Коллапс или реальная помощь дольщикам?

Евгений Зайцев

Гильдия участников омского рынка недвижимости совместно с издательским домом «Премьер» провели «круглый стол» на тему «Федеральный закон № 214: коллапс на строительном рынке или реальная помощь дольщикам?» В обсуждении ситуации, сложившейся на рынке после принятия закона о долевом строительстве, приняли участие юридические, строительные, оценочные и риэлторские компании.

Ситуация, сложившаяся на строительном рынке после принятия в апреле 2005 года Федерального закона № 214, беспокоит не только омских строителей, но и строительные организации всей России. Закон, призванный защищать права соинвесторов, значительно усложнил работу застройщиков.

По заявлению юриста компании «Пик-регион» Сергея Соснина, сегодня строительные организации занимаются возведением объектов, разрешение на строительство которых было получено еще до принятия закона. Как будут привлекаться средства дольщиков в дальнейшем, сказать сложно. За полтора года, прошедшие с момента принятия закона, по новым правилам было оформлено всего шесть строительных площадок.

«Федеральный закон № 214, на мой взгляд, абсолютно не сбалансирован, — подчеркнул Сергей Соснин. — Многие его положения не столько защищают права дольщиков, сколько осложняют работу строителей. Сегодня при задержке сдачи дома хотя бы на один день застройщик обязан выплачивать пени, размер которых вполне может привести строительную организацию к финансовой катастрофе». Несмотря на то, что 214-й закон призван защищать права потребителей, он наносит им финансовый ущерб, поскольку приобрести помещение на начальной стадии строительства намного дешевле, чем после сдачи объекта в эксплуатацию. Таким образом, закон становится помехой на пути реализации приоритетного национального проекта «Доступное жилье».

«В законе о долевом строительстве есть множество положительных сторон. Однако, защищая права дольщиков, законодатель не предоставил строительным организациям ресурс для полноценной работы в рамках этого закона. Достаточно часто происходят ситуации, когда объект уже готов, а документация на него так и находится в органах власти», — подчеркнул президент Гильдии участников омского рынка недвижимости Алексей Вераховский. И участвовавшие в деловом мероприятии представители строительных компаний согласились с этим утверждением, подтвердив, что сегодня сбор необходимых документов занимает как минимум год.

По мнению участников «круглого стола», основная причина нареканий, которые вызывает закон, заключается в том, что при его подготовке не принималось во внимание мнение строительных организаций. Процедура строительства в 214-м законе прописана без подробностей. К примеру, согласно этому документу застройщик имеет право использовать средства соинвесторов только для строительства здания, однако у строительной организации, как правило, возникает масса дополнительных расходов, таких как перенос с выделенного участка гаражей и прочих построек. Для этих целей строители либо привлекают деньги дольщиков, тем самым нарушая принятый закон, либо берут финансовые средства из других источников, в результате чего терпят убытки. Сложившаяся на рынке ситуация, как было отмечено, может привести к тому, что застройщик, сдав в эксплуатацию тот или иной объект, не получит абсолютно никакой прибыли.

По словам директора агентства недвижимости «Этаж» Ирины Попенковой, сегодня строительные организации, лишившись возможности принимать средства дольщиков на этапе строительства, вынуждены разрабатывать для этих целей другие схемы, позволяющие им реализовывать площади в строящихся объектах, не нарушая закон. Однако применение таких механизмов не обеспечивает надлежащей защиты прав дольщиков. «Закон, призванный защищать интересы потребителя, привел к тому, что они оказались вынуждены вносить денежные средства по всевозможным сомнительным документам», — заявила госпожа Попенкова.

Каковы же могут быть последствия таких продаж? По мнению директора ООО «Корпорация права» Светланы Гоненко, все сделки, которые позволяют обойти принятый Федеральный закон, могут быть в любой момент оспорены в судебном порядке и признаны недействительными. Кроме того, существующие схемы станут стимулом для мошенничества. В результате чего дольщики рискуют остаться и без средств, и без недвижимо-сти. По словам заместителя директора ООО «Ваше право» Любови Репиной, подобные эпизоды в нашем городе уже были. К тому же, для недобросовестных «дольщиков» использование застройщиком иных схем станет поводом подать на него в суд и выручить немалую компенсацию.

Принятие Федерального закона № 214 сказалось не только на застройщиках, но и на печатных изданиях, публикующих на своих страницах рекламу строящихся объектов. По действующему закону «О рекламе» рекламная информация, нацеленная на привлечение денежных средств физических лиц для строительства, не допускается. Таким образом, любое сообщение о продаже площадей в строящемся жилом здании автоматически подпадает под действие закона о долевом строительстве, в соответствии с которым объекты могут рекламироваться лишь после оформления полного пакета документации. Если же издатель не потребовал у рекламодателя всех необходимых документов, то опубликованная реклама считается ненадлежащей, а само издание облагается внушительным штрафом. Возникает вопрос — из каких источников потребители должны узнавать о строящихся объектах и их характеристиках? Получается, что закон, нацеленный на защиту интересов граждан, вновь противоречит своей задаче.

Для того, чтобы избежать коллапса на строительном рынке, к которому 214-й закон постепенно подводит застройщиков, и одновременно с этим защитить потребителей от различных видов мошенничества, участниками «круглого стола» было принято решение предпринять ряд активных действий по исправлению сложившейся ситуации. Одной из мер станет обращение с рядом законодательных инициатив в Российскую Гильдию Риэлторов, многие участники которой консультируют депутатов Государственной Думы при принятии профильных законов. Вероятно, им удастся донести до столичных властей предложенные омичами поправки.

Участники «круглого стола» также сочли необходимым обратиться в экспертный совет Омского управления Федеральной антимонопольной службы, для того чтобы его члены проконсультировали, как именно должны рекламироваться строящиеся объекты, чтобы это не нарушало закон.

Еще одним действенным шагом станет подготовка открытого письма в адрес Главного управления архитектурно-строительного надзора, Главного управления по земельным ресурсам, а также в департаменты архитектуры и недвижимости с просьбой ускорить сроки оформления разрешительной документации. Поскольку затянутость этой процедуры является основной причиной нарушения закона строителями.

Хочется надеяться, что выработанные в ходе проведения «круглого стола» действия, позволят скорректировать принятый закон таким образом, чтобы он удовлетворял интересы как потребителей, так и застройщиков.

Журнал “Недвижимость” № 50 (591) от 18 декабря 2006 г.