Умеренный рост 2013 года

20.01.2014 09:28

В нашем первом в 2014 году обзоре рассмотрим итоги, с которыми городской рынок жилой недвижимости завершил год предыдущий – 2013-й.

Индекс первичного рынкаПо данным журнала «Недвижимость», на конец декабря 2013 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 250 руб./кв.м (+0,6%) за месяц и составляет 40 720 руб./кв.м (+/-240). Поскольку изменения цены за месяц почти равны погрешности 240 руб./кв.м или 0,6%, т.е. по правилам статистики говорим, что цена новостроек за месяц изменилась незначительно.

За весь год цена увеличилась на 5 060 руб./кв.м (+14,2%). Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте подорожал за год на 7,5% до $1248 и в европейской валюте до €907, вырос на 3,2%. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.


Индекс вторичного рынкаПо данным журнала «Недвижимость», на конец 2013 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 47 750 руб./кв.м (+/-240). За декабрь прирост цены составил 280 руб./кв.м (+0,6%). Коррекция цены несколько больше вероятности ошибки, которая равна 240 рублей или 0,5%, т.е. цены умеренно растут. Цена «квадрата б/у» на 2 850 рублей (6,3 %) выше значения, отмеченного в начале года. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу за год поднялся на 0,1% до $1463 и опустился на 3,9% до € 1 064.

Омский рынок жилья: общий взгляд

На графике 1, можно наглядно увидеть, как менялись цены на жилую недвижимость Омска в течение последних девяти лет. Так, до 2007 года мы наблюдали взрывной рост цен на жилье. В 2006 году новостройки подорожали больше, чем на половину (+55%). В следующем 2007 году цены на вторичном рынке выросли еще больше (+59%). Дальше два года омский рынок переживал спад. Потери в цене составляли от 9% до 17% за год. 2010 год принес долгожданную стабилизацию. Начиная с середины 2010 года, цены пытались расти. И, наконец, в 2012 году цены на жилье взлетели, прибавив 16–19%.

2013 год стал одним из самых стабильных периодов на рынке недвижимости, как в Омске, так и в стране в целом. 2013 оказался уверенно умеренным, сохраняя тенденцию общего роста цен.
При этом новостройки подорожали вдвое больше, чем жилье вторичного рынка. Прирост цены в 2013 году составляет 5 тысяч рублей за квадратный метр для нового жилья и 2,8 тысячи рублей для «вторичного». Интересно, что в предыдущем году первичным рынок прибавлял те же 5 тысяч рублей. А вот недвижимость на вторичном рынке нынче стала скромнее в своих претензиях на рост цен: в 2012 году она накрутила цены на 7 тысяч рублей, а в 2013 удорожание квадратного метра «вторички» не добралось и до 3 тысяч рублей. Для справки: в 2011 году прибавление цен было 1,8–3,1 тысячи рублей за квадратный метр, а до этого и 10–15 тысяч рублей.

Для первичного рынка новая точка отсчета цены квадратного метра — 40 тысяч 720 рублей (+/–240 рублей). На протяжении всего года цены новостроек уверенно росли (график 2) и за декабрь плюс 250 рублей или 0,6%. На столько же подорожал «квадрат вторички» плюс 0,6% за месяц. При этом в течение года кривая изменения цен вторичного рынка изгибалась более фигурно, чем прямой рост цен первичного рынка. Первую половину 2013 года разогнавшиеся в 2012 году цены «вторички» продолжали необоснованно расти, что привело к коррекции в минус летом. С июля по октябрь ценники на обжитые квартиры зафиксировались, а если и исправлялись, то в сторону уменьшения цен. Ноябрь, декабрь опять поднимает цены на 0,6% в месяц. В результате, «вторичка» пришла к финишу на новой вершине на семь тысяч, а точнее в 7 030 рублей или 17% выше уровня новостроек. К началу 2014 года среднегородская цена квадратного метра на вторичном рынке составляет 47 тысяч 750 рублей (+/–240 рублей).

И на этом вряд ли рост цен остановится. Хотя, скорее всего он будет еще умеренней. Опираясь на данные Всероссийского центра изучения общественного мнения, пока основным мотивом к накоплению денег для 29% россиян, как и прежде, является покупка недвижимости.

