Чтобы потом не жалеть...

Наталья ШЕВЕЛЕВА, главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на жилые помещения Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области, государственный регистратор

Как обезопасить себя при покупке жилья? Универсального рецепта на все случаи жизни не существует, но необходимо придерживаться определенных правил, которые в первую очередь закреплены в нормативно-правовых актах.

Распорядиться правом на какой-либо объект, в том числе и на жилое помещение, может только собственник, что зафиксировано в ст. 209 Гражданского кодекса РФ. Поэтому в первую очередь необходимо выяснить, кто является собственником жилого помещения. Ст. 131 Гражданского кодекса РФ устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество: возникновение, переход, ограничение и прекращение – подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

Обратившись в территориальное подразделение Росрегистрации по месту нахождения недвижимого имущества (в Омске по адресу: ул. Орджоникидзе, д. 56), вы сможете получить сведения об описании объекта недвижимости, зарегистрированных правах на него, сведения о правообладателе, зарегистрированных ограничениях (обременениях) прав, о правопритязаниях и правах требования, заявленных в судебном порядке. Для получения указанной информации достаточно подать заявление, оплатить 100 рублей (юридическое лицо оплачивает 300 рублей) и предъявить документ, удостоверяющий личность (юридическое лицо предоставляет документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и полномочия его представителя).

Закон о регистрации, упомянутый выше, вступил в силу 30.01.1998 г., с этой даты существует и Единый государственный реестр прав. В случае если права на недвижимое имущество возникли у продавца жилого помещения до 30.01.1998 г., они признаются юридически действительными, государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Сведения о таких правах можно получить в Государственном предприятии Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства», владеющем информацией о правах на недвижимое имущество, возникших до вступления в силу Закона о регистрации.

Таким образом, вы выяснили, кто является собственником жилого помещения и что именно с собственником вы должны заключить договор купли-продажи. Однако собственник не всегда лично может осуществить свое право на продажу вследствие разного рода обстоятельств, в том числе непосредственно установленных в законе. Так, законными представителями несовершеннолетнего собственника являются родители, усыновители и опекуны, представителями лиц, признанных судом недееспособными, – опекуны (ст. 26, 28, 32 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Полномочия законных представителей удостоверяются свидетельствами о рождении или усыновлении либо удостоверениями, выданными органами опеки и попечительства. При покупке жилого помещения у лица, за которого действует законный представитель, необходимо знать, что в соответствии со ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекуны, в том числе и родители, усыновители, вправе продать недвижимое имущество подопечного только с согласия органа опеки и попечительства. При этом согласие органа опеки и попечительства на отчуждение недвижимого имущества может быть дано при условии, при исполнении которого только и может быть произведена продажа жилого помещения. Например, продажа комнаты в квартире, принадлежащей несовершеннолетнему, может быть разрешена при условии одновременной покупки на имя несовершеннолетнего определенной квартиры. При этом до момента регистрации права собственности на указанную квартиру на имя несовершеннолетнего переход прав к новому собственнику на комнату, принадлежащую несовершеннолетнему, осуществлен не будет.

Продажа жилого помещения может быть осуществлена представителем собственника по доверенности – письменному уполномочию, выданному собственником недвижимого имущества для представительства перед третьими лицами. Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме. При этом законодатель не устанавливает обязательное нотариальное удостоверение такого договора или доверенности на его заключение, однако в соответствии со ст. 16 Закона о регистрации доверенность на государственную регистрацию (в том числе и на регистрацию сделки) должна быть удостоверена нотариально.

Поэтому при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества с представителем собственника вам необходимо убедиться, что указанный представитель действует на основании нотариально удостоверенной доверенности или доверенности, приравненной к ней, при этом настоятельно рекомендуем вам обратить внимание на следующие моменты:

– фамилию, имя, отчество, дату рождения, место жительства собственника и его представителя;
– полномочия представителя на продажу жилого помещения, на представительство в органах государственной регистрации;
– срок действия доверенности. При этом необходимо знать, что срок действия доверенности не может превышать 3 года; если в доверенности срок ее действия не указан, она сохраняет силу в течение одного года со дня ее совершения;
– на возможные условия, при соблюдении которых представитель вправе совершить продажу помещения.
Поскольку в соответствии со ст. 188 Гражданского кодекса действие доверенности может быть прекращено вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее (при этом лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность во всякое время); смерти гражданина, выдавшего доверенность; признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, рекомендуем вам заключить договор купли-продажи именно с собственником недвижимого имущества, с ним же произвести расчет по договору, а также взять у него расписку в получении денежных средств за жилое помещение.

