Цены на «элиту»: и выше, и выше все выше


Ирина Пожарицкая

 
Элитная недвижимость в Омске практически исчерпывается «золотой тридцаткой» престижных домов, которые фигурировали в рейтингах журнала «ЭН». Они-то и будут предметом нашего обзора. Анализ предложений за девять месяцев 2005 года показывает: цены на элитное жилье медленно, но верно росли. По мнению директора компании «Аркада-стиль» Константина Романко, стоимость «элиты» поднялась в среднем на 15 процентов. При инфляции примерно в 15 процентов это нормальная реакция рынка. «Цены выросли на 20 процентов», — утверждает начальник отдела фирмы « Бэст-риэлти » Владимир Сурин. Такая разница в оценках вызвана тем, что эксперты опираются на данные продаж собственных компаний. Думается, что истина находится посередине. Анализ предложений (основанный на базе данных журнала «Недвижимость») показывает: цены выросли на 15-20 процентов.

 
Хрупкое равновесие

 
По мнению экспертов, по сравнению с началом этого года спрос на квартиры экстра-класса вырос. Предложений также ощутимо прибавилось. Ситуацию на рынке можно обозначить как хрупкое равновесие с некоторым преобладанием предложения над спросом. В осенний период большинство риэлторских компаний отмечают усиление активности покупателей.

 
На увеличение спроса влияют рост благосостояния, приток покупателей из других регионов, желающих выгодно вложить свои средства, а также развитие ипотеки. Так, по данным специалистов компании «Аркада-стиль», большая часть их клиентов пользуется услугами банков, предоставляющих ипотечные программы, при заключении сделок с элитным жильем. Способствуют этому упрощенные процедуры получения кредита и снижение процентных ставок, которые берут на вооружение некоторые из банков.

 
Цены бывают разные…

 
По словам Владимира Сурина, многие элитные квартиры выставляются на продажу по необоснованно завышенным ценам. Но цена предложения и покупная цена часто отличаются. При низком спросе или стабильном рынке (сегодняшняя ситуация) начальные цены могут снижаться, когда квартиру нужно срочно реализовать. По утверждению Константина Романко , разница между начальными и продажными ценами составляет от 5 до 10 процентов в сторону понижения. «Правда, случаются и нетипичные случаи, — продолжает наш собеседник. — Например, стоимость одной элитной квартиры хозяева снизили с 12 до 10 млн , то есть примерно на 17 процентов».

 
Заинтересовавшись такой ситуацией, мы поставили маленький эксперимент. Обзвонив с десяток агентств, убедились в том, что снижение цен (на 10-15 процентов) на некоторые интересные предложения вполне возможно. Во всяком случае, явных возражений против скидок мы от риэлторов не услышали.

 
География «элиты»

 
Как известно, элитные дома сконцентрированы в Центральном и Куйбышевском округах; в остальных они встречаются «точечно». Это вызвано складывавшимися годами представлениями, что чем « центрее » — тем лучше.

 
По мнению Владимира Сурина, наиболее престижными в городе являются дома в «золотых треугольниках»: пр. Маркса — ул. Почтовая — ул. Съездовская; ул. Волочаевская — ул. Орджоникидзе — ул. Яковлева и ул. Жукова — ул. Учебная — ул. Масленникова.

 
Цена комфорта

 
Жилье в центре пользовалось и пользуется устойчивым спросом. А удачное место диктует соответствующие цены. Средний ценовой диапазон на вторичное элитное жилье составляет от 25 до 33 тысяч рублей за кв. метр.

 
Сейчас, по мнению риэлторов , постоянным спросом пользуются дома из первой десятки рейтинга «Элитной недвижимости». Интересно сравнить цены на квартиры в некоторых из них. При этом, не претендуя на всеохватность , посмотрим, что предлагает рынок в октябре.

 
Скажем, стоимость 8-комнатной квартиры в доме 10/1 на Иртышской набережной — лидере рейтинга журнала «ЭН» — действительно соответствует его положению. Она составляет 65 тысяч за кв. метр, или 8 680 000 рублей. Но тут Отзывы о Мини-Отеле У Львиного Моста есть одна тонкость. Квартира продается с мебелью, и если из цены вычесть стоимость мебели, то цена кв. метра будет меньше.

 
Квартира из 4-х комнат ( 149 кв. метров ) на ул. Волочаевской , 15/1, обойдется будущему хозяину в 7 млн 300 тысяч рублей. Стоимость кв. метра здесь — 49 тысяч рублей. Сюда также включена стоимость мебели и бытовой техники. Дом занимает 2-е место в рейтинге «ЭН».

