Покупатели и продавцы квартир готовы заплатить за гарантии

С 1 сентября 2013 года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс РФ (ГК РФ), обязывающие нотариусов неформально подходить к проверке законности сделки по недвижимости. То есть, если вы сами решили привлечь к сделке по недвижимости нотариуса, то он обязан будет проверить все как следует – документы, дееспособность участников, права на квартиру, которая продается.

Маленькая поправка в ГК

«Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение», - гласит теперь статья 163 ГК РФ. Поможет ли она участникам сделок защитить свои права, если вдруг что случится?

Напомним, что ходить к нотариусу сегодня вовсе необязательно - граждане сами решают, надо оно им или нет. Конечно, остались случаи, когда нотариус необходим – без него вы не заключите договор ренты и пожизненного содержания с обеспечением, не сможете вступить в права наследства. Но договор купли-продажи можно заключать в простой письменной форме и отдавать на регистрацию.
До вступления в силу закона о регистрации прав на недвижимое имущество (он был принят в 1997 году, в Москве вступил в силу несколько позже) граждане ходили к нотариусам заверять сделки и оставляли там нехилые суммы. Но что это им давало? Сколько мы с вами читали об ужасающих случаях, когда нотариусы либо просто подмахивали сомнительные договоры, а то и сами вступали в сговор с квартирными мошенниками. Короче говоря, когда обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи квартир было отменено, все вздохнули с облегчением.
Но в прошлом году в профессиональном сообществе развернулась дискуссия о возвращении нотариусов нарынок недвижимости. В ГК РФ были предложены поправки, в соответствии с которыми нотариусы стали бы не только полноправными участниками сделки, а вообще взяли бы на себя львиную долю работы – подготовку пакета документов, проверку, передачу договора на регистрацию. (См. статью «Конечно, «да», и все же «но»».)

Но многие участники рынка, прежде всего риелторы, были против этого, так как видели в нотариусах «лишнее звено», которое лишь утяжелит сделку материально. «Заинтересованность в лоббировании данного закона лежала не в плоскости безопасности проведения сделок, а исключительно в сфере «выкачивания» денег из населения, – отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Каждая квартира стала бы дороже на 1% - это та сумма, которую в большинстве случаев берет нотариус за удостоверение сделки». «Переводя «проценты в рубли», можно подсчитать, что при покупке квартиры, например, за 5 млн рублей, покупатель должен будет потратить дополнительно 50 000 рублей», – добавляет Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс».

Обеспечить детальную проверку квартирных документов и душевное здоровье участников сделки нотариусы не смогут, у них просто нет для этого возможностей. «Ни один нотариус никогда не сможет уделить клиенту столько внимания, потратить на клиента столько времени и так хорошо изучить особенности каждой сделки, как это делает риелтор – специализированный, узконаправленный профессионал рынка недвижимости, – считает Светлана Краснова, руководитель юридической службы компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Последствия поверхностного выяснения нотариусами воли и истинных пожеланий клиентов, а также отсутствия внимания к деталям сделки очевидны и, к сожалению, могут быть весьма плачевны – от простого «срыва» сделки до признания ее в дальнейшем недействительной судом».
«Проверка, помимо банального получения данных из соответствующих источников, требует большой и трудоемкой работы, нередко – переговоров с родственниками, соседями, а иногда и поездок в другие города или отдаленное Подмосковье, – уточняет Павел Лепиш («Домус финанс»). – Так что если нотариус возьмется осуществлять проверку, то вряд ли у него останется время на основную деятельность».

Короче говоря, предстоящей «нотариальной революции» как-то никто не обрадовался. И в результате, как сообщил «Российской газете» председатель комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников, выбор был сделан в пользу более мягкой редакции поправок в ГК. (На эту тему читайте также статью «Сделка с квартирой: нотариусы стремятся контролировать рынок? Чем чревата обязаловка: занижением сумм в договоре, большими расходами и не слишком убедительными гарантиями».)
Впрочем, вопрос об обязательном участии нотариусов в сделках окончательно не закрыт. Есть еще проект закона о нотариате, содержащий множество новаций, и когда его будут обсуждать, к идее «обязаловки» могут вернуться. Тем более что нотариусы так просто сдаваться не собираются, они уверены, что могут помочь гражданам. «Нотариус одним своим присутствием при сделке мог минимизировать негативные проявления «пещерного капитализма» (имеются в виду различные мошенничества. - Прим. ред.), не говоря о квалифицированной юридической помощи, гарантированной профессиональной ответственности и контроле за юридической чистотой сделки», – так характеризовала роль нотариата на рынке недвижимости пресс-служба Федеральной нотариальной палаты. (РГ № 5940 от 20 ноября 2012 г.)

