Собственность есть, а полноценного права – нет

Марина Алексеева, советник по вопросам ипотечного кредитования и недвижимости ЗАО «Инновационная Бизнес Группа»
Марина Алексеева, советник по вопросам ипотечного кредитования и недвижимости ЗАО «Инновационная Бизнес Группа»

Покупая жилье по ипотеке, заемщик сразу становится его собственником. Однако тут не так все просто: банк, выдавший ипотеку, накладывает на квартиру обременение в свою пользу до окончательного расчета заемщика с кредитором. Обременение — это существенное ограничение прав собственника в отношении приобретенной квартиры.


Собственник не имеет права распоряжаться жильем по своему усмотрению: продать без разрешения банка, подарить, заложить, сделать в квартире перепланировку или реконструкцию, сдавать в аренду и сознательно ухудшать техническое и товарное состояние объекта. Об этом говорится в регламентах, но на практике все несколько иначе.

Заемщики зачастую покупают квартиры с использованием ипотечных средств, чтобы сдавать их в аренду и арендными платежами гасить ипотечный кредит. Многие заемщики сразу начинают в приобретенном жилье делать перепланировку, несмотря на то, что были предупреждены о запрете на эти действия.

Часто такие преобразования не имеют законных оснований, так как заемщики не вводят перепланировку в эксплуатацию. А потом переоборудованное и неоформленное жилье со снесенными стенами выставляется на продажу, а заемщики молчат о своих «архитектурных» опытах, уверяя, что сами покупали квартиру уже в таком состоянии.

Безграмотные перепланировки без технически выверенного проекта иногда невозможно узаконить. Это грозит тем, что продать такое жилье, если покупатель тоже приобретает квартиру с использованием ипотечного кредита, не получится. Оценщики это увидят и зафиксируют в своих отчетах.

Делая самовольную перепланировку, собственники ошибочно полагают, что они сэкономят на изготовлении проекта и специалистах, которые будут делать преобразования в соответствии с проектом. А еще проблематичнее, когда перепланировку делают самостоятельно, опять же исходя из экономии. В итоге, когда такую «самоволку» придет время узаконить, платить придется гораздо больше, чем могло быть изначально: и цены выросли, и не все за это теперь берутся. Поэтому так важно все делать в соответствии с предписаниями банка, чтобы впоследствии не загнать себя в  тупик.

Если банк-кредитор узнает, что заемщик делает в отношении предмета банковского залога незаконные действия в виде самовольной перепланировки или того хуже — «некострукции» (присоединение мест общего пользования, создание выхода на улицу через балкон на первом этаже и пристройка лестницы и прочее), он письменно потребует немедленно вернуть остаток ипотечного кредита в полном объеме в кратчайшие сроки. Если заемщик не успеет этого сделать за предоставленное время, то последует судебное вмешательство и реализация «изувеченного» объекта с целью погашения ипотечного кредита.

Несколько лет назад некоторые банки лояльно относились к возможности перевода жилого объекта в нежилой. Человек покупал по ипотеке квартиру на первом этаже и заранее извещал банк, что приобретает ее исключительно ради обустройства там магазина или салона. Банк в этом случае требовал от клиента проект перепланировки и согласования всех действий в соответствующих инстанциях. Согласие на такой перевод банк давал, надеясь на то, что произойдет капитализация объекта, и он станет более дорогим, так как будет коммерческим. Но кризис разрушил ожидания: такие объекты перестали пользоваться повышенным спросом у предпринимателей и банки отказались от прежней практики.

Пока есть действующая ипотека, лучше с квартирой ничего радикального не делать, поскольку она хоть и является собственностью покупателя, но больше принадлежит банку, который может эту квартиру легко отобрать у заемщика, если тот нарушит условия кредитного договора.


Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com в ВКонтакте.

ОМСКРИЭЛТ.КОМ

Рекомендуем прочитать:

 

 



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон