Как стать собственником, если вы купили квартиру в новостройке?

С принятием Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступившего в законную силу с 01.04.2005 г. (далее — Закон), представители строительных организаций стали говорить о том, что данный закон значительно ухудшил их положение — создал много трудностей, вынудил придумывать схемы привлечения средств для строительства многоквартирных жилых домов в его обход. Граждане, желающие приобрести квартиру в строящемся доме, наоборот, считают, что уж теперь-то с принятием закона, регулирующего взаимоотношения между дольщиком и застройщиком, приобретение квартиры становится простым и безопасным. Однако необходимыми знаниями гражданин не обладает. Цель этой статьи — ознакомить с некоторыми положениями Закона, дать возможность разобраться в многообразии договоров по привлечению средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов.

До принятия вышеуказанного Закона порядок привлечения средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов регулировался Гражданским кодексом РФ, Законом РСФСР от 26.06.1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», а также Федеральным законом от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Совокупность норм вышеуказанных правовых актов предусматривала свободу сторон при заключении договора об инвестировании строительства.

Наиболее широкое распространение получили договоры подряда, которые трансформировались в договоры долевого участия в строительстве. По настоящему договору подрядчик, осуществляющий строительство дома, приобретая в качестве расчета за выполненную работу право требования на определенные объекты недвижимости, заключал с физическими и юридическими лицами договор уступки права требования (цессии) на данные объекты недвижимости. Подобная схема взаимоотношений действовала и при договорах поставки материалов для проведения строительных работ.

При заключении договора о совмест-ной деятельности (договор простого товарищества) застройщик и генеральный подрядчик объединяли свои вклады для строительства жилого дома. При этом все объекты долевого строительства при помощи приложения к договору о совместной деятельности распределялись между участниками вышеуказанного договора. Каждый из участников имел право заключения договора долевого участия на объект недвижимости, принадлежащий ему на основании данного приложения, этот же участник договора о совместной деятельности и передавал участнику долевого строительства, с которым у него заключен договор долевого участия, объект недвижимости по передаточному акту после сдачи дома в экс-плуатацию.

Законодатель не предусмотрел требования к обязательной государственной регистрации подобных договоров, следовательно, граждане, заключающие либо договоры долевого участия непосредственно с за-стройщиком, либо заключившие договоры уступки права требования, должны были ждать окончания строительства для государственной регистрации своих прав. Сами договоры считались заключенными с момента их подписания в соответствии со статьями 432, 433 Гражданского кодекса РФ. До момента оформления права собственности на жилое помещение проходило немало времени, что создавало определенный риск для участника долевого строительства. Зачастую строительство дома затягивалось, сроки сдачи его в эксплуатацию нарушались.

Еще один факт: участник долевого строительства не имел возможности получить объективную информацию о том, что строительная организация имеет право на строительство данного объекта недвижимости, что его права не будут оспорены другим правообладателем, с которым, возможно, заключен договор долевого участия на это же жилое помещение.

Именно эти факторы риска определяли популярность жилья у граждан лишь на «вторичном рынке», где вышеназванные сомнения и страхи не могли иметь места по определению.

Данные виды договоров могут действовать и в настоящее время, если разрешение на строительство выдано до 01.04.2005 г., когда и вступил в действие вышеуказанный Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…», который ввел новое понятие — «договор долевого участия в строительстве», определил его существенные условия.

Новый Закон более детально урегулировал взаимоотношения между застройщиком и участником долевого строительства. В первую очередь были введены жесткие ограничения на привлечение денежных средств участников долевого строительства. Для того, чтобы иметь право на привлечение средств дольщиков, за-стройщик обязан получить разрешение на строительство, приобрести в собственность или на праве аренды земельный участок, зарегистрировать свои права на данный земельный участок, а также опубликовать в средствах массовой информации и (или) разместить проектную декларацию в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет).

Проектная декларация представляет собой документ, в котором содержатся сведения о застройщике, его наименовании, месте нахождения, режиме работы, о его государственной регистрации, об учредителях застройщика, тех проектах строительства, которые уже были реализованы ранее данной строительной организацией в течение трех последних лет, о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии и сроке ее действия, о величине собственных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 г. № 233 «О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета этих денежных средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» установлено, что минимальный размер собственных денежных средств застройщика должен составлять 7 процентов средств, привлеченных на основании договоров долевого участия в долевом строительстве. Данная норма вступает в силу с 01.01.2007 г. Это положение является дополнительной гарантией для участника долевого строительства, так как застройщик несет ответственность, предусмотренную Законом за несоблюдение требований, предъявляемых к размеру собственных денежных средств, а также установленных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности.

Также проектная декларация содержит сведения о проекте строительства: о цели проекта, этапах и сроках его реализации, о разрешении на строительство, о предполагаемом сроке ввода его в эксплуатацию, о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком этих рисков.

При заключении договора долевого участия в строительстве необходимо ознакомиться с проектной декларацией, которая дает полное представление о строительстве и за-стройщике.

На основании договора долевого участия в строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства другой стороне, которая обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Необходимо отметить, что данный договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора влечет недействительность сделки в соответствии со статьей 165 Гражданского кодекса РФ.

Договор долевого участия в строительстве должен содержать следующие существенные условия:
1.Определение подлежащего передаче объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией. В договоре должен быть указан условный номер будущего жилого помещения, количество комнат, общая площадь, этаж.
2.Указание срока передачи за-стройщиком объекта долевого строительства.
3.Указание цены договора, срока и порядка ее уплаты. Цена договора должна указываться в денежном выражении и определяться как сумма средств, затраченных на строительство и услуги застройщика. Цена договора может быть изменена, если это предусмотрено договором, случаи и условия изменения должны содержаться в самом договоре.
4.Указание гарантийного срока на объект долевого строительства. Он исчисляется со дня передачи объекта инвестору и не может быть менее 5 лет.

Так как данная сделка подлежит государственной регистрации, необходимо, в соответствии с п.3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, получить нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора долевого участия в строительстве, которое наряду с этим договором представляется в регистрирующий орган.
В обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору с момента государственной регистрации договора считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства предоставленный для строительства земельный участок, а также строящийся на этом участке многоквартирный дом.

Уступка прав требования по договору долевого участия допускается после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору долевого участия допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Любые изменения договора долевого участия в строительстве, уступка прав по договору подлежат обязательной государственной регистрации.

После получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию он обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Передача объекта осуществляется путем составления акта передачи, подписываемого обеими сторонами. Данный документ будет являться основанием для регистрации права собственности участника долевого строительства.

Таким образом, для регистрации права собственности на квартиру, приобретенную на основании договора долевого участия в строительстве, в Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области представляются: договор долевого участия в строительстве, договор уступки права требования, все дополнительные соглашения к договорам, зарегистрированные ранее; заявления от застройщика и собственника на регистрацию права на квартиру, справки о расчете по договорам, технический паспорт на квартиру, акт приема-передачи квартиры. Необходимо отметить, что все документы, представляются в двух экземплярах (подлиннике и копии).

Наталья АБДУРАЗАКОВА, заместитель начальника отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области, государственный регистратор.

Журнал "Недвижимость" №47(588)