Стать дольщиком: наивность или авантюризм?

В 2016 году в Омске введено в эксплуатацию четыре проблемных дома, 300 обманутых дольщиков спустя годы получили свои квартиры. Но кардинально ситуация не изменилась: место выбывших новостроек заняли новые долгострои. Всего же на данный момент в нашем регионе зарегистрировано 2 345 дольщиков, которые так и не получили свое жилье.

Долгострои: убавилось — прибавилось

О том, сколько в Омской области насчитывается проблемных домов, рассказал на пресс-конференции заместитель министра строительства и ЖКК Омской области Николай Зенкович. Он уточнил, что на начало 2016 года в регионе насчитывался 21 проблемный дом и к концу года из них удалось сдать четыре. Однако список пополнили другие пять объектов. Нехитрый подсчет показывает, что число долгостроев увеличилось до 22. Все эти объекты, по словам главы начальника управления строительства Министерства строительства и ЖКК Омской области Сергея Кошелева, региональным минстроем и Госстройнадзором были поделены на три группы.

В первую попали пять объектов, которые находятся в высокой степени готовности. Дом № 8 в микрорайоне «Ясная поляна», объекты по улицам Мишина, 8, 2‑я Дачная—Волховстроя, 1, Комарова 11/1 и дом по проспекту Космический, 20/7 планируется ввести в эксплуатацию в этом году.

Семь домов из списка долгостроев попали во вторую группу. Это объекты, на которых работы ведутся время от времени, но есть надежда, что их сдадут в 2018 году. Это дома по улицам Куйбышева—Маяковского, Малиновского, 11, (2‑я очередь), 11‑я Ремесленная, 2, 10 лет Октября, 43, Малиновского, 11 (кирпичная вставка), Тарской и Перелета, 11.

В третью группу включили 10 домов, они находятся в низкой степени строительной готовности. В настоящее время работы на них не ведутся. Это объекты по улицам Химиков, 28, 70 лет Октября, 1, 70 лет Октября, 3, Малиновского, 10, Пархоменко, 7, 1–3‑я Рабочая—Свободы, Конева, 3/3, Малиновского, 3, дом № 9 в микрорайоне «Ясная Поляна» и стройплощадка по улице Красный Путь (микрорайон «Академический»). «По этим домам не все решено с точки зрения передачи прав на ЖСК и вообще оформления прав на эти объекты. По некоторым из них подчас неизвестна точная сумма достройки, нет проектной документации и нерешены другие вопросы. Эти дома наиболее проблемные», — отметил Сергей Кошелев.

Был гарантом — станет банкротом?

Не застрахованным от проблем оказался и правительственный застройщик — БУ «Агентство жилищного строительства Омской области» (АЖС). Известный своей печальной судьбой дом по улице Мишина, 8 (стр.) в микрорайоне «Московка‑2» уже давно должен был стать жильем для дольщиков, но с виду готовая многоэтажка до сих пор не введена в эксплуатацию, так как оказалась аварийной.

К строительству дома в микрорайоне «Московка‑2» в 2013 году приступил ханты-мансийский подрядчик — компания «Спецэлектромонтаж». С сентября 2015 года работы на объекте были приостановлены, а при обследовании здания эксперты выявили, что подрядчик допустил множество нарушений. «Были разработаны проектные решения по усилению конструкций и достройке жилого дома с внесением изменений в действующую проектную документацию. На сегодня она полностью готова, получено положительное заключение госэкспертизы проекта. Сейчас мы планируем провести аукцион по подбору нового подрядчика», — рассказал на пресс-конференции директор АЖС Геннадий Рабанин.

Он уточнил, что в соответствии с проектной документаций для достройки дома необходимо 63,7 миллиона рублей. Средства на эти цели будут привлекаться, в том числе за счет продажи свободных квартир в этом доме. Строительную готовность объекта обещают обеспечить в июле, а в августе заселить жильцов.

