На уклонистов есть управа

Нередко при регистрации прав возникает ситуация, при которой одна из сторон от регистрации уклоняется. Как поступать в таких случаях, объясняет заместитель начальника отдела правового обеспечения и судебной защиты Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области Ольга ШИРОЧЕНКОВА.

Для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним установлен заявительный порядок. Это означает, что только участники сделки с недвижимостью могут обратиться за регистрацией своих прав в соответствующие территориальные органы Росрегистрации. Защиту имущественных прав, в частности, судебную, гарантирует Конституция Российской Федерации (п. 1 ст. 46).

В последнее время одним из способов защиты нарушенного права, наиболее часто применяемым в судах общей юрисдикции и в арбитражных судах, является требование заинтересованного лица о регистрации перехода к нему права собственности на объекты недвижимого имущества. Так, в 2006 году в адрес Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области поступило более 50 исков об уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации перехода права собственности. Для договоров продажи недвижимости установлено, что по такому договору переход права собственности на недвижимость от одного лица к другому подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Государственная регистрация перехода права проводится на основании заявлений обеих сторон, участвующих в договоре купли-продажи недвижимости, или иных лиц, полномочия которых удостоверены нотариальной доверенностью (п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее– Закон о регистрации).

При заключении же договора купли-продажи по такому виду недвижимости, как жилое помещение, регистрации подлежит не только переход права, но и сам договор. Такое положение вещей вполне объяснимо. Требование о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения позволяет избежать «двойную» продажу этого объекта недвижимости. Зарегистрированный договор исключает заключение еще одной сделки с этим жилым помещением. Записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и о прекращении сделок заносятся в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Этот реестр должен содержать не противоречащие друг другу сведения. Наличие в ЕГРП записи об уже зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом. То есть, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена, внести новую запись нельзя.

Однако отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не является основанием недействительности договора купли-продажи. В случае уклонения одной из сторон этого договора от государственной регистрации перехода права, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о вынесении решения о такой регистрации (п. 3 ст.165 ГК РФ). Более того, сторона, уклоняющаяся от регистрации, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении регистрации (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

Нужно заметить, что при подаче в суд искового заявления, лицу необходимо представить письменное доказательство обращения к уклоняющейся стороне о регистрации. Уклонение стороны по сделке представляет собой противоправное бездействие лица.

Можно выделить два главных признака уклонения:
• противоправность, то есть нарушение лицом каких-либо норм права;
• бездействие лица, то есть его не обращение за регистрацией.

В соответствии со ст. 16 Закона о регистрации в случае уклонения стороны сделки регистрация должна проводиться в соответствии с решением суда. При этом регистрация не может осуществляться принудительно, так как регистрирующий орган, в частности, Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области не является субъектом правоотношений, связанных с правами на спорное недвижимое имущество. То есть при вынесении судом решения о регистрации заинтересованное лицо должно обратиться в Управление и представить необходимые для регистрации документы (заявление, технический паспорт, правоустанавливающий документ и др.). Вместо документов, которые должна была представить уклоняющаяся сторона, представляется решение суда. Нужно подчеркнуть, что основанием для регистрации перехода права является договор, а не решение суда.

Коснемся подробнее исков о признании права при наличии заключенного и не оспоренного договора. Во многих случаях граждане (юридические лица) избирают неверный способ защиты нарушенных прав. Право приобретается на основании договора, а одна из сторон лишь уклоняется: ликвидирована, допустим, организация; умерла –физическое лицо; либо сторона не обращается за регистрацией. При этом основанием приобретения права является именно договор, а не решение суда, так как право собственности уже при совершении сделки существовало и отныне может лишь переходить от одного правообладателя к другому.

При рассмотрении данной категории судебных дел регистрирующий орган, как правило, привлекается истцами в качестве ответчика. Данная позиция является ошибочной и не основана на нормах права. Территориальный орган Росрегистрации может выступать ответчиком только в исключительных случаях, когда оспариваются действия регистрирующего органа. Регистрирующий орган не формирует правоустанавливающие документы, не участвует в правоотношениях лиц, связанных с приобретением ими прав на недвижимость. Он от имени государства лишь признает и подтверждает возникшее право. Таким образом, по данной категории дел регистрирующий орган может выступать только в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, выступающего на стороне истца или ответчика, поскольку судебный акт по делу может повлиять на их права и обязанности по отношению к одной из сторон.

Как показывает практика, участие представителей омского органа Росрегистрации в делах, связанных с разрешением споров в сфере недвижимости, позволяет обеспечить соблюдение норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также защиту прав и охраняемых законом интересов граждан, юридических лиц не только в ходе судебного разбирательства, но и при последующей регистрации прав.

Журнал “Недвижимость” № 4 (596) от 29 января 2007 г.