Момент возникновения права собственности

Рассмотрим одну достаточно классическую ситуацию: вы продаете квартиру, подписали договор и сдали документы в Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области. И вдруг спустя некоторое время вам звонит эксперт отдела регистрации прав и просит предоставить какие-то дополнительные документы. Полагая, что это ошибка, многие граждане сообщают: «Мы квартиру уже продали, договор подписали, деньги получили… Какие к нам могут быть вопросы?! Мы уже не собственники!» В ответ специалист поясняет, что право собственности у покупателей возникает только с момента государственной регистрации. Государственная регистрация приостановлена, а вам необходимо устранить препятствующие ей обстоятельства.

Вы еще не собственник…

Как видим, вопрос о моменте возникновения права собственности требует дальнейшего пояснения. Заключая договор купли-продажи, дарения, мены, вы должны четко осознавать, что, даже подписав сам договор, акт приема-передачи, передав или получив деньги и сдав документы на государственную регистрацию, вы еще не стали собственником новой квартиры. Факт получения ключей и переезда всей семьей в новую квартиру или жилой дом говорит не о возникновении заветного права собственности, а только о том, что у вас появилась возможность пользоваться своим новым жильем. А с момента подписания договора у его сторон возникает лишь одно основное обязательство – зарегистрировать этот договор в соответствии с действующим законодательством.

Итак, основное правило, которое устанавливает Гражданский кодекс Российской Федерации, гласит: право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации такого права. Иными словами, государственная регистрация есть не что иное, как признание и подтверждение государством возникновения вашего права на квартиру, гараж, дачный участок и пр. Давайте разберем процесс регистрации поэтапно.

Процесс регистрации: правовая экспертиза

Допустим, вы и ваши продавцы (или покупатели) сдали документы на государственную регистрацию. Специалист, ответственный за прием документов, внес в книгу учета входящих документов запись об их приеме и выдал вам расписку, в которой указана дата приема и дата окончания срока регистрации.

С этого момента у специалистов отдела регистрации прав возникает обязанность провести правовую экспертизу предоставленных документов. В процессе ее проведения государственный регистратор проверяет законность сделки, наличие арестов и ограничений на объект недвижимости, устанавливает отсутствие противоречий между заявляемыми и ранее зарегистрированными правами.

Известен случай, когда при проведении экспертизы специалистом отдела регистрации прав на жилые помещения было выявлено, что продавец не может распоряжаться квартирой, так как он уже подарил ее несколько лет назад. Все это время гражданин Н. хранил полученный им ранее дубликат регистрационного удостоверения и, случайно обнаружив его, решил повторно распорядиться квартирой. Совершая данную сделку, гражданин не учел, что Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и о прекращенных правах на объект недвижимости, данные об объектах недвижимого имущества и сведения о его правообладателях.

Проведение государственной регистрации

Итак, правовая экспертиза документов проведена. При условии, что документы соответствуют действующему законодательству и отсутствуют основания для приостановления или отказа в государственной регистрации, государственный регистратор принимает решение «о проведении государственной регистрации сделки и права». И вот тут есть смысл сделать ссылку на закон.

Пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ, пункт 3 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации» определяют, что датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Эта дата указывается как в регистрационном штампе, проставляемом на договоре, так и в Свидетельстве о государственной регистрации, которое является прямым подтверждением проведения регистрации и наличия в реестре записи о праве собственности.

Именно с этого момента вы и становитесь полноправным собственником нового жилья и можете владеть, пользоваться и распоряжаться им по своей воле.

О «формальном» собственнике…

Возникает резонный вопрос: если право наступает только с момента внесения записи в реестр, то получается, что до совершения такой записи собственником остается продавец или даритель и в течение всего этого времени он может еще раз продать или подарить объект недвижимого имущества?! Однако на это гражданское законодательство и судебная практика имеют достаточно четкую точку зрения: с того момента, как в регистрирующий орган поданы заявления о регистрации, сторона, отчуждающая объект недвижимости, становится «формальным» собственником. Право распоряжаться недвижимостью ограничивается. Даже если вдруг продавец решит заключить еще одну сделку и дополнительно сдаст в регистрационную службу другой договор, то регистратор откажет в государственной регистрации второго договора.

О риске случайной гибели имущества…

Кроме того, необходимо помнить, что собственность – это не только «благо», но и «бремя» расходов, издержек и риска. И что именно собственник несет риск случайной гибели или порчи своего имущества, то есть его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом, например, в результате стихийного бедствия (ст. 211 Гражданского кодекса РФ).

