Как не обмануться при покупке жилья?

Светлана ЗИМИНА

За минувший год в общественную организацию «Союз потребителей недвижимости» поступили десятки обращений от омичей. Чаще всего горожане жаловались на срыв сроков сдачи жилья и качество омских новостроек в крупных строящихся микрорайонах.

Как сообщил директор общественного учреждения «Союз потребителей недвижимости» Дмитрий Дмитриев, претензии омичи предъявляют в основном к крупным, известным в Омске застройщикам, возводящим не отдельные дома, а целые микрорайоны. Правозащитник рассказал о нескольких «ловушках», в которые наиболее часто попадали омичи, покупая жилье.

Квартира куплена, а прав нет

В прошлом году с жалобой обратились покупатели квартир в новостройках, построенных на окраине города. По просьбе правозащитников городская прокуратура и ГАСН провели проверку и установили, что застройщик без разрешительных документов построил и заселил три десятиэтажных жилых дома в поселке Биофабрика.

Покупатели квартир, живущие в новостройках с лета прошлого года, до сих пор не могут оформить право собственности на жилье. Подобная ситуация чревата возникновением «двойных» продаж, а то и вовсе потерей приобретенных «квадратов». Дом может быть признан самовольной постройкой и снесен, а граждане, которые вселились и, по сути, неправомерно проживают в самовольно построенных домах, будут на законных основаниях выставлены на улицу».

В сложной ситуации также находятся граждане расселяемых ветхих домов, находящихся на территории застройки. «Застройщик от имени компании с похожим именем (которая формально не связана с застройщиком) заключает с жителями так называемые предварительные договоры купли-продажи, – поясняет Дмитрий Дмитриев. – Взамен вашей квартиры вам предлагается другая в только что построенном панельном доме. Вроде бы неплохо.

Только в своей старой квартире вы были собственником, могли ее продать, подарить и т.п., а на получаемое от них жилье право собственности у вас по договору возникнет только через несколько лет. К тому же гарантий получения квартир в собственность этот документ не дает. То есть застройщик дает обещание, которое в дальнейшем может и быть не выполнено, но взамен берет у граждан их недвижимость и оформляет на нее право собственности. Граждане не защищены в таких сложных отношениях. Причем поскольку дом идет под снос, то вернуть свою квартиру в случае чего граждане не смогут».

Как полагает правозащитник, застройщик привлекает покупателей более низкой ценой недвижимости, поскольку, не имея документов на использование земельного участка, экономит на аренде и налогах.

Как обезопасить себя при покупке жилых «квадратов»? Юристы предупреждают, что, прежде всего, дольщик должен убедиться в том, что компания, у которой он приобретает квартиру, имеет право на совершение сделки. Если у застройщика нет разрешения на строительство и землеотводных документов, граждане должны четко понимать, что, заплатив компании деньги, они могут не получить в дальнейшем жилплощадь.

Стоит проверить документы компании – свидетельство о государственной регистрации, выданное налоговым органом, где указано наименование организации, адрес, по которому она зарегистрирована, уставной капитал. Нелишне попросить устав со сведениями о том, когда и где была образована компания, имеет ли она филиалы. Если вам отказываются показать устав, подумайте, стоит ли отдавать свои деньги этой фирме.

Сроки – понятие растяжимое

Еще один проблемный «квартирный вопрос» – о сроках строительства жилья и передаче квартиры в собственность покупателю. Дело в том, что строительные компании по-разному формулируют в договоре условие о сроках. Зачастую этот пункт вовсе отсутствует в документах. Вместе с тем это одно из наиболее существенных условий договора, если он не указан, то договор считается незаключенным и дольщику возвращают деньги.

Стоит отметить, что если сроки переносятся, то застройщик не позднее, чем за месяц до истечения указанного срока обязан предупредить об этом дольщика и пригласить его для подписания соглашения об изменении договора. Если дольщик не согласен с отсрочкой, он имеет право не подписывать документ.

Еще одна хитрая формулировка, которой часто пользуются застройщики, – «ориентировочный срок ввода жилья». Таким образом застройщик пытается снять с себя ответственность за срыв сроков. Кроме того, при этом компания подразумевает, что речь идет об окончании строительства дома, а не о передачи в собственность квартир покупателям. То есть дом может быть построен в указанные сроки, но когда покупатель сможет полноправно жить в купленной квартире и распоряжаться ею, непонятно.

Одна из омских компаний предлагает заключать договор в таком лукавом варианте. По документу фирма обещает заключить с покупателем договор, по которому квартира перейдет в собственность покупателя через пару месяцев, после того как она оформит право собственности на себя. Но дело в том, что это условие может быть не выполнено никогда. А деньги-то за квартиру заплачены…

«Закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» № 214 имеет нормы, которые хорошо защищают дольщиков. Каждый договор долевого участия проходит обязательную регистрацию в учреждение юстиции, тем самым исключаются «двойные продажи», – разъясняет Дмитрий Дмитриев. – Кроме того, если договор зарегистрирован, то он проверен на соответствие условиям, срокам передачи и т.д. Но так как у ряда компаний нет разрешения на строительство, следовательно, договоры не идут на регистрацию.

Такой договор может быть признан недействительным, и в лучшем случае вы вернете свои деньги, не получив заветные «квадраты». Еще одна проблема в том, что в настоящее время очень немногие застройщики работают по этому закону. Часть из них получили разрешение на строительство еще до вступления закона в силу. Другие компании находят другие пути привлечения средств граждан – создание при компании ЖСК и пр.».

Потолок ледяной, дверь скрипучая…

Немало нареканий от омичей поступает по поводу качества квартир в новостройках. В договоре условие качества приобретаемой квартиры может не быть оговорено в обязательном порядке. Но это не значит, что застройщик не несет ответственности за недоделки в доме. В этом случае действует Гражданский кодекс, согласно которому объект должен соответствовать строительным нормам и правилам.

Даже если в договоре указано, что застройщик не несет ответственности за передачу некачественного объекта, это не освободит его от ответственности. Такой пункт будет признан недействительным (или, как говорят юристы, ничтожным), а застройщику придется возместить инвестору все понесенные убытки. Если недостатки не устраняются, нужно обращаться в суд
Наиболее распространенные нарекания от омичей: неровные стены, полы и потолки в квартирах, кривые оконные переплеты, не закрывающиеся окна и двери, трещины на стенах и другие недостатки. При обнаружении недоделок или некачественных работ юристы советуют указать их в акте приема-передачи квартиры. В интересах покупателя зафиксировать недостатки в присутствии комиссии.

«Некоторые строительные компании недобросовестно составляют акты приема-передачи квартиры. В своих документах они заранее формулируют пункт о том, что потребитель не имеет претензий по исполнению договора, в том числе и по качеству строительства. Это нарушает права потребителя, – говорит Дмитрий Дмитриев. – Мы в этом случае предлагаем такой выход: получая подобный бланк акта, нужно написать на имя застройщика претензию о том, что определенные пункты данного акта вас не устраивают, просить их исключить из текста документа и включить все ваши условия. Эта претензия регистрируется в приемной или канцелярии. Если требования не удовлетворяются добровольно, спор может быть разрешен только судом».

Журнал "Недвижимость" № 3 (646) от 21 января 2007 г.