«Детские проблемы», или О правах ребенка на жилое помещение

Светлана ЧЕБАКОВА, заместитель начальника отдела регистрации прав на жилые помещения УФРС по Омской области, государственный регистратор

Нормы международного права и Семейный кодекс РФ (далее – СК РФ) считают ребенка в достаточной степени самостоятельной личностью. Так, согласно ст. 57 СК РФ ребенок (лицо, не достигшее возраста 18 лет – совершеннолетия) вправе выражать в семье свое мнение по любому вопросу, затрагивающему его интересы, а если он достиг 10 лет, то учет его мнения обязателен.

Несовершеннолетние – это особые участники жилищных правоотношений. Когда сделки с жилыми помещениями (равно как и с иными объектами недвижимого имущества) затрагивают права несовершеннолетних, требуется четкая и эффективная защита прав последних. Государство доверяет эту защиту родителям, усыновителям, опекунам (п.1 ст. 64 СК РФ), но под контролем органов опеки и попечительства. Органами опеки и попечительства с 01.01.2008 г. являются органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации (п.1 ст. 34 ГК РФ).

Условно права (интересы) несовершеннолетних при сделках с жилыми помещениями можно разделить на две группы:
1. Права несовершеннолетних, не являющихся собственниками недвижимого имущества;
2. Права несовершеннолетних, являющихся собственниками (сособственниками) недвижимого имущества.

В первом случае права несовершеннолетних охраняются, прежде всего, нормой п.4 ст. 292 ГК РФ: отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Во втором случае несовершеннолетние, будучи собственниками (сособственниками) недвижимого имущества, оказываются непосредственными участниками сделок с этим имуществом. В целях повышения уровня защиты прав несовершеннолетних законодатель установил обязательное предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетних (п.1 ст. 28, п.2 ст. 37 ГК РФ, п.3 ст. 60 СК РФ).

Купля-продажа жилых помещений

Итак, вы продаете целую квартиру (комнату, жилой дом), собственником (сособственником) которой является ребенок. Для совершения такой сделки необходимо обязательное согласие (разрешение) органа опеки и попечительства, которое предоставляется в органы по государственной регистрации прав на недвижимость.

В постановляющей части такого разрешения, как правило, указано, что продажа производится с обязательным приобретением иной жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет собственность, или указывается, где он будет проживать в случае, если не происходит одновременного приобретения жилья или если деньги от продажи вкладываются в строящееся жилье. Условие, при котором дано разрешение на отчуждение объекта недвижимого имущества, должно быть выполнено родителями или иными законными представителями в полном объеме. На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения под условием.

Аналогичная ситуация возникает и в случае продажи доли в праве собственности на жилое помещение либо комнаты в коммунальной квартире, где несовершеннолетний ребенок является одним из участников общей долевой собственности. Ему, как и прочим сособственникам, принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли (ст. 250 ГК РФ).

При заключении такого договора купли-продажи к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности, оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные, либо документы, подтверждающие, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю.

Вне зависимости от формы, в которой совершается отказ от преимущественного права покупки, на такой отказ распространяются правила о порядке совершения сделок лицами, не достигшими совершеннолетия. Пункт 2 ст. 37 ГК РФ запрещает законным представителям без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному (в нашем случае – несовершеннолетнему) прав. Отказ от преимущественного права покупки представляет собой отказ от субъективного гражданского права. Право это принадлежит ребенку, права и интересы которого защищаются не только его законными представителями, но и органом опеки и попечительства.

То есть без предварительного разрешения органа опеки и попечительства нельзя отказаться от права, принадлежащего ребенку. Многие участники рынка недвижимости забывают об этом, продавая доли в праве собственности или комнаты в коммунальных квартирах.

Порядок защиты прав и законных интересов несовершеннолетних при заключении договора мены аналогичен описанному выше при заключении договора купли-продажи.

Следует отметить, что в соответствии с пунктом 3 ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование. То есть ни мама, ни папа, ни иные близкие родственники продать своим детям или купить у своих детей квартиру (равно как и иное имущество) не могут.

Круг близких родственников в ряде отраслей права определен по-разному: в уголовно-процессуальном, семейном, жилищном законодательстве и при обобщении норм он выглядит следующим образом: «…отец, мать, полнородные и неполнородные братья и сестры, опекуны и/или попечители, дедушки, бабушки и приемные родители».

Важно понимать: то, что в данном случае делается для детей, – это не жест благотворительности, не акт доброй воли или проявление милосердия. Речь идет об исполнении своего долга перед детьми теми, кто за них в ответе.

О процедуре дарения

Зачастую при продаже квартиры, которая обременена правами несовершеннолетнего, альтернативного жилья не приобретается или приобретается новостройка на раннем этапе строительства, но у родителей несовершеннолетнего или у их родственников есть другая жилая площадь. В данном случае целесообразно наделить несовершеннолетнего собственностью в уже имеющейся у семьи в собственности квартире – путем дарения.

При проведении сделки с дарением необходимо иметь в виду, что интересы несовершеннолетнего (принятие в дар) должны представлять его мать или отец. Если одного из родителей у несовершеннолетнего нет или он болен и не может присутствовать на сделке (например, отец), а собственником даримого имущества является мать, то необходимо ходатайствовать о приглашении на сделку представителя органов опеки для представления интересов ребенка.

Такой порядок обусловлен правовым положением представителя (в данном случае родителей, опекунов, усыновителей). Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является (ст. 182 ГК РФ). То есть мама не может подписать договор дарения и за себя как дарителя, и за своего ребенка как одаряемого.

Права детей при приватизации

Проблема защиты жилищных прав несовершеннолетних впервые остро встала в связи с принятием Закона РСФСР от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон о приватизации). Незнание жилищными органами положений гражданского и семейного законодательства о защите прав несовершеннолетних граждан повлекло за собой случаи массового нарушения этих прав.

Зачастую родители не включали своих детей в число участников приватизации. В связи с этим 11.08.1994 г. в указанный выше закон были внесены изменения, уточняющие порядок и, что наиболее важно, четко определяющие круг лиц, которым жилые помещения могут быть переданы в собственность в порядке приватизации.

В соответствии со ст. 2 Закона о приватизации граждане РФ, занимающие жилые помещения на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, приобрести эти жилые помещения в собственность. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей, опекунов, с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов.

Согласно положению абз. 2 ст. 7 Закона о приватизации в договор передачи жилого помещения включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которые приватизируют в общую собственность данное жилое помещение, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования жилым помещением.

Здесь необходимо четко знать, что местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей, опекунов (ст. 20 ГК РФ). В жилищных правоотношениях «проживает» вместе с законными представителями – равнозначно «пользуется» жилым помещением законных представителей. То есть даже если ребенок не прописан в жилом помещении, но имеет право пользоваться им, он должен включаться в договор приватизации.

При раздельном проживании родителей место жительства ребенка определяется соглашением родителей. При отсутствии такого соглашения (или если оно нарушает интересы детей) суд сам определяет место жительства несовершеннолетнего, «исходя из интересов детей» (п.3 ст. 65 СК РФ).

В соответствии со ст. 55 СК РФ расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка. При наличии названных обстоятельств право несовершеннолетнего на совместное проживание с законными представителями не утрачивается, а видоизменяется. Безусловно, постоянно проживать ребенок в указанных случаях может только с одним из законных представителей.

Но нужно учитывать, что законными представителями несовершеннолетнего являются оба родителя, они равны в правах и обязанностях по отношению к своим детям. Ребенок вправе воспитываться обоими родителями, общаться с ними, совместно проживать с любым из них. При раздельном проживании родителей ребенок сохраняет право пользования жилыми помещениями обоих родителей.

Журнал "Недвижимость" № 24 (667) от 16 июня 2008 г.