Эти требования должны быть исполнены

Об особенностях государственной регистрации при купле-продаже объектов нежилого назначения рассказывает главный специалист, эксперт отдела регистрации прав на нежилые помещения и по взаимодействию с крупными правообладателями УФРС по Омской области Диляра МУКШИНА.

Особенность правового регулирования объектов нежилого фонда состоит в том, что сделки, влекущие отчуждение объектов нежилого фонда, являются основанием для регистрации права, так как сам договор не подлежит государственной регистрации, а подлежит регистрации переход права собственности на объект недвижимости. В случае купли-продажи имущества нежилого назначения регистрации подлежат права собственности на данные объекты недвижимости.

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Следует обратить внимание на существенные условия договора купли-продажи нежилого фонда, без которых договор считается незаключенным. К ним относятся:

? стороны договора (продавец и покупатель). Любые субъекты права могут выступать участниками договора продажи недвижимости на той или иной стороне; п.2 ст. 295 и п.1 ст. 297 ГК РФ предусмотрено, что государственное или муниципальное унитарное предприятие, выступающее в качестве продавца и обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному предприятию – правом оперативного управления), имеет право распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества;

? предмет договора, т.е. описание объекта, отчуждаемого по договору, в том числе указание на расположение объекта на земельном участке (если речь идет об отдельно стоящем объекте на участке земли). При продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 552 ГК РФ);

– цена отчуждаемого недвижимого имущества, которая должна быть согласована сторонами. В случае отсутствия цены договор купли-продажи недвижимого имущества считается незаключенным (п.1 ст. 555 ГК РФ). Цена здания, если иное не оговорено в договоре, включает в себя и цену земельного участка, на котором расположен объект, или права на него;
? порядок передачи недвижимости, который должен быть указан в договоре купли-продажи здания, сооружения, нежилого помещения.

Доказательством исполнения договора может быть акт приема-передачи.

При обращении предприятий и организаций за регистрацией перехода прав на недвижимые объекты нежилого фонда необходимо учитывать общие условия совершения крупных сделок и сделок заинтересованных лиц в организациях разных организационно-правовых форм, наличие прав собственности или иных вещных прав.

При регистрации перехода права по сделке, предметом которой является недвижимое имущество, акционерному обществу нужно учитывать стоимость имущества: если она составляет 25% и более балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, то в Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области необходимо предоставить документ, подтверждающий принятие такого решения уполномоченным органом (протокол или выписка из протокола общего собрания акционеров).

Общество с ограниченной ответственностью в аналогичной ситуации также учитывает стоимость имущества: если она составляет более 25% стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении сделки, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки или если имеет место заинтересованность в сделке, то в регистрационный орган предоставляется документ, подтверждающий принятие такого решения уполномоченным органом (протокол или выписка из протокола общего собрания участников) или советом директоров (наблюдательным советом), или документ, подтверждающий, что сделка не является крупной, за подписью главного бухгалтера и директора (генерального директора).

Согласно п.5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Таким образом, должен быть предоставлен документ, подтверждающий, что расчет по договору купли-продажи недвижимого имущества произведен полностью. Таким документом может являться справка о полном расчете за подписью главного бухгалтера и директора – для юридических лиц, а для физических лиц – за подписью самого физического лица (продавца).

Согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения или регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Таким образом, для государственной регистрации прав на объекты нежилого назначения, возникших на основании сделки (договора купли-продажи), необходимы следующие документы.

1. Заявления сторон договора о государственной регистрации права.
2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию в установленных размерах (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации).
3. Документы, удостоверяющие личность заявителя или его представителя (п.4 ст. 16 Закона о регистрации).
4. Документ, подтверждающий полномочия представителя: для представителя физического лица – нотариально удостоверенная доверенность; для руководителя юридического лица – учредительные документы юридического лица или их удостоверенные копии, а также документ об избрании (назначении) руководителем; для представителя юридического лица – нотариально удостоверенная доверенность (п.4 ст. 16 Закона о регистрации).
5. Удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план объекта недвижимого имущества. Предоставление указанного плана не требуется, если план данного объекта недвижимого имущества ранее уже был предоставлен и помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
6. Документы, подтверждающие право собственности лица на отчуждаемый объект недвижимости (подлинник и копия, если право возникло, но не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо только подлинник, если право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
7. Договор купли-продажи (подлинники по количеству лиц, участвующих в договоре, и подлинник для помещения в дело правоустанавливающих документов).
8. Акт приема-передачи объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором.
9. Нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а объект находится в общей совместной собственности супругов.
10. Протокол или выписка из протокола общего собрания акционеров (участников) или Совета директоров (наблюдательного совета) о совершении крупной сделки, или если имеет место заинтересованность в сделке, или документ, подтверждающий, что сделка не является крупной.
11. Документ, подтверждающий, что расчет по договору купли-продажи недвижимого имущества произведен полностью.
В зависимости от особенностей сделки дополнительно предоставляются:
12. Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства: а) если отчуждаемый объект недвижимости находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных; б) на дачу согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество; в) на отказ законных представителей несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество.
13. Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем (одаряемым) является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет (если оно не содержится непосредственно в договоре).
14. Письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем (одаряемым) является лицо, ограниченное в дееспособности (если оно не содержится непосредственно в договоре).
15. Договор доверительного управления имуществом, если объектом недвижимости распоряжается доверительный управляющий (подлинник и копия).
16. Свидетельство о заключении брака при обращении за регистрацией права общей совместной собственности супругов (подлинник для предъявления и копия).
17. Документы, подтверждающие выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием (подлинники для предъявления и копии).
18. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу: а) документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением); б) либо документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли (оформленные в УФРС или нотариально заверенные).

Журнал "Недвижимость" № 16 (659) от 21 апреля 2008 г.