Торговым федералам в Омске тесно. Пока.

Светлана Бронникова

По различным оценкам, предложение торговых площадей в торговых центрах только за два года вырастет на 350-400 тысяч квадратных метров. В настоящий момент многие федеральные операторы не готовы зайти на омский рынок только из-за нехватки в нашем городе качественных торговых комплексов.

По данным компании London Consulting & Management Company (LCMC), только за первый квартал 2006 года общий объем предложения на рынке торговых помещений в торговых центрах (ТЦ) Омска увеличился до 173 081 квадратного метра. По их же расчетам, к концу года эта цифра должна вырасти еще на 40 тысяч и составить более 210 тысяч «квадратов». К 2008-2009 годам, по самым смелым прогнозам экспертов, количество торговых площадей вырастет и вовсе в 3-5 раз.
Возможно, бум на рынке торговой недвижимости связан с более высокой рентабельностью таких проектов по сравнению, скажем, с офисными центрами. Во всяком случае, на сегодня при равной себестоимости строительства ставки аренды и стоимость продажи торговой недвижимости выше.

«Сесть» некуда
Несмотря на предполагаемый бурный рост, эксперты утверждают, что рынку Омска еще далеко до насыщения. Особенно остро дефицит качественных торговых площадей ощущается в связи с приходом иногородних и зарубежных операторов. По крайней мере, крупные сети, заинтересованные в приходе в Омск, пока не находят для себя подходящих площадей.
«Сейчас это проблема для города, — утверждает генеральный директор компании «Omsk Real Estate Group» Дмитрий Сапунов. – Мы активно работаем с федеральными операторами, за пять месяцев привозили огромное количество – это и крупные сети «Снежная королева», «М-видео», «Техносила» и небольшие марки. Некоторые из них готовы были «сесть» в Омске в этом году – но нет предложений. Поэтому мы говорим омским девелоперам – стройте».
Некоторые из федералов, сетуя на низкий уровень омских ТЦ, предпочитают самостоятельно возводить здания под торговые комплексы. К примеру, о желании построить здание под собственную марку заявила компания «Эльдорадо» — одноименный ТЦ должен появиться на Левобережье. Недавно в большую стройку включилась и риэлторская компания «Миэль-Недвижимость» — ее первым проектом также станет ТЦ в Кировской районе на ул. Лукашевича. Несмотря на то, что строительство находится только на стадии котлована, часть площадей уже занята.
«Говоря о нехватке качественных торговых комплексах, нужно понимать, что речь идет не только о современном здании, — считает Евгений Щербаков, генеральный директор центра коммерческой недвижимости «Навигатор». —  Разумеется, есть определенные критерии качества ТЦ по площади, по оснащенности, оборудованию, освещенности, но ассортимент товара и культура обслуживания играют столь же важную роль. Это единый комплекс. В омских ТЦ уровень обслуживания покупателя иной раз не соответствует супероборудованию в том же магазине».

И грянет «бум»
Ударный прирост ТЦ в Омске должен произойти в 2007-2008 годах. Судя по количеству новых проектов, за это время девелоперы выбросят на рынок сразу около 350-400 тысяч квадратных метров торговли. Среди них и гиганты — 75- и 100-тысячники, каких еще не было в нашем городе; на сегодня самый крупный омский ТЦ — это гипермаркет «Континент» площадью 32 тысячи квадратных метров. Даже если не все девелоперы воплотят свои проекты, можно говорить о приросте как минимум 250 тысяч торговых метров.
Первыми до конца этого года должны открыться два крупных ТЦ в центре города — ТЦ «Флагман» на ул. Фрунзе площадью 28 тысяч квадратных метров (застройщик «Арсенал-центр») и «Райдер-сервис» на ул. Герцена площадью 12 тысяч «квадратов».
На статус лидера по размерам торговых площадей претендует многофункциональный комплекс на Левобережье, застройщиком которого является компания «АСК». Объем торгово-ярмарочного комплекса составит 110 тысяч квадратных метров. Помимо торговых помещений здесь запроектирована довольно объемная и разнообразная развлекательная зона — кинозалы, искусственный каток, бассейн, танцевальные и тренажерные залы, рестораны, боулинг, бильярд, сауны и бары.
Еще один многотысячник под названием «Планета» должен появиться в историческом центре города на ул. Жукова. Инвестор — компания «Росевродевелопмент» заявляет площадь этого объекта около 75 тысяч квадратных метров. Здесь разместятся супермаркеты, мультиплекс, фитнес-залы, боулинг и т.д.
Компания «Миллениум» возводит торгово-развлекательный комплекс на пересечении улиц Жукова-Масленникова. Объем торговых площадей в нем составит 52 тысячи квадратных метров. Здесь уже ведется работа с якорными операторами. Планируется, что 7-зальный кинотеатр в комплексе займет «Синема парк». Есть договоренность с московской сетью «Детский мир», которая откроет здесь магазин площадью около 2,5 тысячи квадратных метров. Планируется также детский развлекательный центр, супермаркет продуктовый и супермаркет бытовой техники, детские товары, спортивные магазины и основной пул федеральных сетей, предлагающих одежду, обувь, аксессуары.
Еще один торговый комплекс от компании «Миллениум» строится в составе жилого комплекса «Миллениум de luxe». Объем торговых площадей здесь запланирован около 30 тысяч «квадратов». Кроме того, в этом комплексе будут супермаркеты федеральных операторов «Авоська» и «Перекресток» и фитнес-центр.
На Левобережье компания «Омсквинпром» намерена возвести общественно-деловой центр на 23 тысячи «квадратов». В его состав войдет торговый центр площадью 14 квадратных метров. Кроме супермаркетов, магазинов и бутиков, в трехэтажном торговом комплексе разместятся фуд-корт (ресторан быстрого питания) и фитнес-клуб.
Многофункциональный центр площадью 36 тысяч квадратных метров запроектирован на Левобережье, на пересечении проспекта Комарова и Бульвара Архитекторов. Его собирается строить компания «КиноОмск». Комплекс представляет собой стеклянный ступенчатый «курган» на семь этажей. Первые два уровня займет гипермаркет и бутики, на третьем поместится магазин известной московской сети «Детский мир», на четвертом — кинокомплекс из семи залов, а также дет-ская игровая площадка с автодромом, пятый этаж отдадут под фитнес-залы, а верхние два уровня — под офисные помещения. 
«Сибирская промышленно-энергетическая компания» занимается реконструкцией бывшего производственного цеха хлопчатобумажного объединения «Восток», расположенного в Октябрьском округе, возле завода «Омскшина». На его месте СПЭК планирует открыть российско-китайский торговый дом. Площадь торговых помещений составит 33 тысячи квадратных метров.
Торгово-общественный комплекс под названием «Атриум Палас» составят исторические здания на пересечении ул. Ленина и Бударина. По проекту первые два уровня комплекса займут небольшие магазины и салоны. Последний — мансардный — этаж предназначен для офисных помещений. Архитекторы будут использовать и внутреннее пространство двора, накрыв его светопрозрачным куполом. Восстановленные подвальные помещения также отдадут под торговлю. Общая площадь комплекса составит 4,5 тысячи квадратных метров, из них более 3 тысяч квадратных метров будут отданы под торговлю. Заказчик торгового комплекса — ООО «Атриум».
Идут работы по строительству второй очередь и торгового комплекса «Пять звезд». Площадь — около 3 тысяч квадратных метров. На первом этаже разместится продовольственный супермаркет. Второй и третий этажи вместят торговые бутики и офисные помещения. А четвертый займут ресторан, детская комната, салон красоты и голландская химчистка.
Началось строительство крупного пятиуровневого торгового комплекса на Левобережье, застройщиком которого выступает компания «Миэль-Недвижимость». Здание, исполненное в 5-ти уровнях, включая цокольный этаж, имеет общую площадь около 7 тысяч квадратных метров. Залы под торговлю и развлечения планируется сделать по 1,6 тысячи «квадратов».
Сроки ввода всех перечисленных ТЦ намечены на 2007 год. На более далекую перспективу отложен ввод торгового комплекса Ikea, который должен стать одним из самых крупных — площадь 120 тысяч «квадратов».

Баера нужно заманить
За границей особой популярностью у покупателей пользуются именно крупные торгово-развлекательные центры, которые не обойти и за день. Разнообразные развлечения выступают в роли «якоря», который призван заманить население в ТЦ и обеспечить ему надежный трафик.
Похоже, Омск приближается к появлению образцового ТЦ. Как видно по заявленным проектам, из общего числа качественных торговых комплексов, развлекательную часть имеют 50 процентов. Из них около 30 процентов ТЦ имеют в своем составе кинотеатр или мультиплекс. Другим крупным якорным арендатором в составе торгово-развлекательного комплекса может выступать фитнес-клуб — он входит в состав более чем 20 процентов торгово-развлекательных комплексов. У чуть меньшей части ТЦ развлекательная часть представлена боулингом.
«Развлекательные «якоря»  притягивают около 25 процентов посетителей, — считает Дмитрий Сапунов. — Однако есть некоторые тонкости, с которыми начали сталкиваться застройщики — торговля не хочет идти выше второго этажа. Существует правило — с каждым этажом теряется 20 процентов посетителей. Поэтому зачастую именно развлечения или фуд-корт отправляют на верхние этажи, а первые два оставляют под торговлю».

