Цены ноября: снижение продолжается

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на вторичном рынке жилой недвижимости города на 24 ноября 2008 года. Посмотрим, как изменились цены на квартиры с различным количеством комнат.

На конец осени один квадратный метр на вторичном рынке Омска стоит 42 230 рублей. Номинально это цифры середины осени прошлого года. Для реальной картины пересчитаем изменение рублевых цен жилой недвижимости Омска с учетом инфляции. По данным Омскстата, индекс потребительских цен в регионе за октябрь составил 0,7% и 10,9% с начала года. Если бы не было повышений цен на другие товары, то «омские квадраты» потеряли бы в цене 13% с начала года, это в 3 раза больше номинальных расчетов. Если учитывать инфляцию за два последних года (график 1), то сегодня цены «вторички» вернулись к уровню апреля 2007 года. Аналогичная ситуация просматривается и на первичном рынке жилья.

Потери в стоимости жилья набрали невиданные обороты. Так, только за последнюю неделю цены на вторичном рынке упали на 380 рублей за квадратный метр, что составляет 0,9%. Именно с такой скоростью снижались цены последние полгода только в среднем за месяц, а теперь за неделю. При этом изменения стоимости за весь ноябрь равно 1000 р. с каждого метра, выставленного на продажу, а их порядка 480 тысяч расписанных в 10 тысячах объявлений. Это равновеликое прошлогодним цифрам значение в отношении объема рынка. Что касается изменений цен, то с конца 2007 года омская «вторичка» подешевела на 4,4% или почти две тысячи рублей за квадратный метр (1 940 руб./кв.м).

Новостройки в среднем по городу стоят 33 590 руб./кв.м, соскочив на 520 руб./кв.м (-1,5%) за неделю, на 930 руб./кв.м (-2,7%) за последний месяц и на три тысячи рублей с начала года. На первичном рынке Омска средний «квадрат» на 8 640 рублей дешевле, чем на «вторичке».
Средняя площадь квартир, выставляемых на продажу на вторичном рынке в конце ноября, составляет: однокомнатной – 35 квадратных метра; двухкомнатной – 50 квадратных метров; трехкомнатной – 68 квадратных метров. Отметим, что в начале года средняя площадь продаваемых однокомнатных квартир было чуть меньше – 34 «квадрата», а трехкомнатных – 67.

Средняя стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке Омска за последнюю неделю с 17 по 23 ноября снизилась на 13 тысяч 365 рублей. Таким образом, в конце ноября она составила 1,49 миллиона рублей. За месяц цена «однушки» уменьшилась на 33,9 тысячи рублей, а с начала года – на 33,7 тысячи рублей. При этом заметим, что увеличение средней площади повысило стоимость квартир. Если не учитывать этот фактор, то чистые потери цены с начала года составили 79 тысяч рублей.

Двухкомнатные квартиры за неделю сбросили 17 тысяч рублей, за месяц – 47 тысячи рублей, с начала года – 123 тысячи рублей. Таким образом, сегодня среднегородская цена «б/у-шной двушки» колеблется около 2,1 миллиона рублей.
Что касается трехкомнатных квартир на «вторичке», то они в среднем стоят 2,9 миллиона рублей. Недельная потеря цены составляет 27 тысяч рублей, месячная – 74 тысячи рублей, с начала года – 32 тысячи рублей. А без учета изменения средней площади «трешки» упали в цене на 76 тысяч рублей с начала года.

Это не просто расчетные цифры, далекие от рядового читателя. Это уменьшение стоимости конкретной квартиры, а если она служит залогом при оформлении кредита в банке, то это снижение размера кредита. Это потери сумм дохода при продаже жилья, а значит, как правило, сокращение расходов на приобретение чего-либо. Это отпугивание потенциальных инвесторов на жилищном рынке, говоря проще, еще большие сомнения банков в финансировании ипотечных программ, а как следствие сложности с кредитованием простых приобретателей квартир.

Пересчитаем среднюю цену квадратного метра на вторичном рынке в иностранную валюту (график 2), где цена омского «квадрата» изменяется в долларах и евро по курсу ЦБ РФ. Долларовый график похож на рублевый. По сравнению с данными начала года стоимость квадрата в долларовом эквиваленте снизилась на $267 (15%) и составила $1 532. Поскольку доллар за этот период укрепился, то отменим, что в общем изменении долларовых цен на жилье колебания курса составляет большую часть. То есть на $160 стоимость омской «вторички» подешевела из-за удорожания доллара и на $107 снизилась исключительно из-за тенденций на рынке жилья.