Однако из любого правила есть исключения. Статья 459 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что при заключении договора купли-продажи риск случайной гибели имущества переходит на покупателя с момента передачи последнему указанного имущества. Иными словами, после подписания акта приема-передачи покупатель, еще не став собственником имущества, уже несет риски по его возможной утрате.

Право собственности по договору приватизации

Обратите внимание на то, что право собственности возникает только с момента государственной регистрации и по договору приватизации жилого помещения. До того, как вы использовали свое право приватизации, то есть безвозмездно приобрели в собственность жилое помещение и зарегистрировали свое право на него, квартира продолжает находиться в государственной либо муниципальной собственности и у проживающих в ней граждан имеется право владеть и пользоваться данным жилым помещением только на условиях договора социального найма.

Закон предусматривает возникновение права собственности на недвижимое имущество только с момента государственной регистрации также на вновь созданный (построенный) объект недвижимого имущества (ст. 219 ГК РФ) и возникновение права собственности на недвижимое имущество в силу истечения 15-летнего срока приобретательской давности (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

Право собственности по решению суда

Основанием для регистрации права собственности на недвижимое имущество может быть и решение суда. Момент возникновения права собственности определяется судьей в вынесенном решении. В случае если судебное решение не указывает на момент возникновения права, то применяется общее правило, установленное ст. 8 Гражданского кодекса: право собственности возникает с момента государственной регистрации. Иными словами, решение суда в вашу пользу (без указания на момент возникновения права) есть, но в этом случае право собственности на квартиру без регистрации не возникает.

Итак, мы выяснили, что право собственности на недвижимое имущество возникает с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но закон предусматривает и такие ситуации, когда во изменение общего правила о правоустанавливающем значении государственной регистрации возникновение права не связано с моментом государственной регистрации. Рассмотрим такие случаи подробнее.

Право собственности в порядке наследования

Один из них – это возникновение права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования. Для приобретения наследства наследник должен его принять, то есть подать соответствующее заявление нотариусу либо совершить определенные действия, свидетельствующие о принятии им наследства (например, оплатить задолженность за коммунальные услуги). Принятое наследство признается принадлежащим наследнику на праве собственности со дня открытия наследства (п.4 ст. 1152 ГК РФ). Днем открытия наследства является день смерти гражданина (ст. 1114 ГК РФ).

Право собственности на объект недвижимости в кооперативе

Пунктом 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ установлено, что члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Иными словами, в тот момент, когда вы полностью выплатили весь положенный пай, у вас возникло право собственности на недвижимое имущество.

В практике Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области часто происходит приостановление государственной регистрации по причине отсутствия в справке, которая является основанием для регистрации права собственности и выдается председателем кооператива, даты внесения последнего паевого взноса. Руководствуясь именно статьей 218 ГК РФ с целью определения момента возникновения права собственности, государственный регистратор требует наличие сведений о последнем паевом взносе в справке ЖСК или ГСК.

А регистрация обязательна…

Вывод о том, что если момент возникновения права не связан с государственной регистрацией, то и регистрировать свое право нет необходимости, ошибочен! Как уже говорилось выше, в данном случае регистрация меняет лишь свое правоустанавливающее значение, однако распоряжение имуществом возможно только после проведения регистрации.

О размере госпошлины

В заключение хотелось бы рассмотреть такой вопрос, как правильность исчисления государственной пошлины при регистрации прав на недвижимое имущество. Ведь ее размер напрямую зависит от момента возникновения права собственности. Схема такова: если право собственности возникает с момента государственной регистрации (договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, решение суда), то государственная пошлина взимается в размере 500 рублей, умноженных на размер причитающейся заявителю доли. Например: по договору приватизации жилое помещение передается в «общую долевую собственность по 1/2 доли каждому», соответственно, за регистрацию права собственности уплачивается пошлина в размере 250 рублей с каждого гражданина.

Второй вариант: если момент возникновения права собственности не связан с моментом государственной регистрации (справки ЖСК, наследство), то независимо от размера вашей доли за регистрацию права собственности уплачивается государственная пошлина в размере 500 рублей с каждого участника.

Берегите себя и своих близких!

Как видим, момент возникновения права собственности имеет важное юридической значение. От правильности его определения зависит не только дата, с которой возникает ваше право владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой или другим недвижимым имуществом, но и размер государственной пошлины за регистрацию; зависит, кто будет нести риски при случайной гибели имущества. Зная, с какого момента возникает ваше право собственности, вы сможете уберечь себя и своих близких от заблуждений, и, самое главное, от обмана и незаконных махинаций, которые так часто встречаются на рынке недвижимости.

Екатерина Ревзина

главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на жилые помещения УФРС по Омской области, государственный регистратор

Журнал «Недвижимость» № 1 (642) от 7 января 2008 г.