Цена ошибок очень велика

О Едином государственном реестре прав как источнике информации рассказывает начальник отдела выдачи информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимости Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области Оксана Руденко.

Неурегулированность в законодательстве, всевозможные нестыковки и лазейки в нормативных актах, запутанная правоприменительная практика, да и элементарная неосведомленность граждан создают условия для возникновения юридических ошибок при совершении сделок с недвижимостью. Они недопустимы, так как цена просчетов и неправильных действий очень велика, поскольку недвижимое имущество является особым видом объектов права, порой, весьма очень дорогим. Но ведь любой гражданин, воспользовавшись сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП), в пределах, установленных законом, может избежать казусных ситуаций.
Нередко, принимая решение о приобретении какого-либо объекта недвижимого имущества, покупатель не обладает информацией о возможных способах подтверждения добросовестности продавца. К компетенции органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, помимо осуществления регистрационных действий, законодатель отнес и выдачу информации из ЕГРП. В соответствии с п. 4 ст. 131 ГК РФ сведения о произведенной регистрации и зарегистрированных правах могут быть предоставлены любому лицу, обратившемуся с заявлением о выдаче информации.

ЧТО "ВНУТРИ" ЕГРП?
Согласно действующему законодательству ЕГРП содержит описание объекта недвижимого имущества (его площадь, наименование, назначение, адрес месторасположения); вид зарегистрированного на него вещного права; данные о правообладателях, документах, послуживших основанием возникновения права; данные о зарегистрированных с объектом недвижимого имущества сделках, обременениях, запрещениях и основаниях их регистрации; сведения о правах притязания третьих лиц; данные о рассмотрении в судах споров, связанных с объектом недвижимого имущества; данные о вступивших в законную силу решениях суда, признающих правообладателей недееспособными или ограничивающих их дееспособность.
В соответствии с п. 1 ст. 7 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон) информация об объекте недвижимости предоставляется любому лицу, обратившемуся с заявлением, предъявившему документ, удостоверяющий личность (для юридического лица - документ, подтверждающий его регистрацию и полномочия представителя), документ о внесении платы за предоставление информации. Эта информация предоставляется в виде выписки из ЕГРП о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, куда вносятся сведения, содержащиеся в ЕГРП на момент подписания выписки. В ней - наименование объекта недвижимости, его назначение, площадь, адрес (месторасположение); данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество физического лица, наименование юридического лица); вид зарегистрированного права, существующие ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации; сроки, на которые они установлены; данные о лицах, в пользу которых они установлены; правопритязания (предоставление документов на государственную регистрацию обременения, сделки, перехода права), заявленные в судебном порядке права требования на объект недвижимости.

В ДОПОЛНЕНИЕ К СКАЗАННОМУ
29.12.2004 года в Закон были внесены изменения, согласно которым органы опеки и попечительства обязаны направлять в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, в трехдневный срок со дня установления опеки или попечительства либо со дня, когда органу опеки и попечительства стало известно об отсутствии родительского попечения. Такие данные также находят свое отражение в выписке из ЕГРП.
Если имеется запись о ранее принятом заявлении на государственную регистрацию (правопритязании), первоначально должно быть принято решение по ранее принятым документам. После регистрации ранее заявленного права в регистрации позже заявленного права отказывается на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимости. Сомнения в наличии оснований для бесспорной регистрации по двум конфликтующим заявлениям разрешаются государственным регистратором в соответствии с законом. Кроме того, если в ЕГРП имеется запись о зарегистрированной сделке, ипотеке, аренде, сервитуте, праве требования в судебном порядке, ином ограничении (обременении) права (указание в выписке на существование такой записи обязательно), но это не указано в договоре, то в государственной регистрации сделки (или перехода права) отказывается.
3аконность сделки зависит от правоспособности и дееспособности лиц, ее заключающих. С 01.01.2005 г. суды, принявшие решение о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным, обязаны направлять копии таких решений в регистрирующий орган. В соответствии с Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах регистрирующий орган выдает выписки из ЕГРП о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным, в случае поступления указанных выше решений судов. Однако такая информация предоставляется ограниченному кругу лиц, в том числе правообладателю либо его представителю. В связи с тем, что названная норма действует недавно, информационная база регистрирующего органа содержит пока еще небольшой объем такой информации. При заключении договора долевого участия в строительстве объекта недвижимости (инвестирования), в случае получения разрешения на его строительство после 01.04.2005 г., будущему инвестору целесообразно убедиться в том, что застройщик должным образом оформил свои права на подлежащий застройке земельный участок, то есть в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со ст. 2 вышеназванного Закона застройщиком может выступать юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. Поэтому инвестору, заключающему договор долевого участия, целесообразно удостовериться, что права на земельный участок, подлежащий застройке, оформлены в соответствии с законодательством, то есть в ЕГРП содержатся записи о государственной регистрации права собственности или аренды на данный земельный участок. Указанные сведения отражаются в выписке из ЕГРП о зарегистрированных правах на земельный участок.

ЧТО ДОЛЖНО НАСТОРОЖИТЬ?
Любой объект недвижимого имущества мог участвовать и не участвовать на вторичном рынке недвижимости. Данные о большом количестве зарегистрированных переходов права в течение относительно короткого промежутка времени должны насторожить будущего собственника. Информация о переходе прав на объект недвижимого имущества может быть предоставлена только по заявлению правообладателя этого объекта, либо его представителя, действующего на основании доверенности, а также иным лицам, указанным в п.3 ст.7 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Хотелось бы отметить, что данные, содержащиеся в выписках из ЕГРП, являются актуальными на момент выдачи информации, сроки действия выписок законодателем не установлены.

Журнал "Недвижимость" №42(412)

Теги: недвижимость, Права