Есть и еще более категорическая точка зрения: см. статью президента Гильдии юристов рынка недвижимости, адвоката Олега Сухова «Сделки с недвижимостью: участие нотариуса не обязательно».

Хочешь вернуться – отвечай за все

Но как относятся к вероятному возвращению нотариусов на рынок те, кого «поверенные» обещают защитить? «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» провел социологическое исследование на эту тему. Первое, что выяснилось, - люди не очень хорошо осведомлены, в чем заключается роль нотариусов в сделках. О том, что действующее законодательство совсем не требует их участия в сделках купли-продажи квартиры, не знают 71,2% участников опроса, а уж о намерениях вернуть нотариусов в оборот не знаютеще больше народа – 91%. Не следит, однако народ за законодательными инициативами! Впрочем, это простительно – человек начинает интересоваться различными деталями, когда непосредственно ему самому предстоит выходить на рынок недвижимости.

Тем не менее, когда граждан спросили о том, как они относятся к тому, чтобы нотариусы несли ответственность за юридическую чистоту сделок (коли они так жаждут вернуться на рынок), то половина опрошенных – 52,9% – согласились с этим суждением.

Не согласились 5,8% респондентов, по-другому думают 1,9% и изрядная доля участников опроса – 39,4% – затруднилась с ответом.

Та половина аудитории, которая высказывалась за ответственность нотариусов, предлагала принять соответствующую суровые нормы и первым делом прописать кары для проштрафившихся нотариусов, связанные с лишением свободы, конфискациями имущества в пользу пострадавших, выплатами материальных компенсаций, лишением лицензий.

Собственно, неласковая реакция людей, требующих, прежде всего, наказаний (посадить, конфисковать) вызвана тем, что сегодня клиент рынка недвижимости ничем и никем не защищен. Если человек остался без квартиры и без денег, за это не ответят ни риелтор, ни регистратор. То есть, может к суду их и привлекут, если заподозрят, что они каким-то образом виноваты, но ни денег, ни квартир никто никому не вернет.

Нотариус тоже вряд ли серьезно пострадает из-за за провальной сделки, хотя «Основами законодательства РФ о нотариате» предусмотрено, что он отвечает своим имуществом за причиненный вред. Но эта статья довольно ловко сформулирована. Имущества у «поверенных» может и не быть (все у жены!), а страховой суммы по договору страхования гражданской ответственности нотариуса, из которой прежде всего должен возмещаться ущерб, не хватит, чтобы компенсировать потерю квартиры.

В проекте закона о нотариате содержится похожая норма. «Можно с уверенностью утверждать, что нотариусы не допустят введения для себя реальной полной материальной ответственности по удостоверяемым сделкам», – делает вывод Светлана Краснова. А неготовность нотариусов взять на ответственность за сделки, на взгляд эксперта, приведет к тому, что никакого закона в результате и не примут.
Получается, что профессиональные участники рынка продолжают выступать против этой затеи. У людей же нет какого-то конкретного мнения на этот счет, но итоги опроса показывают, что им хотелось бы иметь реальную защиту, за которую возможно, и не жалко заплатить. Главное, – было бы за что.

«Я бы не только не возражал, но и горячо приветствовал восстановление обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью в том случае, если бы это действительно способствовало повышению защищенности прав участников сделок, – подводит общий итог Олег Самойлов, Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость». – Однако, поскольку текущие усилия направлены лишь на то, чтобы обеспечить нотариусам гарантированный «жирный кусок» без установления какой-либо внятной ответственности перед потребителями, я против».

Ну, а проблема остается открытой: пока никто защитить клиентов «на все сто» не может.

Полностью отчет о проведенном исследовании читайте в статье «Народное мнение: клиентам рынка недвижимости нужна защита».

Данные журнал www.metrinfo.ru получил с помощью телефонного опроса, проведенного по репрезентативной выборке. Она позволяет отразить мнение населения сколь угодно большого города и выдержать соотношение по полу и возрасту респондентов в зависимости от численности населения. В опросе участвовали жители города трудоспособного возраста.

Теги: власть, недвижимость