Когда собственность общая

Очень просто владеть и распоряжаться квартирой, когда она принадлежит вам вся до последнего квадратного сантиметра. А вот когда вы владеете лишь частью жилого помещения, могут возникнуть проблемы. Как их избежать, объясняет Светлана Чебакова, главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на жилые помещения Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ имущество (в том числе недвижимое), которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность бывает без определения долей в праве (совместная собственность) и с определением долей (долевая собственность).

Доля в праве – нечто реально не ощутимое. Это критерий, определяющий объем правомочий, находящихся у каждого из сособственников имущества. Доля в праве выражается в виде простой дроби и не может быть выражена в виде частей имущества (комнат, помещений, квадратных метров площади и т.п.).

Еще более абстрактная форма собственности – совмест-ная. Общая совместная собственность может возникнуть лишь в случаях, предусмотренных законом, причем строго определен и круг ее участников. По ныне действующему законодательству участниками общей совместной собственности могут быть только граждане. Это супруги (гл. 7 раздела III Семейного кодекса); члены крестьянского (фермерского) хозяйства (п. 1 ст. 258 Гражданского кодекса); члены семьи, ранее приватизировавшие квартиру с установлением на нее совместной собственности (в связи
с изменениями в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», внесенными Федеральным законом от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ, после 31 мая 2001 г. лицам, не являющимся супругами, жилое помещение может передаваться только в долевую собственность). При этом во всех указанных случаях допускается переход с режима общей совместной собственности на режим общей долевой собственности (например, если в период брака купили квартиру, а затем развелись или по другим причинам решили поделить ее).

В общей совместной собственности супругов не имеет значения, на имя кого из супругов зарегистрировано жилое помещение. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом супруги осуществляют по обоюдному согласию. Кроме того, чтобы один из супругов мог совершить сделку по распоряжению недвижимым имуществом (например, продать, подарить, заложить), потребуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга: имущество же общее. Если такое согласие не было получено, то другой супруг вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.

Совместная собственность, в отличие от долевой, не имеет заранее определенных долей, они определяются лишь при разделе совместной собственности или выделе из нее доли. Доли признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением сособственников.
Стоит отметить, что режим совместной собст-венности сохранятся и после расторжения брака, если раздел общего имущества не произведен. Требование о разделе может быть заявлено в течение трех лет после расторжения брака.

Как «разделить» квартиру?

Итак, вы решили «разделить» квартиру. Раздел имущества осуществляется по соглашению сторон, а если договоренности достигнуть не удалось – по решению суда. С требованием о разделе общего имущества супругов в судебном порядке вправе обратиться кредитор одного из них для обращения взыскания. Это правило действует, если у супруга-должника недостаточно другого имущества для исполнения своих обязательств.

Супруги заключают соглашение об определении долей, которое будет являться основанием для государственной регистрации долевой собственности каждой из сторон на конкретную квартиру.
Когда квартира принадлежала супругам на праве совместной собственности, им было выдано одно свидетельство о государственной регист-рации права (при условии, что данное право возникло после вступления в силу закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество). При этом в свидетельстве может быть указано два собственника (оба супруга) или только один (титульный собственник). В последнем случае производится государственная регистрация права собственности того из супругов, который подписал договор. Таким образом, титульным собственников является только один супруг, а реальными – оба.

Когда супруги поделят квартиру и каждому будет принадлежать определенная доля, необходимо отразить это документально. По закону государственная регистрация является единственным доказательством существования права.

Таким образом, необходимо пройти процедуру государственной регистрации доли в праве общей собственности и получить свидетельства о регистрации с указанием доли в праве собственности.

Как продать долю?

После переоформления жилой площади из совместной собственности в долевую (или при наличии таковой сразу) изменяется порядок распоряжения квартирой. В частности,
правила продажи доли. Главным принципом в данном случае является соблюдение преимущественного права покупки. Что это означает? При продаже доли постороннему лицу остальные участники имеют преимущественное право на покупку продаваемой доли по цене, за которую она выставлена, и на прочих равных условиях. Продавец обязан известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Делается это обязательно в письменной форме, с указанием цены и других условий продажи. Для этого можно отправить телеграмму, письмо с описью вложения и уведомлением о вручении, можно обратиться к нотариусу с просьбой заверить и отправить такое уведомление.

