Договор участия в долевом стоительстве

Людмила Яковлева, заместитель руководителя Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области, государственный регистратор

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступивший в силу 1 апреля 2005 года,– один из наиболее обсуждаемых в последнее время законов, поскольку до его появления полноценное правовое регулирование отношений, связанных с привлечением инвестиционных средств в строительство, отсутствовало. Появление этого нормативного правового акта вызвано необходимостью законодательно решить проблемы, связанные с внесением денежных средств на строительство еще до его начала. С момента принятия Закона прошло не так много времени, но в него уже дважды вносились изменения: от 18 июля и 16 октября 2006 года.

Основные принципы

Следует остановиться на основных принципах, лежащих в основе Закона.
Во-первых, он законодательно закрепляет наименование договора – «договор участия в долевом строительстве»; во-вторых, дает определение договору: «по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости»; в-третьих, вводит нормы, достаточно полно регулирующие отношения сторон по договору.

Жесткость и строгость правового регулирования, которые Закон вводит по отношению к договорам участия в долевом строительстве, заставляет очень внимательно относиться к определению сферы регулирования данного Закона.
Так, Закон применяется к отношениям сторон, определяемых договором участия в долевом строительстве, это– застройщик и участник. К отношениям, вытекающим из иных договоров, правила Закона не применяются. Часть 3 статьи 1 Закона о долевом строительстве прямо устанавливает, что действие Закона «не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве».
Если одновременно существуют три условия: привлекаются денежные средства граждан, строится многоквартирный дом, застройщик берет на себя обязательства, после исполнения которых, у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, то такие отношения закрепляются только с помощью договора участия в долевом строительстве. Если хотя бы один из указанных критериев отсутствует, то заключенный сторонами договор по своей природе не может являться договором участия в долевом строительстве.

Территориальные органы Росрегистрации находятся в числе ведомств, от работы которых зависит практическое воплощение в жизнь идей Закона «Об участии в долевом строительстве…». В нашем регионе такое строительство развивается активными темпами, что влечет за собой и увеличение количества регистрационных действий на новые объекты недвижимости. Эти факторы способствовали созданию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области (в апреле 2006 года) нового структурного подразделения – отдела регистрации договоров долевого участия в строительстве.

На сегодняшний день отдел регистрирует договоры участия по объектам, строящимся в областном центре, практика по регистрации договоров обособленными подразделениями Управления, находящимися в сельских районах области, пока отсутствует. Это связано с тем, что порядок подготовки и оформления документов по названному Закону достаточно обременителен. И все же попробуем разобраться, как должен быть оформлен договор участия в долевом строительстве.

Стороны договора

Сторонами договора участия в долевом строительстве являются застройщик и участник. Застройщик – юридичес-кое лицо, имеющее на праве собственности или на праве аренды земельный участок (под строительство), привлекающее денежные средства участников на строительство многоквартирного дома или иного объекта (за исключением объектов производственного назначения) на основании полученного разрешения на строительство. В силу части 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников только после выполнения следующих условий:
– получения в установленном порядке разрешения на строительство;
– опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации;
– государственной регистрации права собственности на земельный участок или договора аренды такого земельного участка.

Участник – физическое или юридическое лицо, которое финансирует строительство объекта, обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию. В соответствии с действующим законодательством в договоре должно быть указано полное наименование (без сокращений) юридического лица и его местонахождение. У физического лица в договоре указываются полностью фамилия, имя, отчество и место его жительства.

Условия договора

Существенные условия договора участия в долевом строительстве содержатся в пункте 4 статьи 4 Закона «Об участии в долевом строительстве…»
1. В договоре должен быть четко определен объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией.
К сожалению, ни Закон, ни изданная в соответствии с ним «Инструкция «Об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве…» не уточняют, как описать в договоре передаваемый дольщику объект и как должны выглядеть документы с описанием этого объекта. Учитывая практику по государственной регистрации названных договоров, сложившуюся в нашем регионе, в договоре объект описывается с указанием наименования, количества комнат, номера этажа, секции, условного номера и площади объекта. К договору необходимо приложить подписанные сторонами копии поэтажных планов помещений, с указанием на них местоположения создаваемого объекта путем обводки или штриховки.

2. Указывается срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Этот срок должен быть единым для всех участников долевого строительства. Если застройщик нарушит срок передачи объекта долевого строительства, указанный в договоре, то ему придется уплатить неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником договора участия является гражданин, то неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
В случае если застройщик не может завершить строительство к указанному в договоре сроку, то не позднее чем за два месяца до истечения этого срока он обязан направить участнику уведомление с предложением изменения условия договора. Подписанное сторонами (застройщиком и участником) соглашение об изменении срока подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Цена договора, срок и порядок ее уплаты. Цена договора – это размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства. Уплата цены в договоре может быть предусмотрена как путем внесения единовременного платежа, так и в установленный договором период с указанием сроков платежей. Нарушение сроков уплаты цены договора более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Кроме того, в этом случае участник уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена, если договором предусмотрены возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. При этом он исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику, если иное не предусмотрено договором.
Наличие названных условий в договоре обязательно, при отсутствии хотя бы одного из них в договоре договор считается незаключенным.

Государственная регистрация договора

Договор требует государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации. Все соглашения к договору (изменения каких-либо его условий или расторжение), уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации, как и сам договор участия в долевом строительстве. Одной из проблем является то, что граждане (участники) не стремятся регистрировать договоры участия, в результате чего возникают проблемы по уступке прав требований либо, когда объект уже введен в эксплуатацию, нужно регистрировать право собственности, а договор участия не зарегистрирован. В этом случае договор не считается заключенным, соответственно, право у участника, который вложил свои денежные средства в строительство, не может возникнуть.

Регистрация договора участия осуществляется на основании заявлений обеих сторон – застройщика и участника, поскольку названный договор составляется в простой письменной форме.

Размер государственной пошлины за регистрацию договоров участия производится в соответствии с пунктом 20 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ, что составляет для физического лица – 500 руб, для юридического лица – 7500 руб.

Для государственной регистрации договора необходимо представить три подлинных, подписанных сторонами, договора участия в долевом строительстве (по количеству сторон в договоре и один – для регистрирующего органа). Большее количество экземпляров регистрации не подлежит, в целях исключения возможности заключать договоры уступок прав требований на один и тот же объект с несколькими лицам.
Проведение государственной регистрации договора участия, з

ключаемого застройщиком с первым участником, осуществляется согласно пункту 2.1 статьи 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не позднее чем в месячный срок. Регистрация последующих договоров участия проводится в срок не более чем 10 рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации.

В минувшем году Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области осуществлена регистрация 766 договоров участия в долевом строительстве, в январе 2007 года – 44 договора.

Журнал “Недвижимость” № 9 (601) от 5 марта 2007 г.