Как оформить землю под домом?

Владельцы частных домов все чаще задумываются о том, чтобы оформить в собственность свои земельные участки. Но далеко не все из них знают, как это правильно сделать, с чего начать, на какой срок затянется оформление земли и каких затрат оно потребует. Разобраться в этих вопросах помогут наши эксперты.

Полина Федоровна Запольская, директор АН «ИП Запольская П.Ф.»

В некоторых случаях землю можно зарегистрировать по упрощенной схеме. Например, если в договоре купли-продажи или мены указано, что под домом есть земельный участок мерою. В этом случае для оформления земли достаточно справки из архива земельного комитета о том, кому принадлежал первоначальный участок и как он бы выделен. Еще один шанс стать владельцем земли по упрощенной схеме дает так называемая дачная амнистия, но она распространяется только на дачные участки. Процедура упрощена, если земля находилась в пользовании не менее 5 лет.

Процесс оформления земли в собственность во многих случаях индивидуален. Например, достаточно сложная ситуация может сложиться, когда объект недвижимости поделен на доли. Собственник одной доли может захотеть приватизировать землю, а второму это не будет нужно. А ведь дом стоит на одном земельном участке. Такая ситуация нередко доводит домовладельцев до суда.

Еще одним препятствием для оформления участка в собственность может стать обременение земли сервитутом. Это означает, что через территорию, на которой находится участок, проходят жизненно важные артерии города или она определена под застройку генпланом. В таком случае Департамент недвижимости не разрешит приватизировать землю. А вот еще один нюанс. Дом находится в долях и один из собственников пристраивает к своей половине мансарду. Когда начинается межевание, он почему-то требует делить оставшуюся часть земли по долям, а не по первоначальному приобретению.

Перечислять нюансы и тонкости оформления земли можно бесконечно долго. Почему-то у нас в стране процедура приватизации как земельных участков, так и квартир сильно осложнена. Даже упрощенная схема оформления имеет свои подводные камни. Казалось бы, можно без особых проблем зарегистрировать земельный участок мерою.

Но есть такой нюанс: границы земли в данном случае остаются необозначенными и, если человек решит ее продать, проблемы могут возникнуть у новых собственников, потому что его соседи тоже могут приступить к оформлению земли. Сейчас очень много споров по земельным вопросам. Я бы порекомендовала обязательно сделать межевание даже тем, кто зарегистрировал свой участок по упрощенной схеме, чтобы в будущем ситуация не затянулась в такой узел, который можно распутать только в судебном порядке.

Оформление земли проводится около года. Одно только межевание подчас затягивается на 4 месяца. Еще 2–3 года назад его делали за месяц. Межевание – это самая дорогая процедура в процессе оформления земли. Еще одна проблема – земельный комитет с бесконечными очередями на сдачу и выдачу документов. Поэтому эту работу лучше поручать агентствам недвижимости.

Лариса Олеговна Левкина, директор АН «Город + село»:

Для того чтобы оформить право собственности на земельный участок под домом, необходимо собрать ряд документов: техпаспорт, если на земле есть строения, правоустанавливающие документы домовладения и личный паспорт гражданина. Сроки оформления земли, как правило, занимают от 6 до 12 месяцев, а иногда и больше. Все зависит от сложности работы.

В оформлении вам могут и отказать. Причины отказа могут быть разными: изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, несоответствие использования земельного участка его целевому назначению (если, например, эту землю государство предоставляло под сельхозпроизводство) и т.д. Вы можете не получить участок в собственность, если имеете какие-то задолженности по арендной плате или не платите налоги на землю.

Очень важным пунктом является несогласие соседей с границами земельного участка. Это будет серьезным препятствием для оформления его в собственность. Например, сосед может потребовать перенести забор на метр дальше или ближе, так как считает, что именно здесь начинается его территория. В итоге он не подпишет согласия на границы. Такие споры решаются уже в судебном порядке.

Если хозяин дома сам оформляет в собственность свой земельный участок, эта процедура займет у него 2–3 года. Расходы на подготовку всех документов, включая создание плана границ участка и другие работы, составят примерно 10 тысяч рублей. В то же время оформление земли через агентство недвижимости займет от 6 до 12 месяцев и будет стоить примерно 35 тысяч рублей. При этом расходы на межевание, подготовку документов берет на себя агентство. Хочу сказать, что оформлять участок в собственность достаточно сложно, поэтому лучше переложить эту работу на плечи профессионалов.

Эдуард Михайлович Сергеев, директор АН «Монолит»:

Если земля под домом была приобретена до 1990 года, по дачной амнистии оформить ее в собственность достаточно легко. Для этого до конца 2010 года в юстицию необходимо представить документы, свидетельствующие о приобретении участка, то есть договор купли-продажи. Помимо этого, нужна выписка из кадастрового плана и технический паспорт. Всего за оформление земли по упрощенной схеме придется выложить около 3 тысяч рублей.

В случае если участок был приобретен после 1990 года, оформить землю на порядок сложнее. Вначале необходимо получить разрешение на это в земельном комитете. Заявление рассматривается в течение месяца. В результате комитет выносит решение о том, какова будет стоимость земли. Следующим шагом станет межевание земли. Границы участка согласовываются с вашими соседями. Они подписывают акт о том, что согласны с планом участка.

Все собранные документы поступают в земельный комитет. Процедура оформления земли в собственность тянется около 8 месяцев, а зачастую и дольше. Кстати, процесс можно немного ускорить, заказав срочный вариант подготовки технического паспорта. Но это будет стоить дороже. Всего на подготовку документов и все процедуры уходит около 15–18 тысяч рублей. Столько же возьмет за работу агентство недвижимости. Агентство поможет провести сложный и долгий процесс оформления грамотно и профессионально. К тому же клиент будет избавлен от многочасового стояния в очередях.

Добавлю, что процесс оформления земли может затормозить или даже приостановить такой факт как самовольная перестройка или перепланировка дома. Наличие общих с соседями коммуникаций также может добавить проблем.

Лариса Федоровна Носова, директор специализированного АН «Пригород»:

Процедура оформления земли в собственность под домовладением достаточно долгая. По времени она занимает от полугода до года. Документы на землю должны быть согласованы в ряде инстанций: в Департаменте архитектуры и градостроительства, в Департаменте недвижимости, в земельном комитете, в кадастровом центре. Все бумаги долго оформляются, потому что в каждой из инстанций они находятся не менее 30 дней. Одно только межевое дело готовится около 6 месяцев. Приблизительно месяц делается кадастровый план.

Если дом с участком был приобретен до 1990 года, оформить его в собственность относительно просто. Расходы на оформление в этом случае минимальны (около 4 тысяч рублей), документы попадают только в кадастровый центр и юстицию. Кроме того, земля передается во владение безвозмездно.

В случае если участок был приобретен после 1990 года, стать полноправным владельцем земли будет гораздо сложнее. Это займет больше времени и потребует больших затрат. Сбор всех бумаг и проведение необходимых процедур будет стоить около 10–15 тысяч рублей. Из них более 5 тысяч составляют затраты на подготовку межевого дела. Оформление земли через агентство недвижимости, без учета затрат на подготовку документов, стоит примерно 10–15 тысяч рублей. Так как процедура оформления очень долгая и сложная, обращение в агентство сэкономит нервы и время будущему землевладельцу.

Журнал «Недвижимость» № 31 (674) от 4 августа 2008 г.