Перевод жилого помещения в нежилое

Особенности государственной регистрации прав при переводе жилого помещения в нежилое разъясняет начальник отдела регистрации прав на нежилые помещения и по взаимодействию с крупными правообладателями Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области Анжелика Иванова.

В последнее время увеличилось количество обращений в регистрирующий орган за государственной регистрацией в результате перевода жилых помещений в нежилые. Причем большая часть заявителей в таких случаях – физические лица. Среди юридических лиц большой интерес к переводам жилых помещений в нежилые проявляют банки, которые впоследствии открывают в таких помещениях свои филиалы.

С 5 декабря 2006 года вступили в силу изменения, внесенные постановлением Правительства Российской Федерации от 22.11.2006 №710 в пункт 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в связи с чем изменился порядок государственной регистрации прав при переводе жилого помещения в нежилое.

В соответствии с названными Правилами изменение назначения объекта не влечет за собой его существенного изменения, а также прекращения или перехода права на него. На сегодняшний день перевод из жилого помещения в нежилое осуществляется путем внесения записи в ЕГРП об изменении назначения объекта и выдачи повторного свидетельства. Государственная пошлина уплачивается за внесение изменения в следующем размере: 100 рублей физическими лицами и 300 рублей юридическими лицами, а также 100 рублей физическими лицами и 300 рублей юридическими лицами за выдачу повторного свидетельства (подпункт 21 и 26 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации).

Порядок перевода жилого помещения в нежилое регламентирован статьями 22-24 Жилищного кодекса Российской Федерации. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. На территории города Омска порядок оформления документов о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, а также о проведении переустройства и (или) перепланировки жилых помещений утвержден постановлением мэра г. Омска от 12 апреля 2005 №240-п, в соответствии с которым собственник жилого помещения обращается с заявлением в администрацию округа города Омска по месту нахождения помещения и предоставляет необходимые документы.

По результатам рассмотрения заявления и документов органом местного самоуправления принимается решение о переводе из жилого помещения в нежилое, которое подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве нежилого.
Если для использования помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, завершение названных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Этот документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

К заявлению правообладателя о государственной регистрации перевода жилого помещения в нежилое должны прилагаться следующие документы:

1. Документ об уплате государственной пошлины (п. 4 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
2. Для физического лица – документ, удостоверяющий личность (п. 4 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
3. Для представителя физического лица:
– документ, удостоверяющий личность;
– подлинник и копия нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия (п. 4 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
4. Юридическое лицо (лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица), предъявляет:
– документ, удостоверяющий его личность;
– учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица;
– документ, подтверждающий факт внесения сведений о юридическом лице в единый государ-ственный реестр юридических лиц;
– документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика с указанием его индивидуального номера налогоплательщика (п. 4 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 3 ст. 11 Федерального закона от 08.08.2001 №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»,
п. 18 Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219).
5. Представитель юридического лица предъявляет
– документ, удостоверяющий его личность;
– документ, подтверждающий его полномочия, действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа (п. 4 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
6. Технический паспорт, содержащий план объекта недвижимого имущества, выданный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (с приложением копии)
(п. 1 ст. 16, п. 4 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
7. Справка ГП «Омский Центр ТИЗ» о принад-лежности и об отсутствии (наличии) арестов, запретов, прочих ограничений (обременений) прав – в случае, если права на объект недвижимости ранее не были зарегистрированы в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 24 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 №184).
8. Документ о правах на недвижимое имущество (п. 4 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
9. Решение органа местного самоуправления о переводе из жилого в нежилое (п. 4 ст. 23 Жилищного кодекса РФ).
10. Акт приемочной комиссии о завершении перевода помещения из жилого в нежилое (п. 9 ст. 23 Жилищного кодекса РФ).
11. Проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (пп. 5 п. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ).

Хотелось бы рассмотреть несколько ситуаций, которые возникают при переводе жилого помещения в нежилое, и отметить особенности государственной регистрации.

Чаще всего встречаются ситуации, когда правообладателю принадлежит две и более квартиры, расположенные в одном доме, которые одновременно переводятся в одно нежилое помещение. В этом случае права правообладателя на квартиры прекращаются, и регистрируется право собственности на нежилое помещение, образованное в результате объединения квартир и переведения их из жилого помещения в нежилое. Государственная пошлина в этом случае оплачивается согласно подпункту 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации в размере – 500 рублей физическими лицами и 7500 рублей юридическими лицами.

Зачастую, при переводе помещения из жилого в нежилое, правообладатели самовольно присоединяют к переводимому помещению лестничные клетки, коридоры, осваивают подвалы, находящиеся под принадлежащими им помещениями, которые относятся к общему имуществу в многоквартирном доме. Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, составляющие общее имущество.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции (пункт 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме. Следовательно, право собственности у лица, самовольно присоединившего общее имущество к своему помещению, не возникает и соответственно не может быть зарегистрировано.

Если квартира принадлежит нескольким лицам по праву общей долевой собственности, то владение, пользование и распоряжение ею осуществляется по соглашению всех участников. Следовательно, для ее перевода из жилого помещения в нежилое необходимо совместное заявление всех участников долевой собственности. Если же один из собственников не желает переводить жилое помещение в нежилое, то сначала необходимо выделить доли в натуре. И уже затем переводить выделившееся помещение в нежилое.

Журнал "Недвижимость" № 28 (620) от 16 июля 2007 г