В микрорайоне «Московка‑2» также работает еще один застройщик, действующий под эгидой правительства, — «Фонд развития жилищного строительства Омской области «Жилище». Геннадий Рабанин, возглавивший и эту структуру, рассказал, что организация ведет работу на пяти домах, четыре из которых должна ввести в текущем году. Также выступающий отметил, что спокойно относится к начавшемуся в омском арбитраже судебному процессу по банкротству фонда. «Процедура банкротства — это не всегда ликвидация организации. В моих планах — восстановить платежеспособность фонда. Существуют исполнительные производства в отношении фонда, много средств отвлекается на выплаты по ним. Через процедуру банкротства нам необходимо будет пройти», — прокомментировал г‑н Рабанин.

ЖСК — лазейка для мошенников

Отдельно участники пресс-конференции выделили дома, которые возводятся жилищно — строительными кооперативами, то есть на средства пайщиков.

По информации Сергея Кошелева, по шести таким домам работы практически прекращены. «На мой взгляд, создатели ЖСК — это люди, которые нашли лазейку в законодательстве именно для своих действий. Не знаю, как это оценит прокуратура. Но суть в том, что они собрали гораздо больше денег, чем вложили в строительство. И хотя ЖСК остается очень рисковой схемой, с прошлого года его стал контролировать Госстройндзор», — отметил Сергей Кошелев.

Его слова подтвердила начальник отдела контроля за привлечением средств дольщиков при строительстве многоквартирных домов Главного управления Госстройнадзора Омской области Олеся Назаренко. По ее словам, у ЖСК Госстройнадзор проверяет наличие разрешения на строительство и правоустанавливающие документы на земельный участок, а также контролирует ведение им реестра. Однако это все равно не дает полного представления о деятельности кооператива.

Лучшая новостройка — готовая новостройка

Другое дело 214 ФЗ — закон о долевом строительстве, который все сильнее ужесточает свои рамки. И наступивший год это подтвердил.

Как рассказала Олеся Назаренко, с января 2017 года, прежде чем получать деньги от дольщиков, застройщик, работающий по 214 ФЗ, должен обратиться в Госстройнадзор за получением специального заключения о возможности привлекать эти средства. «Мы проводим определенную оценку его деятельности, проверяем, соответствует ли он необходимым требованиям. И только с того момента, как мы выдадим заключение, у застройщика появится право привлекать денежные средства», — пояснила представитель Госстройнадзора.

Появилось в законе также новое понятие — раскрытие информации. Теперь каждый застройщик, не важно, размещает он рекламу о реализации квартир или нет, должен вести свой сайт. Там необходимо регулярно размещать фотографии со стройплощадки и проектные декларации.

Кроме всего прочего, появилось страхование ответственности договоров долевого участия. Хотя на практике возникает очень много вопросов и непонятно, будет ли работать такая система страхования, поскольку риски очень большие. Также появилось понятие компенсационного фонда, учредителем которого выступил Минстрой России. «Инвестировать денежные средства в фонд будут застройщики, которые осуществляют строительство по 214 закону. Размер взносов должен быть не более 1% от стоимости строительства объекта недвижимости, указанной в проектной декларации. Право на какую-либо компенсацию из этого фонда будут иметь только те граждане, застройщики которых вкладывали в этот фонд», — пояснила представитель Госстройнадзора.

По мнению Олеси Назаренко, наиболее защищенный вариант — привлечение денежных средств дольщиков на высокой степени готовности дома, это поможет минимизировать риски, хотя они остаются. Второй вариант — это применение эскроу-счетов. Счет открывается банком, заключившим с застройщиком кредитный договор для учета и блокирования средств, полученных от дольщиков в счет уплаты квартиры. Внесенные средства застройщик может получить лишь по завершении стройки. «А для этого застройщик должен обладать своими собственными средствами, но зачастую их просто нет. В Омске большинство застройщиков зависят от количества своих продаж, а на сегодняшний день у нас много нереализованных квартир в стадии строительства. Появился дефицит денежных средств, и застройщикам не на что строить», — отметила представитель Госстройнадзора.

В итоге оживленной беседы участники мероприятия сошлись во мнении, что наименее рисковый выход при покупке новостройки — это приобретение уже готового жилья. Тем более что в Омске есть застройщики, продающие готовые квартиры в новых домах. Дольщики должны понимать, что участие в долевом строительстве — это риски. И порой они могут иметь самые плачевные последствия.