Государственная регистрация прав на нежилые объекты

Все большее значение для гражданского оборота приобретают нежилые помещения в многоквартирных жилых домах, которые используются, как правило, с целью получения дохода. Законодатель установил запрет на использование жилых помещений в коммерческих целях, и, соответственно, возникла проблема их перевода в режим нежилого фонда, которая должна разрешаться регистрацией прав на каждый нежилой объект. О том, как происходит процесс регистрации, рассказывает Елена Безъязыкова, главный специалист-эксперт отдела приема-выдачи документов Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области.

Первый этап регистрационных действий

Начинается государственная регистрация с того, что необходимо предоставить определенный пакет документов, отвечающих требованиям Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст.16) (далее – Закон о регистрации). К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п. 2 ст. 16 Закона о регистрации), и документ об оплате регистрации (п. 4 ст. 16 этого же Закона). Доказательствами оплаты государственной пошлины являются подлинники платежных документов. Согласно п.3 ст.333.18 Налогового Кодекса РФ государственная пошлина уплачивается плательщиком в наличной и безналичной форме. Факт уплаты в безналичной форме подтверждается платежным поручением с отметкой банка о его исполнении. В безналичной форме платеж государственной пошлины осуществляют организации. Факт уплаты в наличной форме подтверждается квитанцией установленного образца. Данная форма применима только для физических лиц, то есть для граждан. В соответствии с положениями п.п. 1,2 и 5 ст.45 Кодекса плательщик государственной пошлины обязан самостоятельно, то есть от своего имени, уплатить ее в бюджет. Уплата иным лицом за заявителя, в отношении которого совершается юридически значимое действие, законодательством Российской Федерации не предусмотрена. Таким образом, юридическое лицо должно самостоятельно уплатить государственную пошлину за государственную регистрацию прав в безналичной форме со своих банковских счетов, открытых в кредитных организациях, учреждениях Банка России. При этом юридические лица указывают в платежном поручении свой ИНН, назначение платежа, адрес регистрируемого объекта.

Для физических лиц в квитанции необходимо указывать соответственно данные о месте проживания, фамилию, имя, отчество.

Три группы документов

Относительно зданий, строений и сооружений, являющихся предметом договоров ипотеки, дополнительно предъявляются специальные требования, суть которых состоит в том, что ипотека этих объектов допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится этот объект. Соответственно, помимо плана объекта недвижимости должен быть предоставлен и кадастровый план земельного участка, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Третья группа документов – документы, являющиеся основанием для регистрации возникновения, прекращения, перехода либо ограничения прав. К данной группе относятся договоры купли-продажи, аренды, доверительного управления, ипотеки, договоры на участие в строительстве, инвестиционные договоры и т.д.
К документам-основаниям необходимо также отнести копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество.

Правоустанавливающие и иные необходимые для государственной регистрации документы предоставляются в подлинниках (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления и актов судов) с приложением копий. После проведения государственной регистрации подлинные экземпляры документов возвращаются правообладателю.

Существенные условия договора

Существенным условием любого договора о недвижимом имуществе является определение объекта, его описание и индивидуализация. В случае когда предметом договора являются нежилые помещения, они определяются следующим образом: в договоре указывается адрес здания, этаж, на котором расположены нежилые помещения, номера нежилых помещений на поэтажном плане, площадь каждого нежилого помещения и всех нежилых помещений в целом. Иногда в ходе проведения регистрационных действий выявляются расхождения сведений по объекту в правоустанавливающих документах и документах технического учета, что влечет приостановку регистрации и направление запроса в орган технического учета. В таких случаях рекомендуется заранее подготовить и предоставить в регистрационную службу документ органа технической инвентаризации, объясняющий расхождение учетных характеристик объекта.

Реконструкция и переоборудование объекта недвижимости

Актуальным является вопрос о порядке действий регистрационной службы при реконструкции объекта недвижимости. В частности, изменения при незначительной реконструкции объекта (снос или перемещение перегородок, обшивка стен), не влекущей изменений внешних границ помещения в целом, регистрируются как внесение изменений в описание объекта в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на основании нового технического плана БТИ. Правообладателю может быть выдано новое свидетельство с новым описанием объекта (при наличии соответствующего заявления).

Такие же действия должны осуществляться и в случае переоборудования жилых помещений в нежилые и наоборот. Для регистрации права на нежилое помещение необходимо не только разрешение органа местного самоуправления о переводе помещения из жилого в нежилой фонд, акт приемки в эксплуатацию после строительных работ и план БТИ с новыми характеристиками и назначением помещения, но и правоустанавливающий документ на квартиру (квартиры). Если право на жилое помещение зарегистрировано, то после его переоборудования в установленном порядке и инвентаризации надо внести изменения наименования, назначения и площади в ЕГРП: «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для … внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства» (п.10 ст.55 Градостроительного Кодекса РФ № 190-ФЗ).
Самовольные строительные работы

В случае самовольных строительных работ в зданиях и помещениях набор документов для государственной регистрации также зависит от ответа на вопрос, происходит ли при этом создание нового объекта или изменение характеристик существующего.

Например двухэтажное кирпичное строение площадью 100 кв.м, возведенное рядом с бревенчатым одноэтажным домом площадью 50 кв.м, не может иметь вспомогательного значения даже при наличии общей стены и сообщения между ними. Такой «пристрой» имеет самостоятельное значение, и право на него должно регистрироваться по правилам вновь созданного объекта недвижимости.

Самовольное возведение вспомогательных построек и пристроек не влечет прекращения прав на основное строение, тем не менее, если изменились внешние границы объекта и иные параметры, необходимо предоставить разрешительную документацию на произведенные работы и документы, подтверждающие ввод объекта в эксплуатацию в установленном порядке.

В случае возведения капитальных пристроек, имеющих не вспомогательное, а самостоятельное назначение, необходимо наличие прав на земельный участок.

Ипотека объектов нежилого назначения

Здания и строения нередко являются предметом ипотеки. И здесь предъявляются специальные требования, суть которых состоит в том, что ипотека этих объектов допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. На принадлежащее залогодателю право бессрочного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется.

При ипотеке части здания (например, нежилое помещение в жилом многоквартирном доме) ипотека земельного участка под этой частью здания не является обязательным условием действительности договора ипотеки.

Аренда нежилых помещений

Одним из самых распространенных видов сделок с нежилой недвижимостью является договор аренды нежилых помещений.
В законодательстве четко определена форма договора аренды здания или строения: он должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, стороны не могут заключить договор путем обмена письмами, иными документами, в устной форме. Вместе с тем стороны могут нотариально удостоверить такой договор.

D законе содержатся требования, согласно которым в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для зданий и иных сооружений это могут быть: адрес, качественные характеристики, площадь сдаваемого в аренду здания и иного сооружения, иные характеристики, позволяющие индивидуализировать объект аренды. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Указание площади арендуемого здания или иного сооружения необходимо не только с целью индивидуализации объекта аренды, но и для определения арендой платы. Практически всегда арендная плата устанавливается из расчета определенной денежной суммы за квадратный метр арендуемой площади.

Условия участия в гражданском обороте

Для того чтобы здание или сооружение могло участвовать в гражданском обороте, оно должно быть принято в эксплуатацию и соответственно должно быть зарегистрировано право на него (самовольно построенные здания и сооружения не могут быть предметом гражданско-правовых сделок). Помимо правоустанавливающих документов на здания и сооружения должен иметься технический паспорт.

В условиях жесткой конкуренции на рынке коммерческой недвижимости интерес для арендаторов представляют объекты, не введенные в эксплуатацию. Это обусловлено целым рядом факторов: более низкой арендной платой, возможностью согласования планировки и т.д.

К сожалению, в действующем законодательстве отсутствуют нормы, регулирующие порядок заключения договора аренды здания (сооружения, помещения), у которого не оформлен акт рабочей и государственной приемочной комиссии. Велика вероятность признания такого договора недействительным.

Объекты, незавершенные строительством

Что касается государственной регистрации незавершенных строительством объектов, существуют особенности, связанные с правовой спецификой последних. Строящееся здание или сооружение, несмотря на то, что в ходе строительства приобретает признаки, присущие недвижимой вещи, для гражданско-правового оборота недвижимостью не является. Лишь при прекращении строительства и прекращении обязательств по строительному подряду незавершенное строительство становится объектом вещных прав и объектом имущественного оборота. В зависимости от того, каким образом осуществлялось строительство, какие лица участвовали в строительстве, могут быть представлены следующие документы:
– документы, подтверждающие право собственности или право пользования на земельный участок, отведенный для целей строительства данного объекта;
– разрешение на строительство. Может быть выдано органом местного самоуправления одновременно с выделением земельного участка под строительство;
– документ технического учета на объект незавершенного строительства;
– документ, свидетельствующий, что объект незавершенного строительства не является предметом действующего договора строительного подряда. Таким документом может быть соглашение о расторжении договора строительного подряда, акт о консервации незавершенного строительством объекта или справка за подписью главного бухгалтера и руководителя юридического лица о том, что строительство осуществляется собственными силами;
– документ о соответствии незавершенного строительством объекта проектно-сметной документации;
– документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц.

Общественно значимые объекты недвижимости

Необходимо отметить, что различные субъекты права неравны в своих правах на недвижимость. Так, с учетом того обстоятельства, что некоторые виды недвижимого имущества имеют ограниченный оборот, они не могут быть в собственности частных лиц. Диктуются такие ограничения интересами публичных нужд, поэтому обладать правом собственности на общественно значимые объекты недвижимости вправе либо государство, либо субъект федерации, либо муниципальное образование. Соответственно, объекты, находящиеся, например, в муниципальной собственности, закрепляются за специализированными учреждениями, оказывающими социальные услуги населению на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления.

При обращении в регистрирующий орган для подтверждения права владения и пользования объектом недвижимости представители юридических лиц представляют выписки из реестров федеральной, государственной либо муниципальной собственности, которыми подтверждается внесение объектов недвижимости в соответствующие реестры.

В выписках объекты указываются в соответствии с технической документацией.

Журнал "Недвижимость" № 32 (624) от 13 августа 2007 г.