Купить порой бывает непросто

Елизавета Степкина

Практика применения статьи 250 ГК РФ о защите преимущественного права покупки показывает, что часто возникают определенные сложности при реализации гражданами данного права, в том числе при государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество. На вопросы читателей журнала «Недвижимость», которые разъясняют механизм государственной регистрации прав общей собственности на недвижимое имущество, отвечает начальник отдела правового обеспечения и судебной защиты Главного управления Федеральной регистрационной службы по Омской области

Продажа доли постороннему лицу
Согласно п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых ее продает.
К заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав (или нотариально заверенные), и подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Приостановление государственной регистрации
В случае если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
При приеме документов регистрирующий орган предупреждает лиц, обратившихся за государственной регистрацией, о возможной приостановке регистрации.
В этом случае государственная регистрация приостанавливается на 1 месяц по п. 1 ст. 19 Закона о регистрации. О приостановлении письменно сообщается лицам, обратившимся за государственной регистрацией. В этом же уведомлении предлагается продавцу в определенный срок направить извещения о продаже доли иным участникам долевой собственности с указанием цены и других условий сделки, а также представить в территориальный орган Росрегистрации доказательства направления данных извещений. Доказательства извещения продавцом иных сособственников помещаются в дело правоустанавливающих документов при внесении соответствующей записи в Книгу входящих документов о представлении дополнительных документов. С этого момента государственная регистрация приостанавливается на основании абз. 3 п. 1 ст. 24 Закона о регистрации сроком на 1 месяц. Указанный месячный срок начинает течь с момента направления заказных писем с уведомлением о вручении или телеграмм указанным лицам.

Реализация права преимущественной покупки
В течение месячного срока приостановления сособственник, имеющий право преимущественной покупки, вправе реализовать права, предусмотренные ст. 250 ГК РФ, в том числе путем обращения в суд. Однако если по истечении срока приостановления государственной регистрации не выявлено ограничений, исходящих от компетентных органов (например, арест или запрет совершать какие-либо действия, наложенные судом) и препятствующих государственной регистрации, государственная регистрация проводится в установленном законом порядке.
В случае если остальные участники долевой собственности после получения извещения о продаже доли изъявляют желание ее приобрести, государственная регистрация проводится в установленном законом порядке, при этом переход права к сособственнику доли и прекращение права ее собственника происходит либо добровольно, либо в судебном порядке. При этом учитывается следующее.

Добровольное исполнение перехода права
Добровольное исполнение подразумевает обращение продавца в территориальный орган Росрегистрации с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации в порядке, предусмотренном абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации, либо по заявлениям сторон договора о прекращении государственной регистрации согласно п. 4 ст. 20 Закона о регистрации.

Исполнение перехода права в судебном порядке
В судебном порядке в соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя. Реализация права преимущественной покупки возможна в любой момент в пределах установленного законом 3-х месячного срока.
В случае разрешения спора между участниками долевой собственности в судебном порядке, основаниями возникновения права собственности у лица, к которому переведены права и обязанности, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, явятся:
1. В случаях, когда переход права собственности не зарегистрирован, а зарегистрирована только сделка либо на государственную регистрацию представлен договор отчуждения нежилого помещения. Основания здесь следующие: договор купли-продажи, заключенный между продавцом и лицом, права и обязанности которого переведены к другому участнику долевой собственности; решение суда, вступившее в законную силу; акт приема-передачи, соответственно, от лица, во владении которого находится спорное имущество, лицу, на которое переведены права по договору.
В случае принудительного исполнения решения суда на государственную регистрацию должен быть представлен документ (акт приема-передачи, постановление судебного пристава), подтверждающий факт передачи недвижимости лицу, на которое переведены права и обязанности покупателя.
2. Если переход права собственности зарегистрирован, то в этом случае применяется п. 1 ст. 408 ГК РФ, в соответствии с которым обязательство считается прекращенным в связи с надлежащим исполнением. Соответственно, по исполненному обязательству преобразование правоотношения (замена лица) невозможно. Представляется верным, что в указанных случаях заинтересованному лицу следует обратиться в суд с иском о признании права собственности, а решение суда, удовлетворяющее данное требование, послужит основанием для государственной регистрации права.

Заключение мирового соглашения
Добровольное урегулирование спора возможно путем заключения мирового соглашения о порядке расчета, о передаче недвижимости от покупателя по договору к лицу, на которое переведены права и обязанности, о передаче правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Заключение мирового соглашения возможно на любой стадии судебного процесса.

Пример преимущественного права покупки
В соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, установленных Гражданским Кодексом РФ. Соблюдение ст. 24 Закона о регистрации в указанном случае обязательно.

Журнал "Недвижимость" №34 (575) 2006