Если в течение одного месяца остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю, продавец имеет право реализовать ее любому лицу. Это относится и к тем случаям, когда участники общей долевой собственности отказываются принять извещение продавца о предполагаемой продаже. Молчание в пределах установленного срока для осуществления преимущественного права покупки равносильно отказу.

В случае, когда продавец нарушил данное правило, другой участник долевой собственности может в течение трех месяцев требовать перевода прав и обязанностей покупателя на него. Для этого ему необходимо обратиться в суд.

Преимущественное право покупки доли в равной мере принадлежит всем сособственникам. Если же несколько участников долевой собственности выражают желание купить долю, то выбор покупателя принадлежит продавцу, так как для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Доля может быть также выкуплена несколькими сособственниками на общие средства. Право преимущественной покупки не может быть передано лицу, не являющемуся участником долевой собственности.

Правило о преимущественной покупке соблюдается и при отчуждении доли по договору мены. В остальных случаях (дарение, залог, аренда) преимущественное право не действует.
При подаче документов на государственную регистрацию надо приложить подтверждение отказа остальных участников долевой собственности от покупки доли. Таким документом является письменное согласие, оформленное в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области или заверенное нотариально. Если данный документ отсутствует, то государственный регистратор приостановит государственную регистрацию, пока не пройдет месяц со дня извещения продавцом остальных участников долевой собственности.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

Собственность на комнату в коммунальной квартире

На основе тех же принципов, которые положены в основу регулирования рассмотренных выше отношений собственности на долю в праве, решен вопрос и о собственности на комнату в коммунальной квартире.

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

Собственнику комнаты в коммунальной квартире, находящейся в многоквартирном доме, принадлежит также доля в праве на общее имущество в этой квартире. Речь идет о помещениях, обслуживающих более одной комнаты (например, о коридорах, кухнях, санузлах).

В случае, когда собственник комнаты в коммунальной квартире отчуждает свою комнату иному лицу (продает, дарит, меняет и т.п.), к новому собственнику (приобретателю) переходит не только право собственности на указанную комнату, но и право собственности на принадлежавшую прежнему собственнику долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

– осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, то есть нельзя договориться, что кухня будет принад-лежать одному из собственников комнат, а санузел – другому;
– отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
Собственники комнат в коммунальной квартире обязаны нести расходы, связанные с содержанием их общего имущества, находящегося в долевой собственности.

Как «делить» долевую собственность?

Общая долевая собственность прекращается в результате реального раздела общего имущества или выдела из него доли. Под разделом (выделом) в натуре подразумевается выдел сособственниками самостоятельных изолированных частей жилого дома (квартиры). Такой раздел может быть осуществлен по соглашению всех участ-ников долевой собственности или по решению суда.
На практике указанным способом прекращается главным образом общая собственность на жилой дом, где есть два владельца, есть два отдельных входа, то есть фактически это две отдельные «квартиры». При таком разделе появляются два отдельных собственника, которые владеют, пользуются и, главное, распоряжаются имуществом по своему усмотрению.

Обязательными условиями раздела жилого дома (квартиры) являются изолированность частей либо возможность превратить их в таковые, возможность их самостоятельного индивидуального использования в соответствии с целевым назначением для проживания,
а также соблюдение жилищных прав граждан. Несмотря на то, что доля выделяется в натуре, в строении может сохраняться общая собственность (общие стены, крыша, другие элементы конструкции). В связи с этим должен быть установлен порядок пользования таким имуществом.
После заключения соглашения о разделе общего имущества или выделе из него доли (либо при наличии судебного решения) необходимо произвести государственную регистрацию права собственности каждого владельца части. Каждый из правообладателей должен ходатайствовать о регистрации своего права на предназначенный ему объект (или его часть) с представлением технических паспортов вновь образованных объектов недвижимости.

Владеть всей квартирой (домом) одному гораздо проще, но если все же собственников несколько, то, осуществляя владение, пользование и распоряжение этим имуществом, необходимо учитывать интересы всех. Расходы по содержанию общего имущества должны делиться между всеми, сохранение имущества должно стать целью каждого.

Журнал "Недвижимость" № 31 (623) от 6 августа 2007 г.