Бизнес на руинах


Евгений Зайцев


 
На рынке коммерческой недвижимости все более популярным направлением становится покупка полуразрушенных зданий, приведение их в товарный вид и сдача в аренду. Мы решили более подробно разобраться в этом явлении и выяснить, насколько это выгодно.



 
Бизнес на руинах ::: недвижимость в ОмскеПо словам ведущих омских риэлторов, данное направление существует в нашем городе на протяжении 3-4 лет. Правда, широким кругам об этом стало известно совсем недавно. В основном такие помещения покупаются на торгах, куда их выставляют обанкротившиеся предприятия.


 
Даже несмотря на длительный срок окупаемости объекта и дорогостоящий ремонт, покупка полуразрушенных зданий для дальнейшей сдачи в аренду как выгодное вложение средств пользуется большой популярностью. Поскольку реконструкция ветхого здания, если степень его износа не превышает 40%, гораздо выгоднее, чем строительство абсолютно нового объекта. Еще до начала реконструкции объект проходит строительную экспертизу, где специалистами выявляются все недостатки конструкции, и только после этого принимается решение – стоит ли вкладывать в данный объект средства или нет.


 
Великолепным примером реконструкции ветхого здания под торгово-офисное помещение можно назвать комплекс «Созвездие» на улице 10 лет Октября. Три года назад совместными усилиями Станислава Никитина, в настоящее время руководителя ЦКМ «Бэст-Риэлти», и Евгения Щербакова, директора центра коммерческой недвижимости «Навигатор», этот полуразрушенный объект был успешно продан. Его реконструкция заняла у новых хозяев всего один год. Стоимость помещения была два миллиона рублей. На ремонтные работы потратили больше – три миллиона. Но, несмотря ни на что, это оказалось гораздо выгодней, нежели строить новое здание. К тому же, если собственник надумает выставить это здание на продажу, он выиграет около 20%.


 
Порою ремонт полуразрушенных объектов становится единственным способом обосноваться в престижном районе города. Примеров реконструкций ветхих помещений в нашем городе множество. В настоящее время идет активное восстановление здания, расположенного за магазином «Турист», рядом с «Омск-банком». А что касается заводских помещений, то их реконструкция под торгово-офисные помещения приобрела чуть ли не стихийный характер. Один из бывших цехов завода Козицкого в середине будущего года планируется сдать под торговые площади. Выставить помещение на продажу администрацию некогда крупного предприятия вынудило трудное финансовое положение, связанное с полным отсутствием заказов. Заводская площадь была куплена компанией «Райдер-Сервис» два года назад за 12 миллионов рублей. Часть площадей будущего торгового комплекса будет сдана заказчиком под бутики и магазины, на остальных планируется организовать продажу собственной продукции. В настоящее время на территории цеха идет изменение большей части инфраструктуры здания, возводится 25-метровый витраж, создается лестнично-винтовой холл.


 
«Откровенно говоря, - сообщает директор компании «Райдер-Сервис» Александр Александрович Валеев, - несмотря на то, что рентабельность реконструируемого объекта будет невысокой, поскольку около половины площади комплекса займут места общественного назначения – лестницы, переходы и пр., для полной его окупаемости потребуется всего 3-4 года. На ремонтные работы была потрачена колоссальная сумма, около 100 миллионов рублей. И если бы мы решили строить совершенно новый объект, он обошелся бы в 1,5 раза дешевле. Но нас привлекло его удачное месторасположение, которое и поможет сделать будущий торговый комплекс доходным предприятием».


 
А вот на территории табачной фабрики «Омская», реконструируемой компанией «Ф-Консалтинг», уже к концу года планируется открыть современный деловой центр с офисами Б-класса. Здание будут надстраивать несколькими этажами, что увеличит его площадь на 9 000 кв. метров . Деловая часть комплекса разместиться на площади со 2-го по 5-й этаж. В цокольном этаже планируется открыть кафе, а первый этаж отдать под торговые помещения. Надстройка этажей в последнее время стала достаточно популярным явлением, поскольку значительно экономит средства заказчика: во-первых, нет необходимости заново проводить необходимые коммуникации, во-вторых, не требуется закладка фундамента.


 
«Сейчас, когда мы еще окончательно не решили, какова будет стоимость квадратного метра, трудно вывести цифру, демонстрирующую выгодность реконструкции», - говорит директор ООО «ТПЦ Техстрой» Борис Николаевич Лерман. «В принципе, табачная фабрика не первый, реконструируемый нами объект. Несколько лет назад, на улице Булатова мы купили общежитие, провели ремонтные работы и открыли в его стенах офисный центр. Это принесло значительную выгоду. Теперь же, реконструируя площади табачной фабрики «Омская», мы не сомневаемся в выгодности нашей затеи, но процент рентабельности объекта станет известным лишь после сдачи комплекса в эксплуатацию».


 
Разумеется, эти примеры не единичные для нашего города случаи. Подобных реконструкций с каждым годом будет становиться все больше и больше.


 
По словам специалистов в области коммерческой недвижимости, в настоящее время мы отчетливо можем наблюдать тенденцию к переселению крупных промышленных предприятий на периферию и возведению на их территориях торгово-офисных помещений. И в выгодности таких операций сомневаться уже не приходится.


 
"Коммерческая недвижимость в Омске" №3(03) 2005

Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com в ВКонтакте.

ОМСКРИЭЛТ.КОМ



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон