Возможность уступки предусмотрена

1 апреля 2005 года в силу вступил Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии). Действие этого Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получены после вступления в силу Закона.

По договору участия в долевом строительстве (договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Закон о долевом участии предусмотрел возможность уступки участником долевого строительства прав требования по договору. При перемене лиц на стороне застройщика и/или участника долевого строительства применяются общие правила, установленные главой 24 Гражданского кодекса РФ, но с особенностями, закрепленными указанным Законом и определяемыми природой данного договора.
Закон о долевом участии в строительстве предусматривает ряд специальных правил об уступке прав требований по данному договору.

В соответствии с п. 1 ст. 11 Закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Таким образом, до полного исполнения участником своих обязательств по уплате цены, установленной договором об участии в долевом строительстве, он не вправе уступать свои права требования к застройщику, оставаясь участником договора в качестве должника. Права требования могут быть переданы другому лицу лишь одновременно с переводом на это лицо долга, т.е. обязанности по уплате цены. Такая замена стороны в договоре возможна лишь с согласия застройщика, поскольку перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

При нарушении этих требований закона право требования передачи объекта не может перейти от первоначального кредитора (участника) другому лицу (новому кредитору).

Одновременно Закон устанавливает, что такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11).

Часть 3 ст. 4 Закона предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Права и обязанности по такому договору до определенного выше момента не возникают, и в силу этого уступка права как сделка, приводящая к передаче права требования от участника другому лицу, невозможна.

В соответствии со ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

После подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства участник или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный за счет средств такого участия.

Надлежащее исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта строительства прекращает это обязательство; при отсутствии обязательства нет объекта сделки уступки (права требования).

На основании п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу не допускается, если такая уступка противоречит договору. Таким образом, помимо ограничений, предусмотренных Законом, запрет или ограничение уступки права требования могут быть предусмотрены договором об участии в долевом строительстве.

Объем уступаемых прав

К новому кредитору право переходит в том состоянии, в каком оно было у первоначального кредитора. Статья 384 ГК РФ определяет, что, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 384 ГК РФ).
По договору об участии в долевом строительстве содержанием обязательства застройщика является передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства – жилого или нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.

С учетом особенностей предмета исполнения (определенного помещения, подлежащего передаче участнику строительства) обязательство застройщика ввиду невозможности его исполнения в части является неделимым.

Однако, если договор предусматривает передачу застройщиком ряда самостоятельных, не связанных друг с другом объектов (например, нескольких квартир либо нескольких нежилых помещений), возможна уступка другому лицу права требовать от застройщика передачи отдельных объектов (то есть уступка требования в части).

Существенные условия договора уступки

Законодательством прямо не регламентировано, какие условия договора уступки являются существенными. В связи с этим, исходя из действия общей нормы, закрепленной в ч. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ, единственным существенным условием уступки требования следует признать условие о его предмете.
Это означает, что при отсутствии соглашения сторон о предмете (передаваемом праве требования) договор уступки не может считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ).

Уступаемое право должно быть индивидуально определено в соглашении о цессии, а также должны быть четко оговорены все характеристики уступаемого права:
– его содержание (например, право требования передачи объекта долевого строительства и т.п.);
– размер;
– основание возникновения уступаемого требования (например, наименование, номер и дата договора, заключенного между участником долевого строительства и должником);
Обязательно должны быть указаны кредитор (участник долевого строительства, уступающий свои права) и должник (заказчик).
Кроме того, в договоре об уступке права должно быть обозначено не только само право, но и обязательство, на основании которого оно возникло.

Форма уступки требования и государственная регистрация уступки

В соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ сделка уступки требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права. Поскольку ч. 3 ст. 4 Закона требует заключения договора об участии в долевом строительстве в письменной форме, сделки уступки права требования по такому договору также должны быть совершены в письменной форме.

Согласно п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Часть 3 ст. 4 Закона требует государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. В силу общих положений ГК РФ уступка права требования по такому договору также должна быть зарегистрирована. Кроме этого, ст. 17 Закона о долевом участии предусмотрено, что уступка прав требований по договору подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию, а также порядок ее проведения устанавливаются Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация осуществляется на основании заявлений сторон договора об уступке. Вместе с заявлениями предъявляется документ об уплате государственной пошлины, а также следующие документы:

– соглашение об уступке права требования (не менее чем в двух экземплярах – подлинниках при совершении сделки в простой письменной форме);
– нотариально удостоверенное согласие супруга на регистрацию сделки, если сторонами договора являются физические лица (подлинник и копия);
– решение полномочного органа о совершении сделки юридическим лицом (подлинник и копия);
– документ об уплате цены договора долевого участия первым участником долевого строительства, если уступка права требования возможна только после уплаты цены договора (подлинник и копия);
– согласие застройщика на замену стороны договора при переводе должником своего долга на другое лицо (подлинник и копия).
Срок государственной регистрации договора уступки права требования составляет 30 дней.

Журнал "Недвижимость" № 35 (627) от 3 сентября 2007 г.