В пересчете на европейскую валюту график изменения цен пологий, и колебания цен еле уловимы. За последний месяц стоимость омского «квадрата» понизилась на 35 евро и на конец ноября составила €1223. По сравнению с началом года среднегородская цена «вторички» не изменилась: «минус» 6 евро/кв.м.
Начиная с апреля, когда кривая изменений цен поползла вниз, среднемесячное удешевление жилья составляло 0,9%.
 
Квартиры в панельных домах подешевели на 7% с начала года, а обычное жилье с кирпичными стенами и маленькой кухней потеряло 5% за одиннадцать месяцев. Только хозяева «широкоформатных» кухонь и просто больших площадей в кирпичных строениях могут радоваться, что еще удерживают цены на 1% выше прошлогодних.
 
Что касается количества комнат, то на сегодняшнем рынке чем больше комнат в квартире, тем с меньшей скоростью она падает в цене (график 4). Так, гостинки и комнаты на подселение подешевели с начала года на 14%, одно- и двухкомнатные квартиры продаются по цене на 5–6% ниже, а «трешки» потеряли в стоимости только 3% с начала года. Зато обладатели многокомнатных апартаментов даже стали богаче, сегодня их имущество ценится на 3% дороже, чем год назад. Это классическая ситуация на рынке элитного жилья, который остается в стороне от общерыночного спада цен и идет в авангарде при подъеме. К тому же при рассмотрении структуры предложений за последние 5 лет видно, что уменьшаются объемы предложений многокомнатных квартир, а доля и количество однокомнатных нарастают.

На конец ноября дешевле всех продаются квадратные метры в двухкомнатных квартирах по 41 тыс.руб./кв.м. Почти 45 тысяч рублей стоит «квадрат» многокомнатных покоев. Трех- и однокомнатные квартиры предлагаются к продаже по 43 тыс. руб./кв.м.
 
Скажем несколько слов о реальных квартирах, отметив самые выдающиеся экземпляры. Самая доступная квартира продается по 620 тысяч рублей за 26 «квадратов» в Амурском поселке (таблица 2). Помимо цены плюсами этого однокомнатного лота выступают хорошее состояние, малочисленные соседи (дом двухэтажный) и чистая продажа. Самая дешевая «двушка» в промзоне на окраине Нефтяниках по ул. Комбинатская – по цене от 760 до 950 тысяч рублей в зависимости от агентства, которое занимается ее продажей. Имена эта квартира имеет самые дешевые квадратные метры всего по 17 674 рублей за каждый (таблица 1).

Пальму первенства по стоимости «квадрата» по-прежнему удерживает квартира в доме на Иртышской набережной, 11. Хозяева готовы торговаться и скидывать с 142 857 рублей за каждый из 105 квадратных метра, обставленных мебелью с европейским вкусом. Но общие 15 миллионов за эту квартиру на пятом этаже еще не предел. 160 метров только в пределах шаговой доступности (на втором этаже) этого же дома в совокупности с парковочным местом и оборудованными двумя санузлами выставляются на продажу за 21 миллион рублей. Это на сегодня самая дорогая из всех публично оглашенных продаваемых квартир. Причем очень давно оглашенных. Ведь большинство из дорогих адресов Омска продается годами.

график 1

график 2

гарфик 3

график 4

Таблица 1

Характеристика предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска,
по данным журнала «Недвижимость», период с 17.10.2008 по 24.11.2008 г.


Весь рынок

Первичный рынок

Вторичный рынок

Общее количество предложений выборки

22 391

12 293

10 098

Количество новых предложений

3 551

2 259

1 292

16%

18%

13%

Количество предложений с увеличенной стоимостью объекта

344

233

111

2%

2%

1%

Количество предложений с уменьшенной стоимостью объекта

1 387

628

759

6%

5%

8%

Максимальная цена 1 кв.м, руб.

89 326

142 857

Минимальная цена 1 кв.м, руб.

15 546

17 674

Средняя цена 1 кв.м, руб.

33 590

42 230

Таблица 2
Предложения самых доступных и самых дорогих квартир Омска, на 17.11.2008 u/ (В данной таблице сообщается открытая информация по благоустроенным квартирам в черте города) 

САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ КВАРТИРЫ

ком

р-н

улица

площадь

этаж

параметры

цена, тыс.руб.

цена, тыс.руб./кв.м

продавец

телефон

вторичный рынок

1

Цент

АРСЕНЬЕВА, 5

26/16/6

1/2к

х/с,ч/пр

620

23,85

Омские квартиры

38-19-92

1

Кир.

ЗВЕЗДНАЯ

18/-/-

4/5п

х/с,душ.д/г,ч/пр

735

40,83

МИР НЕДВИЖИМ

48-22-10

1

Сов.

ЭНЕРГЕТИКОВ, 61

12/8/4

4/5к

с/у,душ,ч/пр

750

62,50

АКАПЭЛЬ

595-372

1

Окт.

5-я КОРДНАЯ

26/8/12

1/5к

неугл,м/дв,ч/пр

800

30,77

Белый свет

24-93-94

2

Сов.

КОМБИНАТСКАЯ

43/30/6

2/3к

о/с,ч/пр,б

950

22,09

Алые паруса

433-480

2

Цент

СУРИКОВА, 8

39/31/-

3/9п

д/г,ч/пр

1 100

28,21

Унукович

59-83-87

2

Лен.

ЧЕЛЯБИНСКАЯ, 4

45/28/7

2/5п

из,б,х/с,ч/пр

1 109

24,64

АС-недвижимость

48-05-34

3

Цент

40 ЛЕТ РАКЕТНЫХ ВОЙСК

63/39/11

1/5п

из,л/з,т,хс,ч/п,д/ф

1 380

21,90

Универсал-Сервис

39-64-99

3

Лен.

6-я СТАНЦИОННАЯ, 23

59/42/6

3/5п

1из,б,т,ч/пр,2дв

1 400

23,73

Славгород-риэлт

590-222

3

Сов.

22 АПРЕЛЯ, 7

46/32/7

1/5п

нужен рем

1 400

30,43

МОНОЛИТ

60-69-09

4

Сов.

50 Л ПРОФСОЮЗОВ, 93а

59/44/6

1/5п

1из,т,с/у р,д/ф

1 660

28,14

Огни Омска

688-880

4

Сов.

МИРА, 165 В

62/44/6

4/5п

х/с,б,ч/п,д/г

1 780

28,71

МОНОЛИТ.

213-006

4

Лен.

НОВОСОРТИРОВОЧНАЯ

87/64/7

1/3к

т,реш,х/с,ч/пр,д/г

1 850

21,26

Надежда

59-85-23

5-7

Цент

БАГРАТИОНА, 82

85/56/8

2/5к

х/с,из,лз,т,дф,с/у р

3 060

36,00

ПАРТНЕР.

605-605

5-7

Лен.

ВОКЗАЛЬНАЯ

82/62/8

4/5к

из,б,с/у раз,т

3 100

37,80

ЦИТАДЕЛЬ

25-13-10

5-7

Цент

НАХИМОВА ПР., 61

84/57/8

2/5к

л/з,кл,из,су/р

3 100

36,90

КОМФОРТ.

49-12-30

САМЫЕ ДОРОГИЕ КВАРТИРЫ

ком

р-н

улица

площадь

этаж

параметры

цена, тыс.руб.

цена, т.р./кв.м

продавец

телефон

вторичный рынок

1

Куйб

ИРТЫШСКАЯ НАБ., 9/1

50/40/9

2/7к

ЕВР,в/тех,лз,торг

6 200

124,00

Китеж Град

48-55-79

1

Куйб

МАСЛЕННИКОВА, 80

67/30/13

6/10 к

т,рем,ПВХ,в/п,торг

4 200

62,69

МИЭЛЬ

361-222

1

Окт.

Б. ХМЕЛЬНИЦКОГО

34/19/6

1/2к

две кв.рядом

4 000

117,65

Стребкова О.Е

31-46-33

2

Куйб

ДЕКАБРИСТОВ, 116/1

110/78/20

12/15 к

из,евр,2ОО6 г,чп,

10 000

90,91

МИЭЛЬ

555-777

2

Цент

КРАСНЫЙ ПУТЬ, 34

135/50/22

9/10 к

л,2с/у,т,евр,чп,

9 750

72,22

МИЭЛЬ

361-222

2

Куйб

10 Л ОКТЯБРЯ, 43

120

7/9к

евро,ПВХ,л/з,сдан

8 500

70,83

ИНЖЕНЕР.

