Условия действительности договора долевого участия

При заключении договора стороны свободны в установлении взаимоотношений между собой. Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» предусмотрены существенные условия договора долевого участия. О том, какие условия должны быть обязательно соблюдены для заключения договора такого вида, рассказывает специалист отдела регистрации договоров долевого участия в строительстве УФРС по Омской области Ирина Ильюк.

Должны быть соблюдены следующие условия: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

При описании объекта долевого строительства в договоре должно быть указано, жилое или нежилое это помещение, его номер, этаж, планируемая общая площадь. Кроме этого, для жилого помещения необходимо указать количество комнат, а если проектной документацией предусмотрена свободная планировка квартир, то обозначить это в договоре.

В соответствии с п.5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. В случае если дому (иному объекту долевого строительства) не присвоен почтовый адрес, в договоре указывается адрес строительный.

Объектом долевого строительства будет являться не только жилое или нежилое помещение, но и общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости (ст. 1 ФЗ № 214-ФЗ), на его создание также направляются денежные средства участников долевого строительства.

При возникновении права собственности на конкретное жилое или нежилое помещение одновременно должна возникать доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а потому в договоре при описании объекта долевого строительства необходимо указать на общее имущество многоквартирного дома.

В соответствии с п.1 ст. 25.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным приложением к договору долевого участия будет являться описание объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества.

В этом плане указывается планировка объекта (количество комнат, расположение межкомнатных перегородок), которая должна соответствовать представленному застройщиком на регистрацию первого договора поэтажному плану создаваемого объекта (многоквартирного дома) и полученному после завершения строительства техническому паспорту на жилое или нежилое помещение.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для создания объекта недвижимости только после получения правоустанавливающего документа на земельный участок и разрешения на строительство. При этом разрешение на строительство должно быть получено застройщиком уже после вступления в силу указанного Закона (п.2 ст. 27 Закона № 214-ФЗ), т.е. после 1 апреля 2005 года.

Таким образом, перед подписанием договора необходимо ознакомиться с разрешением на строительство объекта и документами, подтверждающими права застройщика на землю. Вышеуказанные документы, а также технико-экономическое обоснование проекта строительства, проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения в соответствии с п.2 ст. 21 Закона о долевом участии, застройщик по требованию участника долевого строительства обязан предоставить для ознакомления.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области и считается заключенным с момента такой регистрации (п.3 ст. 4, ст. 17 Закона № 214-ФЗ).

При осуществлении государственной регистрации договора еще раз проверяются правомочия застройщика привлекать денежные средства посредством заключения договоров участия в долевом строительстве. Первый договор может быть заключен только по истечении 14 дней со дня публикации проектной декларации и регистрируется в течении 30 дней. Последующие договоры долевого участия регистрируются только после заключения (регистрации) первого договора, в сокращенный срок – 10 рабочих дней.

Кроме этого, застройщик вправе привлекать на строительство только денежные средства. Так, если участники долевого строительства – физические или юридические лица – осуществляют финансирование строительства объекта недвижимости путем внесения инвестиций (вклада) в строительство не денежными средствами, а материалами, услугами, работами и т.д., то подобное участие не подпадает под действие Закона об участии в долевом строительстве и регулируется нормами ГК и Законом об инвестиционной деятельности.

Следует обратить особое внимание на то, что привлекать денежные средства участников долевого строительства застройщик может только в период создания объекта, т.е. до получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Застройщик обязан не позднее десяти рабочих дней после получения такого разрешения предоставить его в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае, если застройщик нарушил данное указание закона и договоры долевого участия продолжали регистрироваться, по гражданскому законодательству такая сделка будет считаться оспоримой. Кроме этого, регистрирующий орган направляет информацию о таком нарушении в прокуратуру, в том числе для принятия исчерпывающих мер реагирования.

Участнику объект долевого строительства передается после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Срок передачи объекта долевого строительства устанавливается в первом договоре долевого участия и должен быть единым для всех участников.

Таким образом, права и обязанности сторон (у участника – оплатить обусловленную договором цену и принять объект, а у застройщика построить его и передать) возникают только после регистрации договора, а не после его подписания. Заключенным договор долевого участия будет считаться с момента его государственной регистрации.

В случае использования участником долевого строительства кредитных средств для оплаты полностью либо частично цены договора квартира после регистрации участником на нее права собственности будет находиться в залоге в силу закона у банка, если в кредитном договоре специально не оговорен другой залог или другое обеспечение по кредиту.

В таком случае в договоре долевого участия (уступки права требования) указываются реквизиты кредитного договора (дата заключения и номер) и его стороны, необходимо также указать, что на основании ст. 77 Федерального закона от 06.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» квартира будет находится в залоге с момента регистрации права.

Кроме этого, в договоре долевого участия на основании требований ФЗ «Об ипотеке» описывается существо, размер, срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (т.е. сумма кредита, срок, на который он предоставляется, проценты за пользование кредитом).

В связи с последними изменениями в ФЗ «Об ипотеке» (Федеральный закон от 04.12.2007 г. № 324-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Таким образом, после регистрации договора залога права требования у банка возникнет залог права требования объекта долевого строительства и до момента регистрации права собственности участника на него.

Это позволит, например, привлекать участником долевого строительства для оплаты цены договора кредитные средства под залог строящегося нежилого помещения, тогда как раньше пришлось бы предлагать банку другой залог или обеспечение по кредитному договору, поскольку до регистрации права собственности на нежилое помещение банк не имел бы никаких гарантий по возврату предоставленных денежных средств.

Уступка права требования по договору долевого участия также подлежит государственной регистрации и допускается с момента заключения (регистрации) договора долевого участия до момента подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства с застройщиком. Кроме этого, в договоре долевого участия могут быть предусмотрены дополнительные требования к порядку совершения уступки прав (с согласия или с уведомления застройщика и др.).

Гарантийный срок предусматривается в договоре долевого участия в обязательном порядке (под страхом незаключения договора) и не может составлять менее пяти лет. Тем самым установлена возможность применения к договору участия в долевом строительстве законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей, если такой договор заключается гражданином исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Таким образом, по законодательству (п.1 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Журнал "Недвижимость" № 15 (658) от 14 апреля 2008 г.