 
Квартиры в доме № 90 на ул. Учебной (3-е место) оцениваются от 23 600 (общая площадь 190 метров ) до 44 400 рублей за «квадрат» (площадь 169 метров ). Элитные квартиры в доме № 72/1 на ул. Фрунзе (5-е место) стоят от 26 тысяч рублей за кв. метр. В доме № 77 на ул. Жукова (7-е место в рейтинге) 4-комнатная квартира площадью 250 метров предлагается за 42 тысячи за кв. метр. Квартиры в элитном доме на ул. 30 лет ВЛКСМ, занявшем 19-е место, продаются за 36 тысяч рублей за кв. метр. Жилье в элитном доме № 9 на ул. Яковлева (21-е место в рейтинге «ЭН») продается от 31 400 рублей за кв. метр (площадь 65 метров ) до 35 400 рублей ( 89 метров ). Цена кв. метра 1-комнатной квартиры площадью 44 метра в этом доме — свыше 28 тысяч рублей. Что интересно, большинство экспертов причисляют 1-комнатные квартиры соответствующего уровня в Омске к элитным, хотя в европейской части России квартира с одной-единственной комнатой к «элите» не относится.

 
Из «экзотических» случаев можно упомянуть о предложении на ул. Куйбышева, 62. Квартира площадью 92 метра с сауной продается за 67 900 рублей за метр (стоимость ее равняется 12,5 млн с мебелью и ровно половине этой суммы — без мебели).

 
Но это не предел. В доме на Жукова сейчас выставлена на продажу квартира стоимостью 25 млн рублей. Разумеется, сюда включена цена импортной мебели, сантехнического оборудования и дорогой отделки. По договоренности с продавцами, риэлторы не разглашают сведения о подобных квартирах в СМИ. Информация «доходит» до нужного лица лишь при личном контакте.

 
Из примеров видно, как отличаются цены на квартиры, даже если они одинаковой площади и расположены рядом. Это понятно, так как каждая элитная квартира по-своему уникальна.

 
Дома высокой моды

 
Если в столице платят астрономические суммы за вид на Кремль или храм Христа Спасителя, то в Омске многие из элитных квартир выходят окнами на речные просторы. Иртышская набережная становится одной из самых дорогих и модных улиц. Жилье в домах, расположенных на ней, как правило, долго «не застаивается». А если еще применить необычные технологии продаж…

 
Как пример интересной сделки специалисты компании «Аркада-стиль» вспоминают продажу 8-комнатной квартиры в доме № 10/1 на Иртышской набережной. Стоимость ее составляла более 10 млн рублей, то есть 30 400 рублей за кв. метр. Чтобы реализовать ее быстрее, придумали тактический ход: разбили на две квартиры, которые довольно быстро «ушли».

 
По реализации квартир на первичном рынке сегодня лидирует дом № 6 на ул. Красина. Большинство квартир здесь расходятся, даже не успев «добраться» до строчек рекламы.

 
Пользуется спросом и жилье в новостройке на Иртышской набережной (к слову, строителям стоит подумать о названии для своего «детища», это, несомненно, скажется на его имидже. — Прим. авт.) Если в начале года стоимость «квадрата» здесь составляла 28 000 рублей, то теперь она достигает 31 500 рублей. При этом большое количество площадей уже реализовано.

 
Одним из лидеров по скорости продаж на рынке вторичной «элиты» является дом на ул. Красина, 4 (13-е место в рейтинге «ЭН»). Цена кв. метра в нем выросла с 36 тысяч в январе до 42 тысяч рублей в октябре. Квартиры тут выставляются на продажу крайне редко и быстро находят покупателей. Видимо, имидж сверхпрестижного места в глазах многих значит больше, чем преимущества свежепостроенного здания.

 
Что день грядущий нам готовит

 
Большинство экспертов категорично: сюрпризы в ближайшем будущем нас не ждут. Спрос на вторичном и первичном рынках будет расти. До конца 2005 года рынок останется стабильным. (При этом надо иметь в виду, что риэлторы говорят о стабильности рынка, когда он развивается. — Прим. авт.). На вторичном рынке возможен дефицит предложений по-настоящему качественного жилья, что вызовет дальнейшее повышение цен.

 
 Мнение

 
Владимир Егорович Сурин, начальник отдела фирмы «Бэст-риэлти»:

 
- Любые данные в сегменте элитной недвижимости будут неполными, потому что какая-то часть информации изначально закрыта. Некоторая доля предложений не озвучивается через СМИ, а расходится между людьми своего круга. Но эта доля со временем уменьшается.Резких скачков на рынке «элиты »в ближайшее время, по всей видимости, не будет. Цены к концу года, вероятно, вырастут, самое большее, на 5 процентов.


 
 Константин Викторович Романко, директор компании «Аркада-стиль»:

 
- Сегодня спросом у наших клиентов пользуются престижные квартиры, которые оценивались в рейтингах «Элитной недвижимости», а также жилье в новостройках. Часто покупатель встает перед выбором: купить квартиру в только что сданном доме и отремонтировать ее так, как хочется, или предпочесть жилплощадь с биографией, но с готовым ремонтом. И, как правило, квартиры в новостройках продаются быстрее, особенно на последних этапах строительства. В будущем элитной недвижимости я вижу два пути развития: совершенствование домов в техническом отношении и строительство в удачных местах.

 
ул. Учебная, 90, ул. Жукова, 77, ул. Красина, 4

 

 
ул. Чернышевского, 3

 

 
"Элитная недвижимость в Омске" №10(28) 2005

Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com в ВКонтакте.

ОМСКРИЭЛТ.КОМ



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон