье в обменной цепочке может попросту простаивать, пока найдется покупатель на первую квартиру. В этом отношении не всегда ситуацию спасает снижение стоимости.

Другой проблемой обменных вариантов на сегодняшний день является то, что людям трудно найти деньги на доплату. Клиентов, которые изыскивают средства и идут на увеличение площади, крайне мало.

По моему опыту, сейчас доля обменных сделок на рынке недвижимости уменьшается, а квартир, выставленных на чистую продажу, наоборот, становится больше. Думаю, это связано с тем, что недвижимость падает в цене, поэтому люди не видят смысла ее сохранять.
С другой стороны, если граждане долгое время не могут реализовать свое жилье, через некоторое время они соглашаются на обменные варианты. На мой взгляд, большинство клиентов агентств недвижимости при наличии покупателя в любое время ушли бы из цепочки.


Журнал  «Недвижимость» №50 (693) от 15 декабря 2008 г.


Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com в ВКонтакте.

ОМСКРИЭЛТ.КОМ



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон