Кадастровая стоимость земли превышает рыночную

Екатерина КОРШИНА

В Омске кадастровая стоимость земельных участков в несколько раз превышает рыночную стоимость. Такая ситуация особенно характерна для земли в промышленных зонах. В результате предприниматели вынуждены платить непомерно высокие налоги. О существующих проблемах и специфике развития земельного рынка в нашем городе на недавно прошедшем семинаре рассказал директор ООО «ОМЭКС» Максим Репин.

По словам эксперта, на сегодняшний день тема кадастровой стоимости земельных участков и, соответственно, размера налога является одной из самых актуальных для всех собственников земли в нашем городе. Это связано с тем, что с 1 января 2008 года правительством Омской области утверждена новая величина кадастровой стоимости земли. Это факт особенно важен, так как после изменения в законодательстве размер налога зависит не от площади участка, а от кадастровой цены земли.

По мнению Максима Репина, самое главное в этом вопросе – четко понимать те функции, которые закладываются в смысл кадастровой стоимости. Основной функцией должна быть стимулирующая, чтобы рынок земли продолжал развиваться, и только потом фискальная. Из двух существующих моделей оценки кадастровой стоимости в нашей стране выбрана именно та, которая предполагает максимально приближать величину кадастровой стоимости к рыночной. В свою очередь кадастровая оценка проводится в соответствии с законом об оценочной деятельности.

В настоящее время необходимо четко разграничить тех, кто определяет стоимость земли, и тех, кто эту самую стоимость утверждает. Конечно, утверждением кадастра занимается только государственный орган. А вот оценивать земельные участки должна уполномоченная частная организация, выбранная по тендеру. Проблема в том, что участвовать в проведенной в 2007 году кадастровой оценке земли частным компаниям, например ООО «ОМЭКС», не разрешили. Отчетов о проделанной работе предоставлено не было. Поэтому проверить корректность оценки практически невозможно.

По словам Максима Репина, на проведение оценочных работ из бюджета было выделено около 10 миллионов рублей. В результате было оценено 10 тысяч земельных участков, то есть стоимость оценки одного участка составила порядка тысячи рублей. Специалисты частных организаций за эти же деньги могли провести кадастровую оценку, результаты которой соответствовали бы рынку.

Некачественно проведенная кадастровая оценка стала поводом для целого ряда судебных процессов, которые идут сейчас более чем в десяти регионах нашей страны. Таким образом, предприниматели пытаются бороться с непосильным налоговым бременем, которое крайне негативно сказывается на их бизнесе. Через суд они пытаются оспорить величину кадастровой оценки.

В нашем городе, как заявил оценщик, также впору начинать судебные процессы. «Я назову вам всего несколько примеров, которые демонстрируют кратное завышение кадастровой стоимости относительно рыночной. Производственно-складская территория на 21-й Амурской: кадастровая стоимость квадратного метра – 4 605 рублей, рыночная цена после нашего расчета – 1 280 рублей.

Производственный участок по проспекту Мира, 183 площадью 900 квадратных метров: кадстоимость – 2 750 рублей, рыночная – 1 260. Омский крупяной завод: кадастровая стоимость до 1 января 2008 года – 728 рублей, после 1 января – 4 436 рублей, рыночная цена – не более 1 000 рублей. По сути, только сейчас рыночная стоимость земли приблизились к показателям предыдущей кадастровой оценки», – резюмирует Максим Репин.

В Московской области кадастровая стоимость участков вполне сопоставима с ценами на рынке. В столице, где гектар под многоэтажной жилой застройкой стоит около 40 миллионов долларов, квадратный метр земли в промышленной зоне в черте города стоит всего 1 800 рублей.

Необходимо отметить, что такая ситуация актуальна именно для промышленных и торговых зон, где существует высокий деловой потенциал и экономическая активность. По мнению докладчика, «в нашем городе кадастровую стоимость земли будто бы специально «тащили» за бешено растущими ценами на недвижимость, при этом абсолютно не учитывая реалии самого рынка земли, который начинает складываться».

В завершении своего выступления Максим Репин отметил, что для развития земельного рынка его необходимо стимулировать. Земля сама по себе деньги не генерирует, в нее сначала нужно инвестировать средства. Адекватная рынку кадастровая стоимость земли может стать отличным инструментом для привлечения инвесторов.

Журнал "Недвижимость" № 19 (662) от 12 мая 2008 г.