Этот факт будет подталкивать рост цен. А как отметила Светлана Гуринова, директор ЗАО «НовоСтрой КПД»: «Тревожный момент уходящего года — это нарастающая доля приобретения квартир по ипотечной схеме. На рынке массового жилья доля таких сделок перевалила за 50% и на сегодня составляет 70–80%».

Этому вторит Вячеслав Горюнов, директор агентства недвижимости «Миран», подчеркивая, что основной тон покупательской способности в 2013 году задавался ипотечным кредитованием. Отмечен также рост среднего размера кредита. При этом рост ежемесячного платежа опережает рост доходов населения. И это настораживает экспертов.

По мнению Нины Карпенко, директора ООО «Недвижимость-Гарант»: «… в 2014 году цены останутся на нынешнем уровне, плюс-минус 5%. Но при этом развитие того или иного форс-мажорного фактора может привести как к существенному увеличению цен, так и к их снижению».

Как отмечает ведущий аналитик страны Геннадий Стерник, в связи с тем, что состояние и динамика рын­ка в первую очередь определяются макроэкономическими факторами, а прогноз социально-экономического развития РФ на ближайшие 3–4 года характеризуется правительством как стагнация, мы подтверждаем свой прошлогодний прогноз о стагнации на рынке жилой недвижимости в 2014 году. При этом эксперт дает характеристику рынка страны в целом и Омск вписывается в общероссийские тенденции. «Рынок жилья России в 2013 году после восстановительного роста 2010–2012 года плавно перешел в стадию «стабилизации после роста». В выборке из 35 городов, по которым сертифицированные РГР аналитики проводят мониторинг, прирост средневзвешенной удельной цены на вторичном рынке за 11 месяцев составил около 6% (чуть ниже инфляции). При этом разброс показателя по отдельным городам невелик: от –3,5% до +7,5%. Рекордное количество сделок купли-продажи, договоров долевого участия, ипотечного кредитования, зафиксированное в последние два года, в этом году продолжало расти, но темпы роста резко снизились. Объемы ввода жилья (стабилизация на спаде закончилась в 2011–2012 годах) несколько выросли».  


  Что касается объема оферт на омском рынке, то он вырос на 5%. Первичный рынок потерял 7 тысяч предложений (-17%), а на вторичном прибавилось 1,5 тысячи (+15%). Сегодня на конец 2013 года на жилищном рынке Омска выставлено 13,7 тысячи предложений. Также количество продавцов‑посредников увеличилось с 500 до 540. Таким образом, на одно агентство приходится в среднем по-прежнему 26 оферт. Касательно соотношения «первички» и «вторички», то, как и в предыдущие годы, 76% всех рекламных строчек в базе продаж относятся к разделу вторичного жилья и 24% — к первичному.  

Первичный рынок
В Омске отмечено повышение стоимости 1 квадратного метра во всех пяти округах. Самый большой прирост в декабре составил 1 332 руб./кв. м, и отмечен он в Центральном АО, где стоимость 1 кв. м самая высокая — 44 400 руб. В Кировском округе стоимость 1 кв. м за месяц выросла на 465 руб. до уровня в 39 820 руб. В Советском округе квадратный метр один из самых дешевых — 38 640 рубля, и прибавил он по итогам последнего месяца года всего 160 руб. Самые дешевые «квадраты» по показателю средней стоимости отмечены в Октябрьском округе — 38 340 руб./кв. м, прибавив в стоимости 347 рублей за «квадрат». А самый низкий темп роста за декабрь отмечен в Ленинском АО — 57 руб./кв. м, достигнув стоимости 41 720 руб./кв. м.

На конец 2013 года на рынке первичного жилья больше всего представлено однокомнатных квартир — 38%, а средняя цена 1 кв. м таких квартир составляет 42 360 рублей. Чуть меньше представлено двухкомнатных квартир — 35%, их стоимость в среднем по городу составляет 39 670 руб./кв. м. По статистике, одно- и двухкомнатные квартиры являются самыми востребованными среди покупателей в нашем регионе. Трехкомнатных квартир на рынке чуть меньше — 26%, застройщики снижают количество таких квартир в пользу одно- и двухкомнатных, имеющих больший спрос, меньший период реализации и более высокую стоимость 1 кв. м. В среднем такие квартиры предлагаются за 40 520 руб./кв. м. Многокомнатных квартир на первичном рынке всего 1%, а их стоимость за 1 кв. м составляет 44 430 руб./кв. м. Разница в стоимости определяется тем фактом, что квартиры комнатностью от трех и более характерны для домов повышенной комфортности классов «бизнес» и «элита».

