Пиф недвижимости, как способ финансирования строительства

Вступивший в силу 1 апреля 2005 года Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» создал реальные препятствия для привлечения застройщиками средств для строительства. Это стало одной из причин бурного развития отрасли закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости как инструмента финансирования строительства. Возможности использования таких фондов в строительстве комментирует генеральный директор ООО «Управляющая компания “Октан”» (Инвестиционная группа «ОКТАН») Евгений ЛЫСАК.

Закон № 214-ФЗ, целью которого была защита прав дольщиков, сыграл негативную роль в развитии строительного рынка, значительно осложнив для застройщиков привычную схему привлечения средств. И это не потому, что строители боятся честных отношений с дольщиками, в большинстве строительных компаний такие отношения давно уже стали нормой.

Дело в том, что Закон № 214-ФЗ ввел определенные ограничения, которые делают Закон достаточно сложно применимым на практике: застройщик не вправе привлекать средства дольщиков до получения разрешения на строительство и разработки проеыктной документации, что осложняет возможность привлечения средств на начальном этапе строительства. Это вынуждает застройщика при недостаточности собственных средств привлекать заемные ресурсы и ведет к повышению стоимости строительства.
Вложив собственные средства на начальном этапе строительства объекта и в будущем, уже начав привлечение средств дольщиков и желая вернуть вложенные собственные средства, застройщик сталкивается с запретом использовать средства дольщиков для финансирования других объектов. Таким образом, Закон заставляет застройщика замораживать свободные средства до окончания строительства.

Дольщик имеет право изъять свои средства практически на любой стадии строительства, что ставит под угрозу своевременную сдачу объектов застройщиком.

Эти обстоятельства стали одной из причин развития отрасли закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН) и их активного применения в строительной сфере. ЗПИФН появились на российском рынке сравнительно недавно – в 2003 году после выхода Закона от 4 декабря 2001 года «Об инвестиционных фондах» и утверждения положения о структуре активов закрытых фондов, за рубежом же такие фонды существуют с середины XX столетия. Инициаторами создания первых российских фондов недвижимости выступали вовсе не частные инвесторы, а строители и инвестиционные компании. Фонды позволяли аккумулировать средства потенциальных инвесторов и минимизировать налогообложение. За последние годы количество ЗПИФН в России неуклонно растет, по данным Национальной лиги управляющих, за прошлый год число ЗПИФН выросло в два раза: с 74 до 149, а совокупная стоимость их активов по состоянию на конец года составила около 60 млрд. рублей. Положительный опыт создания ЗПИФН на сегодняшний день имеется не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и, например, в Екатеринбурге, Челябинске, Новосибирске.

Схема ПИФа достаточно проста и прозрачна: фонд привлекает средства инвесторов или аккумулирует средства одного крупного инвестора (которым может быть и застройщик, имеющий первоначальный капитал для начала строительства и желающий через фонд привлечь дополнительные инвестиции), и приобретает на них имущественные права на строящиеся квартиры или выступает в качестве заказчика строительства (заключает договоры подряда с лицами, имеющими соответствующие лицензии). Таким образом, фонду предоставлена возможность финансировать подготовительный этап строительства. При этом первоначальный вклад в фонд может быть сделан не только деньгами, но и недвижимым имуществом.

Взамен имущества, передаваемого в фонд, инвестор получает долю в имуществе фонда, которая удостоверяется ценной бумагой – паем. В целях привлечения дополнительных инвестиций в строительство основной инвестор фонда может продать часть принадлежащих ему паев на вторичном рынке «рыночным» пайщикам, которые в свою очередь заинтересованы в получении дохода от инвестиций в строительство недвижимости. При этом удобно, что данные сделки не требуют государственной регистрации. Также паи в случае необходимости могут быть использованы их владельцем-застройщиком в качестве залога для получения банковского кредита.

Положительным моментом работы фондов является также то, что фонд может быть создан для строительства серии объектов, и в этом случае прибыль, полученная от продажи готовых объектов, полностью может быть реинвестирована в строительство нового объекта. Эта прибыль не облагается налогом, поскольку фонд не является юридическим лицом и, соответственно, плательщиком налога на прибыль. В этом и заключается так называемый эффект «отложенного налогообложения», когда доходы пайщиков облагаются лишь «на выходе» из фонда, то есть при погашении паев.

Особенность работы закрытых фондов в том, что они создаются на долгосрочную перспективу и до завершения строительства инвесторы не могут вывести средства из фонда, что дает определенные гарантии застройщику от вывода средств из проекта (но это не означает, что пайщик не может при желании получить назад свои инвестиции– он может «обналичить» свой пай, продав его другому лицу на вторичном рынке).

По завершении работы фонда существует несколько вариантов, один из которых может быть реализован по желанию пайщиков (пайщики вправе влиять на работу фонда голосованием на общем собрании пропорционально имеющимся у них паям):
• построенный объект продается по рыночной цене, и пайщикам выплачивается стоимость их доли согласно количеству паев. При этом возможен и вариант реализации квартир пайщикам за деньги, вырученные ими от погашения их выросших в стоимости паев;
• пайщики могут принять решение о продолжении работы фонда и вложении средств, вырученных от продажи объекта, в строительство нового объекта;
• также инвесторы фонда могут принять решение о сдаче готового объекта в аренду и получении от арендаторов промежуточного дохода в фонд, который в свою очередь будет выплачивать доход пайщикам.

Таким образом, свой основной доход пайщики получают по окончании работы фонда в виде увеличения стоимости пая, которая растет соответственно росту стоимости объекта, строительство которого финансируется фондом. При этом существует также возможность получения пайщиками промежуточного дохода и до окончания работы фонда.

При всех перечисленных положительных моментах механизм ЗПИФН обеспечивает соблюдение интересов и гарантий всех его участников: застройщики защищены от досрочного вывода инвестиций из проекта, а инвесторы имеют долю в имуществе фонда, которое защищено от взысканий третьих лиц и в случае наступления неблагоприятных обстоятельств подлежит разделу между пайщиками пропорционально количеству принадлежащих им паев.

Таким образом, на сегодняшний день институт закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости является привлекательным инструментом вложения средств для инвесторов, желающих заработать на рынке недвижимости, а для застройщиков – удобным и выгодным инструментом привлечения средств для финансирования строительства.

Журнал “Недвижимость” № 7 (598) от 19 февраля 2007 г.