Развод и долги по ипотеке

Не каждая семья может позволить себе приобрести собственное жилье на скопленные деньги, поэтому многие пары решаются на оформление ипотеки. Но порой случается так, что ипотека оказывается долговечнее брака. Как поделить имущество и обязанности по выплатам кредита разводящейся семье, рассказала советник по вопросам ипотеки и недвижимости ООО «Инновационная Бизнес Группа» Марина Алексеева.

В случае расторжения брака ситуацию с разделом ипотечного долга можно решить несколькими путями.

В первом случае супруги по соглашению с банком вносят изменения в кредитный договор, где делается замена солидарной ответственности заемщиков на индивидуальную ответственность каждого из них за погашение соответствующей части кредита и подписывается дополнительное соглашение. Такая необходимость (в разделе ответственности за погашение оставшейся части ипотеки) возникает тогда, когда один из супругов внес больший финансовый вклад в покупку квартиры (например, на первоначальный взнос деньги дали родители одного из супругов и он соответственно требует это учесть в дополнительном соглашении).

Однако банки неохотно идут на решение ситуации подобным путем, так как в этом случае они лишаются преимуществ, связанных с солидарной обязанностью должников по уплате долга. При солидарной обязанности заемщиков банк имеет право сам выбрать, от кого из должников требовать преимущественного погашения долга (банк может обратиться за погашением долга к любому из должников или сразу к обоим по своему выбору). Поэтому при разделе солидарной ответственности бывших супругов не следует ожидать, что банк легко на это согласится. Придется убедительно доказывать, что раздел обязанности по погашению долга не ухудшит положение банка как кредитора.

Не следует заблуждаться в части обязанности по возврату, если приобретенная квартира оформлена на супругов не в общую совместную собственность, а в общую долевую. Пока ипотека не будет погашена, ни один из супругов не может распоряжаться своей долей по своему усмотрению, ведь квартира в залоге у банка не в долях, а целиком. Поэтому изначально нужно погасить ипотеку, а потом делить имущество.

Второй способ разделить долги по ипотеке — это переоформить кредит на одного из супругов. В этом случае второй супруг освобождается от обязанности по уплате долга, но при этом он лишается права претендовать на квартиру, приобретенную по ипотеке. На данный способ решения проблемы банк пойдет охотнее при условии, что «оставшийся» из супругов имеет доходы, достаточные для обслуживания ипотеки. До развода обсудите свою ситуацию с банком, а не ставьте его перед фактом развода и раздела имущества с готовым решением суда. Не исключено, что решение о порядке раздела имущества между бывшими супругами суд должен будет выносить с учетом ситуации с ипотечным долгом.

Есть третий вариант, когда противоречия между бывшими супругами непреодолимы (этот вариант встречается чаще всего, ведь развод — это последствие непреодолимого конфликта). Квартиру продать, долг перед банком по ипотеке погасить, а оставшиеся от продажи деньги поделить. Такое решение проблемы возможно только с согласия банка, ведь он является залогодержателем продаваемой недвижимости. Так, чаще всего, ситуация решается гораздо спокойнее. На практике это выглядит так: например, долг банку по ипотеке 1 миллион рублей, супруги решают продать квартиру с доходом, то есть за 1,5 миллиона. Банк ставит условие, что 1 миллион покупатель обязан перечислить на счет банка в погашение долга (без этого банк не снимет с квартиры обременение), а остаток супруги поделят по договоренности между собой. Возможно, что покупатель на данную квартиру не имеет полной суммы, тогда супруги должны рекомендовать ему обратиться в «свой» банк (то есть тот, где заложена их квартира), чтобы он там согласовывал свою ипотеку, иначе возникнут непреодолимые проблемы с ипотекой, утвержденной в другом банке, и снятием обременения с заложенной квартиры. У «старого» банка есть непогашенный кредит и обремененная квартира, а у «нового» банка есть согласованные заемщики, но нет освобожденного предмета залога. На последующий залог банки, как правило, не идут.

Если покупатель обремененной квартиры не знает, как правильно ее приобрести с использованием ипотеки, то самый лучший совет — обратитесь к профессиональному брокеру, чтобы он за вас урегулировал все возможные проблемы. А их будет немало, поверьте моему опыту.