Рынок недвижимости: дно где-то рядом

В связи с экономической нестабильностью и сниженной платежеспособностью населения, омский рынок недвижимости медленно, но верно «уходит в спячку». По прогнозам аналитиков, своего дна как ценового, так и по количеству продаж, рынок достигнет в первом квартале 2017 года. Возможно, что этот период будет затяжным и в таком состоянии рынок пробудет и второй квартал.

Падение спроса на недвижимость связано с продолжающейся рецессией экономики, сокращением реальных доходов населения и ослаблением рубля. Все это привело к постепенному уменьшению цен: собственники, которые действительно хотят продать свою квартиру, идут на уступки покупателям и снижают стоимость жилья. Об этом и многом другом рассказали эксперты в ходе пресс-конференции, посвященной состоянию омского рынка недвижимости и его дальнейших перспектив.

Статистика и реальность

Постепенное снижение активности на рынке наблюдалось в течение последних двух лет. Об этом заявил директор оценочной компании «ОМЭКС» Максим Репин. По словам специалиста, цены на новую недвижимость снизились на 3,3%, а на вторичное жилье — на 4,9%. «В конце 2014 года стоимость вторичного жилья составляла 49,5 тысяч рублей за квадратный метр, сегодня она снизилась до 44 тысяч за «квадрат». Сейчас нет резких всплесков, рынок плавно снижается. Своего дна он достигнет в первом квартале следующего года, при этом прохождение дна может затянуться», — считает аналитик.

Медленное снижение цен на недвижимость прогнозирует и вице-президент НП СРО «Профессиональные риэлторы Омской области», директор ООО «Недвижимость Гарант» Нина Карпенко. «Когда появляется покупатель с серьезными намерениями, продавец может снизить стоимость квартиры на 50–100 тысяч рублей. А если квартира стоит, к примеру, шесть миллионов рублей, дисконт может достигать 200–300 и даже 400 тысяч рублей. И кто хочет продать, тот продает. Те же, кто отказывается идти на снижение, потом долгое время не могут продать квартиру: такой объект может находиться в экспозиции до 180–300 дней», — отметила Нина Карпенко.

«Рухнуть» не дает ипотека

Резкого падения активности на рынке недвижимости и его краха удалось избежать благодаря ипотеке и всевозможным акциям от застройщиков. Такого мнения придерживается президент НП «Омский союз риэлторов», директор АН «Миран» Вячеслав Горюнов. По его словам, сегодняшнее состояние рынка — это не кризис, а «новая реальность», и к ней люди стали приспосабливаться. «Люди ответственнее стали подходить к покупке жилья. Сейчас население с учетом прошлых лет закредитовано, есть проблемы с работой, зарплатой, и все это в комплексе влияет на платежеспособность», — отметил риэлтор.

Действительно, ипотека стала для многих омичей спасательным кругом в решении жилищного вопроса. Много дало рынку и госсубсидирование ипотеки на новостройки. Как отметила начальник ипотечного кредитования отделения банка «ВТБ 24» Ольга Петрова, программой по субсидированию процентной ставки на новое жилье можно воспользоваться до конца текущего года. Сейчас по господдержке есть различные маркетинговые акции. «На сегодняшний день мы предлагаем ставку в рамках данной программы от 8,3% годовых, но это специальное предложение с отдельными строительными компаниями. Ставка по господдержке без каких-либо специальных акций составляет 10,9%. И это дает свои результаты: порядка 40% наших сделок по ипотеке проходят именно на новостройки. Но все же «вторичка» у населения, как и прежде, в приоритете», — отметила представитель банка.

С каждым годом интерес к ипотеке у людей растет. Это подтвердила Нина Карпенко, которая отметила, что по итогам шести месяцев 2015 года половина всех покупателей использовала заемные средства, а другая половина обходилась накопленными личными сбережениями. Тот же период 2016 года показал, что большая часть квартир — порядка 70% — покупается по ипотечным кредитам.

Субсидирование ипотеки на новостройки не только не дало «рухнуть» рынку недвижимости, но и внесло свою лепту в формирование ценообразования. Так, по словам Максима Репина, Омская область всегда была одним из тех регионов, где вторичное жилье дороже, чем новостройки, разница в ценах традиционно держалась на отметке в 5–6 тысяч рублей. «Кризис и господдержка первичного рынка внесли свои коррективы: «вторичка» падала быстрее, а «первичка» плавнее. В итоге стоимость квартиры в новостройке, если учесть затраты на ее ремонт, стала практически идентичной с ценой вторичного жилья», — констатировал глава оценочной компании.

Ложка дегтя в бочке ипотеки

Но вместе со снижением процентной ставки по ипотечным кредитам банки стали более пристально «рассматривать» потенциальных заемщиков. По словам советника по вопросам недвижимости и ипотеки КПК «Сибирский альянс» Марины Алексеевой, за последние два года условия для заемщиков стали заметно жестче, практически во всех банках появились отделы рисков. При этом человеку могут отказать, не объясняя причины. «Отказ может быть связан с суммой кредита, должностью клиента, его послужным списком, образованием, семейным положением, положением работодателя, его деловой репутацией. Очень строго стали подходить банки и к размеру первоначального взноса, потому что чем больше его сумма, тем заемщик больше «привязан» к квартире и к обслуживанию ипотеки. Некоторые банки не кредитуют людей с низкоквалифицированными профессиями: барменов, техничек, грузчиков. А некоторые отказывают в ипотеке священнослужителям, деятелям политических партий, в общем, тем людям, которые зарабатывают от случая к случаю», — поделилась своими наблюдениями специалист.

Первичный рынок ждет дефицит

По словам Максима Репина, сегодня первичный рынок предлагает большой выбор, многие застройщики завершают строительство домов. «На данный момент в нашем городе более 160 объектов можно считать новостройками. Реализация этих проектов началась несколько лет назад, и вот сейчас многие дома достраиваются, появляется все больше сданных квартир. Именно поэтому благодаря господдержке ипотеки сделок на первичном рынке стало больше», — отмечает специалист. Но при этом он указывает на тенденцию «вымывания» с рынка первичного жилья. Рынок поглощает новостройку, а новые проекты сегодня вряд ли будут закладываться, учитывая жесткие условия экономического кризиса в стране в целом.

Кризис отсеял слабых

Непростой период, безусловно, отразился и на работе важнейших участников рынка недвижимости — риэлторах. Так как большая часть сделок по купле-продаже жилья проходит по ипотеке, риэлторам пришлось обучаться брокерскому делу — многие из них проходят дополнительное обучение в банках.

Современный риэлтор, по словам президента НП СРО «Профессиональные риэлторы Омской области», директора ООО «Мой дом» Елены Власовой, это и маркетолог, и ипотечный брокер, и юрист, и продавец, а в период кризиса еще и психолог. «Агенту по недвижимости необходимо осваивать умение вести переговоры. Мы стали больше внимания уделять потенциальным покупателям, организовывать для них различные сервисы и акции. Детальная работа идет с продавцами: мы их пытаемся убедить идти на компромиссы с покупателями, быть более гибкими», — отметила президент саморегулируемой организации.

Но не все риэлторские фирмы в сложное время смогли удержаться на плаву. По словам Нины Карпенко, на начало этого года на рынке недвижимости насчитывалось более 700 агентств. «Кризис очень серьезно изменил эту ситуацию: к 1 сентября тех компаний, которые регулярно рекламируются и активно себя представляют, осталось чуть больше 300», — привела данные директор риэлторской компании.

По мнению профессионального риэлтора, не справились с кризисом компании с небольшим числом сотрудников, а также те фирмы, которые были малоактивными и не приспособились к новой реальности. А в последнее время в сфере риэлторской деятельности произошло немало нового в плане законодательства. Так, в январе и июне этого года появились изменения, касающиеся сделок с недвижимостью, подлежащих обязательному нотариальному заверению. «В связи с этим и покупателям, и продавцам жилья стоит обращаться только к профессионалам. Мы проводим с представителями Росреестра и нотариусами встречи, на которых специалисты объясняют, какие сделки можно проводить в простой письменной форме, а какие в нотариальной форме. Случайные люди, предоставляющие риэлторские услуги по совместительству, не в курсе законодательных нововведений, и поэтому велик риск срыва сделки», — предупредила вице-президент СРО «Профессиональные риэлторы Омской области».

Поддержал выступающую президент Омского союза риэлторов Вячеслав Горюнов. По его словам, люди, ушедшие из агентства и создавшие свои «частные лавочки», не могут оказать профессиональную услугу. «Эти люди видят только свою выгоду, но они не понимают, что вылетели из бизнеса, а значит, они не профессиональны», — высказал свое мнение глава ОСР.

Комфорт выходит на первое место

Помимо более доступной ипотеки на первичное жилье людей стало подкупать и возможность сразу заехать в купленную квартиру. Если еще несколько лет назад практически все новостройки реализовывались на стадии строительства и без отделки, то сегодня значительная доля предложения приходится на готовые и полностью приспособленные к проживанию квартиры. «Это важно, так как, покупая квартиру с голыми стенами, никогда не знаешь, сколько еще потребуется средств, чтобы провести в ней ремонт», — считает Нина Карпенко.

Готовность объекта к проживанию важно и для тех людей, которые решают приобрести жилье на вторичном рынке. По словам риэлтора, все чаще покупатели отдают предпочтение квартирам в полюбившихся районах, и это не обязательно центр города. Также людям важно, чтобы жилье было с минимальным ремонтом, весьма разборчиво выбирают этажи.

Несмотря на кризис, люди стремятся жить лучше, поэтому рынок новостроек, по информации аналитиков, предлагает все больше комфортного жилья. «Если вторичный рынок на 60% заполнен объектами экономкласса, то в объеме квартир на «первичке» порядка 70% занимает жилье комфорт-класса. Вместе с тем среди новых квартир уже нельзя обнаружить объекты элиты, такое жилье не востребовано», — поделился данными Максим Репин.

Будущий год для рынка недвижимости в целом может стать переломным. Пока же эксперты сошлись во мнении, что цены на недвижимость будут снижаться. Как долго рынок будет находиться в состоянии стагнации – неизвестно. Однако риэлторы надеются на оживление экономики в стране и рост продаж во втором-третьем квартале за счет отложенного спроса в январе-марте.