Внесены поправки в Градостроительный кодекс РФ

В последний числах ноября Государственной Думой РФ принят «судьбоносный» законопроект. Это проект федерального закона «О внесении изменений в Градо-строительный кодекс РФ и некоторые другие законодательные акты РФ». Проект рассмотрен в трех чтениях в рекордно короткие сроки, и закон вступит в силу с 01.01.2007 года. Чем объясняется такая спешка законодателя? Свои комментарии по этому поводу дает заместитель директора ООО «ВАШЕ ПРАВО» Любовь Репина.

По нашему мнению, причина проста – необходимо урегулировать стихийно складывающиеся на практике общественные отношения, которые касаются осуществления массового жилищного строительства, прежде всего, в пятнах городской застройки, требующих реконструкции. В нашем регионе такие общественные отношения получили название «Программа регенерации». Что представляет собой регенерация на практике? Заключение неких соглашений мэрии города со строительными организациями, по которым все обязанности по жилищному строительству, реконструкции, расселению граждан, оформлению необходимой градостроительной и разрешительной документации, изыскание необходимых для этого денежных средств возложена на застройщика. Но законных механизмов осуществления регенерации нет, поскольку нет в действующем законодательстве оснований для изъятия земли либо принудительного выкупа у собственника принадлежащего ему имущества. В такой ситуации реализация Программы регенерации возможна только в случае нахождения компромисса (договора) между застройщиком и собственником квартиры в аварийном доме либо с собственником непригодного для проживания частного домовладения. Но жизнь выявила тупиковые ситуации: уперся гражданин, затребовал за свою собственность в десятки раз больше ее рыночной стоимости — в результате либо разоряется застройщик, либо «баба остается у разбитого корыта» — «процесс регенерации ее избы» остановлен самим хозяином. Бывает и другое. «Пьяный» бульдозерист сносит дом непокорных собственников. Тогда процесс регенерации идет, но уже в плоскости уголовного права.

Указанные проблемы, и не только их, нацелен решить принимаемый закон. Регенерации не будет, а будет «развитие застроенной территории в целях жилищного строительства». Принятие конкретных решений о развитии тех или иных кварталов находится в компетенции представительного органа местного самоуправления, у нас — Горсовета.

Решение о развитии застроенной территории в целях жилищного строительства приравнено к действию по реализации муниципальных нужд. Это означает наличие законного основания для изъятия путем выкупа по рыночной цене земельного участка, жилого помещения. Теперь хочешь — не хочешь, а собственнику придется расстаться со своим имуществом, и получит он за это достойную компенсацию — рыночную стоимость (либо равноценное имущество), но не более. Все споры по стоимости можно цивилизованно урегулировать, в том числе и в судебном порядке. Кроме того, изъятие будет производиться в установленном порядке — не ранее года после государственной регистрации распорядительного документа органа местного самоуправления об изъятии.

«Развивать» территорию будет не сама власть, а тот же застройщик, но по договору о развитии застроенной территории в целях жилищного строительства. При этом условия договоров четко регламентированы законом, а заключаться они будут с победителем открытого конкурса на право заключения такого договора. Предоставление земельного участка для реализации условий договора о развитии застроенной территории производится полномочным органом в сокращенные сроки и в упрощенном порядке.

Рассматриваемый законопроект охватывает в целом вопросы совершенствования процедур строительства, оформления землеустроительной документации и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Наиболее значимым является реализация положения, установленного статьей 49 Градостроительного кодекса РФ об отсутствии каких-либо иных экспертиз, кроме государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, полномочиями по проведению которой наделены органы государственного строительного надзора. Теперь только ГАСН наделен правом осуществлять государственный пожарный, экологический, санитарно-эпидемиологический надзор в рамках государственного строительного надзора. И еще одна немаловажная деталь. Теперь не требуется проводить экспертизу несколько раз в течение строительства, ушла необходимость «экспертировать» предпроектную документацию. Жестко установлены сроки проведения государственной экспертизы — не более трех месяцев. Все это, несомненно, значительно облегчит жизнь строителям, сократит сроки получения разрешительной документации и, как следствие, приведет к увеличению объема строительства, в первую очередь, жилищного.

Журнал “Недвижимость” № 51 (592) от 25 декабря 2006 г.

Теги: закон, строительства