27-25-38

3

Цент

ИРТЫШСКАЯ НАБ., 11/1

160/80/30

2/9к

ЕВРО,меб,парк,2с/у

21 000

131,25

КВАТРО

38-64-37

3

Куйб

30 ЛЕТ ВЛКСМ, 50

157/92/21

2/7 к

2из,евр,чп,

15 500

98,73

МИЭЛЬ

555-777

3

Куйб

ИРТЫШСКАЯ НАБ., 11

105/75/20

5/8к

евро,меб,ч/пр,торг

15 000

142,86

Омсксервис

332-352

4

Цент

КОМИССАРОВСКАЯ, 18

225/-/-

2/4к

3ур,т,отд.вход

16 350

72,67

ФЛАГМАН РИЭЛТ

48-59-39

4

Куйб

ЛЕРМОНТОВА, 24

240/78/47

1,2/8к

2ур,рем.

16 350

68,13

Осипов

25-73-71

4

Цент

МАСЛЕННИКОВА

196/112/20

8/10к

евро,ПВХ,3л/з,ч/пр

15 600

79,59

Ковчег

49-07-27

5-7

Цент

КОМИССАРОВСКАЯ, 18

230/-/-

1,2/4к

п/м,3ур,ПВХ,2с/у,рем

16 200

70,43

ФАРТ-риэлт

25-17-02

5-7

Куйб

МАРШАЛА ЖУКОВА

149/93/16 

6/9к

ч/пр,евро,своб.

15 000

100,67

Камин-Риэлт

38-79-06

5-7

Куйб

ЛЕРМОНТОВА, 24

159/102/12

5/8 к

3л,2с/у,т,евр,чп,

13 500

84,91

МИЭЛЬ

555-777

Таблица 3

Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке Омска в зависимости от типа квартир и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 24.11.2008 г.

Район

Гост., подс.

Малосемейки

1-комнатные

2-комнатные

3-комнатные

4-комнатные

Пан

Кирп

Пан

Кирп

Панельные

Кирпичные

Панельные

Кирпичные

Панельные

Кирпичные

Панельные

Кирпичные

Обыч.

Станд.

Обыч.

Улуч.

Обыч.

Станд.

Обыч.

Улуч.

Обыч.

Станд.

Обыч.

Улуч.

Обыч.

Станд.

Обыч.

Улуч.

Кир.

40,05

43,29

41,51

42,69

42,09

42,65

42,05

40,50

39,39

43,19

37,79

40,47

39,12

42,29

35,40

39,34

40,04

43,62

37,87

48,12

Куйб.

19,20

48,20

44,73

47,75

44,46

47,71

51,56

49,65

44,48

47,18

49,40

52,13

44,93

47,15

50,43

56,38

43,39

46,66

59,58

62,35

Лен.

41,84

43,97

39,48

43,92

41,56

39,14

45,35

38,88

39,08

38,34

40,09

46,15

38,66

37,48

40,40

53,39

39,91

40,65

33,64

38,89

Окт.

37,07

41,98

37,53

41,83

38,23

40,87

41,91

41,95

35,69

37,08

38,86

36,55

36,29

37,58

37,45

37,42

35,46

39,65

36,00

51,33

Перв.

30,86

31,38

40,31

41,74

44,30

41,99

46,71

41,15

39,99

42,45

43,01

42,74

36,43

42,84

43,17

48,66

34,71

42,97

 -

58,31

Сов.

57,14

46,60

38,48

43,96

40,60

40,70

42,12

41,00

36,36

37,90

39,44

42,55

33,61

36,67

37,78

40,69

35,73

39,64

40,56

105,70

Центр.

46,42

48,18

41,09

41,23

40,53

39,41

42,83

40,69

35,45

37,02

42,12

48,82

39,01

38,87

47,55

56,17

37,65

42,84

45,91

62,92

Типы планировок квартир вторичного жилья
В панельном жилье обычного типа площадь кухни по 7 кв. м включительно, а общая площадь квартир в зависимости от количества комнат составит: в однокомнатных – менее 34 кв. м, двухкомнатных – менее 50 кв. м, трехкомнатных – менее 60 кв. м, четырехкомнатных – менее 80 кв. м. Квартиры, параметры которых превосходят указанные величины, относятся к стандартному типу.
В кирпичном жилье с квартирами улучшенного типа площадь кухни более 9 кв. м. По общей площади пограничными цифрами будут следующие: для однокомнатных – 43 кв. м, для двухкомнатных – 52 кв. м, для трехкомнатных – 65 кв. м, для четырехкомнатных – 90 кв. м. Все квартиры, превосходящие обозначенные отметки, относятся к улучшенному типу, а уступающие – к обычному. 
                                                                                                                                   Светлана ТАРУТА
Журнал  «Недвижимость» №48 (69


Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com в ВКонтакте.

ОМСКРИЭЛТ.КОМ



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон