Шанс получить неустойку есть

Светлана ЗИМИНА

Даже если в договоре не указан срок сдачи дома в эксплуатацию, то соинвестор все равно имеет право на взыскание неустойки. В Омске выиграно дело о срыве сроков строительства по договору без сроков. Суд обязал застройщика выплатить дольщику неустойку.

Некоторые застройщики пытаясь подстраховать себя, не включают в договор дату окончания строительства. Логика проста: нет даты – не может быть речи о просрочке в сдаче дома. Однако, как выяснилось, это не дает компании права затягивать строительство.

Недавно омский суд признал просрочку по договору, в котором вообще не были указаны сроки. Омич заключил такой договор, приобретая квартиру в одной из новостроек города. Судя по заверениям представителей застройщика и рекламным лозунгам, новоселье он должен был справить еще в первом квартале 2007 года.

Однако устные обещания не были исполнены, а на все претензии застройщик отсылал его к «бессрочному» договору. Тем не менее в суде удалось доказать, что застройщик сорвал все разумные сроки строительства дома. Установлено, что просрочка составила полтора года. При этом в своих выводах суд опирался на срок сдачи дома, указанный в рекламе, в проекте и в инвестиционном договоре, заключенном с Правительством Омской области, а также в других договорах по этому же дому, в которых указан срок.

Суд обязал застройщика выплатить дольщику неустойку в размере 60 тысяч рублей и 5 тысяч компенсации морального вреда.

«Это важный прецедент для нашего города, - пояснил директор Союза потребителей недвижимости Дмитрий Дмитриев, представлявший на суде интересы дольщика. - Раньше мы не были уверены, что при таком договоре можно как-то повлиять на застройщика. Договор без сроков ставит потребителя в рискованные условия и фактически позволяет застройщику затягивать строительство.

Получается, что потребитель разделяет с застройщиком риски, связанные с подорожанием материалов или проблем с подрядчиками. Но это неправильно - ответственность за все должно нести лицо, которое принимает у потребителя деньги. Сейчас, когда есть положительные решения, дольщики почувствовали, что они могут отстоять свои права в суде, а также повлиять на ускорение темпов строительства».

Долгострою — бой

Если дольщик не желает мирится с долгостроем, то свое право на своевременную передачу жилья можно отстаивать в суде. Для этого необходимы следующие документы (копии):
1. Договор о долевом участии.
2. Платежные поручения об оплате либо акт о внесении соинвестором инвестиционных средств в полном объеме.
3. Дополнительные соглашения (если есть).
4. Копия акта об исполнении договора (если есть).
5. Претензионная переписка с почтовыми квитанциями и уведомлениями (если есть).

Юристы утверждают, что соинвестор имеет право требовать с застройщика, нарушившего срок передачи квартиры, неустойку за каждый день просрочки. Размер регулируется законом «О защите прав потребителей» и составляет 3% за каждый день просрочки. Однако суд вправе снизить процент неустойки.

По омской судебной практике можно взыскать неустойку по ставке рефинансирования, то есть на сегодня 11% годовых от суммы стоимости квартиры. Кроме того, потребитель вправе требовать компенсацию морального вреда. На сегодня ОРОУ «Союз потребителей недвижимости» выиграно около 20 дел о взыскании неустойки и компенсации морального вреда с застройщиков, затягивающих строительство. Часть из них уже вступила в силу. По нескольким дольщики получили деньги. Еще десятки исков находятся на рассмотрении в судах.

Немало случаев, когда дольщик из-за долгостроя несет и другие расходы. Например, все время, пока застройщик затягивает со строительством дома и передачей жилья, человек вынужден снимать другую квартиру, внося немалую арендную плату. Ожидание затягивается зачастую на год, полтора, два...

В этом случае, помимо взыскания неустойки, потребитель может подать требование о компенсации расходов по найму другого жилья. Для этого нужно иметь на руках договор найма и все расписки. Договор от наймодателя должен быть подписан всеми собственниками (что подтверждается свидетельством о праве собственности, выданным ФРС, или регистрационным удостоверением, выданным БТИ). Съемная квартира не должна быть муниципальной. Кроме того, нужно быть готовым к тому, что суд может обязать наймодателя явиться в суд в качестве свидетеля и допросить по обстоятельствам найма. Еще одно важное условие – истец не должен иметь в собственности другого жилья.

Дмитрий Дмитриев дает еще несколько рекомендаций, как обезопасить себя от проблем с долгостроем. В случае если от застройщика пришло письмо о переносе срока окончания строительства - заказным письмом направить ему свои возражения по этому поводу и просьбу компенсировать просрочку передачи квартиры.

В случае если в дополнительном соглашении или акте приема-передачи квартиры застройщик пытается «невзначай» вставить условие о переносе срока окончания строительства или условие о «неимении претензий к нему» - просить исключить эти пункты, если не исключает - направлять свои возражения застройщику заказным письмом.

Претензии по качеству строительства и отделки нужно регистрировать в приемной застройщика, если не принимают – снова высылайте заказное письмо. И еще: если дольщик сам меняет адрес, об этом нужно обязательно уведомить застройщика также заказным письмом.

Журнал «Недвижимость» № 34 (677) от 25 августа 2008 г.