Вторичный рынок
В четырех из пяти округов города отмечен незначительный прирост стоимости за месяц. В Октябрьском округе — 42 рубля за квадратный метр, в Кировском округе — 37 руб./кв. м, в Ленинском — 42 рубля, в Советском — 9 рублей. Центральный же округ второй месяц подряд показывает отрицательную тенденцию — минус 124 рубля за квадратный метр. Такие низкие показатели изменения стоимости говорят о довольно спокойной ситуации на рынке. Несмотря на конец года, ожидания экспертов повышеннии спроса не сбылись. По итогам последнего месяца 2013 года, сохранил свои позиции «самого дорогого» округа Центральный — 52 450 руб./кв. м. С большим отрывом от него на втором месте расположился Кировский АО — 48 070 руб./кв. м. Несколько ниже стоимость на рынке Советского округа — 45 090 руб./кв. м.

В Ленинском округе в среднем стоимость квадратного метра составила 44 660 руб. А самым «дешевым» стал традиционно Октябрьский АО — 43 360 руб./кв. м. Одно из наиболее распространенных принципов разделения квартир в многоквартирных жилых домах — деление по комнатности. На вторичном рынке количество многокомнатных квартир, представленных к продаже, несколько выше, чем на первичном — 7%. Количество двух- и трехкомнатных квартир сопоставимо — 34% и 32% соответственно. Чуть меньше представлено однокомнатных квартир — 27%, но при этом традиционно за квадратный метр на однокомнатные квартиры самая высокая стоимость — 50 170 руб./кв. м. Двух- и трехкомнатные квартиры стоят за «квадрат» примерно одинаково — 46 900 руб. и 47 280 руб. соответственно. Многокомнатные квартиры в большом количестве случаев расположены в домах повышенной комфортности — классов «бизнес» и «элита», средний показатель удельной стоимости 1 кв. м составил 48 570 руб./кв. м.

График 1. Процент прироста за год средней цены предложения на рынке жилья Омска, период с 2005 г. по 2013 г.

График 1

График 2. График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске (тыс.руб./кв.м) за 2013 г.

График 2

График 3. Динамика объема предложения (кол-во оферт) и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска за 2013 г.

График 3

Таблица 1
Таблица средней цены предложения  на первичном рынке жилья  Омска,  в зависимости от местоположения дома и количества комнат  на конец 2013 г. (тыс. руб./кв.м) 

Округ\ Комнаты

Среднее

1-комн.

2-комн.

3-комн.

Многокомн.

Среднее

40,72

42,36

39,67

40,52

44,43

Кир.

39,82

41,76

39,24

38,98

40,72

Лен.

41,72

44,48

40,58

40,87

33,02

Окт.

38,34

41,64

36,39

36,26

36,36

Сов.

38,64

38,45

37,91

38,60

51,61

Центр.

44,40

47,15

43,74

43,60

42,13



Таблица 2
  Таблица средней цены предложения  на вторичном рынке жилья  Омска,  в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества на конец 2013 г. (тыс. руб./кв.м) 


Округ\ Комнаты

Среднее

1-комн.

2-комн.

3-комн.

Многокомн.

Среднее

47,75

50,17

46,90

47,28

48,57

Кир.

48,07

52,30

48,42

46,66

45,93

Лен.

44,66

48,38

45,42

43,01

42,69

Окт.

43,36

48,38

42,74

42,54

39,88

Сов.

45,09

49,29

45,23

43,03

45,89

Центр.

52,45

50,67

49,84

53,68

56,67


Информационное агентство "Премьер-Инфо"

Ваш комментарий

Имя*
Email
Сообщение*
CAPTCHA


Заказать бесплатный звонок
Ваше имя, Компания Телефон