От количества к качеству
О насыщении, и тем более перенасыщении рынка торговой недвижимости в Омске говорить не приходится, даже если оправдаются самые оптимистичные прогнозы экспертов. Однако очевидно, что с увеличением качественных торговых площадей конкуренция на этом рынке серьезно усилится. Наверняка в ближайшее время пойдет борьба не только за количество, но и за качество. Об этом говорит и тот факт, что все чаще местные застройщики стараются привлечь профессиональных управляющих для своих объектов. Так, брокеридж комплексов «Миллениума» на ул. Жукова  и «Омсквинпрома» на ул. 70 лет Октября осуществляет московская компания ROSS management. С одним из столичных девелоперов ведет переговоры и компания «СПЭК» — планируется, что москвичи займутся менеджментом его ТЦ «Восток». «Один из ярких примеров на омском рынке — возрождение супермаркета и создание «Сытной площади» в «Торговом центре «Омский», — считает Евгений Щербаков. — Тут видна рука профессионала. Возможно, со временем омичи и сами смогут тиражировать столичный опыт».
Введение новых ТЦ отразится и на работе действующих торговых комплексов. Возможно, кому-то из них придется пересматривать арендную или концептуальную политику. Одну из проблем эксперты видят в том, что во многих комплексах четко не определена ниша. Кроме того, в Омске не достает магазинов для среднего класса. «Мы колеблемся от оптовки до элитных дорогих бутиков, — отмечает г-н Щербаков. — Причем, в некоторых ТЦ четко не заявляется, на какого покупателя он рассчитан. Из-за этого получается, что в одном комплексе — а порой и на одном этаже — можно найти и дорогие, эксклюзивные товары, и дешевый ширпотреб. Разумеется, такая мешанина не идет на пользу ТЦ, отпугивая покупателей и той, и другой ценовой категории».

Что дальше?
География торговых новостроек довольно разнообразна. Наибольшая концентрация ТЦ приходится на традиционно привлекательный Центральный район Омска. Причем, в центре города успеют разместиться не только небольшие концептуальные ТЦ, как «Атриум-Палас» или «Пять звезд», но и гиганты-многотысячники. Не намного по популярности у девелоперов уступает центру Кировский район — здесь запланировано строительство как минимум шести крупных комплексов. Недаром Левобережье заранее провозглашают новым общественно-деловым центром Омска.
Какие следующие площадки выберут застройщики? В Омске уже сегодня ощущается дефицит земельных участков в центре города, поэтому власти проводят политику уводить торговлю, особенно огромные «монстры», на периферию. Так, на последнем градостроительном совете при рассмотрении торгово-развлекательного 100-тысячника недалеко от Парка Победы эксперты высказали однозначное решение — найти для гиганта другое место, на городской окраине. А архитекторы предложили в новом генеральном плане Омска заранее предусмотреть места для крупных торгово-развлекательных центров «за третьим транспортным кольцом». По мнению риэлторов, есть резервы для размещения новых ТЦ и в городке Нефтяников.
Однако, если в городе в ближайшее время будет хорошо развита транспортная инфраструктура, местоположение торгового комплекса не будет столь важным. При наличии удобных подъездных путей и просторной парковки, возможно, размещение ТЦ на периферии будет даже предпочтительнее. Во всяком случае, в нашем городе несложно найти примеры, когда ТЦ в самом центре оказывается труднодоступен.

Справка
По данным компания London Consulting & Management Company (LCMC), в настоящее время рынок торговых центров Омска представлен 49 торговыми центрами (площадью от 1 000 квадратных метров), из которых к качественным торговым центрам, с теми или иными допущениями, можно отнести 23 объекта. К наиболее качественным объектам, соответствующим европейским и столичным стандартам, представители LCMC относят всего 3 объекта (ТВЦ «Каскад», ТЦ «Пять Звезд», ТЦ «Маяк»). Уровень заполняемости торговых центров в Омске, в целом на рынке, находится в диапазоне 90-99%. Наиболее качественные объекты имеют уровень заполняемости в 98-99%, что свидетельствует о ненасыщенности рынка, в том числе качественными объектами.