Снизится ли выкупная стоимость земли?

Государственная Дума РФ приняла в первом чтении законопроект, согласно которому в ближайшее время могут быть внесены изменения в законодательные акты Российской Федерации. Согласно этим изменениям уточняются условия и порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Свои комментарии по этому поводу дает заместитель директора ООО «ВАШЕ ПРАВО» Любовь Репина.

С момента вступления в силу закона максимальная выкупная стоимость земельных участков в поселениях с численностью населения свыше 3 млн. человек составит 20% кадастровой стоимости, в иных мест-ностях — 2,5% кадастровой стоимости земельного участка. Законами субъектов РФ могут быть установлены выкупные ставки в меньшем размере, но в указанных пределах. Однако особенно надеяться на то, что приватизация земли будет стоить меньше, на наш взгляд, не следует. Ведь и ныне действующее законодательство предусматривает возможность снижения выкупной стоимо-сти земли субъектами РФ от 5- до 17-кратной ставки земельного налога. Но регионы пошли по иному пути, они позаботились, в первую очередь, о местных бюджетах, установив максимальные выкупные ставки и организовав проведение государственной кадастровой оценки таким образом, что кадастровая стоимость иногда в десятки раз превышает рыночную стоимость земли. Это само по себе является нонсенсом, поскольку кадастровая стоимость по Земельному кодексу должна составлять процент от рыночной, то есть, по нашему разумению, не превышать хотя бы 100%. К сожалению, Омская область не стала исключением. Только немногие из субъектов РФ (например, Санкт-Петербург, Ленинградская область) поставили на первое место развитие земельных отношений и, как следствие, такого сегмента рынка недвижимости, как рынок земли. Добиться этого стало возможным в результате снижения приватизационной стоимости и упрощения бюрократических процедур при оформлении сделок с землей.

Именно это главная цель принимаемого законопроекта. В соответствии с ним в Омской области выкупная цена земли составит не более 2,5% от кадастровой стоимости. Для сравнения, сегодня она составляет от 5 до 17 ставок земельного налога, земельный налог для коммерческих объектов составляет, как правило, 1,5% кадастровой стоимости. То есть выкуп земли под приватизированными объектами станет дешевле минимум в три раза, максимум в 10 раз.

Но интересно, что в данном законопроекте предусмотрено еще несколько способов выкупа земли. Если объект недвижимости не был приватизирован (а был, например, построен), то выкуп земли возможен по кадастровой стоимости. Каково? В этом случае стоимость приобретения земли в частную собственность резко увеличивается, примерно в 4 раза относительно нынешней, максимальной. Кадастровой же будет выкупная стоимость при приватизации унитарных предприятий путем преобразования в открытые акционерные общества. В других случаях приватизации, когда продается объект недвижимости одновременно с земельным участком, земля будет продана по рыночной стоимости. И еще один способ. Если приобретается в собственность земельный участок, находящийся в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении, то плата устанавливается законами субъектов РФ.

Кроме того, в законопроекте предложено унифицировать плату за землю, то есть установить земельный налог и арендную плату в соотносительных величинах. Так, годовая арендная плата за земли сельхозназначения и ограниченные в обороте до разграничения государственной собственности за землю должна устанавливаться в размере, равном земельному налогу. В иных случаях – не выше 2% кадастровой стоимости арендуемых участков. Напомним, что Налоговым кодексом установлена максимальная ставка земельного налога в размере 1,5% от кадастровой стоимости.

В проекте предлагается ужесточить меры к землепользователям, не оформившим прав на землю, либо не переоформившим до 01.01.2008 года право постоянного (бессрочного) пользования, если такая обязанность предусмотрена для них законом. Сделано это путем включения соответствующих санкций в Кодекс РФ об административных правонарушениях, размер административных штрафов составляет до тысячи минимальных размеров оплаты труда. Действовать эта норма будет с 01.01.2008 года.
Какова судьба данного законопроекта? Не исключено, что закон будет принят еще до конца текущего года и, скорее всего, не претерпит значительных изменений.

Журнал “Недвижимость” № 50 (591) от 18 декабря 2006 г.