Как уже было сказано, договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Не считается заключенным договор купли-продажи недвижимости, если в нем отсутствует хотя бы одно из следующих условий:

– данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору,
– условие о цене,
перечень лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их прав на пользование.

Последнее условие остается актуальным, несмотря на то, что в настоящее время переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Однако жилое помещение может быть обременено правами на пользование им не только членов семьи, но и иных лиц:

– нанимателей и постоянно проживающих с ними граждан (ст. 675, 677 Гражданского кодекса Российской Федерации);
– получателей ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением (ст. 586, 602 Гражданского кодекса Российской Федерации);
отказополучателей, проживающих в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, для защиты прав и законных интересов граждан, находящихся под опекой или попечительством либо оставшихся без родительского попечения, Гражданский кодекс Российской Федерации в п.4 ст. 292 установил правило, согласно которому любое отчуждение жилого помещения, в котором проживают названные лица – члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. В случае если подобных лиц нет, то договор должен содержать положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют.

Подняв вопрос о праве пользования жилым помещением членами семьи собственника, мы не можем не затронуть вопрос о праве на жилое помещение супруга собственника. В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Это положение относится и к приобретенному за счет общих доходов супругов недвижимому имуществу, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства, иное может быть установлено только брачным договором.

Таким образом, лицо, приобретающее жилое помещение у лица, состоящего в браке, обязано в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса потребовать нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на отчуждение недвижимого имущества. В противном случае супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, требовать в судебном порядке признания таковой недействительной. Кроме того, в случае отсутствия согласия супруга в государственной регистрации сделки и перехода права собственности может быть отказано. Указанного согласия не требуется, если недвижимое имущество было приобретено продавцом до вступления в брак либо поступило по безвозмездным сделкам (например, по договору дарения, в порядке приватизации), перешло в порядке наследования, либо в соответствии с брачным договором недвижимое имущество является собственностью только одного из супругов.

Неприятным сюрпризом при покупке комнаты в квартире для вас может оказаться иск, предъявленный в суд собственником соседней комнаты о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Указанная ситуация может иметь место, если нарушен п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, предоставляющий собственникам комнат в коммунальной квартире преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (исключение – продажа с публичных торгов). Покупая комнату в квартире, необходимо знать следующее. Продавец комнаты обязан известить в письменной форме собственников остальных комнат о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает. Только если собственники остальных комнат откажутся от покупки или не приобретут ее в течение месяца, продавец вправе продать ее любому лицу.

На практике встречаются случаи, когда под разными предлогами недобросовестные риэлторы или сами продавцы предлагают вам при покупке недвижимого имущества вместо договора купли-продажи подписать договор дарения либо указать в договоре купли-продажи цену, отличающуюся от той, за которую вы приобретаете жилое помещение. Соглашаясь на данный шаг, знайте: добросовестным приобретателем жилья вы не будете. Заключая договор дарения вместо договора купли-продажи, вы совершаете притворную сделку, которая в соответствии со ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной, а значит недействительной с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 551, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого помещения и переход права собственности на недвижимость по договору продажи подлежат государственной регистрации. При этом договор купли-продажи считается заключенным с момента государственной регистрации, а в соответствии со ст. 165 Гражданского кодекса несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Кроме того, право собственности на жилое помещение в силу ст. 223 Гражданского кодекса возникает у покупателя также с момента государственной регистрации. Таким образом, государственная регистрация является завершающим этапом приобретения прав на недвижимое имущество.

Во избежание отказа в регистрации сделки и права собственности на приобретенное вами недвижимое имущество или приостановления государственной регистрации вы можете ознакомиться с перечнем документов, необходимых для регистрации договора и перехода права собственности в любом подразделении Росрегистрации. В соответствии с указанным перечнем при совершении сделки вы вправе потребовать у продавца все необходимые для проведения государственной регистрации документы и воспользоваться нашими рекомендациями.

Если договор купли-продажи жилого помещения совершен вами в надлежащей форме, но продавец уклоняется от государственной регистрации, вы должны обратиться в суд. Суд по вашему требованию вынесет решение о регистрации сделки, при этом уклоняющаяся от регистрации сторона сделки должна будет возместить вам убытки, вызванъные задержкой регистрации. Чтобы не довести дело до суда, проявите надлежащую осмотрительность при покупке жилья.

Журнал "Недвижимость" № 41 (633) от 15 октября 2007 г.